Судебные решения, арбитраж
Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья О.Б. Гуськова
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Зарубина В.Ю.,
судей Романова Б.В., Колесниковой О.Г.,
при секретаре Килиной М.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 10.11.2011 гражданское дело
по иску Х. к жилищно-строительному кооперативу "Широкореченский" о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения,
по кассационной жалобе ответчика жилищно-строительного кооператива "Широкореченский" на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2011, которым постановлено:
"Иск Х. к жилищно-строительному кооперативу "Широкореченский" о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить полностью.
Признать договор о совместной деятельности N 1 от 04.09.2006 года между жилищно-строительным кооперативом "Широкореченский" и Х. незаключенным.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Широкореченский" в пользу Х. сумму неосновательного обогащения <...>, расходы по оплате государственной пошлины <...>".
Заслушав доклад судьи Колесниковой О.Г., объяснения представителей ЖСК "Широкореченский" К. <...>, Б. <...>, поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения истца Х. и его представителя В. <...>, возражавших против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Х. обратился в суд с иском к ЖСК "Широкореченский" о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения.
В обоснование иска указано, что 04.09.2006 между истцом и ответчиком подписан договор <...> о совместной деятельности, по условиям которого кооператив принял обязательство построить и сдать в эксплуатацию сети инженерно-технического обеспечения в коттеджном поселке <...>, а именно осуществить: разработку проектно-сметной документации кооператива, получить необходимые разрешения и согласования, а также осуществить строительство инженерных сетей и коммуникаций, строительство дорог, работы общего назначения. Также кооператив принял обязательство предоставить истцу земельные участки <...> под строительство коттеджей в ЖСК "Широкореченский". Договор <...> от 04.09.2006 с учетом содержания прав и обязанностей сторон, характера сложившихся правоотношений между сторонами является договором участия в долевом строительстве. Поскольку договор в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не зарегистрирован, он является незаключенным. Х. перечислил ЖСК "Широкореченский" денежные средства по договору в общей сумме <...>. Поскольку договор <...> от 04.09.2006 года является незаключенным, то удержание денежных средств, полученных ответчиком в качестве финансирования строительства, является неосновательным обогащением последнего. Кроме того, 01.10.2006 Х. заключил договор строительного подряда со строительной организацией ООО "Приоритет", предметом которого является строительство 5 коттеджей на указанных земельных участках. С 2006 года велись строительные работы, в настоящее время на участках располагаются объекты незавершенного строительства, которым в июне 2010 года Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации г. Екатеринбурга присвоены адреса: <...>. Истец оплатил подрядчику <...> и полагает, что указанная сумма является неосновательным обогащением ответчика. Ссылаясь на невозможность возврата объектов незавершенного строительства в натуре, просит признать подписанный с ЖСК "Широкореченский" договор <...> от 04.09.2006 незаключенным и взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме <...>.
Определением суда от 28.07.2011 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Приоритет".
В судебном заседании Х., его представитель С. поддержали требования и доводы иска, дополнительно суду пояснили, что истец возвел коттеджи за свой счет, об оформлении кооперативом права собственности на объекты не знал. Х. не вступал в члены кооператива, однако платил паевые взносы. Ответчик не имел права на заключение договора о совместной деятельности, поскольку договор аренды земельного участка и разрешение на использование земли были получены позже заключения договора с истцом. Договор подряда на строительство коттеджей был заключен в 2007 году, строительство осуществлялось в летне-осенний период 2007 года и весной 2008 года. Истец заключил договор подряда на строительство коттеджей с ООО "Приоритет" и полностью рассчитался с подрядчиком по договору. Исковые требования Х. подтверждаются оценкой, произведенной оценщиком А.
