Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2012 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Новоселова В.И.
судей Отческой Т.И., Черноусовой О.Ю.
рассмотрел в открытом судебном заседании при ведении протокола помощником судьи Володиной Ю.В., с использованием систем видео-конференц-связи кассационную жалобу Топкинского потребительского общества на решение от 02.03.2012 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Драпезо В.Я.) и постановление от 21.05.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бородулина И.И., Жданова Л.И., Скачкова О.А.) по делу N А27-11402/2011 по заявлению по заявлению Топкинского потребительского общества (ИНН 4229004877, ОГРН 1024201980505) к администрации Топкинского городского поселения (ИНН 4229007010, ОГРН 1054229006831) о признании незаконным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
В заседании приняли участие представители сторон: от Топкинского потребительского общества - Трезубов Е.С. по доверенности от 10.09.2010.
Суд
установил:
Топкинское потребительское общество (далее - Топкинское ПО, Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным постановления Администрации Топкинского городского поселения (далее - Администрация) от 17.08.2011 N 55-п "О отказе в переводе жилого помещения в нежилое" в части отказа в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г. Топки, ул. Революции, 41-8, принадлежащего Топкинскому ПО, в нежилое в виду его несоответствия нормам статей 22 - 23, 26, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; обязании выдать разрешение на перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое помещение; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Решением от 02.03.2012 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 21.05.2012, в удовлетворении заявленных Топкинским ПО требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
По мнению заявителя кассационной жалобы, перевод принадлежащей ему квартиры из жилого помещения в нежилое основан на следующих обстоятельствах: не требовалось согласование на занятие части земельного участка в виду неразграниченности данного участка; не требуется согласие собственников помещений многоквартирного дома для оборудования самостоятельного входа ввиду проведения по проекту не реконструкции, а капитального ремонта; собрание собственников помещений многоквартирного дома было проведено и согласие было получено в порядке, не противоречащем диспозитивным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом податель жалобы указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что изменение использования земельного участка, находящегося в долевой собственности всех собственников помещений в данном доме, до его формирования, нарушает права собственников, не соответствует нормам материального права, поскольку собственники помещений не являются собственниками земельного участка и земля находится в собственности публично-правового образования, поскольку земельный участок сформирован после вступления в законную силу Жилищного кодекса РФ, и собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Заявитель считает, что замена или восстановление строительных конструкций является капитальным ремонтом объекта, со ссылкой на пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившего в законную силу на дату принятия оспариваемого постановления Администрации, не требующего согласия собственников общего имущества.
Вместе с тем, заявитель жалобы указывает на то, что в представленной проектной документации предусматривается оборудование самостоятельного входа посредством частичного разрушения с усилением конструкции внешней стены здания, являющейся внешней границей квартиры, принадлежащей заявителю и иных лиц не касается. При осуществлении запланированной реконструкции помещения не планируется присоединение к реконструируемой части общего имущества собственников многоквартирного помещения, равно как и не планируется пристрой к зданию какого-либо помещения, поэтому получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме с точки зрения норм статей 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации не требуется и отсутствует ущемление прав и законных интересов собственников квартир 1-7, 9-12 дома 41 по ул. Революции в г. Топки.
Кроме того, заявитель жалобы указывает на несоответствие выводов суда о нарушении закона при проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений на собрание не явились, поэтому считает, что их согласие на оборудование самостоятельного входа в квартиру N 8 получено, такая процедура не запрещена Жилищным кодексом Российской Федерации и решение общего собрания не оспорено в установленном порядке.
Отзыв на кассационную жалобу от Администрации в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до начала судебного заседания не представлен.
В судебном заседании представитель Топкинского ПО поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав представителя подателя кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Судами установлено и следует из материалов дела, что Топкинское ПО является собственником квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Революции, д. 41, кв. 8, общей площадью 40,6 кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2010.
