Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2012 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Клепиковой М.А., Паньковой Н.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Загвоздиной Галины Петровны на определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года по заявлению Загвоздиной Галины Петровны об установлении статуса залогового кредитора по денежному требованию в сумме 2 133 902, 09 руб. по делу N А19-8809/2010 по заявлению открытого акционерного общества "Жилстройкорпорация" (ОГРН 1043801015158, ИНН 3808105257, адрес: 664011, г. Иркутск, ул. Степана Разина, 6) о признании его несостоятельным (банкротом),
в судебном заседании, назначенном на 03 октября 2012 года, объявлялся перерыв до 10 часов 30 минут 08 октября 2012 года, в судебном заседании 08 октября 2012 года объявлялся перерыв до 17 час. 55 мин. 10 октября 2012 года
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
и
установил:
Открытое акционерное общество "Жилстройкорпорация" (далее ОАО "ЖСК") 22 апреля 2010 года обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением должника о несостоятельности (банкротстве) в порядке статей 3 - 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 22.04.2010 заявление ОАО "ЖСК" принято к производству, возбуждено производство по делу о признании ОАО "ЖСК" несостоятельным (банкротом).
Определением арбитражного суда Иркутской области от 31.05.2010 года заявление должника ОАО "ЖСК" о несостоятельности (банкротстве) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Бирюков А.И.
Загвоздина Галина Петровна (далее Загвоздина Г.П.) 02.05.2012 обратилась в арбитражный суд с заявлением об установлении статуса залогового кредитора по денежному требованию в размере 2 133 902,09 руб. В обоснование заявления Загвоздина Г.П. указала, что определением арбитражного суда Иркутской области от 17.02.2011 в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "ЖСК" включено ее требование в размере 2 133 902,09 руб. - неосновательное обогащение, возникшее в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008.
В своем заявлении Загвоздина Г.П. со ссылкой на пункт 1 и 4 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просит суд признать за ней статус залогового кредитора, поскольку полагает, что в силу закона N 214-ФЗ у нее возникло право требовать удовлетворения ее требования за счет имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года в удовлетворении требования Загвоздиной Галины Петровны об установлении статуса залогового кредитора по денежному требованию в размере 2 133 902,09 руб.; в том числе - 2 124 000 рублей - основного долга (неосновательное обогащение), 9 902,09 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами - отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Загвоздина Г.П. обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд, отказывая в установлении статуса залогового кредитора со ссылкой на отсутствие факта государственной регистрации объекта незавершенного строительства, не учел, что требования заявлены в рамках дела о банкротстве и необоснованно не применил положения п. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ об обязании ОАО "Жилстройкорпорация" произвести регистрацию права собственности на спорный объект. При этом Загвоздина Г.П. указывает, что судом вопрос о получении ОАО "Жилстройкорпорация" разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секции N 6 не исследовался, ссылается на ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ. По мнению заявителя, то обстоятельство, что должник и Загвоздина Г.П. подписали соглашение о расторжении договора долевого строительства, не означает, что на рассматриваемые в настоящем деле требования не распространяются положения п. 4 ст. 13 Закона N 214-ФЗ об обеспечении залогом имущества исполнения обязательств застройщиком по договору. Загвоздина Г.П. указывает, что суд необоснованно не рассмотрел ее требование совместно с рассмотрением заявлений ОАО "Иркутское ипотечное агентство" о включении требований в реестр требований кредиторов должника, поскольку именно с ОАО "ИИА" был заключен договор долевого строительства в отношении квартиры 27 в блок-секции 6 спорного дома. Кроме того, заявитель просит исключить из мотивировочной части оспариваемого определения выводы суда, изложенные на странице 6 в абзацах 1, 2, 3, 4, 5 о том, что предусмотренный Законом N 214-ФЗ залог прекращается с момента расторжения договора долевого участия в строительстве, как противоречащие ст. 12.1, п. 9 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ.
В обоснование своих доводов представил копии определений от 28.06.2012 по настоящему делу об отложении рассмотрения требования ОАО "Иркутское ипотечное агентство" о включении в реестр требований кредиторов должника по передаче жилых помещений, которые возвращаются подателю апелляционной жалобы как не относимые к предмету настоящего спора.