Представители ЖСК "Широкореченский" Д., председатель кооператива К. иск не признали, суду пояснили, что заключенный с истцом договор является договором о совместной деятельности, а не договором долевого участия в строительстве, поэтому не подлежит государственной регистрации. Истец самостоятельно должен был осуществить строительство коттеджей, он сдавал деньги только на строительство инфраструктуры поселка. Договор подряда с ООО "Приоритет" заключен задним числом, никакие фирмы работы на участке кооператива не производили, истец самостоятельно возводил коттеджи. Истец не является пайщиком кооператива, указание в квитанциях о приеме денег от Х. на уплату паевых взносов является ошибкой. Право собственности на все пять недостроенных истцом коттеджей зарегистрировано за ЖСК "Широкореченский". Размер внесенных истцом по договору о совместной деятельности денежных средств не оспаривают. С оценкой стоимости недостроенных коттеджей, предложенной истцом, не согласны, полагают ее завышенной. Готовы вернуть истцу <...> после продажи недостроенных истцом коттеджей.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Приоритет" просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В представленном отзыве указано, что 15.04.2007 между Х. и ООО "Приоритет" был заключен договор строительного подряда <...>, в соответствии с которым общество приняло обязательство на основании технического задания, проектно-сметной документации выполнить работу по строительству 5 индивидуальных жилых домов на земельном участке по адресу: <...> условиях договора ООО "Приоритет" приступило к выполнению работ. Однако весной 2008 года работы по строительству были приостановлены из-за ограничения доступа кооперативом к объектам строительства. В связи с приостановкой строительных работ на неопределенный срок истцом и ООО "Приоритет" были составлены и подписаны промежуточные акты о приемке выполненных работ по каждому объекту. Общая сумма строительных работ составила <...>, которая и была оплачена истцом ООО "Приоритет" на основании приходно-кассовых ордеров.
Кировским районным судом г. Екатеринбурга 18.08.2011 постановлено вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе, дополнениях к кассационной жалобе ответчиком ставится вопрос об отмене решения как незаконного по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права. Кассатор настаивает на неверной правовой квалификации судом подписанного сторонами договора от 04.09.2006 как договора долевого участия в строительстве. По мнению кассатора, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу строительно-оценочной экспертизы с целью установления действительной стоимости объектов незавершенного строительства, несмотря на наличие в деле двух противоречащих друг другу заключений.
В письменных возражениях на кассационную жалобу истец, его представитель В. просят отказать в удовлетворении жалобы и оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, отзыва на кассационную жалобу и дополнений к нему, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается участниками процесса, 04.09.2006 года между ЖСК "Широкореченский" и Х. подписан договор <...> о совместной деятельности, согласно которому стороны приняли обязательство сотрудничать в области строительства ЖСК "Широкореченский" <...>. Сотрудничество будет осуществляться в соответствии с Программой работ, утверждаемой правлением кооператива, в которой определены этапы, стоимость, сроки и иные, необходимые для проведения работ по строительству кооператива условия (пункт 1.2 договора). Застройщик Х. принял обязательство в качестве первоначального вклада в совместную деятельность с кооперативом внести <...> (пункт 2.1 договора). Кооператив за счет средств застройщика осуществляет мероприятия, необходимые для строительства кооператива, а именно: разработку проектно-сметной документации кооператива, получение необходимых разрешений и согласований, строительство инженерных сетей и коммуникаций, строительство дорог, работы общего назначения (пункт 2.2 договора). После согласования необходимой проектной документами и получения разрешения на строительство, кооператив принял обязательство предоставить застройщику земельные участки <...> под строительство коттеджей за счет собственных средств силами подрядных организаций, либо по дополнительному соглашению с кооперативом (пункт 2.3 договора). В соответствии с пунктом 2.4 договора застройщик обязуется осуществлять строительство коттеджа и индивидуальное обустройство участка самостоятельно за счет собственных средств силами подрядных организаций, ежемесячно вносить паевые взносы на содержание кооператива, вносить паевые взносы, необходимые для выполнения программы работ. Согласно пункту 2.8 договора по окончании строительства в объеме проекта ЖСК "Широкореченский" и принятия его в установленном порядке в эксплуатацию, кооператив выдает застройщику разрешение на оформление права на вышеуказанные земельные участки в установленном законодательством порядке.
28.02.2007 между администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК "Широкореченский" заключен договор аренды земельного участка <...>, согласно которому кооперативу предоставлен участок, имеющий местоположение в квартале улиц <...> площадью 55061 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации объектов инженерного обеспечения, индивидуальных жилых домов и благоустройства территории на пять лет <...>. 25.09.2007 ответчиком получено разрешение на строительство <...>, которым кооперативу разрешено строительство 45 одноквартирных жилых домов на земельном участке площадью 55061 кв. м по адресу: <...>.
В рамках подписанного сторонами договора истец в период с 04.09.2006 по 21.08.2009 уплатил кооперативу денежные средства в общей сумме <...>, что ответчиком не отрицалось.
