Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.
судей Лихачевой А.Н., Масальской Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.,
при участии:
от истца ТСЖ "Онежская 12": не явились, извещены,
от ответчика ИП Ширинкина Е.Г.: не явились, извещены,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ИП Ширинкина Е.Г.
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2010 года
по делу N А60-28277/2010,
принятое судьей Н.Г.Беляевой
по иску товарищества собственников жилья "Онежская, 12" (ОГРН 1076600000113, ИНН 6672222460)
к индивидуальному предпринимателю Ширинкину Е.Г. (ОГРН 308665927600107, ИНН 665897828817)
о взыскании 616 939 руб. 37 коп.,
установил:
Товарищество собственников жилья "Онежская 12" (далее - ТСЖ "Онежская, 12, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишкину Евгению Германовичу (далее - ИП Ширинкин Е.Г., ответчик) о взыскании 6169 39 руб. 37 коп., в том числе 420 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2007 года, 23 889 руб. 87 коп. стоимости коммунальных услуг, оказанных в связи с арендой нежилых помещений, 173 040 руб. 50 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы (л.д. 6-8 том 1).
Истцом уточнены исковые требования в части взыскания коммунальных услуг, просит взыскать 23 898 руб. 87 коп. (л.д. 98-99 том 1). Уточнения судом приняты для рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2010 года (резолютивная часть от 18.11.2010 года, судья Н.Г.Беляева) исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 420 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате, 23 889 руб. 87 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, 173 040 руб. 50 коп. неустойки, а также 15 338 руб. 79 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. ТСЖ "Онежская, 12" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению N 116 от 28.07.2010 года (л.д. 113-119 том 2).
Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что истец не имеет полномочий на предоставление нежилых помещений в аренду, поскольку из протокола собрания собственников, на котором принималось решение о передаче помещения в аренду, следует, что кворум на собрании отсутствует, в связи чем договор аренды от 01.11.2007 года является ничтожным. Кроме того, истец не доказал отношение предмета договора аренды к общему имуществу, поскольку помещение, указанное в договоре аренды и в экспликации представляют собой разные объекты. Автор жалобы указывает также на то, что договор аренды от 01.11.2007 года является расторгнутым в одностороннем порядке ответчиком, кроме того, ответчик не мог занимать арендованные помещения, поскольку 16.12.2008 года он был принят в спортлагерь "Экономист" на должность заведующего. С учетом приведенных доводов, заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Истец представил письменный отзыв, находя решение суда законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От истца и от ответчика поступили ходатайства о проведении судебного заседания по апелляционной жалобе в их отсутствие.
Ходатайства сторон судом рассмотрены и удовлетворены на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон на основании ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ТСЖ "Онежская 12", (арендодатель), и ИП Шишкиным Е.Г. (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2007 года (л.д. 28-31 том 1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 37,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Онежская, 12 для использования в качестве офисно-производственного помещения (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.2. договора арендуемые помещения состоят из вспомогательных помещений, площадью 8 кв. м, офисных помещений, площадью 18,85 кв. м, подсобных помещений, площадью 10,85 кв. м.
В силу п. 4.1. договора ежемесячная сумма арендной платы составляет 15 000 руб. 00 коп., при этом коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы (п. 4.2. договора).
Арендная плата вносится не позднее чем за 10 дней до окончания каждого месяца (п. 4.4. договора).
Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.11.2007 года по 01.10.2008 года (п. 6.5. договора).
Помещения переданы ТСЖ "Онежская, 12" ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2007 года (л.д. 32 том 1), являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 01.011.2007 года.
После истечения срока действия договора аренды, ответчик с согласия истца продолжил пользоваться арендованным помещением.
