Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,
при участии представителя:
ответчика - Богдановой Л.В. (доверенность от 17.03.2012),
в отсутствие:
истца - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Николаева С.Ю.)
по делу N А55-8761/2012
по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871) к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района", г. Самара (ИНН 6319031607, ОГРН 1026301698422) об обязании возвратить нежилое помещение,
установил:
Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (далее - ответчик) об обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179, передав указанный объект по акту приема-передачи.
Исковые требования заявлены на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договора аренды от 09.09.2004 N 003891А и мотивированы тем, что уведомлением от 01.08.2011 истец отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и просил передать нежилое помещение по акту приема-передачи до 09.09.2011, однако требования истца ответчиком не исполнены.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012 иск удовлетворен.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 решение суда первой инстанции от 17.05.2012 оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 622, пункта 2 статьи 655 ГК РФ исходили из прекращения действия договора аренды от 09.09.2004 N 003891А в связи с отказом истцом от договора. Поскольку договор прекратил свое действие, то у ответчика отсутствуют основания для удержания имущества истца.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя нарушением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что судами не дана правовая оценка тому обстоятельству, что спорный объект недвижимости (лестничная клетка многоквартирного дома) относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Истец не доказал право собственности на спорное нежилое помещение, в связи с чем является ненадлежащим истцом. Также ответчик указывает на несогласованность сторонами предмета договора аренды, в связи с чем договор аренды является незаключенным.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 09.09.2004 N 003891А, по условиям которого истец предоставил ответчику за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215, комната N 179 первого этажа, общей площадью 13,8 кв. м, для размещения диспетчерской.
Согласно выписке из инвентарного дела многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, помещение N 179 площадью 13,8 кв. м отнесено к лестничным клеткам первого этажа.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, условия договора применяются к отношениям сторон, существовавшим с 01.09.2004. Помещение было передано истцом ответчику по акту от 01.09.2004.
Срок аренды сторонами не определен, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок.
Пунктом 6.3 договора стороны согласовали условие о праве арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Письмом от 01.08.2011 истец уведомил ответчика об отказе от договора с 01.09.2011 и предложил передать обусловленное договором помещение по акту в срок до 09.09.2011.
Поскольку ответчик в обусловленный срок помещение истцу по акту не вернул, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Заявляя требование о возврате имущества, истец, исходя из положений статьи 65 АПК РФ, статей 209, 608 ГК РФ, должен представить надлежащие доказательства, бесспорно свидетельствующие о наличии у него права собственности либо иного права распоряжаться спорным имуществом.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что спорное помещение является лестничной клеткой, в связи с чем оно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отклоняя указанный довод ответчика, судебные инстанции со ссылкой на решение Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов от 17.09.1992 N 22 признали спорное помещение муниципальной собственностью, в подтверждение чего истец в материалы дела представил выписку из реестра от 12.05.2012 N 15-07-06/18708.
Вместе с тем, факт включения объекта недвижимости в реестр муниципального имущества сам по себе не свидетельствует о принадлежности этого имущества публичному образованию.
При принятии судебных актов судами не принято во внимание следующее.
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Следовательно, право муниципальной собственности возникло на жилые дома по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правовой режим лестничных площадок, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент лестничные площадки жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Лестничные площадки, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на лестничные площадки, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение, и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в жилом доме.
Однако указанные обстоятельства судами не выяснялись, соответствующие документы у сторон не запрашивались.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по обслуживанию жилых домов от 01.01.2009, согласно которому ответчику поручено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе дома N 215 по улице Ново-Вокзальная (приложение N 3 к договору от 01.01.2009).
Согласно приложению N 2 к договору от 01.01.2009 в перечень общего имущества многоквартирных домов вошли, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, было ли спорное помещение лестничной площадки предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома.
Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное помещение, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
Таким образом, судами не установлены все обстоятельства дела, необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, выводы судов основаны на отсутствующих в деле доказательствах, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А55-8761/2012 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 06.12.2012 ПО ДЕЛУ N А55-8761/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2012 г. по делу N А55-8761/2012
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,
при участии представителя:
ответчика - Богдановой Л.В. (доверенность от 17.03.2012),
в отсутствие:
истца - извещен, не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Николаева С.Ю.)