Также судом первой инстанции установлено, что силами и средствами истца на указанных земельных участках начато строительство пяти коттеджей, право собственности на которые как объекты незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке за ЖСК "Широкореченский", в подтверждение чего ответчиком получены свидетельства о государственной регистрации права от 08.09.2010, 05.10.2010 и 28.01.2011. Объектам недвижимости присвоены адреса: <...>.
Проанализировав содержание договора <...> от 04.09.2006, характер сложившихся между сторонами в связи с подписанием указанного договора правоотношений (прав и обязанностей сторон), суд, исходя из положений ст. ст. 1, 2, 4 Закона РФ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004, правильно квалифицировал названный договор как договор долевого участия в строительстве. И поскольку подписанный сторонами договор не прошел государственной регистрации, как того требует ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о том, что договор является незаключенным.
При этом судом правомерно принято во внимание, что Программа работ на 2006 - 2008 годы, на которую как основание для определения этапов, стоимости, сроков и иных необходимых для проведения строительных работ условий имеется ссылка в договоре, правлением кооператива не утверждалась, обратного ответчиком не доказано. Указанное свидетельствует о не согласовании сторонами предмета договора - перечня работ, на производство которых должен был уплатить денежные средства истец Х.
При таких обстоятельствах, поскольку удержание ответчиком полученных от истца в рамках незаключенного договора денежных средств в сумме <...> является неосновательным обогащением ответчика, суд вынес законное и обоснованное решение о взыскании указанной суммы в пользу истца.
Довод кассатора о том, что спорный договор является заключенным и не требовал государственной регистрации, поскольку не является договором долевого участия в строительстве, являлся основанием процессуальной позиции ответчика, проверялся судом и обоснованно отклонен с изложением в решении соответствующих мотивов, не соглашаться с которыми судебная коллегия оснований не находит.
Так, суд признал несостоятельной позицию ответчика, воспроизведенную и в жалобе, о том, что объектом строительства по договору долевого участия в строительстве может быть только жилое помещение. Отклоняя указанный довод, суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 1, ст. 2 Закона РФ N 214-ФЗ объектом строительства может быть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В данном случае объектом долевого строительства являются инженерные сети и коммуникации, дороги.
Также подробно аргументирована судом несостоятельность довода ответчика о том, что договором не предусмотрено возникновение у истца права общей долевой собственности на объект строительства. В этой связи судебная коллегия отмечает непоследовательность позиции кассатора, который в кассационной жалобе указывает на то, что в результате исполнения спорного договора у истца не должно было возникнуть права общей долевой собственности на объект строительства, а в дополнениях к кассационной жалобе кассатор занимает противоположную позицию, указывая, что приобретение права собственности на общее имущество являлось "естественным" правовым последствием возникновения прав на недвижимость в ЖСК.
Довод жалобы о неприменении судом положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятелен, поскольку возведенные истцом объекты в настоящее время поставлены на кадастровый учет, право собственности на них зарегистрировано, т.е. объекты введены в гражданский оборот в установленном законом порядке и не могут быть признаны самовольными постройками. Соответственно, указанная норма права в рассматриваемом споре не применима.
Отклоняется судебной коллегией как несостоятельный и довод жалобы со ссылкой на положения ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что неосновательно полученные ответчиком по незаключенному договору денежные средства не подлежат возврату истцу, поскольку последний знал об отсутствии обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пояснений истца и ответчиком не опровергнуто, на момент подписания договора от 04.09.2006 истец добросовестно полагал, что у ответчика существует право на земельные участки, на которых впоследствии истцом было начато строительство коттеджей. Доказательств того, что истец, передавая денежные средства ответчику, действовал с намерением одарить последнего, кассатором также не представлено.
Оценивая обоснованность доводов жалобы о несогласии с решением суда в части взыскания с ответчика в пользу истца расходов последнего на возведение коттеджей, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что регистрация ответчиком права собственности на незавершенные строительством объекты, возведение которых осуществлено истцом за счет собственных средств, квалифицируется как неосновательное приобретение ответчиком имущества за счет истца. Данный вывод суда ответчиком по существу не оспаривался.
Правомерным, вопреки ошибочному мнению кассатора, является вывод суда и о невозможности возврата неосновательного обогащения в натуре, поскольку какие-либо права на земельные участки, на которых расположены указанные объекты незавершенного строительства, у истца отсутствуют, в связи с чем объекты будут иметь статус самовольных построек.
Ссылка кассатора на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации в той части, в которой они предусматривают, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, не опровергает правильности вывода суда, поскольку указанные нормы не могут быть применены в рассматриваемом споре.
