Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
при участии:
от заявителя: Трифоновой О.А. по доверенности от 25.06.2010,
от заинтересованного лица: Шамариной О.Ю. по доверенности от 31.12.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сберегательного банка России в лице Юго-Западного банка
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 апреля 2010 года по делу N А53-1984/2010,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
по заявлению Сберегательного банка России в лице Юго-Западного банка
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Юго-Западного банка Сбербанка России (далее Сбербанк РФ) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным отказа Главного управления Федеральной Регистрационной службы РФ по Ростовской области (далее регистрационная служба) в государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я линия, 38, лит. ББ1Б2 и об обязании осуществить государственную регистрацию указанного объекта недвижимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что согласно регистрационному свидетельству от 04.04.1996 N 844/24 Сбербанк РФ владеет на праве собственности домовладением N 38 по ул. 20-я линия в г. Ростове-на-Дону. С целью упорядочения документации Сбербанк РФ, с учетом статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права на спорный объект. Регистрационной службой в государственной регистрации было отказано со ссылкой на то, что регистрационное свидетельство 04.04.1996 года и техническая документации не соответствуют друг другу, а Сбербанк РФ не представил разрешительных документов, подтверждающих правомерность увеличения площади спорного домовладения. Однако, указанные основания отказа в государственной регистрации права Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена.
Регистрационная служба в отзыве заявленные требования не признала, поскольку отказ в государственной регистрации соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указала, что в представленных заявителем на регистрацию документах регистратором были выявлены противоречия: регистрационное удостоверение выдано на домовладение (жилой дом), а технический и кадастровый паспорта представлены на многоквартирный дом. В техническом паспорте указано, что на возведение, переустройство, перепланировку комнат, разрешительные документы не представлены. Для устранения указанных недостатков государственная регистрация была приостановлена. Поскольку заявителем после приостановления не были устранены обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, в государственной регистрации права собственности отказано.
Решением Арбитражного суда Ростовской области суда от 29.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что регистратором были выявлены противоречия в представленных на государственную регистрацию права техническом, кадастровом паспортах и регистрационном свидетельстве в части спорного объекта недвижимого имущества (жилой дом или многоквартирный дом). В технической паспорте имеются отметки о самовольном строительстве, переустройстве, перепланировке спорного объекта. Представленные на государственную регистрацию документы противоречат требованиям пункта 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку документы, представленные заявителем на государственную регистрацию права собственности, не соответствовали требованиям законодательства, оспариваемый отказ в регистрации прав на недвижимое имущество, ввиду отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, является правомерным.
Сбербанк РФ в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2010 и удовлетворить заявленные требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствует основание отказа в государственной регистрации права, связанное с наличием в технической документации отметки о самовольном строительстве (перестройке) объекта недвижимости. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2007 по делу N А53-1210/07 Сбербанку РФ было отказано в признании права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку самовольные пристройки были возведены не банком, а жильцами - физическими лицами. Сбербанк РФ обратился за государственной регистрацией права собственности только на домовладение, принадлежащее ему согласно регистрационному удостоверению от 04.04.1996, без учета самовольных построек, возведенных жильцами.
В судебном заседании представитель Сбербанка РФ апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить заявленные требования.
Представитель регистрационной службы апелляционную жалобу не признала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12.05.2009 Сбербанк РФ обратился в Управление Россреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на жилой дом, литер "ББ1Б2", площадью 106,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 20-я линия, д. N 38 на основании регистрационного удостоверения МПТИ г.Ростова-на-Дону от 04.04.1996 N 844/24 (т. 2, л.д. 8 - 9).
Распиской о получении документов от 12.05.2009 подтверждается, что с заявлением о государственной регистрации Сбербанк РФ представил следующие документы: доверенность от 06.05.2009, кадастровый паспорт N 629/9 от 17.11.2008, технический паспорт от N 629/09 от 04.03.2009, постановление Главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 25.03.1996 N 438, регистрационное удостоверение N 844/24 от 04.04.1996, платежное поручение от 17.12.2008 N 1944628, справку N 641235 от 22.04.2009 (т. 2, л.д. 17).