ОАО "Жилстройкорпорация" и административный управляющий должника в представленных отзывах отклонили доводы апеллянта, обжалуемый судебный акт считают законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между Загвоздиной Г.П. и должником ОАО "ЖСК" был заключен договор участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008, согласно которому ОАО "ЖСК" обязалось за счет средств Дольщика и других участников долевого строительства в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Инвестиционный объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Инвестиционного объекта передать Дольщику объект долевого строительства в Инвестиционном объекте - группа жилых домов с нежилыми помещениями на 1-х этажах автостоянками в подвалах, расположенных по адресу г. Иркутск, Ленинский район, ул. Баумана на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000005:0094.
Во исполнение п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 09.10.2008 г. N 83ч/6-27, Загвоздина Г.П. в качестве дольщика передала застройщику - ОАО "ЖСК" - 2 124 000 рублей в оплату стоимости квартиры. Срок передачи квартиры пунктом 6.2 указанного договора определен до 01 сентября 2009 года. Дополнительным соглашением от 01.04.2009 г. срок передачи квартиры по соглашению сторон изменен на 01.12.2009 г. В указанный срок квартира, определенная в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве от 09.10.2008 г. N 83ч/6-27, должником - ОАО "ЖСК" ей передана не была.
14 января 2010 года между Загвоздиной Г.П. и ОАО "ЖСК" было подписано соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался в 60-дневный срок возвратить 2 124 000 руб. В предусмотренный соглашением от 14.01.2010 года срок до 14 марта 2010 года ОАО "ЖСК" не возвратило денежные средства. В связи с чем, Загвоздина Г.П. обратилась в Кировский районный суд города Иркутска с иском о взыскании с ОАО "ЖСК" 2 124 000 руб. - неосновательного обогащения (основной долг), а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 12.05.2010 с ОАО "ЖСК" в пользу Загвоздиной Г.П. взыскано 2 124 000 руб. - неосновательного обогащения, 9 902,09 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением арбитражного суда Иркутской области от 17.02.2011 требование Загвоздиной Г.П. в размере 2 133 902,09 руб., в том числе: 2 124 000 руб. - основной долг (неосновательное обогащение), 9 902,09 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами включено в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "ЖСК".
Загвоздина Г.П. со ссылкой на пункт 1 и 4 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просит суд признать за ней статус залогового кредитора, поскольку полагает, что в силу Закона N 214-ФЗ у нее возникло право требовать удовлетворения ее требования за счет имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008.
Отказывая Загвоздиной Г.П. в признании за ней статуса залогового кредитора, суд первой инстанции указал на отсутствие у кредитора статуса участника долевого строительства в связи с расторжением договора долевого строительства и отсутствие регистрации права собственности ОАО "ЖСК" на объекты незавершенного строительства, расположенные на арендуемом должником земельном участке.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными в силу следующего.
В соответствии с п. 3 Постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве. С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим банкротство застройщиков.
Частями 3, 4 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ предусмотрено, что положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона), статей 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик) признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Таким образом, правила, установленные седьмым параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Факт привлечения должником средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, установлен и не оспаривается.
Участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Денежным требованием признается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора (п. 1 ст. 201.1 ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ).
В силу ст. 346 ГК РФ и ст. 18.1 Закона о банкротстве распоряжение залоговым имуществом без разрешения залогодержателя не допускается.
Согласно абз. 2 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" от 23.07.2009 N 58 порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
В ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) определено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 названного Федерального закона.
При этом, согласно п. 2 названной статьи залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Из приведенных норм следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, при этом, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).
В рамках данного дела, обязательства ОАО "Жилстройкорпорация" перед Загвоздиной Г.П. исполнены не были.
Как следует из материалов дела, между заявителем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке.
14 января 2010 года Загвоздина Г.П. и ОАО "ЖСК" расторгли договор участия в долевом строительстве, соглашение о расторжении также прошло государственную регистрацию.
Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ определены последствия расторжения договора, при этом, застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Суд соглашается с правовой позицией заявителя о том, что его требования обеспечены залогом в силу закона, что следует из содержания пунктов 1, 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которыми обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При этом в силу закона у кредитора остается право выбора: подать заявление в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) о включении в реестр требований кредиторов как кредитора, имеющего статус залогового, так и как кредитора, не имеющего статус залогового. Выбор способа защиты своих имущественных интересов принадлежит участнику долевого строительства.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-2415/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу N А33-2805/2009, ФАС Северо-Кавказского округа по делу N 32-942/2009 от 29.06.2012.