Планируя создать в указанном помещении магазин с оборудованием самостоятельного входа с улицы, минуя подъезд жилого дома, Топкинское ПО дважды в 2010 году обращалось в Администрацию с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого помещения в нежилое.
Письмами от 29.07.2010, от 08.10.2010 Администрация возвращала проектную документацию Топкинского ПО на доработку по мотивам ее несоответствия установленным требованиям, отсутствия паспорта наружной отделки фасадов квартиры, непредставления согласия собственников многоквартирного дома на устройство входного крыльца.
Топкинским ПО 25.01.2011 собственникам квартир в указанном многоквартирном доме разосланы уведомления о проведении 05.02.2011 в 12 час. 30 мин в помещении нотариальной конторы нотариуса Афанасьевой Е.Н. по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Дзержинского, дом 6 "А", второй этаж, общего собрания по вопросу согласования оборудования самостоятельного входа в жилое помещение, принадлежащее Топкинскому ПО.
Как следует из протокола внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Революции, д. 41, подписанного председателем собрания - Трезубовым Е.С. и секретарем данного собрания Пригаевой Л.В., чьи подписи удостоверены нотариусом Афанасьевой Е.Н., в качестве участников собрания зарегистрированы Топкинское ПО в лице представителя на основании доверенности от 10.09.2010 N 42 АА 0121876 Трезубова Е.С. и один из сособственников квартиры N 5 в указанном многоквартирном доме - Котов Н.М.
Остальные собственники жилых помещений в указанном многоквартирном доме в нотариальную контору в указанное в уведомлениях время не явились.
Из текста протокола внеочередного собрания собственников помещений следует, что внеочередное собрание собственников помещений является несостоявшимся, и, что голосование по вопросу согласования оборудования самостоятельного входа и входного крыльца в квартиру N 8 в доме N 41 по ул. Революции в г. Топки не проводилось.
Топкинское ПО 06.05.2011 вновь обратилось в Администрацию с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое.
Администрацией 17.08.2011 издано постановление N 55-п "О отказе в переводе жилого помещения в нежилое", со ссылкой на пункт 3 статьи 36, пункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое направлено 18.08.2011 Топкинскому ПО.
Полагая, что постановление Администрации от 18.08.2011 N 55-п об отказе в переводе жилого помещения по адресу: г. Топки, ул. Революции, 41 кв. 8 в нежилое под размещение магазина является незаконным и не соответствующим положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Топкинским ПО требований суды, исходя из положений статей 22, 23, пункта 3 части 1 статьи 24, статьи 36, пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о соответствии оспариваемого постановления Администрации действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правомерными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам действующего законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Положениями статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобными мероприятиями; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 и пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Судами установлено, что согласно проектной документации по переводу помещения, принадлежащего Топинскому ПО, расположенному в г. Топки по ул. Революции, дом 41, кв. 8 из жилого в нежилое, планируется демонтировать деревянный оконный проем, разобрать подоконную часть окна до пола 1-го этажа.
Кроме того, в случае данного перевода жилого помещения в нежилое возникает необходимость установить отдельный вход, что связано с разрушением части несущей стены многоквартирного дома и изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, поскольку часть земельного участка будет занята в связи с установлением отдельного входа (крыльца).
Поскольку наружная стена не входит в состав помещения, то изменение (демонтаж части) данной конструкции не является перепланировкой, но относится к реконструкции.
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Из пункта 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1, пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (часть 2).
Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении Топкинским ПО перепланировки жилого помещения для перевода его в нежилое, заявителем представлено не было.
Оценивая занятие Топкинским ПО части придомового земельного участка при установке отдельного входа (крыльца) в помещение магазина, суды пришли к выводам о том, что несмотря на то, что земельный участок под рассматриваемым многоквартирным домом был поставлен на кадастровый учет в 2005 году, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и не был сформирован в установленном порядке, не исключается необходимость получения такого согласия от собственников жилых помещения в многоквартирном доме, которое не было получено при разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Выводы судов согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" из которого следует, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом пределы правомочий собственников помещений в многоквартирном доме определяются в соответствие с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из вышеизложенного следует, что, начиная с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в данном доме вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком под многоквартирным домом.
