Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зобовой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2011 по делу N А53-1433/2011 (судья Медникова М.Г.) по иску Товарищества собственников жилья "Севастополь" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" об обязании передать по акту документацию на многоквартирный дом,
при участии:
- от истца: председатель Бабкин А.В. (протокол собрания собственников жилья ТСЖ "Севастополь" N 26 от 06.06.2010);
- от ответчика: представитель Красько С.Ю. (доверенность от 11.01.2011);
- установил:
Товарищество собственников жилья "Севастополь" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" передать по акту техническую документацию: план земельного участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с расположенным на нем жилым домом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; акты технического состояния жилого дома N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; технический паспорт на жилой дом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; - акты технических осмотров дома (уточненные требования), указывая, что собственниками помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске выбран способ управления домом - присоединение к ТСЖ "Севастополь", а поэтому ответчик, который ранее осуществлял управление домом, должен передать ему необходимую для осуществления данных функций документацию; на необходимость совершения этих действий ответчику указано распоряжением от 11.01.2011 г. N 1 Департамента городского хозяйства г. Новочеркасска.
Решением суда от 01.07.2011 уточненные требования удовлетворены, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" не позднее десяти дней с даты принятия решения передать истцу по акту план земельного участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с расположенным на нем жилым домом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; акты технического состояния жилого дома N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; технический паспорт на жилой дом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске и земельный участок; - исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров дома.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит судебный акт отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Истцом неправомерно заявлены требования о передаче технической документации многоквартирного дома, поскольку никто из собственников помещений многоквартирного дома не расторгал договор на управление с Общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4". На территории г. Новочеркасска действует Постановление от 03.11.2009 N 2855 "Об утверждении положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление", в силу чего распоряжение о передаче многоквартирного дома в управление является обязательным. Администрация города в лице МУ ДГХ г. Новочеркасска издает его в течение 10 рабочих дней (п. 3 Положения). Поскольку судебными актами суда общей юрисдикции приказ о назначении К.Г. Денисенко ВрИО директора МУ ДГХ г. Новочеркасска, подписавшего распоряжение о передаче в управление ТСЖ спорного дома, признан незаконным, то исполнить распоряжение не представляется возможным. Кроме того, сторонами по делу были проведены общие собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ул. Севастопольская, 19 31.03.2011 и 05.05.2011, где собственники помещений изъявили желание остаться в управлении Общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4".
В судебном заседании представитель ответчика поддержала апелляционную жалобу, представитель истца возражал против ее доводов. При отложении слушания дела судом предложено провести совместное собрание собственников жилья в спорном доме. Совместное собрание не проведено, из представленных протоколов и бюллетеней иных собраний следует, что Товарищество собственников жилья "Севастополь" не набрало более 50% голосов собственников жилья за изменение управляющей компании, что не отрицается представителями сторон. в составе суда при рассмотрении дела произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Ильину в порядке, предусмотренном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассмотрено сначала.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ответчик осуществлял управление многоквартирным жилым домом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске с 01.01.08 на основании договоров с собственниками помещений в этом доме.
Данной управляющей компанией заключены договоры со всеми собственниками жилья спорного дома сроком действия с 01.01.09 до 31.12.09 (л.д. 45 - 72 том 2). Согласно пункту 8.2. каждого из приведенных договоров при отсутствии письменного отказа от пролонгации договора он считается продленным на тот же срок, то есть до 31.12.2010.
14.11.2010 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске принято решение о присоединении их к ТСЖ "Севастополь" для управления общим имуществом собственников (т. 1 л.д. 8 - 9).
В материалы дела представителем истца представлены 17 заявлений собственников, адресованные в ТСЖ "Севастополь" с просьбой принять их в члены этого ТСЖ.