Из содержания предмета договора (п. 1.1, п. 1.2) видно, что предмет залога, а равно право собственности застройщика (п. 1.3, п. 2.2), детализированы и исключают какие-либо сомнения в их наличии, в силу закона залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства на основании договора долевого участия, зарегистрированного в установленном Законом порядке. Кроме того, то обстоятельство, что требования дольщика обеспечены залогом следует также и из п. 9.1 договора N 83ч\\6-27 от 09.10.2008, где стороны определили, что дольщик подтвердил свое согласие на удовлетворение своих требований за счет имущества находящегося в залоге в силу ч. 1 - 3 ст. 13 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в порядке предусмотренном ч. 2 ст. 15 указанного закона.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что залог прекращает свое действие с момента расторжения договора долевого участия в строительстве, противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". Согласно пункту 17 названного постановления судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Ссылка арбитражного управляющего на невозможность удовлетворения заявления конкурсного кредитора по причине отсутствия предмета залога в связи с его передачей иному лицу, не принимается судом апелляционной инстанции. Доказательств физической либо юридической гибели спорного объекта в материалы дела не представлено, которая по смыслу п. п. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ могла бы повлечь прекращение залога, последующая же смена собственников объекта недвижимости не является основанием для прекращения залоговых обязательств. Кроме того, согласно закону и условиям договора требования дольщика удовлетворяются за счет имущества должника
Суд апелляционной инстанции не принимает доводы арбитражного управляющего о том, что поскольку многоквартирный жилой дом (блок/секция 6), в составе которого находится объект строительства, не сдан в эксплуатацию, отсутствуют основания для признания требования кредитора обеспеченными залогом (квартирой). Поскольку Закон о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ) не связывает факт сдачи жилого дома в эксплуатацию с возникновением у участников долевого строительства права требования передачи жилого помещения или денежного требования.
То обстоятельство, что кредитор указал в качестве залога жилое помещение, являющееся предметом договора долевого строительства, не является основанием для отказа в определении статуса кредитора как залогового, поскольку, доказательства введения в эксплуатацию блок/секции N 6 отсутствуют, а денежные требования кредитора обеспечены залогом имущества должника в силу закона.
Поскольку возврат денежных средств, внесенных дольщиками на основании договора долевого участия, обеспечен залогом в силу закона, а также это условие согласовано сторонами договором долевого участия (п. 9.1), Закон о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ) не связывает факт сдачи жилого дома в эксплуатацию с возникновением у участников долевого строительства - залоговых кредиторов в силу закона, права требования передачи жилого помещения или денежного требования, требование заявителя о признании денежных требований в размере 2 124 000 руб., включенных в реестр требований кредиторов, обеспеченными залогом имущества должника ОАО "Жилстройкорпорация", подлежит удовлетворению.
Включенные в реестр требований кредиторов проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 902 руб. 98 коп. на основании ст. 395 ГК РФ, а не специальных норм закона, подлежат удовлетворению после погашения основной суммы долга при осуществлении арбитражным управляющим расчетов с кредиторами в порядке, установленном ст. ст. 121, 134 - 138 Закона о банкротстве.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года по делу N А19-8809/2010 отменить, принять новый судебный акт.
Признать денежные требования Загвоздиной Галины Петровны в размере 2 124 000 руб. обеспеченными залогом имущества должника ОАО "Жилстройкорпорация".
Включить требования Загвоздиной Галины Петровны в размере 9 902 руб. 98 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в реестр требований кредиторов ОАО "Жилстройкорпорация" в третью очередь реестра требований кредиторов.
Требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
Административному управляющему внести соответствующие изменения в реестр требований кредиторов.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.ОШИРОВА
Судьи
М.А.КЛЕПИКОВА
Н.М.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2012 ПО ДЕЛУ N А19-8809/2010
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2012 г. по делу N А19-8809/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2012 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Клепиковой М.А., Паньковой Н.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Загвоздиной Галины Петровны на определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года по заявлению Загвоздиной Галины Петровны об установлении статуса залогового кредитора по денежному требованию в сумме 2 133 902, 09 руб. по делу N А19-8809/2010 по заявлению открытого акционерного общества "Жилстройкорпорация" (ОГРН 1043801015158, ИНН 3808105257, адрес: 664011, г. Иркутск, ул. Степана Разина, 6) о признании его несостоятельным (банкротом),
в судебном заседании, назначенном на 03 октября 2012 года, объявлялся перерыв до 10 часов 30 минут 08 октября 2012 года, в судебном заседании 08 октября 2012 года объявлялся перерыв до 17 час. 55 мин. 10 октября 2012 года
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
и
установил:
Открытое акционерное общество "Жилстройкорпорация" (далее ОАО "ЖСК") 22 апреля 2010 года обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением должника о несостоятельности (банкротстве) в порядке статей 3 - 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 22.04.2010 заявление ОАО "ЖСК" принято к производству, возбуждено производство по делу о признании ОАО "ЖСК" несостоятельным (банкротом).
Определением арбитражного суда Иркутской области от 31.05.2010 года заявление должника ОАО "ЖСК" о несостоятельности (банкротстве) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Бирюков А.И.
Загвоздина Галина Петровна (далее Загвоздина Г.П.) 02.05.2012 обратилась в арбитражный суд с заявлением об установлении статуса залогового кредитора по денежному требованию в размере 2 133 902,09 руб. В обоснование заявления Загвоздина Г.П. указала, что определением арбитражного суда Иркутской области от 17.02.2011 в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "ЖСК" включено ее требование в размере 2 133 902,09 руб. - неосновательное обогащение, возникшее в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008.
В своем заявлении Загвоздина Г.П. со ссылкой на пункт 1 и 4 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просит суд признать за ней статус залогового кредитора, поскольку полагает, что в силу закона N 214-ФЗ у нее возникло право требовать удовлетворения ее требования за счет имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года в удовлетворении требования Загвоздиной Галины Петровны об установлении статуса залогового кредитора по денежному требованию в размере 2 133 902,09 руб.; в том числе - 2 124 000 рублей - основного долга (неосновательное обогащение), 9 902,09 рублей - процентов за пользование чужими денежными средствами - отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Загвоздина Г.П. обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене определения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что суд, отказывая в установлении статуса залогового кредитора со ссылкой на отсутствие факта государственной регистрации объекта незавершенного строительства, не учел, что требования заявлены в рамках дела о банкротстве и необоснованно не применил положения п. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ об обязании ОАО "Жилстройкорпорация" произвести регистрацию права собственности на спорный объект. При этом Загвоздина Г.П. указывает, что судом вопрос о получении ОАО "Жилстройкорпорация" разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секции N 6 не исследовался, ссылается на ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ. По мнению заявителя, то обстоятельство, что должник и Загвоздина Г.П. подписали соглашение о расторжении договора долевого строительства, не означает, что на рассматриваемые в настоящем деле требования не распространяются положения п. 4 ст. 13 Закона N 214-ФЗ об обеспечении залогом имущества исполнения обязательств застройщиком по договору. Загвоздина Г.П. указывает, что суд необоснованно не рассмотрел ее требование совместно с рассмотрением заявлений ОАО "Иркутское ипотечное агентство" о включении требований в реестр требований кредиторов должника, поскольку именно с ОАО "ИИА" был заключен договор долевого строительства в отношении квартиры 27 в блок-секции 6 спорного дома. Кроме того, заявитель просит исключить из мотивировочной части оспариваемого определения выводы суда, изложенные на странице 6 в абзацах 1, 2, 3, 4, 5 о том, что предусмотренный Законом N 214-ФЗ залог прекращается с момента расторжения договора долевого участия в строительстве, как противоречащие ст. 12.1, п. 9 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ.
В обоснование своих доводов представил копии определений от 28.06.2012 по настоящему делу об отложении рассмотрения требования ОАО "Иркутское ипотечное агентство" о включении в реестр требований кредиторов должника по передаче жилых помещений, которые возвращаются подателю апелляционной жалобы как не относимые к предмету настоящего спора.