Для применения названных статей необходимо, чтобы в установленном законом порядке был осуществлен переход права собственности на спорные объекты от ответчика к истцу. Однако в данном случае отсутствуют предусмотренные законом основания, по которым такой переход может быть осуществлен (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право собственности ответчика на объекты незавершенного строительства зарегистрировано, никем в установленном законом порядке не оспорено. В то же время совокупность условий, необходимых для признания факта возникновения у истца права собственности на объекты незавершенного строительства, отсутствует, спорные объекты как объекты гражданского оборота появились в результате действий ответчика и в качестве объектов незавершенного строительства истцом ответчику не передавались.
Поскольку возврат неосновательно приобретенного имущества в натуре в данном случае невозможен, в соответствии с п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать, а ответчик должен возместить истцу действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Взыскивая с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере <...> (сумму затрат истца на возведение объектов незавершенного строительства), суд указал, что на момент приобретения ответчиком права собственности на спорные объекты (01.10.2010) их стоимость составляла <...>, однако в соответствии со ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд ограничен рамками заявленных истцом требований.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда относительно стоимости неосновательно приобретенного ответчиком имущества, находя в этой связи заслуживающими внимания доводы кассационной жалобы о нарушении судом норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, стороны представили в обоснование своих доводов о действительной стоимости неосновательно приобретенного имущества заключения независимых оценщиков: истец - заключение специалиста ООО <...> А., ответчик - заключение специалиста ООО <...> Г., при этом стоимости объектов, определенные специалистами, различаются значительно, более чем в три раза (согласно заключению специалиста Г. стоимость объектов по состоянию на 08.09.2010 составляет <...>.), несмотря на то, что как следует из содержания заключений, обоими специалистами для определения рыночной стоимости объектов применялся затратный подход.
Суд не принял необходимых и должных в такой ситуации мер для устранения столь значительных противоречий между двумя заключениями специалистов, в удовлетворении ходатайства стороны ответчика о назначении по делу строительно-оценочной экспертизы, которая могла бы такие противоречия разрешить, отказал без достаточных к тому оснований, проигнорировав при этом положения п. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ.
При этом, подвергая критике заключение специалиста Г., суд вошел в обсуждение вопросов, относительно которых специальными познаниями не обладает (необходимость учета при определении рыночной стоимости объектов земляных работ, прибыли застройщика-девелопера), в связи с чем суждения суда в указанной части не могут быть признаны состоятельными.
Кроме того, как следует из материалов дела, только четыре спорных объекта были зарегистрированы на праве собственности за ответчиком в период с сентября по октябрь 2010 года, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по <...> произведена за ответчиком 25.01.2011. Между тем, ни одно из заключений не содержит сведений о действительной стоимости указанного объекта на дату его приобретения ответчиком.
При таком положении, поскольку решение в части взыскания неосновательного обогащения в виде стоимости спорных объектов постановлено судом на основании противоречивых доказательств, противоречия между доказательствами судом не устранены, чем нарушены требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, обжалуемое решение в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального права и в связи с недоказанностью обстоятельств, которые суд посчитал установленными (пп. 2, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса РФ). Соответственно, подлежит отмене и решение в части взыскания в пользу истца расходов по уплате госпошлины, поскольку размер подлежащих возмещению судебных расходов в силу закона находится в пропорциональной зависимости от суммы удовлетворенных исковых требований (ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции, в связи с чем дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение, при которому суду следует учесть отмеченные замечания, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, распределить бремя доказывания между сторонами, предоставив им возможность представить доказательства в подтверждение своих доводов, проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку установленным обстоятельствам и всем представленным сторонами доказательствам, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 360, абз. 3 ст. 361, п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2011 в части признания договора о совместной деятельности <...> от 04.09.2006 между ЖСК "Широкореченский" и Х. незаключенным, взыскании с ЖСК "Широкореченский" в пользу Х. неосновательного обогащения в виде уплаченной по договору денежной суммы в размере <...> оставить без изменения.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.11.2011 ПО ДЕЛУ N 33-15208/2011
Разделы:Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 ноября 2011 г. по делу N 33-15208/2011
Судья О.Б. Гуськова
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Зарубина В.Ю.,
судей Романова Б.В., Колесниковой О.Г.,
при секретаре Килиной М.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 10.11.2011 гражданское дело
по иску Х. к жилищно-строительному кооперативу "Широкореченский" о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения,
по кассационной жалобе ответчика жилищно-строительного кооператива "Широкореченский" на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2011, которым постановлено:
"Иск Х. к жилищно-строительному кооперативу "Широкореченский" о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить полностью.