Согласно уведомлению от 02.10.2009 N 01/328/2009-181 государственная регистрация ранее возникшего права собственности Сбербанка РФ на жилой дом, литер "ББ1Б2", расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 20-я линия, д. N 38 была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрационная служба установила наличие противоречия в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающем документе и технической документации. Регистрационное удостоверение выдано на домовладение, а технический и кадастровый паспорта представлены на многоквартирный дом. Заявителю было предложено устранить данное противоречие путем приведения в соответствие технической и правовой документации. В представленной на государственную регистрация справке МУПТИиОН г.Ростова-на-Дону от 22.04.2009 N 641235 указано на отсутствие разрешительной документации на возведение, переустройство, перепланировку комнат N 2, 18, 13, 14, 16х, 17, 18, общей площадью 44,5 кв. м. В регистрационную службу документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного объекта, также не представлены. Для устранения указанного недостатка необходимо представить заключение архитектора в порядке пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации или вступившее в законную силу решение суда о сохранении спорного объекта в реконструированном (перепланированном) состоянии. Заявителю было предложено в срок до 02.11.2009 устранить выявленные противоречия в правовой и технической документации (т. 2, л.д. 18 - 19).
Сообщением от 02.11.2009 Сбербанку РФ было отказано в государственной регистрации ранее возникшего права в силу абзаца 10 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 02.10.2009 (т. 1, л.д. 20 - 21).
В порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Сбербанк РФ обжаловал отказ в государственной регистрации ранее возникшего права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 20-я линия, д. N 38.
В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых действий незаконными требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
По смыслу статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию в любом случае должны подаваться документы, подтверждающие основания и вид права, подлежащего государственной регистрации и документы, отражающие техническое описание данного объекта для его отождествления с объектом, указанным в правоустанавливающих документах (кадастровый (технический) паспорт и иные документы).
Согласно пункту 23 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, описание объекта недвижимого имущества в ЕГРП проводится на основании документов, удостоверенных органом по учету объектов недвижимости.
В силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
С учетом пункта 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 2 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утв. Приказа Минюста РФ от 14.02.2007 N 29, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
По смыслу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектом жилищных прав признается не многоквартирный дом в целом, а квартиры в данном доме, права на которые и подлежат государственной регистрации.
Судом установлено, что в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителем были представлены постановление Главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 24.03.1996 N 438 и регистрационное удостоверение МУПТИ г. Ростова-на-Дону N 844/24 от 04.04.1996, согласно которым за банком было зарегистрировано право собственности на домовладение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38 (т. 2, л.д. 10 - 11).
Из заявления Сбербанка от 12.05.2009 следует, что заявитель обратился за государственной регистрацией ранее возникшего права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38, как на индивидуально-определенное здание (п. 2 ст. 16 ЖК РФ), являющееся самостоятельным объектом гражданских прав (т. 2, л.д. 8 - 9).
Между тем, представленный на государственную регистрацию технический паспорт от 17.11.2008 N 629/9, составлен в отношении многоквартирного дома, литер Б, п/Б, Б1, Б2, б1, б3, б7, б8, б9, б10, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38 (т. 2, л.д. 16 - 17).
Из экспликации и плана технического паспорта МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону N 629/9, по состоянию на 27.02.2009 следует, что спорное здание состоит из нескольких квартир, то есть спорный объект является многоквартирным домом (т. 2, л.д. 12 - 14).
С учетом изложенного, регистрационная служба обоснованно указала на наличие противоречий в описании объекта недвижимого имущества в правоустанавливающих документах и документах, содержащих техническое описание объекта, в части отнесения его к жилому дому или к многоквартирному дому.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно указал на то, что внесению в ЕГРП подлежат в частности либо помещения (квартиры, части квартир), либо здание, сооружение (индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования). При наличии противоречий в описании спорного объекта, содержащегося в правоустанавливающих документах Сбербанка РФ (жилой дом) и технической документации (многоквартирный дом), государственная регистрация невозможна.
Согласно заявлению от 12.05.2009 Сбербанк РФ просил зарегистрировать за ним ранее возникшее право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38, указав общую площадь спорного объекта равной 106,8 кв. м (т. 2, л.д. 9).
Между тем, в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документах (постановление N 438 от 25.03.1996 и регистрационное удостоверение N 844/24 от 04.04.1996) не указана площадь объекта, зарегистрированного МПТИ г. Ростова-на-Дону за Сбербанком РФ на праве собственности до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Иные документы, подтверждающие возникновение у заявителя права собственности на спорный объект площадью именно 106,8 кв. м, в материалах дела отсутствуют.
Согласно техническому паспорту от 27.02.2009 N 629/9 и кадастровому паспорту от 17.11.2008 N 629/9 составляет соответственно 165,3 кв. м и 164,9 кв. м.
