Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степанова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Володкиной А.И., Цыганковой В.А.
при секретаре Б.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 ноября 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Н.В. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 августа 2012 года по иску Н.В. к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в лице филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационное бюро Петроградского района Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", П.О., К.С. об оспаривании действий и решений органов государственной власти, признании договоров и государственной регистрации недействительными, признании права собственности, признании права собственности отсутствующим, восстановлении положения до нарушения права.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Н.В. Б.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Е., представителя ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Т., представителя К.С.Б.М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Н.В. обратился в суд с иском Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее СПб ГУП "ГУИОН"), Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", П.О., К.С. об оспаривании действий и решений органов государственной власти, признании договоров и государственной регистрации недействительными, признании права собственности, признании права собственности отсутствующим, восстановлении положения до нарушения права. В обоснование заявления указывал, что Н.В. является собственником нежилого помещения <адрес> в Санкт-Петербурге, в указанном доме имеется нежилое помещение N <...>, где смонтирован водомерный узел, который находится на балансе ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", предназначенный для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, однако КУГИ Санкт-Петербурга издал распоряжение о регистрации права собственности Санкт-Петербурга на указанный объект недвижимости, а затем на основании договора купли-продажи собственником помещения стала П.О., которая впоследствии продала его К.С. С учетом изменения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истец просил признать незаконными государственный технический учет (формирование) и техническую инвентаризацию в качестве самостоятельного объекта недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 220,3 кв. м, этаж - подвал, внесение в реестр государственной собственности указанного нежилого помещения, признать недействительной государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга, признать незаконным распоряжение КУГИ Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> "О приватизации неликвидного объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>", признать недействительным договор N <...> от <дата> купли-продажи неликвидного объекта нежилого фонда, заключенный между "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и П.О., признать недействительной государственную регистрацию права собственности П.О., признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенный между П.О. и К.С., признать недействительной государственную регистрацию права собственности К.С., признать за Н.В. право общей долевой собственности на подвальное помещение общей площадью 220,3 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пропорционально размеру общей площади, принадлежащего истцу помещения на основании закона, признать отсутствующим право собственности К.С. на нежилое помещение, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, возвратив нежилое помещение в общую долевую собственность всех собственников помещений (квартир) многоквартирного дома, восстановить принадлежащее истцу на основании закона право собственности на долю подвального помещения пропорционально размеру общей площади принадлежащего Н.В. нежилого помещения.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 августа 2012 года Н.В. в удовлетворении исковых требований отказано.
Н.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 15 августа 2012 года, как незаконное и необоснованное, ссылаясь также на допущенное при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушение, предусмотренное п. 6 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное решение, подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 228 ГПК РФ в ходе каждого судебного заседания суда первой инстанции, а также при совершении вне судебного заседания каждого отдельного процессуального действия составляется протокол.
Согласно п. 6 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в частности, отсутствие в деле протокола судебного заседания
Учитывая, что решение от 15 августа 2012 года постановлено судом в открытом судебном заседании, однако в нарушение приведенной нормы закона в материалах дела отсутствует протокол судебного заседания от 15 августа 2012 года, отражающий все существенные сведения о разбирательстве дела, судебная коллегия находит решение суда постановленным с существенным нарушением норм процессуального права, и соответственно подлежащим отмене.
В соответствии с положениями ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Из материалов дела усматривается, что спорным помещением является нежилое помещение <адрес> в Санкт-Петербурге.
Н.В. на основании договора купли-продажи от <дата> N <...> является собственником нежилого помещения общей площадью 646 кв. м, этаж 1 - 2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права от <дата>) (Т. 1 л.д. 18, 139 - 142).
Согласно выписке из технического паспорта от <дата>, составленного Филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Петроградского района Санкт-Петербурга, 4 - 5-этажный многоквартирный жилой дом <адрес> в Санкт-Петербурге построен в 1908 году, в доме имеется подвал, цокольный этаж, мансарда (Т. 1 л.д. 19), первая регистрация договора приватизации состоялась <дата> (договор N <...> по квартире N <...>) (Т. 2 л.д. 213).