Признать договор о совместной деятельности N 1 от 04.09.2006 года между жилищно-строительным кооперативом "Широкореченский" и Х. незаключенным.
Взыскать с жилищно-строительного кооператива "Широкореченский" в пользу Х. сумму неосновательного обогащения <...>, расходы по оплате государственной пошлины <...>".
Заслушав доклад судьи Колесниковой О.Г., объяснения представителей ЖСК "Широкореченский" К. <...>, Б. <...>, поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения истца Х. и его представителя В. <...>, возражавших против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
Х. обратился в суд с иском к ЖСК "Широкореченский" о признании договора незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения.
В обоснование иска указано, что 04.09.2006 между истцом и ответчиком подписан договор <...> о совместной деятельности, по условиям которого кооператив принял обязательство построить и сдать в эксплуатацию сети инженерно-технического обеспечения в коттеджном поселке <...>, а именно осуществить: разработку проектно-сметной документации кооператива, получить необходимые разрешения и согласования, а также осуществить строительство инженерных сетей и коммуникаций, строительство дорог, работы общего назначения. Также кооператив принял обязательство предоставить истцу земельные участки <...> под строительство коттеджей в ЖСК "Широкореченский". Договор <...> от 04.09.2006 с учетом содержания прав и обязанностей сторон, характера сложившихся правоотношений между сторонами является договором участия в долевом строительстве. Поскольку договор в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не зарегистрирован, он является незаключенным. Х. перечислил ЖСК "Широкореченский" денежные средства по договору в общей сумме <...>. Поскольку договор <...> от 04.09.2006 года является незаключенным, то удержание денежных средств, полученных ответчиком в качестве финансирования строительства, является неосновательным обогащением последнего. Кроме того, 01.10.2006 Х. заключил договор строительного подряда со строительной организацией ООО "Приоритет", предметом которого является строительство 5 коттеджей на указанных земельных участках. С 2006 года велись строительные работы, в настоящее время на участках располагаются объекты незавершенного строительства, которым в июне 2010 года Главным управлением архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации г. Екатеринбурга присвоены адреса: <...>. Истец оплатил подрядчику <...> и полагает, что указанная сумма является неосновательным обогащением ответчика. Ссылаясь на невозможность возврата объектов незавершенного строительства в натуре, просит признать подписанный с ЖСК "Широкореченский" договор <...> от 04.09.2006 незаключенным и взыскать с ответчика неосновательное обогащение в сумме <...>.
Определением суда от 28.07.2011 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Приоритет".
В судебном заседании Х., его представитель С. поддержали требования и доводы иска, дополнительно суду пояснили, что истец возвел коттеджи за свой счет, об оформлении кооперативом права собственности на объекты не знал. Х. не вступал в члены кооператива, однако платил паевые взносы. Ответчик не имел права на заключение договора о совместной деятельности, поскольку договор аренды земельного участка и разрешение на использование земли были получены позже заключения договора с истцом. Договор подряда на строительство коттеджей был заключен в 2007 году, строительство осуществлялось в летне-осенний период 2007 года и весной 2008 года. Истец заключил договор подряда на строительство коттеджей с ООО "Приоритет" и полностью рассчитался с подрядчиком по договору. Исковые требования Х. подтверждаются оценкой, произведенной оценщиком А.