В соответствие с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения пользования земельным участком относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемые действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом установленных обстоятельств по данному делу, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое постановление Администрации об отказе Топкинскому ПО в выдаче разрешения на осуществления перевода спорного помещения из жилого в нежилое, соответствует действующему законодательству. Изменение существующего порядка использования земельного участка, находящегося в долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме, при отсутствии согласия собственников помещений на изменение режима использования общего имущества, нарушает права собственников.
Частью 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено как основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое не только непредставление определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, но в числе иных, осуществление перевода жилого помещения в нежилое в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несмотря на то, что при обращении в уполномоченный орган заявителем соблюдены требования статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и передан полный пакет документов, предусмотренных вышеназванной статьей, Топкинское ПО не представило в Администрацию согласие собственников помещений в многоквартирном доме о переводе жилого помещения в нежилое.
На основании вышеизложенного, суды пришли к обоснованному выводу о законности оспариваемого постановления от 17.08.2011 N 55-п "Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое", принятого Администрацией.
Выводы судов подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, которые в силу статьи 286 АПК РФ переоценке судом кассационной инстанции не подлежат.
Аргументированных доводов, изложенных в кассационной жалобе и основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы судов, изложенных в оспариваемых судебных актах, и позволяющих изменить или отменить данные судебные акты, Топкинским ПО на момент рассмотрения кассационной жалобы не представлено.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 02.03.2012 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 21.05.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-11402/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 07.08.2012 ПО ДЕЛУ N А27-11402/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2012 г. по делу N А27-11402/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2012 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Новоселова В.И.
судей Отческой Т.И., Черноусовой О.Ю.
рассмотрел в открытом судебном заседании при ведении протокола помощником судьи Володиной Ю.В., с использованием систем видео-конференц-связи кассационную жалобу Топкинского потребительского общества на решение от 02.03.2012 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Драпезо В.Я.) и постановление от 21.05.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бородулина И.И., Жданова Л.И., Скачкова О.А.) по делу N А27-11402/2011 по заявлению по заявлению Топкинского потребительского общества (ИНН 4229004877, ОГРН 1024201980505) к администрации Топкинского городского поселения (ИНН 4229007010, ОГРН 1054229006831) о признании незаконным постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
В заседании приняли участие представители сторон: от Топкинского потребительского общества - Трезубов Е.С. по доверенности от 10.09.2010.
Суд
установил:
Топкинское потребительское общество (далее - Топкинское ПО, Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным постановления Администрации Топкинского городского поселения (далее - Администрация) от 17.08.2011 N 55-п "О отказе в переводе жилого помещения в нежилое" в части отказа в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: г. Топки, ул. Революции, 41-8, принадлежащего Топкинскому ПО, в нежилое в виду его несоответствия нормам статей 22 - 23, 26, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; обязании выдать разрешение на перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое помещение; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Решением от 02.03.2012 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 21.05.2012, в удовлетворении заявленных Топкинским ПО требований отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить принятые по делу судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.
По мнению заявителя кассационной жалобы, перевод принадлежащей ему квартиры из жилого помещения в нежилое основан на следующих обстоятельствах: не требовалось согласование на занятие части земельного участка в виду неразграниченности данного участка; не требуется согласие собственников помещений многоквартирного дома для оборудования самостоятельного входа ввиду проведения по проекту не реконструкции, а капитального ремонта; собрание собственников помещений многоквартирного дома было проведено и согласие было получено в порядке, не противоречащем диспозитивным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом податель жалобы указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что изменение использования земельного участка, находящегося в долевой собственности всех собственников помещений в данном доме, до его формирования, нарушает права собственников, не соответствует нормам материального права, поскольку собственники помещений не являются собственниками земельного участка и земля находится в собственности публично-правового образования, поскольку земельный участок сформирован после вступления в законную силу Жилищного кодекса РФ, и собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Заявитель считает, что замена или восстановление строительных конструкций является капитальным ремонтом объекта, со ссылкой на пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившего в законную силу на дату принятия оспариваемого постановления Администрации, не требующего согласия собственников общего имущества.