Указывая на то, что у ответчика образовалась задолженность перед истцом по арендной плате с 01.04.2008 года по 30.07. 2010 года в сумме 420 000 руб., а также по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг с 01.04.2008 года по 30.07.2010 года в сумме 23 889 руб. 87 коп., истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, исчислив неустойку (согласно п. 5.1. договора) за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 24.04.2008 года по 30.07.2010 года в сумме 173 040 руб. 50 коп.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из наличия оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате, задолженности по оплате коммунальных услуг, наличия неустойки за несвоевременную уплату арендной платы.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно протоколу N 1 общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге от 05.12.2006 года (л.д. 133-143 том 1) собственниками выбран способ управления - управление товариществом собственников жилья (п. 1 повестки); о создании товарищества собственников жилья "Онежская, 12" (п. 2 повестки); об утверждении устава ТСЖ "Онежская, 12 (п. 3 повестки).
Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ТСЖ "Онежская, 12" зарегистрировано в качестве юридического лица 11.01.2007 года (л.д. 144-172 том 1).
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (подпункт 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья и представлять интересы собственников помещений в нем при заявлении иска.
Принимая во внимание положения указанных норм и устава товарищества, суд первой инстанции установил, что товарищество вправе предоставлять в пользование часть общего имущества данного жилого дома и представлять интересы собственников помещений в нем при заявлении настоящего иска.
С учетом приведенных выше норм права, подлежат отклонению доводы ответчика о том, что у истца отсутствовали полномочия по передаче спорного имущества в аренду.
Также подлежат отклонению доводы ответчика о том, что истец не доказал отношение предмета договора аренды к общему имуществу ввиду следующего.
Согласно подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и(или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Спорные помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге, поскольку они не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в спорном многоквартирном доме, что подтверждается выкопировкой плана первого этажа из поэтажного плана технического паспорта жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге (л.д. 100 том 1), выкопировкой из экспликации к плану первого этажа из поэтажного плана технического паспорта жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге (л.д. 3 том 2).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 12 пункта 1 статьи 145, подпункту 3 пункту 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. В связи с чем, собственниками дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Онежская, 12, на общем собрании 28.10.2007 года (л.д. 4-23 том 2) принято решение о сдаче в аренду ответчику спорного общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге.
Доводы ответчика о том, что собрание было неправомочно принимать решения о сдаче спорных помещений в аренду в виду отсутствия кворума, апелляционным судом отклонены, поскольку доказательств признания указанного протокола общего собрания недействительным не представлено.
Судом установлено, что в протоколе общего собрания от 28.10.2007 года указано на принятие решения о сдаче в аренду общего имущества собственников многоквартирного дома и условия такой передачи, то есть выражена воля собственников на его передачу. Кроме того, из материалов дела не усматривается, что, сдавая имущество в аренду, товарищество действовало в противоречие с волей собственников помещений многоквартирного дома. Ответчиком таких доказательств не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы о ничтожности договора аренды подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 4.1. договора ежемесячная сумма арендной платы составляет 15 000 руб. 00 коп., при этом коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы (п. 4.2. договора). Арендная плата вносится не позднее чем за 10 дней до окончания каждого месяца (п. 4.4. договора).
Помещения переданы ТСЖ "Онежская, 12" ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2007 года (л.д. 32 том 1), являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 01.11.2007 года. Каких-либо претензий или замечаний со стороны ИП Шишкина Е.Г. не указано.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, ТСЖ "Онежская, 12" ежемесячно выставляло ИП Шишкину Е.Г. счета на оплату арендуемого помещения с указанием суммы арендной платы и стоимости оказанных коммунальных услуг (л.д. 38-65 том 1, л.д. 77-107 том 2).
Как следует из платежных поручений (л.д. 33-36 том 1) ответчиком внесена арендная плата в сумме 83 095 руб. 81 коп.
Кроме того, в материалы дела представлены акты от 31.01.2008 года, от 29.02.2008 года, от 31.03.2008 года, от 30.04.2008 года, от 31.05.2008 года, от 30.06.2008 года, от 31.07.2008 года, от 31.08.2008 года, от 30.09.2008 года, от 31.10.2008 года, от 30.11.2008 года, от 31.12.2008 года, подписанные сторонами без замечаний, заверенные печатями, в которых в разделе "наименование работ" указано "арендная плата" и "коммунальные услуги" (за соответствующий календарный месяц - л.д. 173-184 том 1).