по делу N А55-8761/2012
по исковому заявлению Департамента управления имуществом городского округа Самара, г. Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871) к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района", г. Самара (ИНН 6319031607, ОГРН 1026301698422) об обязании возвратить нежилое помещение,
установил:
Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Производственный жилищно-ремонтный трест Промышленного района" (далее - ответчик) об обязании ответчика возвратить истцу нежилое помещение площадью 13,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, 1-й этаж, комната 179, передав указанный объект по акту приема-передачи.
Исковые требования заявлены на основании положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договора аренды от 09.09.2004 N 003891А и мотивированы тем, что уведомлением от 01.08.2011 истец отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и просил передать нежилое помещение по акту приема-передачи до 09.09.2011, однако требования истца ответчиком не исполнены.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012 иск удовлетворен.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 решение суда первой инстанции от 17.05.2012 оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 622, пункта 2 статьи 655 ГК РФ исходили из прекращения действия договора аренды от 09.09.2004 N 003891А в связи с отказом истцом от договора. Поскольку договор прекратил свое действие, то у ответчика отсутствуют основания для удержания имущества истца.
В кассационной жалобе ответчик просит принятые по делу судебные акты отменить, мотивируя нарушением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, что судами не дана правовая оценка тому обстоятельству, что спорный объект недвижимости (лестничная клетка многоквартирного дома) относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Истец не доказал право собственности на спорное нежилое помещение, в связи с чем является ненадлежащим истцом. Также ответчик указывает на несогласованность сторонами предмета договора аренды, в связи с чем договор аренды является незаключенным.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 09.09.2004 N 003891А, по условиям которого истец предоставил ответчику за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ново-Вокзальная, дом N 215, комната N 179 первого этажа, общей площадью 13,8 кв. м, для размещения диспетчерской.
Согласно выписке из инвентарного дела многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 215, помещение N 179 площадью 13,8 кв. м отнесено к лестничным клеткам первого этажа.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, условия договора применяются к отношениям сторон, существовавшим с 01.09.2004. Помещение было передано истцом ответчику по акту от 01.09.2004.
Срок аренды сторонами не определен, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок.
Пунктом 6.3 договора стороны согласовали условие о праве арендодателя в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Письмом от 01.08.2011 истец уведомил ответчика об отказе от договора с 01.09.2011 и предложил передать обусловленное договором помещение по акту в срок до 09.09.2011.
Поскольку ответчик в обусловленный срок помещение истцу по акту не вернул, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Заявляя требование о возврате имущества, истец, исходя из положений статьи 65 АПК РФ, статей 209, 608 ГК РФ, должен представить надлежащие доказательства, бесспорно свидетельствующие о наличии у него права собственности либо иного права распоряжаться спорным имуществом.
Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что спорное помещение является лестничной клеткой, в связи с чем оно является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Отклоняя указанный довод ответчика, судебные инстанции со ссылкой на решение Малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов от 17.09.1992 N 22 признали спорное помещение муниципальной собственностью, в подтверждение чего истец в материалы дела представил выписку из реестра от 12.05.2012 N 15-07-06/18708.
Вместе с тем, факт включения объекта недвижимости в реестр муниципального имущества сам по себе не свидетельствует о принадлежности этого имущества публичному образованию.
При принятии судебных актов судами не принято во внимание следующее.
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Следовательно, право муниципальной собственности возникло на жилые дома по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правовой режим лестничных площадок, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент лестничные площадки жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Лестничные площадки, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на лестничные площадки, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение, и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в жилом доме.
Однако указанные обстоятельства судами не выяснялись, соответствующие документы у сторон не запрашивались.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по обслуживанию жилых домов от 01.01.2009, согласно которому ответчику поручено оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе дома N 215 по улице Ново-Вокзальная (приложение N 3 к договору от 01.01.2009).
Согласно приложению N 2 к договору от 01.01.2009 в перечень общего имущества многоквартирных домов вошли, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, было ли спорное помещение лестничной площадки предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное помещение к общему имуществу дома.
Однако в материалах дела нет доказательств, позволяющих ответить на этот вопрос, который судами не изучался и в судебных актах не отражен.
Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежит спорное помещение, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой собственности, а также решить дело по существу заявленных требований с учетом применимых норм законодательства.
Таким образом, судами не установлены все обстоятельства дела, необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, выводы судов основаны на отсутствующих в деле доказательствах, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 17.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2012 по делу N А55-8761/2012 отменить. Данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Р.А.НАФИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)