Вместе с тем, заявитель жалобы указывает на то, что в представленной проектной документации предусматривается оборудование самостоятельного входа посредством частичного разрушения с усилением конструкции внешней стены здания, являющейся внешней границей квартиры, принадлежащей заявителю и иных лиц не касается. При осуществлении запланированной реконструкции помещения не планируется присоединение к реконструируемой части общего имущества собственников многоквартирного помещения, равно как и не планируется пристрой к зданию какого-либо помещения, поэтому получение согласия собственников помещений в многоквартирном доме с точки зрения норм статей 36 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации не требуется и отсутствует ущемление прав и законных интересов собственников квартир 1-7, 9-12 дома 41 по ул. Революции в г. Топки.
Кроме того, заявитель жалобы указывает на несоответствие выводов суда о нарушении закона при проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений на собрание не явились, поэтому считает, что их согласие на оборудование самостоятельного входа в квартиру N 8 получено, такая процедура не запрещена Жилищным кодексом Российской Федерации и решение общего собрания не оспорено в установленном порядке.
Отзыв на кассационную жалобу от Администрации в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до начала судебного заседания не представлен.
В судебном заседании представитель Топкинского ПО поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав представителя подателя кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Судами установлено и следует из материалов дела, что Топкинское ПО является собственником квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Революции, д. 41, кв. 8, общей площадью 40,6 кв. м, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2010.
Планируя создать в указанном помещении магазин с оборудованием самостоятельного входа с улицы, минуя подъезд жилого дома, Топкинское ПО дважды в 2010 году обращалось в Администрацию с заявлением о переводе указанной квартиры из жилого помещения в нежилое.
Письмами от 29.07.2010, от 08.10.2010 Администрация возвращала проектную документацию Топкинского ПО на доработку по мотивам ее несоответствия установленным требованиям, отсутствия паспорта наружной отделки фасадов квартиры, непредставления согласия собственников многоквартирного дома на устройство входного крыльца.
Топкинским ПО 25.01.2011 собственникам квартир в указанном многоквартирном доме разосланы уведомления о проведении 05.02.2011 в 12 час. 30 мин в помещении нотариальной конторы нотариуса Афанасьевой Е.Н. по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Дзержинского, дом 6 "А", второй этаж, общего собрания по вопросу согласования оборудования самостоятельного входа в жилое помещение, принадлежащее Топкинскому ПО.
Как следует из протокола внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Кемеровская область, г. Топки, ул. Революции, д. 41, подписанного председателем собрания - Трезубовым Е.С. и секретарем данного собрания Пригаевой Л.В., чьи подписи удостоверены нотариусом Афанасьевой Е.Н., в качестве участников собрания зарегистрированы Топкинское ПО в лице представителя на основании доверенности от 10.09.2010 N 42 АА 0121876 Трезубова Е.С. и один из сособственников квартиры N 5 в указанном многоквартирном доме - Котов Н.М.
Остальные собственники жилых помещений в указанном многоквартирном доме в нотариальную контору в указанное в уведомлениях время не явились.
Из текста протокола внеочередного собрания собственников помещений следует, что внеочередное собрание собственников помещений является несостоявшимся, и, что голосование по вопросу согласования оборудования самостоятельного входа и входного крыльца в квартиру N 8 в доме N 41 по ул. Революции в г. Топки не проводилось.
Топкинское ПО 06.05.2011 вновь обратилось в Администрацию с заявлением о переводе указанного жилого помещения в нежилое.
Администрацией 17.08.2011 издано постановление N 55-п "О отказе в переводе жилого помещения в нежилое", со ссылкой на пункт 3 статьи 36, пункт 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое направлено 18.08.2011 Топкинскому ПО.