Из справки N <...> исх. от <дата>, выданной СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Петроградского района Санкт-Петербурга, следует, что по данным первичной инвентаризации многоквартирного дома <адрес> в Санкт-Петербурге в 1932 году строение имело этажность: 6 (4 - 6, в том числе мансарда), кроме того, необорудованный подвал, который не входил в общую площадь дома, в период с 1935 года по 1940 год в техническую документацию были внесены изменения в площадные характеристики дома, в том числе необорудованный подвал (ныне помещение N <...>), площадью 256,11 кв. м, высотой 1,45 м (Т. 1 л.д. 20).
Также из материалов дела следует, что по состоянию на 1978 год в многоквартирном доме <адрес> в Санкт-Петербурге был учтен подвал, состоящий из нежилых помещений б/н 1 и б/н 2 (Т. 1 л.д. 33), по состоянию на <дата> в подвале указанного многоквартирного дома учтено помещение 7-Н, наименование склад, назначение нежилое, в котором также расположен водомерный узел (Т. 1 л.д. 36, 37, 198, 199).
Указанное также подтверждается представленными в материалы дела планами подвала в д. <адрес> в Санкт-Петербурге по состоянию на 1941 год (Т. 1 л.д. 194 - 195), на 1979 год (Т. 1 л.д. 196), а также планом вторичного объекта недвижимости от <дата> (Т. 1 л.д. 197).
При этом из ответа ГУ "ГУИОН" N <...> от <дата>, направленного в адрес ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" следует, что помещение N <...>, кадастровый номер N <...>, расположено в подвале жилого дома <адрес> в Санкт-Петербурге, технологических помещений, обслуживающих дом (водомерные узлы, теплоцентр и т.п.) в помещении N <...> не имеется (Т. 2 л.д. 47).
Из протокола осмотра от <дата> нежилого помещения площадью 220,30 кв. м (N <...>), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, составленного комиссией, состоящей из представителя СПб ГУ "Жилищное агентство Петроградского района Санкт-Петербурга" и представителя Петроградского районного агентства КУГИ следует, что в указанном нежилом помещении механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, отсутствует (Т. 2 л.д. 218).
Из ответа на запрос ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от <дата> следует, что водоснабжение дома <адрес> в Санкт-Петербурге осуществляется по одному водопроводному вводу d-50 мм от магистрали d-200 мм по <адрес> в соответствии с договором на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от <дата> N <...>, заключенным между ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" и ООО "Жилкомсервис N 1 Петроградского района", в подвальном помещении жилого дома смонтирован водомерный узел типа I-50 сч. 40, который находится на балансе ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" с <дата> (Т. 2 л.д. 96, 97).
<дата> КУГИ Администрации Санкт-Петербурга издано распоряжение N <...> "О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга", в перечень которых также включено нежилое помещение общей площадью 220,3 кв. м в <адрес> в Санкт-Петербурге (Т. 1 л.д. 204 - 206).
<дата> КУГИ Администрации Санкт-Петербурга издано распоряжение N <...> о приватизации неликвидного объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (Т. 1 л.д. 25).
<дата> между Государственным учреждением по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (Продавец) и П.О. (Покупатель) был заключен договор N <...> купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 220,3 кв. м, кадастровый номер N <...>, находящийся в подвале 4 - 5 - 6-этажного дома (Т. 1 л.д. 26 - 28); право собственности П.О. зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (Т. 1 л.д. 29).
<дата> между П.О. и К.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому П.О. продала, а К.С. приобрела нежилое помещение площадью 220,3 кв. м в <адрес> в Санкт-Петербурге (Т. 1 л.д. 30 - 31); право собственности К.С. зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (Т. 1 л.д. 32).
В силу положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судебная защита прав гражданина возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения.