Более того, ответчиком представлено гарантийное письмо от 02.12.2008 года, в котором ответчик указывал на то, что он обязуется в срок до 26.12.2008 года погасить задолженность за аренду помещения с июня по декабрь месяц (л.д. 37 том 1).
Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.11.2007 года по 01.10.2008 года (п. 6.5. договора). После истечения срока действия договора аренды, ответчик с согласия истца продолжил пользоваться арендованным помещением.
Как следует из акта обследования нежилых помещений площадью 37,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Онежская, 12, занимаемых ИП Шишкиным Е.Г. по договору аренды от 01.11.2007 года от 06.09.2010 года (л.д. 101 том 1), составленного арендодателем в присутствии арендатора (ИП Шишкина Е.Г.) на момент проведения обследования в вышеуказанных нежилых помещениях находится имущество, принадлежащие ИП Шишкину Е.Г. (машины швейные, оверлы, машина петельная, прессы, готовая продукция, столы, телефонный аппарат, шкаф, мех искусственный, комплекты лекал). Доказательств того, что перечисленное выше имущество Шишкину Е.Г. не принадлежит, ответчиком не представлено.
Таким образом, доказательств того, что ответчик освободил арендованное помещение после окончания срока действия договора аренды и им не пользуется, суду, вопреки доводам апелляционной жалобы, не представлено. Ссылки ответчика на то, что он освободил помещение, поскольку был принят на работу в спортлагерь, судом не принимаются, поскольку не находятся во взаимной связи друг с другом. То обстоятельство, что ответчик был принят на работу в спортлагерь, не может достоверно свидетельствовать о том, что он как индивидуальный предприниматель не занимал спорное арендованное помещение. Иного суду не доказано (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с приведенными выше нормами права и имеющимися в материалах дела доказательствами, расчеты истца о задолженности ответчика по оплате аренды помещений, а также коммунальных услуг, (л.д. 66-73 том 1) обоснованно приняты судом первой инстанции и признаны верными. Доказательств уплаты образовавшейся задолженности ответчиком в сумме 420 000 руб. (по арендной плате) и в сумме 23 898 руб. 87 коп. (по оплате коммунальных услуг) в материалы дела не представлено.
Контррасчета суммы долга ответчиком не представлено (ст. 65, ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), как не представлено доказательств того, что им помещение освобождено в более ранний срок.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате в размере 420 000 руб. 00 коп. и возмещению расходов по оплате коммунальных услуг в размере 23 889 руб. 87 коп., доказательств уплаты которой, либо мотивированных возражений по существу спора ответчиком в материалы дела не представлено, исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате в размере 420 000 руб. 00 коп. и возмещению расходов по оплате коммунальных услуг в размере 23889 руб. 87 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, правомерны.
Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика 173 040 руб. 50 коп. пеней, начисленных за период с 24.04.2008 года по 30.07.2010 года.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1 договора аренды от 01.11.2007 года в случае просрочки платежа на срок свыше трех дней арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки. Выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом периоды начисления пеней являются обоснованными, представленный расчет - верным, правомерны. Контррасчета ответчиком не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции с учетом характера требований истца и возражений ответчика против заявленного иска верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежаще оценил их (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 ноября 2010 года по делу N А60-28277/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.02.2011 N 17АП-13751/2010-ГК ПО ДЕЛУ N А60-28277/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2011 г. N 17АП-13751/2010-ГК
Дело N А60-28277/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.
судей Лихачевой А.Н., Масальской Н.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пестовой О.В.,
при участии:
от истца ТСЖ "Онежская 12": не явились, извещены,
от ответчика ИП Ширинкина Е.Г.: не явились, извещены,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика ИП Ширинкина Е.Г.