Представители ЖСК "Широкореченский" Д., председатель кооператива К. иск не признали, суду пояснили, что заключенный с истцом договор является договором о совместной деятельности, а не договором долевого участия в строительстве, поэтому не подлежит государственной регистрации. Истец самостоятельно должен был осуществить строительство коттеджей, он сдавал деньги только на строительство инфраструктуры поселка. Договор подряда с ООО "Приоритет" заключен задним числом, никакие фирмы работы на участке кооператива не производили, истец самостоятельно возводил коттеджи. Истец не является пайщиком кооператива, указание в квитанциях о приеме денег от Х. на уплату паевых взносов является ошибкой. Право собственности на все пять недостроенных истцом коттеджей зарегистрировано за ЖСК "Широкореченский". Размер внесенных истцом по договору о совместной деятельности денежных средств не оспаривают. С оценкой стоимости недостроенных коттеджей, предложенной истцом, не согласны, полагают ее завышенной. Готовы вернуть истцу <...> после продажи недостроенных истцом коттеджей.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Приоритет" просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. В представленном отзыве указано, что 15.04.2007 между Х. и ООО "Приоритет" был заключен договор строительного подряда <...>, в соответствии с которым общество приняло обязательство на основании технического задания, проектно-сметной документации выполнить работу по строительству 5 индивидуальных жилых домов на земельном участке по адресу: <...> условиях договора ООО "Приоритет" приступило к выполнению работ. Однако весной 2008 года работы по строительству были приостановлены из-за ограничения доступа кооперативом к объектам строительства. В связи с приостановкой строительных работ на неопределенный срок истцом и ООО "Приоритет" были составлены и подписаны промежуточные акты о приемке выполненных работ по каждому объекту. Общая сумма строительных работ составила <...>, которая и была оплачена истцом ООО "Приоритет" на основании приходно-кассовых ордеров.
Кировским районным судом г. Екатеринбурга 18.08.2011 постановлено вышеприведенное решение.
В кассационной жалобе, дополнениях к кассационной жалобе ответчиком ставится вопрос об отмене решения как незаконного по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права. Кассатор настаивает на неверной правовой квалификации судом подписанного сторонами договора от 04.09.2006 как договора долевого участия в строительстве. По мнению кассатора, суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу строительно-оценочной экспертизы с целью установления действительной стоимости объектов незавершенного строительства, несмотря на наличие в деле двух противоречащих друг другу заключений.
В письменных возражениях на кассационную жалобу истец, его представитель В. просят отказать в удовлетворении жалобы и оставить решение суда без изменения.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, отзыва на кассационную жалобу и дополнений к нему, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается участниками процесса, 04.09.2006 года между ЖСК "Широкореченский" и Х. подписан договор <...> о совместной деятельности, согласно которому стороны приняли обязательство сотрудничать в области строительства ЖСК "Широкореченский" <...>. Сотрудничество будет осуществляться в соответствии с Программой работ, утверждаемой правлением кооператива, в которой определены этапы, стоимость, сроки и иные, необходимые для проведения работ по строительству кооператива условия (пункт 1.2 договора). Застройщик Х. принял обязательство в качестве первоначального вклада в совместную деятельность с кооперативом внести <...> (пункт 2.1 договора). Кооператив за счет средств застройщика осуществляет мероприятия, необходимые для строительства кооператива, а именно: разработку проектно-сметной документации кооператива, получение необходимых разрешений и согласований, строительство инженерных сетей и коммуникаций, строительство дорог, работы общего назначения (пункт 2.2 договора). После согласования необходимой проектной документами и получения разрешения на строительство, кооператив принял обязательство предоставить застройщику земельные участки <...> под строительство коттеджей за счет собственных средств силами подрядных организаций, либо по дополнительному соглашению с кооперативом (пункт 2.3 договора). В соответствии с пунктом 2.4 договора застройщик обязуется осуществлять строительство коттеджа и индивидуальное обустройство участка самостоятельно за счет собственных средств силами подрядных организаций, ежемесячно вносить паевые взносы на содержание кооператива, вносить паевые взносы, необходимые для выполнения программы работ. Согласно пункту 2.8 договора по окончании строительства в объеме проекта ЖСК "Широкореченский" и принятия его в установленном порядке в эксплуатацию, кооператив выдает застройщику разрешение на оформление права на вышеуказанные земельные участки в установленном законодательством порядке.
28.02.2007 между администрацией г. Екатеринбурга и ЖСК "Широкореченский" заключен договор аренды земельного участка <...>, согласно которому кооперативу предоставлен участок, имеющий местоположение в квартале улиц <...> площадью 55061 кв. м для строительства и дальнейшей эксплуатации объектов инженерного обеспечения, индивидуальных жилых домов и благоустройства территории на пять лет <...>. 25.09.2007 ответчиком получено разрешение на строительство <...>, которым кооперативу разрешено строительство 45 одноквартирных жилых домов на земельном участке площадью 55061 кв. м по адресу: <...>.
В рамках подписанного сторонами договора истец в период с 04.09.2006 по 21.08.2009 уплатил кооперативу денежные средства в общей сумме <...>, что ответчиком не отрицалось.