Из представленных в регистрационную службу технических и правоустанавливающих документов невозможно установить площадь спорного объекта, которая была предоставлена Сбербанку РФ в собственность на основании постановления N 438 от 25.03.1996 и регистрационного удостоверения N 844/24 от 04.04.1996.
Кроме того, в техническом паспорте инв. N 629/9 и в справке МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону N 641235 от 22.04.2009 указано на возведение, переустройство, перепланировку комнат N 2, 8, 13, 14, 16х, 17, 18, 19х, 20 площадью 44,5 кв. м разрешительные документы не предъявлены (т. 1, л.д. 12 - 15). Документы, подтверждающие законность увеличения площади дома литер "ББ1Б2" не представлены и на государственную регистрацию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для реконструкции спорных помещений получение разрешения на строительство не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При этом заявитель не представил в материалы дела доказательства получения разрешения на строительство для реконструкции спорных объектов, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В отсутствие доказательств получения в установленном порядке разрешения на переустройство (перепланировку) или заключения уполномоченного органа об отсутствии необходимости получения такого разрешения, спорный объект считается самовольной постройкой.
В силу п. 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2007 по делу N А53-1210/07-15 установлено, что спорное здание, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. 20-я линия, 38, является самовольной постройкой, Сбербанку РФ отказано в признании права собственности на указанный объект.
При таких обстоятельствах, представленные Сбербанком РФ документы не могут являться основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект до решения в установленном законом порядке вопроса о статусе самовольно возведенных, перестроенных, реконструированных помещений в спорном здании.
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4) и в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ регистрационной службы в регистрации прав на недвижимое имущество от 02.11.2009 является правомерным по причине отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов на объекты недвижимости.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя.
Согласно платежному поручению от 20.05.2010 (т. 2, л.д. 59) при обращении с апелляционной жалобой Сбербанк РФ уплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей.
На основании подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139 заявителю следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 апреля 2010 года по делу N А53-1984/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1000 рублей. Выдать справку.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2010 N 15АП-6396/2010 ПО ДЕЛУ N А53-1984/2010
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2010 г. N 15АП-6396/2010
Дело N А53-1984/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Решетниковым Р.А.,
при участии:
от заявителя: Трифоновой О.А. по доверенности от 25.06.2010,
от заинтересованного лица: Шамариной О.Ю. по доверенности от 31.12.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сберегательного банка России в лице Юго-Западного банка
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 апреля 2010 года по делу N А53-1984/2010,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,
по заявлению Сберегательного банка России в лице Юго-Западного банка
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Юго-Западного банка Сбербанка России (далее Сбербанк РФ) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным отказа Главного управления Федеральной Регистрационной службы РФ по Ростовской области (далее регистрационная служба) в государственной регистрации права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я линия, 38, лит. ББ1Б2 и об обязании осуществить государственную регистрацию указанного объекта недвижимости.
Заявленные требования мотивированы тем, что согласно регистрационному свидетельству от 04.04.1996 N 844/24 Сбербанк РФ владеет на праве собственности домовладением N 38 по ул. 20-я линия в г. Ростове-на-Дону. С целью упорядочения документации Сбербанк РФ, с учетом статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права на спорный объект. Регистрационной службой в государственной регистрации было отказано со ссылкой на то, что регистрационное свидетельство 04.04.1996 года и техническая документации не соответствуют друг другу, а Сбербанк РФ не представил разрешительных документов, подтверждающих правомерность увеличения площади спорного домовладения. Однако, указанные основания отказа в государственной регистрации права Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена.
Регистрационная служба в отзыве заявленные требования не признала, поскольку отказ в государственной регистрации соответствует требованиям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указала, что в представленных заявителем на регистрацию документах регистратором были выявлены противоречия: регистрационное удостоверение выдано на домовладение (жилой дом), а технический и кадастровый паспорта представлены на многоквартирный дом. В техническом паспорте указано, что на возведение, переустройство, перепланировку комнат, разрешительные документы не представлены. Для устранения указанных недостатков государственная регистрация была приостановлена. Поскольку заявителем после приостановления не были устранены обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, в государственной регистрации права собственности отказано.