Распоряжением от 11.01.2011 N 1 Департамент городского хозяйства г. Новочеркасска обязал руководителя ответчика председателю ТСЖ по акту приема-передачи имеющуюся в наличии техническую и учетную документацию (пункт 1.3.), передать Департаменту муниципальные квартиры и договоры социального найма (пункт 1.6.), с 01.02.11 г. прекратить обслуживание многоквартирного дома и начисление платы за коммунальные и жилищные услуги (пункты 1.7. и 1.8.). Этим же распоряжением Департамент городского хозяйства г. Новочеркасска обязал председателя ТСЖ "Севастополь" принять от ответчика по акту приема-передачи имеющуюся в наличии техническую и учетную документацию, заключить договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг, принять по акту от ответчика муниципальные квартиры, заключить с собственниками помещений договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Поскольку ответчик никаких действий, указанных в данном распоряжении, не совершил, истец обратился в суд с настоящим иском.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (статьи 209, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В подпункте 2 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, предусмотрено управление товариществом собственников жилья.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, подпунктом 1.5.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и включает план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей для сведения); паспорт котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на жилой дом, квартиру, земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление). Кроме того, в состав документации, заменяемой с истечением срока действия, входят сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
По правилам пункта 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме общим собранием. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции произвел подсчет голосов собственников жилья, проголосовавших за выбор новой управляющей компании ТСЖ "Севастополь". Суд не принял во внимание сведения о проведении общих собраний собственников помещений спорного дома, состоявшихся в ходе рассмотрения дела (31.03.11 и 05.05.11 - т. 1 л.д. 85 - 88, т. 2 л.д. 14 - 15), в соответствии с которыми выражена иная воля собственников, а именно: предпочтение в качестве управляющей организации отдано не истцу, а ответчику, поскольку произвел подсчет кворума по простому количеству голосов собственников, а не пропорционально площади помещений.
Вместе с тем, согласно части 3 статьи 146 Жилищного кодекса Российской Федерации определение правомочности общего собрания членов товарищества осуществляется в том числе в соответствии со статьей 45 Кодекса, т.е. обусловливается необходимостью подсчета количества голосов, которые принадлежат присутствующим на таком собрании членам товарищества как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество. При этом необходимо также обратить внимание на то, что с учетом части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых должен нести каждый член товарищества как собственник помещения в данном доме, определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, которая согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет положение, согласно которому количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Исходя из указанного подсчета голосов, отданных на всех проведенных собраниях в спорном доме, следует, что истцом не набрано более 50% голосов собственников помещений. При этом апелляционный суд учитывает, что в протоколе от 14.11.2010 неправильно указаны как общая площадь дома, так и площади помещений (квартир), количество собственников жилья, сведения о собственниках с учетом подписей иных лиц за собственников жилья.
07.06.2011 в спорном доме состоялось очередное собрание собственников жилья, согласно протоколу которого собственники поддерживают прежнюю управляющую компанию (общая площадь дома 1473,7 кв. м, голосов собственников жилья пропорционально площадям 57,3%).
Судом апелляционной инстанции предложено сторонам представить суду сведения о площади дома, площади помещений, количестве собственников, провести общее их собрание и произвести правильный подсчет голосов пропорционально площади помещений. Суду представлены сведения о голосовании собственников. С учетом голосования части собственников за обе стороны, и даже при условии учета данного голоса (Скрипников) за выбор новой управляющей компании, количество голосов, отданных за истца, составляет менее 50%, с чем согласился представитель истца в судебном заседании (аудиозапись протокола).
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие волеизъявления собственников жилья на смену управляющей компании.
Рассматривая дело, суд первой инстанции также не учел, что договоры собственников жилья с ответчиком в установленном законом порядке не расторгнуты. Более того, в настоящее время часть договоров перезаключена на новый срок.
Статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, при существенном нарушении договора другой стороной (в судебном порядке).
Возможность изменения и (или) расторжения договора на управление многоквартирным домом предусмотрена частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что изменение и (или) расторжение такого договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Поскольку в данном случае условий, указанных в частях 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, судом не установлено, то вывод суда первой инстанции об отказе собственников помещений от договора не соответствует материалам дела.
В связи с тем, что арбитражный суд первой инстанции сделал выводы, не соответствующие материалам дела, что привело к неправильному применению норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что большинством собственников помещений в многоквартирном доме не выбран иной способ управления, с учетом того, что решения собраний собственников не обжалованы и не признаны недействительными, апелляционный суд полагает иск не подлежащим удовлетворению.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы и в соответствии с правилами статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению судебные расходы в виде государственной пошлины, оплаченной при подаче апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2011 по делу N А53-1433/2011 отменить. Принять новый судебный акт.