Полагая, что постановление Администрации от 18.08.2011 N 55-п об отказе в переводе жилого помещения по адресу: г. Топки, ул. Революции, 41 кв. 8 в нежилое под размещение магазина является незаконным и не соответствующим положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Топкинским ПО требований суды, исходя из положений статей 22, 23, пункта 3 части 1 статьи 24, статьи 36, пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о соответствии оспариваемого постановления Администрации действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правомерными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам действующего законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Положениями статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобными мероприятиями; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 и пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Судами установлено, что согласно проектной документации по переводу помещения, принадлежащего Топинскому ПО, расположенному в г. Топки по ул. Революции, дом 41, кв. 8 из жилого в нежилое, планируется демонтировать деревянный оконный проем, разобрать подоконную часть окна до пола 1-го этажа.
Кроме того, в случае данного перевода жилого помещения в нежилое возникает необходимость установить отдельный вход, что связано с разрушением части несущей стены многоквартирного дома и изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, поскольку часть земельного участка будет занята в связи с установлением отдельного входа (крыльца).
Поскольку наружная стена не входит в состав помещения, то изменение (демонтаж части) данной конструкции не является перепланировкой, но относится к реконструкции.
В силу пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного объекта.
Из пункта 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1, пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (часть 2).
Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества при осуществлении Топкинским ПО перепланировки жилого помещения для перевода его в нежилое, заявителем представлено не было.
Оценивая занятие Топкинским ПО части придомового земельного участка при установке отдельного входа (крыльца) в помещение магазина, суды пришли к выводам о том, что несмотря на то, что земельный участок под рассматриваемым многоквартирным домом был поставлен на кадастровый учет в 2005 году, то есть после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и не был сформирован в установленном порядке, не исключается необходимость получения такого согласия от собственников жилых помещения в многоквартирном доме, которое не было получено при разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.
Выводы судов согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" из которого следует, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом пределы правомочий собственников помещений в многоквартирном доме определяются в соответствие с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из вышеизложенного следует, что, начиная с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в данном доме вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком под многоквартирным домом.
В соответствие с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения пользования земельным участком относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемые действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
С учетом установленных обстоятельств по данному делу, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое постановление Администрации об отказе Топкинскому ПО в выдаче разрешения на осуществления перевода спорного помещения из жилого в нежилое, соответствует действующему законодательству. Изменение существующего порядка использования земельного участка, находящегося в долевой собственности всех собственников помещений в данном жилом доме, при отсутствии согласия собственников помещений на изменение режима использования общего имущества, нарушает права собственников.
Частью 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено как основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое не только непредставление определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, но в числе иных, осуществление перевода жилого помещения в нежилое в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.
Таким образом, несмотря на то, что при обращении в уполномоченный орган заявителем соблюдены требования статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и передан полный пакет документов, предусмотренных вышеназванной статьей, Топкинское ПО не представило в Администрацию согласие собственников помещений в многоквартирном доме о переводе жилого помещения в нежилое.
На основании вышеизложенного, суды пришли к обоснованному выводу о законности оспариваемого постановления от 17.08.2011 N 55-п "Об отказе в переводе жилого помещения в нежилое", принятого Администрацией.
Выводы судов подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, которые в силу статьи 286 АПК РФ переоценке судом кассационной инстанции не подлежат.
Аргументированных доводов, изложенных в кассационной жалобе и основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы судов, изложенных в оспариваемых судебных актах, и позволяющих изменить или отменить данные судебные акты, Топкинским ПО на момент рассмотрения кассационной жалобы не представлено.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 02.03.2012 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 21.05.2012 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-11402/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.НОВОСЕЛОВ
В.И.НОВОСЕЛОВ
Судьи
Т.И.ОТЧЕСКАЯ
О.Ю.ЧЕРНОУСОВА
Т.И.ОТЧЕСКАЯ
О.Ю.ЧЕРНОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)