Также судом первой инстанции установлено, что силами и средствами истца на указанных земельных участках начато строительство пяти коттеджей, право собственности на которые как объекты незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке за ЖСК "Широкореченский", в подтверждение чего ответчиком получены свидетельства о государственной регистрации права от 08.09.2010, 05.10.2010 и 28.01.2011. Объектам недвижимости присвоены адреса: <...>.
Проанализировав содержание договора <...> от 04.09.2006, характер сложившихся между сторонами в связи с подписанием указанного договора правоотношений (прав и обязанностей сторон), суд, исходя из положений ст. ст. 1, 2, 4 Закона РФ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004, правильно квалифицировал названный договор как договор долевого участия в строительстве. И поскольку подписанный сторонами договор не прошел государственной регистрации, как того требует ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о том, что договор является незаключенным.
При этом судом правомерно принято во внимание, что Программа работ на 2006 - 2008 годы, на которую как основание для определения этапов, стоимости, сроков и иных необходимых для проведения строительных работ условий имеется ссылка в договоре, правлением кооператива не утверждалась, обратного ответчиком не доказано. Указанное свидетельствует о не согласовании сторонами предмета договора - перечня работ, на производство которых должен был уплатить денежные средства истец Х.
При таких обстоятельствах, поскольку удержание ответчиком полученных от истца в рамках незаключенного договора денежных средств в сумме <...> является неосновательным обогащением ответчика, суд вынес законное и обоснованное решение о взыскании указанной суммы в пользу истца.
Довод кассатора о том, что спорный договор является заключенным и не требовал государственной регистрации, поскольку не является договором долевого участия в строительстве, являлся основанием процессуальной позиции ответчика, проверялся судом и обоснованно отклонен с изложением в решении соответствующих мотивов, не соглашаться с которыми судебная коллегия оснований не находит.
Так, суд признал несостоятельной позицию ответчика, воспроизведенную и в жалобе, о том, что объектом строительства по договору долевого участия в строительстве может быть только жилое помещение. Отклоняя указанный довод, суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 1, ст. 2 Закона РФ N 214-ФЗ объектом строительства может быть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. В данном случае объектом долевого строительства являются инженерные сети и коммуникации, дороги.
Также подробно аргументирована судом несостоятельность довода ответчика о том, что договором не предусмотрено возникновение у истца права общей долевой собственности на объект строительства. В этой связи судебная коллегия отмечает непоследовательность позиции кассатора, который в кассационной жалобе указывает на то, что в результате исполнения спорного договора у истца не должно было возникнуть права общей долевой собственности на объект строительства, а в дополнениях к кассационной жалобе кассатор занимает противоположную позицию, указывая, что приобретение права собственности на общее имущество являлось "естественным" правовым последствием возникновения прав на недвижимость в ЖСК.
Довод жалобы о неприменении судом положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятелен, поскольку возведенные истцом объекты в настоящее время поставлены на кадастровый учет, право собственности на них зарегистрировано, т.е. объекты введены в гражданский оборот в установленном законом порядке и не могут быть признаны самовольными постройками. Соответственно, указанная норма права в рассматриваемом споре не применима.
Отклоняется судебной коллегией как несостоятельный и довод жалобы со ссылкой на положения ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что неосновательно полученные ответчиком по незаключенному договору денежные средства не подлежат возврату истцу, поскольку последний знал об отсутствии обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (п. 3 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из пояснений истца и ответчиком не опровергнуто, на момент подписания договора от 04.09.2006 истец добросовестно полагал, что у ответчика существует право на земельные участки, на которых впоследствии истцом было начато строительство коттеджей. Доказательств того, что истец, передавая денежные средства ответчику, действовал с намерением одарить последнего, кассатором также не представлено.
Оценивая обоснованность доводов жалобы о несогласии с решением суда в части взыскания с ответчика в пользу истца расходов последнего на возведение коттеджей, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что регистрация ответчиком права собственности на незавершенные строительством объекты, возведение которых осуществлено истцом за счет собственных средств, квалифицируется как неосновательное приобретение ответчиком имущества за счет истца. Данный вывод суда ответчиком по существу не оспаривался.
Правомерным, вопреки ошибочному мнению кассатора, является вывод суда и о невозможности возврата неосновательного обогащения в натуре, поскольку какие-либо права на земельные участки, на которых расположены указанные объекты незавершенного строительства, у истца отсутствуют, в связи с чем объекты будут иметь статус самовольных построек.
Ссылка кассатора на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации в той части, в которой они предусматривают, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, не опровергает правильности вывода суда, поскольку указанные нормы не могут быть применены в рассматриваемом споре.