Поскольку Н.В. в обоснование заявления указывает, что спорное помещение N <...> в силу закона относится к общему имуществу многоквартирного дома и предназначено для обслуживания более одного помещения, а потому в силу требований действующего законодательства является общим имуществом собственников дома и принадлежит собственникам многоквартирного дома пропорционально занимаемой размеру общей площади принадлежащих им помещений, то заявленные Н.В., как собственником помещения, требования в их взаимосвязи по существу сводятся к оспариванию правомерности включения помещения 7<адрес> в Санкт-Петербурге в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и соответственно к признанию права Н.В. на долю в общей долевой собственности на спорное помещение пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
При таком положении удовлетворение требований Н.В. в полном объеме возможно только в том случае, если включением спорного нежилого помещения в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося в суд с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов путем включения объекта недвижимости в состав общего имущества многоквартирного дома.
Разрешая ходатайство ответчиков о применении последствий пропуска срока для обращения в суд, судебная коллегия исходит из того, что поскольку заявленные Н.В. требования об оспаривании актов и действий государственных органов взаимосвязаны с требованиями о восстановлении нарушенного права, основанием заявленных требований явилось нарушение права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома при принятии уполномоченными органами решений, связанных с включением спорного объекта недвижимости в перечень объектов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, то настоящий спор направлен на защиту и восстановление гражданских прав Н.В., а потому срок обращения в суд, установленный ст. 256 ГПК РФ, применению не подлежит, как и не могут быть применены последствия пропуска общего срока исковой давности в силу положения ст. 208 ГК РФ.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила).
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Вместе с тем, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку первая регистрация договора приватизации квартиры в <адрес> в Санкт-Петербурге состоялась <дата>, то юридически значимым обстоятельством в рамках рассматриваемого спора, от установления которого зависит возможность отнесения спорного имущества к общему имуществу собственников многоквартирного дома, являются назначение и цели использования нежилого помещения N <...> на указанную дату.
Учитывая, что в доме <адрес> в Санкт-Петербурге с 1932 года был учтен необорудованный подвал, который не входил в общую площадь дома, в период с 1935 года по 1940 год в техническую документацию были внесены площадные характеристики дома, в том числе в необорудованный подвал (ныне помещение N <...>), по состоянию на 1978 года был учтен подвал, состоящий из нежилых помещений б/н 1 и б/н 2, при этом спорное помещение N <...> под наименованием склад, сформировано, в свою очередь, из площади указанного подвала, то, при отсутствии доказательств использования спорного нежилого помещения в 1994 году для общедомовых нужд, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент приватизации первой квартиры спорное помещение было выделено (учтено, сформировано) для целей самостоятельного использования, а потому спорное нежилое помещение в силу закона не перешло в общую долевую собственность домовладельцев, как общее имущество дома.
При этом не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что спорное нежилое помещение с наименованием склад было впервые сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости в декабре 2000 года, поскольку само по себе составление плана вторичного объекта недвижимости, присвоение кадастрового номера не свидетельствует о том, что на 1994 год спорное нежилое помещение, сформированное из площади необорудованного подвала, использовалось для целей, связанных с обслуживанием жилого дома.
Одновременно следует учесть, что само по себе наличие в нежилом помещении <адрес> в Санкт-Петербурге водомерного узла, не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Кроме того, указанный водомерный узел установлен в помещении <адрес> в Санкт-Петербурге <дата>, то есть после регистрации первого договора приватизации в указанном доме.
При таком положении, исходя из того, что именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые же в дальнейшем федеральные законодательные акты, включая ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При таких обстоятельствах, поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истец не представил, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным включения помещения 7<адрес> в Санкт-Петербурге в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, и соответственно для включения его в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, а потому Н.В. в иске следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Н.В. к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в лице филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационное бюро Петроградского района Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", П.О., К.С. об оспаривании действий и решений органов государственной власти, признании договоров и государственной регистрации недействительными, признании права собственности, признании права собственности отсутствующим, восстановлении положения до нарушения права - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.11.2012 N 33-16285/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2012 г. N 33-16285/2012
Судья: Степанова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Володкиной А.И., Цыганковой В.А.