Решением Арбитражного суда Ростовской области суда от 29.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что регистратором были выявлены противоречия в представленных на государственную регистрацию права техническом, кадастровом паспортах и регистрационном свидетельстве в части спорного объекта недвижимого имущества (жилой дом или многоквартирный дом). В технической паспорте имеются отметки о самовольном строительстве, переустройстве, перепланировке спорного объекта. Представленные на государственную регистрацию документы противоречат требованиям пункта 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Поскольку документы, представленные заявителем на государственную регистрацию права собственности, не соответствовали требованиям законодательства, оспариваемый отказ в регистрации прав на недвижимое имущество, ввиду отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, является правомерным.
Сбербанк РФ в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2010 и удовлетворить заявленные требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в статье 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствует основание отказа в государственной регистрации права, связанное с наличием в технической документации отметки о самовольном строительстве (перестройке) объекта недвижимости. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2007 по делу N А53-1210/07 Сбербанку РФ было отказано в признании права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку самовольные пристройки были возведены не банком, а жильцами - физическими лицами. Сбербанк РФ обратился за государственной регистрацией права собственности только на домовладение, принадлежащее ему согласно регистрационному удостоверению от 04.04.1996, без учета самовольных построек, возведенных жильцами.
В судебном заседании представитель Сбербанка РФ апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области отменить, удовлетворить заявленные требования.
Представитель регистрационной службы апелляционную жалобу не признала, просила решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12.05.2009 Сбербанк РФ обратился в Управление Россреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на жилой дом, литер "ББ1Б2", площадью 106,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 20-я линия, д. N 38 на основании регистрационного удостоверения МПТИ г.Ростова-на-Дону от 04.04.1996 N 844/24 (т. 2, л.д. 8 - 9).
Распиской о получении документов от 12.05.2009 подтверждается, что с заявлением о государственной регистрации Сбербанк РФ представил следующие документы: доверенность от 06.05.2009, кадастровый паспорт N 629/9 от 17.11.2008, технический паспорт от N 629/09 от 04.03.2009, постановление Главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 25.03.1996 N 438, регистрационное удостоверение N 844/24 от 04.04.1996, платежное поручение от 17.12.2008 N 1944628, справку N 641235 от 22.04.2009 (т. 2, л.д. 17).
Согласно уведомлению от 02.10.2009 N 01/328/2009-181 государственная регистрация ранее возникшего права собственности Сбербанка РФ на жилой дом, литер "ББ1Б2", расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 20-я линия, д. N 38 была приостановлена в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрационная служба установила наличие противоречия в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающем документе и технической документации. Регистрационное удостоверение выдано на домовладение, а технический и кадастровый паспорта представлены на многоквартирный дом. Заявителю было предложено устранить данное противоречие путем приведения в соответствие технической и правовой документации. В представленной на государственную регистрация справке МУПТИиОН г.Ростова-на-Дону от 22.04.2009 N 641235 указано на отсутствие разрешительной документации на возведение, переустройство, перепланировку комнат N 2, 18, 13, 14, 16х, 17, 18, общей площадью 44,5 кв. м. В регистрационную службу документы, подтверждающие законность увеличения площади спорного объекта, также не представлены. Для устранения указанного недостатка необходимо представить заключение архитектора в порядке пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации или вступившее в законную силу решение суда о сохранении спорного объекта в реконструированном (перепланированном) состоянии. Заявителю было предложено в срок до 02.11.2009 устранить выявленные противоречия в правовой и технической документации (т. 2, л.д. 18 - 19).
Сообщением от 02.11.2009 Сбербанку РФ было отказано в государственной регистрации ранее возникшего права в силу абзаца 10 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 02.10.2009 (т. 1, л.д. 20 - 21).
В порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Сбербанк РФ обжаловал отказ в государственной регистрации ранее возникшего права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 20-я линия, д. N 38.
В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых действий незаконными требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
По смыслу статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию в любом случае должны подаваться документы, подтверждающие основания и вид права, подлежащего государственной регистрации и документы, отражающие техническое описание данного объекта для его отождествления с объектом, указанным в правоустанавливающих документах (кадастровый (технический) паспорт и иные документы).
Согласно пункту 23 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, описание объекта недвижимого имущества в ЕГРП проводится на основании документов, удостоверенных органом по учету объектов недвижимости.
В силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
С учетом пункта 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 2 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утв. Приказа Минюста РФ от 14.02.2007 N 29, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
По смыслу статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектом жилищных прав признается не многоквартирный дом в целом, а квартиры в данном доме, права на которые и подлежат государственной регистрации.