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2010 года
по делу N А60-28277/2010,
принятое судьей Н.Г.Беляевой
по иску товарищества собственников жилья "Онежская, 12" (ОГРН 1076600000113, ИНН 6672222460)
к индивидуальному предпринимателю Ширинкину Е.Г. (ОГРН 308665927600107, ИНН 665897828817)
о взыскании 616 939 руб. 37 коп.,
установил:
Товарищество собственников жилья "Онежская 12" (далее - ТСЖ "Онежская, 12, истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шишкину Евгению Германовичу (далее - ИП Ширинкин Е.Г., ответчик) о взыскании 6169 39 руб. 37 коп., в том числе 420 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2007 года, 23 889 руб. 87 коп. стоимости коммунальных услуг, оказанных в связи с арендой нежилых помещений, 173 040 руб. 50 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы (л.д. 6-8 том 1).
Истцом уточнены исковые требования в части взыскания коммунальных услуг, просит взыскать 23 898 руб. 87 коп. (л.д. 98-99 том 1). Уточнения судом приняты для рассмотрения.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22 ноября 2010 года (резолютивная часть от 18.11.2010 года, судья Н.Г.Беляева) исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 420 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате, 23 889 руб. 87 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, 173 040 руб. 50 коп. неустойки, а также 15 338 руб. 79 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины. ТСЖ "Онежская, 12" из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению N 116 от 28.07.2010 года (л.д. 113-119 том 2).
Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что истец не имеет полномочий на предоставление нежилых помещений в аренду, поскольку из протокола собрания собственников, на котором принималось решение о передаче помещения в аренду, следует, что кворум на собрании отсутствует, в связи чем договор аренды от 01.11.2007 года является ничтожным. Кроме того, истец не доказал отношение предмета договора аренды к общему имуществу, поскольку помещение, указанное в договоре аренды и в экспликации представляют собой разные объекты. Автор жалобы указывает также на то, что договор аренды от 01.11.2007 года является расторгнутым в одностороннем порядке ответчиком, кроме того, ответчик не мог занимать арендованные помещения, поскольку 16.12.2008 года он был принят в спортлагерь "Экономист" на должность заведующего. С учетом приведенных доводов, заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Истец представил письменный отзыв, находя решение суда законным и обоснованным. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От истца и от ответчика поступили ходатайства о проведении судебного заседания по апелляционной жалобе в их отсутствие.
Ходатайства сторон судом рассмотрены и удовлетворены на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон на основании ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ТСЖ "Онежская 12", (арендодатель), и ИП Шишкиным Е.Г. (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2007 года (л.д. 28-31 том 1), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения общей площадью 37,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Онежская, 12 для использования в качестве офисно-производственного помещения (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 1.2. договора арендуемые помещения состоят из вспомогательных помещений, площадью 8 кв. м, офисных помещений, площадью 18,85 кв. м, подсобных помещений, площадью 10,85 кв. м.
В силу п. 4.1. договора ежемесячная сумма арендной платы составляет 15 000 руб. 00 коп., при этом коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы (п. 4.2. договора).
Арендная плата вносится не позднее чем за 10 дней до окончания каждого месяца (п. 4.4. договора).
Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.11.2007 года по 01.10.2008 года (п. 6.5. договора).
Помещения переданы ТСЖ "Онежская, 12" ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2007 года (л.д. 32 том 1), являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 01.011.2007 года.
После истечения срока действия договора аренды, ответчик с согласия истца продолжил пользоваться арендованным помещением.