при секретаре Б.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании 29 ноября 2012 года гражданское дело по апелляционной жалобе Н.В. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 августа 2012 года по иску Н.В. к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в лице филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационное бюро Петроградского района Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", П.О., К.С. об оспаривании действий и решений органов государственной власти, признании договоров и государственной регистрации недействительными, признании права собственности, признании права собственности отсутствующим, восстановлении положения до нарушения права.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя Н.В. Б.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Е., представителя ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Т., представителя К.С.Б.М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,
- судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Н.В. обратился в суд с иском Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее СПб ГУП "ГУИОН"), Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", П.О., К.С. об оспаривании действий и решений органов государственной власти, признании договоров и государственной регистрации недействительными, признании права собственности, признании права собственности отсутствующим, восстановлении положения до нарушения права. В обоснование заявления указывал, что Н.В. является собственником нежилого помещения <адрес> в Санкт-Петербурге, в указанном доме имеется нежилое помещение N <...>, где смонтирован водомерный узел, который находится на балансе ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", предназначенный для обслуживания более одного помещения в доме, в связи с чем указанное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, однако КУГИ Санкт-Петербурга издал распоряжение о регистрации права собственности Санкт-Петербурга на указанный объект недвижимости, а затем на основании договора купли-продажи собственником помещения стала П.О., которая впоследствии продала его К.С. С учетом изменения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истец просил признать незаконными государственный технический учет (формирование) и техническую инвентаризацию в качестве самостоятельного объекта недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, площадью 220,3 кв. м, этаж - подвал, внесение в реестр государственной собственности указанного нежилого помещения, признать недействительной государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга, признать незаконным распоряжение КУГИ Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> "О приватизации неликвидного объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>", признать недействительным договор N <...> от <дата> купли-продажи неликвидного объекта нежилого фонда, заключенный между "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и П.О., признать недействительной государственную регистрацию права собственности П.О., признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенный между П.О. и К.С., признать недействительной государственную регистрацию права собственности К.С., признать за Н.В. право общей долевой собственности на подвальное помещение общей площадью 220,3 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, пропорционально размеру общей площади, принадлежащего истцу помещения на основании закона, признать отсутствующим право собственности К.С. на нежилое помещение, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, возвратив нежилое помещение в общую долевую собственность всех собственников помещений (квартир) многоквартирного дома, восстановить принадлежащее истцу на основании закона право собственности на долю подвального помещения пропорционально размеру общей площади принадлежащего Н.В. нежилого помещения.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 августа 2012 года Н.В. в удовлетворении исковых требований отказано.
Н.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда от 15 августа 2012 года, как незаконное и необоснованное, ссылаясь также на допущенное при рассмотрении дела судом первой инстанции нарушение, предусмотренное п. 6 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит постановленное решение, подлежащим отмене.
В соответствии со ст. 228 ГПК РФ в ходе каждого судебного заседания суда первой инстанции, а также при совершении вне судебного заседания каждого отдельного процессуального действия составляется протокол.
Согласно п. 6 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является, в частности, отсутствие в деле протокола судебного заседания
Учитывая, что решение от 15 августа 2012 года постановлено судом в открытом судебном заседании, однако в нарушение приведенной нормы закона в материалах дела отсутствует протокол судебного заседания от 15 августа 2012 года, отражающий все существенные сведения о разбирательстве дела, судебная коллегия находит решение суда постановленным с существенным нарушением норм процессуального права, и соответственно подлежащим отмене.
В соответствии с положениями ч. 5 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
Из материалов дела усматривается, что спорным помещением является нежилое помещение <адрес> в Санкт-Петербурге.
Н.В. на основании договора купли-продажи от <дата> N <...> является собственником нежилого помещения общей площадью 646 кв. м, этаж 1 - 2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права от <дата>) (Т. 1 л.д. 18, 139 - 142).
Согласно выписке из технического паспорта от <дата>, составленного Филиалом ГУП "ГУИОН" ПИБ Петроградского района Санкт-Петербурга, 4 - 5-этажный многоквартирный жилой дом <адрес> в Санкт-Петербурге построен в 1908 году, в доме имеется подвал, цокольный этаж, мансарда (Т. 1 л.д. 19), первая регистрация договора приватизации состоялась <дата> (договор N <...> по квартире N <...>) (Т. 2 л.д. 213).