В иске Товарищества собственников жилья "Севастополь" отказать.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Севастополь" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2011 N 15АП-8080/2011 ПО ДЕЛУ N А53-1433/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2011 г. N 15АП-8080/2011
Дело N А53-1433/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Зобовой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2011 по делу N А53-1433/2011 (судья Медникова М.Г.) по иску Товарищества собственников жилья "Севастополь" к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" об обязании передать по акту документацию на многоквартирный дом,
при участии:
- от истца: председатель Бабкин А.В. (протокол собрания собственников жилья ТСЖ "Севастополь" N 26 от 06.06.2010);
- от ответчика: представитель Красько С.Ю. (доверенность от 11.01.2011);
- установил:
Товарищество собственников жилья "Севастополь" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" передать по акту техническую документацию: план земельного участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с расположенным на нем жилым домом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; акты технического состояния жилого дома N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; технический паспорт на жилой дом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; - акты технических осмотров дома (уточненные требования), указывая, что собственниками помещений многоквартирного дома N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске выбран способ управления домом - присоединение к ТСЖ "Севастополь", а поэтому ответчик, который ранее осуществлял управление домом, должен передать ему необходимую для осуществления данных функций документацию; на необходимость совершения этих действий ответчику указано распоряжением от 11.01.2011 г. N 1 Департамента городского хозяйства г. Новочеркасска.
Решением суда от 01.07.2011 уточненные требования удовлетворены, суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" не позднее десяти дней с даты принятия решения передать истцу по акту план земельного участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с расположенным на нем жилым домом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; акты технического состояния жилого дома N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения; технический паспорт на жилой дом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске и земельный участок; - исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров дома.
Общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит судебный акт отменить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Истцом неправомерно заявлены требования о передаче технической документации многоквартирного дома, поскольку никто из собственников помещений многоквартирного дома не расторгал договор на управление с Общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4". На территории г. Новочеркасска действует Постановление от 03.11.2009 N 2855 "Об утверждении положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление", в силу чего распоряжение о передаче многоквартирного дома в управление является обязательным. Администрация города в лице МУ ДГХ г. Новочеркасска издает его в течение 10 рабочих дней (п. 3 Положения). Поскольку судебными актами суда общей юрисдикции приказ о назначении К.Г. Денисенко ВрИО директора МУ ДГХ г. Новочеркасска, подписавшего распоряжение о передаче в управление ТСЖ спорного дома, признан незаконным, то исполнить распоряжение не представляется возможным. Кроме того, сторонами по делу были проведены общие собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ул. Севастопольская, 19 31.03.2011 и 05.05.2011, где собственники помещений изъявили желание остаться в управлении Общество с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4".
В судебном заседании представитель ответчика поддержала апелляционную жалобу, представитель истца возражал против ее доводов. При отложении слушания дела судом предложено провести совместное собрание собственников жилья в спорном доме. Совместное собрание не проведено, из представленных протоколов и бюллетеней иных собраний следует, что Товарищество собственников жилья "Севастополь" не набрало более 50% голосов собственников жилья за изменение управляющей компании, что не отрицается представителями сторон. в составе суда при рассмотрении дела произведена замена судьи Фахретдинова Т.Р. на судью Ильину в порядке, предусмотренном статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дело рассмотрено сначала.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ответчик осуществлял управление многоквартирным жилым домом N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске с 01.01.08 на основании договоров с собственниками помещений в этом доме.
Данной управляющей компанией заключены договоры со всеми собственниками жилья спорного дома сроком действия с 01.01.09 до 31.12.09 (л.д. 45 - 72 том 2). Согласно пункту 8.2. каждого из приведенных договоров при отсутствии письменного отказа от пролонгации договора он считается продленным на тот же срок, то есть до 31.12.2010.
14.11.2010 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 19 по ул. Севастопольская в г. Новочеркасске принято решение о присоединении их к ТСЖ "Севастополь" для управления общим имуществом собственников (т. 1 л.д. 8 - 9).
В материалы дела представителем истца представлены 17 заявлений собственников, адресованные в ТСЖ "Севастополь" с просьбой принять их в члены этого ТСЖ.
Распоряжением от 11.01.2011 N 1 Департамент городского хозяйства г. Новочеркасска обязал руководителя ответчика председателю ТСЖ по акту приема-передачи имеющуюся в наличии техническую и учетную документацию (пункт 1.3.), передать Департаменту муниципальные квартиры и договоры социального найма (пункт 1.6.), с 01.02.11 г. прекратить обслуживание многоквартирного дома и начисление платы за коммунальные и жилищные услуги (пункты 1.7. и 1.8.). Этим же распоряжением Департамент городского хозяйства г. Новочеркасска обязал председателя ТСЖ "Севастополь" принять от ответчика по акту приема-передачи имеющуюся в наличии техническую и учетную документацию, заключить договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг, принять по акту от ответчика муниципальные квартиры, заключить с собственниками помещений договоры на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Поскольку ответчик никаких действий, указанных в данном распоряжении, не совершил, истец обратился в суд с настоящим иском.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (статьи 209, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В подпункте 2 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве одного из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, предусмотрено управление товариществом собственников жилья.