Судом установлено, что в качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителем были представлены постановление Главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 24.03.1996 N 438 и регистрационное удостоверение МУПТИ г. Ростова-на-Дону N 844/24 от 04.04.1996, согласно которым за банком было зарегистрировано право собственности на домовладение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38 (т. 2, л.д. 10 - 11).
Из заявления Сбербанка от 12.05.2009 следует, что заявитель обратился за государственной регистрацией ранее возникшего права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38, как на индивидуально-определенное здание (п. 2 ст. 16 ЖК РФ), являющееся самостоятельным объектом гражданских прав (т. 2, л.д. 8 - 9).
Между тем, представленный на государственную регистрацию технический паспорт от 17.11.2008 N 629/9, составлен в отношении многоквартирного дома, литер Б, п/Б, Б1, Б2, б1, б3, б7, б8, б9, б10, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38 (т. 2, л.д. 16 - 17).
Из экспликации и плана технического паспорта МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону N 629/9, по состоянию на 27.02.2009 следует, что спорное здание состоит из нескольких квартир, то есть спорный объект является многоквартирным домом (т. 2, л.д. 12 - 14).
С учетом изложенного, регистрационная служба обоснованно указала на наличие противоречий в описании объекта недвижимого имущества в правоустанавливающих документах и документах, содержащих техническое описание объекта, в части отнесения его к жилому дому или к многоквартирному дому.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно указал на то, что внесению в ЕГРП подлежат в частности либо помещения (квартиры, части квартир), либо здание, сооружение (индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования). При наличии противоречий в описании спорного объекта, содержащегося в правоустанавливающих документах Сбербанка РФ (жилой дом) и технической документации (многоквартирный дом), государственная регистрация невозможна.
Согласно заявлению от 12.05.2009 Сбербанк РФ просил зарегистрировать за ним ранее возникшее право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 20-я, линия, 38, указав общую площадь спорного объекта равной 106,8 кв. м (т. 2, л.д. 9).
Между тем, в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документах (постановление N 438 от 25.03.1996 и регистрационное удостоверение N 844/24 от 04.04.1996) не указана площадь объекта, зарегистрированного МПТИ г. Ростова-на-Дону за Сбербанком РФ на праве собственности до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Иные документы, подтверждающие возникновение у заявителя права собственности на спорный объект площадью именно 106,8 кв. м, в материалах дела отсутствуют.
Согласно техническому паспорту от 27.02.2009 N 629/9 и кадастровому паспорту от 17.11.2008 N 629/9 составляет соответственно 165,3 кв. м и 164,9 кв. м.
Из представленных в регистрационную службу технических и правоустанавливающих документов невозможно установить площадь спорного объекта, которая была предоставлена Сбербанку РФ в собственность на основании постановления N 438 от 25.03.1996 и регистрационного удостоверения N 844/24 от 04.04.1996.
Кроме того, в техническом паспорте инв. N 629/9 и в справке МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону N 641235 от 22.04.2009 указано на возведение, переустройство, перепланировку комнат N 2, 8, 13, 14, 16х, 17, 18, 19х, 20 площадью 44,5 кв. м разрешительные документы не предъявлены (т. 1, л.д. 12 - 15). Документы, подтверждающие законность увеличения площади дома литер "ББ1Б2" не представлены и на государственную регистрацию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для реконструкции спорных помещений получение разрешения на строительство не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). При этом заявитель не представил в материалы дела доказательства получения разрешения на строительство для реконструкции спорных объектов, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В отсутствие доказательств получения в установленном порядке разрешения на переустройство (перепланировку) или заключения уполномоченного органа об отсутствии необходимости получения такого разрешения, спорный объект считается самовольной постройкой.
В силу п. 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2007 по делу N А53-1210/07-15 установлено, что спорное здание, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. 20-я линия, 38, является самовольной постройкой, Сбербанку РФ отказано в признании права собственности на указанный объект.
При таких обстоятельствах, представленные Сбербанком РФ документы не могут являться основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект до решения в установленном законом порядке вопроса о статусе самовольно возведенных, перестроенных, реконструированных помещений в спорном здании.
Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4) и в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ регистрационной службы в регистрации прав на недвижимое имущество от 02.11.2009 является правомерным по причине отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов на объекты недвижимости.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя.
Согласно платежному поручению от 20.05.2010 (т. 2, л.д. 59) при обращении с апелляционной жалобой Сбербанк РФ уплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей.
На основании подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139 заявителю следует возвратить излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 апреля 2010 года по делу N А53-1984/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 1000 рублей. Выдать справку.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)