Указывая на то, что у ответчика образовалась задолженность перед истцом по арендной плате с 01.04.2008 года по 30.07. 2010 года в сумме 420 000 руб., а также по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг с 01.04.2008 года по 30.07.2010 года в сумме 23 889 руб. 87 коп., истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, исчислив неустойку (согласно п. 5.1. договора) за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 24.04.2008 года по 30.07.2010 года в сумме 173 040 руб. 50 коп.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из наличия оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате, задолженности по оплате коммунальных услуг, наличия неустойки за несвоевременную уплату арендной платы.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Согласно протоколу N 1 общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге от 05.12.2006 года (л.д. 133-143 том 1) собственниками выбран способ управления - управление товариществом собственников жилья (п. 1 повестки); о создании товарищества собственников жилья "Онежская, 12" (п. 2 повестки); об утверждении устава ТСЖ "Онежская, 12 (п. 3 повестки).
Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ТСЖ "Онежская, 12" зарегистрировано в качестве юридического лица 11.01.2007 года (л.д. 144-172 том 1).
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (подпункт 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья и представлять интересы собственников помещений в нем при заявлении иска.
Принимая во внимание положения указанных норм и устава товарищества, суд первой инстанции установил, что товарищество вправе предоставлять в пользование часть общего имущества данного жилого дома и представлять интересы собственников помещений в нем при заявлении настоящего иска.
С учетом приведенных выше норм права, подлежат отклонению доводы ответчика о том, что у истца отсутствовали полномочия по передаче спорного имущества в аренду.
Также подлежат отклонению доводы ответчика о том, что истец не доказал отношение предмета договора аренды к общему имуществу ввиду следующего.
Согласно подп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и(или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Спорные помещения являются общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге, поскольку они не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в спорном многоквартирном доме, что подтверждается выкопировкой плана первого этажа из поэтажного плана технического паспорта жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге (л.д. 100 том 1), выкопировкой из экспликации к плану первого этажа из поэтажного плана технического паспорта жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге (л.д. 3 том 2).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункту 12 пункта 1 статьи 145, подпункту 3 пункту 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. В связи с чем, собственниками дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Онежская, 12, на общем собрании 28.10.2007 года (л.д. 4-23 том 2) принято решение о сдаче в аренду ответчику спорного общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома N 12 по ул. Онежской в г. Екатеринбурге.
Доводы ответчика о том, что собрание было неправомочно принимать решения о сдаче спорных помещений в аренду в виду отсутствия кворума, апелляционным судом отклонены, поскольку доказательств признания указанного протокола общего собрания недействительным не представлено.
Судом установлено, что в протоколе общего собрания от 28.10.2007 года указано на принятие решения о сдаче в аренду общего имущества собственников многоквартирного дома и условия такой передачи, то есть выражена воля собственников на его передачу. Кроме того, из материалов дела не усматривается, что, сдавая имущество в аренду, товарищество действовало в противоречие с волей собственников помещений многоквартирного дома. Ответчиком таких доказательств не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы о ничтожности договора аренды подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие материалам дела.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 4.1. договора ежемесячная сумма арендной платы составляет 15 000 руб. 00 коп., при этом коммунальные платежи не входят в стоимость арендной платы (п. 4.2. договора). Арендная плата вносится не позднее чем за 10 дней до окончания каждого месяца (п. 4.4. договора).
Помещения переданы ТСЖ "Онежская, 12" ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2007 года (л.д. 32 том 1), являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 01.11.2007 года. Каких-либо претензий или замечаний со стороны ИП Шишкина Е.Г. не указано.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции, ТСЖ "Онежская, 12" ежемесячно выставляло ИП Шишкину Е.Г. счета на оплату арендуемого помещения с указанием суммы арендной платы и стоимости оказанных коммунальных услуг (л.д. 38-65 том 1, л.д. 77-107 том 2).
Как следует из платежных поручений (л.д. 33-36 том 1) ответчиком внесена арендная плата в сумме 83 095 руб. 81 коп.