Для применения названных статей необходимо, чтобы в установленном законом порядке был осуществлен переход права собственности на спорные объекты от ответчика к истцу. Однако в данном случае отсутствуют предусмотренные законом основания, по которым такой переход может быть осуществлен (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право собственности ответчика на объекты незавершенного строительства зарегистрировано, никем в установленном законом порядке не оспорено. В то же время совокупность условий, необходимых для признания факта возникновения у истца права собственности на объекты незавершенного строительства, отсутствует, спорные объекты как объекты гражданского оборота появились в результате действий ответчика и в качестве объектов незавершенного строительства истцом ответчику не передавались.
Поскольку возврат неосновательно приобретенного имущества в натуре в данном случае невозможен, в соответствии с п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать, а ответчик должен возместить истцу действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
Взыскивая с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере <...> (сумму затрат истца на возведение объектов незавершенного строительства), суд указал, что на момент приобретения ответчиком права собственности на спорные объекты (01.10.2010) их стоимость составляла <...>, однако в соответствии со ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд ограничен рамками заявленных истцом требований.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда относительно стоимости неосновательно приобретенного ответчиком имущества, находя в этой связи заслуживающими внимания доводы кассационной жалобы о нарушении судом норм процессуального права.
Как следует из материалов дела, стороны представили в обоснование своих доводов о действительной стоимости неосновательно приобретенного имущества заключения независимых оценщиков: истец - заключение специалиста ООО <...> А., ответчик - заключение специалиста ООО <...> Г., при этом стоимости объектов, определенные специалистами, различаются значительно, более чем в три раза (согласно заключению специалиста Г. стоимость объектов по состоянию на 08.09.2010 составляет <...>.), несмотря на то, что как следует из содержания заключений, обоими специалистами для определения рыночной стоимости объектов применялся затратный подход.
Суд не принял необходимых и должных в такой ситуации мер для устранения столь значительных противоречий между двумя заключениями специалистов, в удовлетворении ходатайства стороны ответчика о назначении по делу строительно-оценочной экспертизы, которая могла бы такие противоречия разрешить, отказал без достаточных к тому оснований, проигнорировав при этом положения п. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ.
При этом, подвергая критике заключение специалиста Г., суд вошел в обсуждение вопросов, относительно которых специальными познаниями не обладает (необходимость учета при определении рыночной стоимости объектов земляных работ, прибыли застройщика-девелопера), в связи с чем суждения суда в указанной части не могут быть признаны состоятельными.
Кроме того, как следует из материалов дела, только четыре спорных объекта были зарегистрированы на праве собственности за ответчиком в период с сентября по октябрь 2010 года, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства по <...> произведена за ответчиком 25.01.2011. Между тем, ни одно из заключений не содержит сведений о действительной стоимости указанного объекта на дату его приобретения ответчиком.
При таком положении, поскольку решение в части взыскания неосновательного обогащения в виде стоимости спорных объектов постановлено судом на основании противоречивых доказательств, противоречия между доказательствами судом не устранены, чем нарушены требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, обжалуемое решение в указанной части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального права и в связи с недоказанностью обстоятельств, которые суд посчитал установленными (пп. 2, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса РФ). Соответственно, подлежит отмене и решение в части взыскания в пользу истца расходов по уплате госпошлины, поскольку размер подлежащих возмещению судебных расходов в силу закона находится в пропорциональной зависимости от суммы удовлетворенных исковых требований (ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции, в связи с чем дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение, при которому суду следует учесть отмеченные замечания, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, распределить бремя доказывания между сторонами, предоставив им возможность представить доказательства в подтверждение своих доводов, проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку установленным обстоятельствам и всем представленным сторонами доказательствам, вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. 360, абз. 3 ст. 361, п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2011 в части признания договора о совместной деятельности <...> от 04.09.2006 между ЖСК "Широкореченский" и Х. незаключенным, взыскании с ЖСК "Широкореченский" в пользу Х. неосновательного обогащения в виде уплаченной по договору денежной суммы в размере <...> оставить без изменения.
В остальной части решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.08.2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
ЗАРУБИН В.Ю.
Судьи
РОМАНОВ Б.В.
КОЛЕСНИКОВА О.Г.
ЗАРУБИН В.Ю.
Судьи
РОМАНОВ Б.В.
КОЛЕСНИКОВА О.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)