Из справки N <...> исх. от <дата>, выданной СПб ГУП "ГУИОН" ПИБ Петроградского района Санкт-Петербурга, следует, что по данным первичной инвентаризации многоквартирного дома <адрес> в Санкт-Петербурге в 1932 году строение имело этажность: 6 (4 - 6, в том числе мансарда), кроме того, необорудованный подвал, который не входил в общую площадь дома, в период с 1935 года по 1940 год в техническую документацию были внесены изменения в площадные характеристики дома, в том числе необорудованный подвал (ныне помещение N <...>), площадью 256,11 кв. м, высотой 1,45 м (Т. 1 л.д. 20).
Также из материалов дела следует, что по состоянию на 1978 год в многоквартирном доме <адрес> в Санкт-Петербурге был учтен подвал, состоящий из нежилых помещений б/н 1 и б/н 2 (Т. 1 л.д. 33), по состоянию на <дата> в подвале указанного многоквартирного дома учтено помещение 7-Н, наименование склад, назначение нежилое, в котором также расположен водомерный узел (Т. 1 л.д. 36, 37, 198, 199).
Указанное также подтверждается представленными в материалы дела планами подвала в д. <адрес> в Санкт-Петербурге по состоянию на 1941 год (Т. 1 л.д. 194 - 195), на 1979 год (Т. 1 л.д. 196), а также планом вторичного объекта недвижимости от <дата> (Т. 1 л.д. 197).
При этом из ответа ГУ "ГУИОН" N <...> от <дата>, направленного в адрес ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" следует, что помещение N <...>, кадастровый номер N <...>, расположено в подвале жилого дома <адрес> в Санкт-Петербурге, технологических помещений, обслуживающих дом (водомерные узлы, теплоцентр и т.п.) в помещении N <...> не имеется (Т. 2 л.д. 47).
Из протокола осмотра от <дата> нежилого помещения площадью 220,30 кв. м (N <...>), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, составленного комиссией, состоящей из представителя СПб ГУ "Жилищное агентство Петроградского района Санкт-Петербурга" и представителя Петроградского районного агентства КУГИ следует, что в указанном нежилом помещении механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, отсутствует (Т. 2 л.д. 218).
Из ответа на запрос ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от <дата> следует, что водоснабжение дома <адрес> в Санкт-Петербурге осуществляется по одному водопроводному вводу d-50 мм от магистрали d-200 мм по <адрес> в соответствии с договором на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от <дата> N <...>, заключенным между ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" и ООО "Жилкомсервис N 1 Петроградского района", в подвальном помещении жилого дома смонтирован водомерный узел типа I-50 сч. 40, который находится на балансе ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" с <дата> (Т. 2 л.д. 96, 97).
<дата> КУГИ Администрации Санкт-Петербурга издано распоряжение N <...> "О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга", в перечень которых также включено нежилое помещение общей площадью 220,3 кв. м в <адрес> в Санкт-Петербурге (Т. 1 л.д. 204 - 206).
<дата> КУГИ Администрации Санкт-Петербурга издано распоряжение N <...> о приватизации неликвидного объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> (Т. 1 л.д. 25).
<дата> между Государственным учреждением по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (Продавец) и П.О. (Покупатель) был заключен договор N <...> купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 220,3 кв. м, кадастровый номер N <...>, находящийся в подвале 4 - 5 - 6-этажного дома (Т. 1 л.д. 26 - 28); право собственности П.О. зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (Т. 1 л.д. 29).
<дата> между П.О. и К.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому П.О. продала, а К.С. приобрела нежилое помещение площадью 220,3 кв. м в <адрес> в Санкт-Петербурге (Т. 1 л.д. 30 - 31); право собственности К.С. зарегистрировано в установленном законом порядке <дата> (Т. 1 л.д. 32).
В силу положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судебная защита прав гражданина возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения.