Кроме того, в материалы дела представлены акты от 31.01.2008 года, от 29.02.2008 года, от 31.03.2008 года, от 30.04.2008 года, от 31.05.2008 года, от 30.06.2008 года, от 31.07.2008 года, от 31.08.2008 года, от 30.09.2008 года, от 31.10.2008 года, от 30.11.2008 года, от 31.12.2008 года, подписанные сторонами без замечаний, заверенные печатями, в которых в разделе "наименование работ" указано "арендная плата" и "коммунальные услуги" (за соответствующий календарный месяц - л.д. 173-184 том 1).
Более того, ответчиком представлено гарантийное письмо от 02.12.2008 года, в котором ответчик указывал на то, что он обязуется в срок до 26.12.2008 года погасить задолженность за аренду помещения с июня по декабрь месяц (л.д. 37 том 1).
Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.11.2007 года по 01.10.2008 года (п. 6.5. договора). После истечения срока действия договора аренды, ответчик с согласия истца продолжил пользоваться арендованным помещением.
Как следует из акта обследования нежилых помещений площадью 37,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Онежская, 12, занимаемых ИП Шишкиным Е.Г. по договору аренды от 01.11.2007 года от 06.09.2010 года (л.д. 101 том 1), составленного арендодателем в присутствии арендатора (ИП Шишкина Е.Г.) на момент проведения обследования в вышеуказанных нежилых помещениях находится имущество, принадлежащие ИП Шишкину Е.Г. (машины швейные, оверлы, машина петельная, прессы, готовая продукция, столы, телефонный аппарат, шкаф, мех искусственный, комплекты лекал). Доказательств того, что перечисленное выше имущество Шишкину Е.Г. не принадлежит, ответчиком не представлено.
Таким образом, доказательств того, что ответчик освободил арендованное помещение после окончания срока действия договора аренды и им не пользуется, суду, вопреки доводам апелляционной жалобы, не представлено. Ссылки ответчика на то, что он освободил помещение, поскольку был принят на работу в спортлагерь, судом не принимаются, поскольку не находятся во взаимной связи друг с другом. То обстоятельство, что ответчик был принят на работу в спортлагерь, не может достоверно свидетельствовать о том, что он как индивидуальный предприниматель не занимал спорное арендованное помещение. Иного суду не доказано (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с приведенными выше нормами права и имеющимися в материалах дела доказательствами, расчеты истца о задолженности ответчика по оплате аренды помещений, а также коммунальных услуг, (л.д. 66-73 том 1) обоснованно приняты судом первой инстанции и признаны верными. Доказательств уплаты образовавшейся задолженности ответчиком в сумме 420 000 руб. (по арендной плате) и в сумме 23 898 руб. 87 коп. (по оплате коммунальных услуг) в материалы дела не представлено.
Контррасчета суммы долга ответчиком не представлено (ст. 65, ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), как не представлено доказательств того, что им помещение освобождено в более ранний срок.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о том, что поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика перед истцом по арендной плате в размере 420 000 руб. 00 коп. и возмещению расходов по оплате коммунальных услуг в размере 23 889 руб. 87 коп., доказательств уплаты которой, либо мотивированных возражений по существу спора ответчиком в материалы дела не представлено, исковые требования в части взыскания основного долга по арендной плате в размере 420 000 руб. 00 коп. и возмещению расходов по оплате коммунальных услуг в размере 23889 руб. 87 коп. являются обоснованными и подлежат удовлетворению, правомерны.
Кроме того, истцом заявлено о взыскании с ответчика 173 040 руб. 50 коп. пеней, начисленных за период с 24.04.2008 года по 30.07.2010 года.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1 договора аренды от 01.11.2007 года в случае просрочки платежа на срок свыше трех дней арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки. Выводы суда первой инстанции о том, что заявленные истцом периоды начисления пеней являются обоснованными, представленный расчет - верным, правомерны. Контррасчета ответчиком не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции с учетом характера требований истца и возражений ответчика против заявленного иска верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежаще оценил их (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 22 ноября 2010 года по делу N А60-28277/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
А.Н.ЛИХАЧЕВА
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
А.Н.ЛИХАЧЕВА
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)