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.
Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в пунктах 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, подпунктом 1.5.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и включает план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи; акт приемки жилого дома от строительных организаций; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей для сведения); паспорт котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на жилой дом, квартиру, земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление). Кроме того, в состав документации, заменяемой с истечением срока действия, входят сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
По правилам пункта 1 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме общим собранием. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции произвел подсчет голосов собственников жилья, проголосовавших за выбор новой управляющей компании ТСЖ "Севастополь". Суд не принял во внимание сведения о проведении общих собраний собственников помещений спорного дома, состоявшихся в ходе рассмотрения дела (31.03.11 и 05.05.11 - т. 1 л.д. 85 - 88, т. 2 л.д. 14 - 15), в соответствии с которыми выражена иная воля собственников, а именно: предпочтение в качестве управляющей организации отдано не истцу, а ответчику, поскольку произвел подсчет кворума по простому количеству голосов собственников, а не пропорционально площади помещений.
Вместе с тем, согласно части 3 статьи 146 Жилищного кодекса Российской Федерации определение правомочности общего собрания членов товарищества осуществляется в том числе в соответствии со статьей 45 Кодекса, т.е. обусловливается необходимостью подсчета количества голосов, которые принадлежат присутствующим на таком собрании членам товарищества как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество. При этом необходимо также обратить внимание на то, что с учетом части 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых должен нести каждый член товарищества как собственник помещения в данном доме, определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, которая согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Пункт 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет положение, согласно которому количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Исходя из указанного подсчета голосов, отданных на всех проведенных собраниях в спорном доме, следует, что истцом не набрано более 50% голосов собственников помещений. При этом апелляционный суд учитывает, что в протоколе от 14.11.2010 неправильно указаны как общая площадь дома, так и площади помещений (квартир), количество собственников жилья, сведения о собственниках с учетом подписей иных лиц за собственников жилья.
07.06.2011 в спорном доме состоялось очередное собрание собственников жилья, согласно протоколу которого собственники поддерживают прежнюю управляющую компанию (общая площадь дома 1473,7 кв. м, голосов собственников жилья пропорционально площадям 57,3%).
Судом апелляционной инстанции предложено сторонам представить суду сведения о площади дома, площади помещений, количестве собственников, провести общее их собрание и произвести правильный подсчет голосов пропорционально площади помещений. Суду представлены сведения о голосовании собственников. С учетом голосования части собственников за обе стороны, и даже при условии учета данного голоса (Скрипников) за выбор новой управляющей компании, количество голосов, отданных за истца, составляет менее 50%, с чем согласился представитель истца в судебном заседании (аудиозапись протокола).
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие волеизъявления собственников жилья на смену управляющей компании.
Рассматривая дело, суд первой инстанции также не учел, что договоры собственников жилья с ответчиком в установленном законом порядке не расторгнуты. Более того, в настоящее время часть договоров перезаключена на новый срок.
Статьей 10 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права и обязанности у управляющей организации возникают на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с каждым собственником помещений.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, при существенном нарушении договора другой стороной (в судебном порядке).
Возможность изменения и (или) расторжения договора на управление многоквартирным домом предусмотрена частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что изменение и (или) расторжение такого договора осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Поскольку в данном случае условий, указанных в частях 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, судом не установлено, то вывод суда первой инстанции об отказе собственников помещений от договора не соответствует материалам дела.
В связи с тем, что арбитражный суд первой инстанции сделал выводы, не соответствующие материалам дела, что привело к неправильному применению норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что большинством собственников помещений в многоквартирном доме не выбран иной способ управления, с учетом того, что решения собраний собственников не обжалованы и не признаны недействительными, апелляционный суд полагает иск не подлежащим удовлетворению.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы и в соответствии с правилами статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению судебные расходы в виде государственной пошлины, оплаченной при подаче апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.06.2011 по делу N А53-1433/2011 отменить. Принять новый судебный акт.
В иске Товарищества собственников жилья "Севастополь" отказать.
Взыскать с Товарищества собственников жилья "Севастополь" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилремонт-4" 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.
Председательствующий
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)