ОАО "Жилстройкорпорация" и административный управляющий должника в представленных отзывах отклонили доводы апеллянта, обжалуемый судебный акт считают законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между Загвоздиной Г.П. и должником ОАО "ЖСК" был заключен договор участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008, согласно которому ОАО "ЖСК" обязалось за счет средств Дольщика и других участников долевого строительства в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) Инвестиционный объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Инвестиционного объекта передать Дольщику объект долевого строительства в Инвестиционном объекте - группа жилых домов с нежилыми помещениями на 1-х этажах автостоянками в подвалах, расположенных по адресу г. Иркутск, Ленинский район, ул. Баумана на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000005:0094.
Во исполнение п. 5.1 договора участия в долевом строительстве от 09.10.2008 г. N 83ч/6-27, Загвоздина Г.П. в качестве дольщика передала застройщику - ОАО "ЖСК" - 2 124 000 рублей в оплату стоимости квартиры. Срок передачи квартиры пунктом 6.2 указанного договора определен до 01 сентября 2009 года. Дополнительным соглашением от 01.04.2009 г. срок передачи квартиры по соглашению сторон изменен на 01.12.2009 г. В указанный срок квартира, определенная в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве от 09.10.2008 г. N 83ч/6-27, должником - ОАО "ЖСК" ей передана не была.
14 января 2010 года между Загвоздиной Г.П. и ОАО "ЖСК" было подписано соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался в 60-дневный срок возвратить 2 124 000 руб. В предусмотренный соглашением от 14.01.2010 года срок до 14 марта 2010 года ОАО "ЖСК" не возвратило денежные средства. В связи с чем, Загвоздина Г.П. обратилась в Кировский районный суд города Иркутска с иском о взыскании с ОАО "ЖСК" 2 124 000 руб. - неосновательного обогащения (основной долг), а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 12.05.2010 с ОАО "ЖСК" в пользу Загвоздиной Г.П. взыскано 2 124 000 руб. - неосновательного обогащения, 9 902,09 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением арбитражного суда Иркутской области от 17.02.2011 требование Загвоздиной Г.П. в размере 2 133 902,09 руб., в том числе: 2 124 000 руб. - основной долг (неосновательное обогащение), 9 902,09 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами включено в третью очередь реестра требований кредиторов ОАО "ЖСК".
Загвоздина Г.П. со ссылкой на пункт 1 и 4 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просит суд признать за ней статус залогового кредитора, поскольку полагает, что в силу Закона N 214-ФЗ у нее возникло право требовать удовлетворения ее требования за счет имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008.
Отказывая Загвоздиной Г.П. в признании за ней статуса залогового кредитора, суд первой инстанции указал на отсутствие у кредитора статуса участника долевого строительства в связи с расторжением договора долевого строительства и отсутствие регистрации права собственности ОАО "ЖСК" на объекты незавершенного строительства, расположенные на арендуемом должником земельном участке.
Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными в силу следующего.
В соответствии с п. 3 Постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве. С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим банкротство застройщиков.
Частями 3, 4 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ предусмотрено, что положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона), статей 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик) признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Таким образом, правила, установленные седьмым параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Факт привлечения должником средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, установлен и не оспаривается.
Участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Денежным требованием признается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора (п. 1 ст. 201.1 ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ).
В силу ст. 346 ГК РФ и ст. 18.1 Закона о банкротстве распоряжение залоговым имуществом без разрешения залогодержателя не допускается.
Согласно абз. 2 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" от 23.07.2009 N 58 порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
В ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) определено, что исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 названного Федерального закона.
При этом, согласно п. 2 названной статьи залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Из приведенных норм следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, при этом, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве).
В рамках данного дела, обязательства ОАО "Жилстройкорпорация" перед Загвоздиной Г.П. исполнены не были.
Как следует из материалов дела, между заявителем и должником был заключен договор участия в долевом строительстве N 83ч/6-27 от 09.10.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке.
14 января 2010 года Загвоздина Г.П. и ОАО "ЖСК" расторгли договор участия в долевом строительстве, соглашение о расторжении также прошло государственную регистрацию.
Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ определены последствия расторжения договора, при этом, застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Суд соглашается с правовой позицией заявителя о том, что его требования обеспечены залогом в силу закона, что следует из содержания пунктов 1, 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которыми обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При этом в силу закона у кредитора остается право выбора: подать заявление в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) о включении в реестр требований кредиторов как кредитора, имеющего статус залогового, так и как кредитора, не имеющего статус залогового. Выбор способа защиты своих имущественных интересов принадлежит участнику долевого строительства.
Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-2415/09, ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2011 по делу N А33-2805/2009, ФАС Северо-Кавказского округа по делу N 32-942/2009 от 29.06.2012.
Из содержания предмета договора (п. 1.1, п. 1.2) видно, что предмет залога, а равно право собственности застройщика (п. 1.3, п. 2.2), детализированы и исключают какие-либо сомнения в их наличии, в силу закона залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства на основании договора долевого участия, зарегистрированного в установленном Законом порядке. Кроме того, то обстоятельство, что требования дольщика обеспечены залогом следует также и из п. 9.1 договора N 83ч\\6-27 от 09.10.2008, где стороны определили, что дольщик подтвердил свое согласие на удовлетворение своих требований за счет имущества находящегося в залоге в силу ч. 1 - 3 ст. 13 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в порядке предусмотренном ч. 2 ст. 15 указанного закона.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что залог прекращает свое действие с момента расторжения договора долевого участия в строительстве, противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге". Согласно пункту 17 названного постановления судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Ссылка арбитражного управляющего на невозможность удовлетворения заявления конкурсного кредитора по причине отсутствия предмета залога в связи с его передачей иному лицу, не принимается судом апелляционной инстанции. Доказательств физической либо юридической гибели спорного объекта в материалы дела не представлено, которая по смыслу п. п. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ могла бы повлечь прекращение залога, последующая же смена собственников объекта недвижимости не является основанием для прекращения залоговых обязательств. Кроме того, согласно закону и условиям договора требования дольщика удовлетворяются за счет имущества должника
Суд апелляционной инстанции не принимает доводы арбитражного управляющего о том, что поскольку многоквартирный жилой дом (блок/секция 6), в составе которого находится объект строительства, не сдан в эксплуатацию, отсутствуют основания для признания требования кредитора обеспеченными залогом (квартирой). Поскольку Закон о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ) не связывает факт сдачи жилого дома в эксплуатацию с возникновением у участников долевого строительства права требования передачи жилого помещения или денежного требования.
То обстоятельство, что кредитор указал в качестве залога жилое помещение, являющееся предметом договора долевого строительства, не является основанием для отказа в определении статуса кредитора как залогового, поскольку, доказательства введения в эксплуатацию блок/секции N 6 отсутствуют, а денежные требования кредитора обеспечены залогом имущества должника в силу закона.
Поскольку возврат денежных средств, внесенных дольщиками на основании договора долевого участия, обеспечен залогом в силу закона, а также это условие согласовано сторонами договором долевого участия (п. 9.1), Закон о банкротстве (в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ) не связывает факт сдачи жилого дома в эксплуатацию с возникновением у участников долевого строительства - залоговых кредиторов в силу закона, права требования передачи жилого помещения или денежного требования, требование заявителя о признании денежных требований в размере 2 124 000 руб., включенных в реестр требований кредиторов, обеспеченными залогом имущества должника ОАО "Жилстройкорпорация", подлежит удовлетворению.
Включенные в реестр требований кредиторов проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 902 руб. 98 коп. на основании ст. 395 ГК РФ, а не специальных норм закона, подлежат удовлетворению после погашения основной суммы долга при осуществлении арбитражным управляющим расчетов с кредиторами в порядке, установленном ст. ст. 121, 134 - 138 Закона о банкротстве.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 29 июня 2012 года по делу N А19-8809/2010 отменить, принять новый судебный акт.
Признать денежные требования Загвоздиной Галины Петровны в размере 2 124 000 руб. обеспеченными залогом имущества должника ОАО "Жилстройкорпорация".
Включить требования Загвоздиной Галины Петровны в размере 9 902 руб. 98 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами в реестр требований кредиторов ОАО "Жилстройкорпорация" в третью очередь реестра требований кредиторов.
Требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.
Административному управляющему внести соответствующие изменения в реестр требований кредиторов.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.ОШИРОВА
Судьи
М.А.КЛЕПИКОВА
Н.М.ПАНЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)