Поскольку Н.В. в обоснование заявления указывает, что спорное помещение N <...> в силу закона относится к общему имуществу многоквартирного дома и предназначено для обслуживания более одного помещения, а потому в силу требований действующего законодательства является общим имуществом собственников дома и принадлежит собственникам многоквартирного дома пропорционально занимаемой размеру общей площади принадлежащих им помещений, то заявленные Н.В., как собственником помещения, требования в их взаимосвязи по существу сводятся к оспариванию правомерности включения помещения 7<адрес> в Санкт-Петербурге в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и соответственно к признанию права Н.В. на долю в общей долевой собственности на спорное помещение пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
При таком положении удовлетворение требований Н.В. в полном объеме возможно только в том случае, если включением спорного нежилого помещения в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося в суд с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов путем включения объекта недвижимости в состав общего имущества многоквартирного дома.
Разрешая ходатайство ответчиков о применении последствий пропуска срока для обращения в суд, судебная коллегия исходит из того, что поскольку заявленные Н.В. требования об оспаривании актов и действий государственных органов взаимосвязаны с требованиями о восстановлении нарушенного права, основанием заявленных требований явилось нарушение права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома при принятии уполномоченными органами решений, связанных с включением спорного объекта недвижимости в перечень объектов, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, то настоящий спор направлен на защиту и восстановление гражданских прав Н.В., а потому срок обращения в суд, установленный ст. 256 ГПК РФ, применению не подлежит, как и не могут быть применены последствия пропуска общего срока исковой давности в силу положения ст. 208 ГК РФ.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила).
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно п. 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Вместе с тем, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Поскольку первая регистрация договора приватизации квартиры в <адрес> в Санкт-Петербурге состоялась <дата>, то юридически значимым обстоятельством в рамках рассматриваемого спора, от установления которого зависит возможность отнесения спорного имущества к общему имуществу собственников многоквартирного дома, являются назначение и цели использования нежилого помещения N <...> на указанную дату.
Учитывая, что в доме <адрес> в Санкт-Петербурге с 1932 года был учтен необорудованный подвал, который не входил в общую площадь дома, в период с 1935 года по 1940 год в техническую документацию были внесены площадные характеристики дома, в том числе в необорудованный подвал (ныне помещение N <...>), по состоянию на 1978 года был учтен подвал, состоящий из нежилых помещений б/н 1 и б/н 2, при этом спорное помещение N <...> под наименованием склад, сформировано, в свою очередь, из площади указанного подвала, то, при отсутствии доказательств использования спорного нежилого помещения в 1994 году для общедомовых нужд, судебная коллегия приходит к выводу, что на момент приватизации первой квартиры спорное помещение было выделено (учтено, сформировано) для целей самостоятельного использования, а потому спорное нежилое помещение в силу закона не перешло в общую долевую собственность домовладельцев, как общее имущество дома.
При этом не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что спорное нежилое помещение с наименованием склад было впервые сформировано и учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости в декабре 2000 года, поскольку само по себе составление плана вторичного объекта недвижимости, присвоение кадастрового номера не свидетельствует о том, что на 1994 год спорное нежилое помещение, сформированное из площади необорудованного подвала, использовалось для целей, связанных с обслуживанием жилого дома.
Одновременно следует учесть, что само по себе наличие в нежилом помещении <адрес> в Санкт-Петербурге водомерного узла, не может являться основанием для признания указанного объекта недвижимости общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку для определения правового режима названных помещений, включая подвальные, к которым относится и спорный объект недвижимости, не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Кроме того, указанный водомерный узел установлен в помещении <адрес> в Санкт-Петербурге <дата>, то есть после регистрации первого договора приватизации в указанном доме.
При таком положении, исходя из того, что именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые же в дальнейшем федеральные законодательные акты, включая ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При таких обстоятельствах, поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, истец не представил, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным включения помещения 7<адрес> в Санкт-Петербурге в перечень объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, и соответственно для включения его в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, а потому Н.В. в иске следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 15 августа 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Н.В. к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в лице филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационное бюро Петроградского района Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", П.О., К.С. об оспаривании действий и решений органов государственной власти, признании договоров и государственной регистрации недействительными, признании права собственности, признании права собственности отсутствующим, восстановлении положения до нарушения права - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)