Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Плотниковой Л.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ОГРН 1032600752799) - Оника Е.Е. (генеральный директор), Гаевой З.И. (доверенность от 01.02.2012), Луневой С.П. (доверенность от 01.02.2012), в отсутствие представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ОГРНИП 304263224500073), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу N А63-10559/2010 (судьи Сулейманов З.М., Винокурова Н.В., Параскевова С.А.), установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Региональный деловой центр" (далее - общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальным предпринимателям Лукьяновой Анжелике Петровне, Остапенко Татьяне Алексеевне о взыскании задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией нежилого здания общественного назначения.
Определением суда от 22.12.2010 исковые требования общества к индивидуальному предпринимателю Лукьяновой Анжелике Петровне выделены в отдельное производство, требования общества к индивидуальному предпринимателю Остапенко Татьяне Алексеевне (далее - предприниматель) о взыскании 17 948 рублей 24 копеек, в том числе задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов в размере 14 496 рублей и пени в размере 3 452 рублей 24 копеек оставлены в деле N А63-10559/2010 (т. 3, л. д. 21 - 22).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) общество уточнило исковые требования и просило взыскать с предпринимателя 16 420 рублей долга по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов в период с января по декабрь 2010 года, 670 рублей 70 копеек пени в период с 25.01.2010 по 24.01.2011 (т. 3, л. д. 26, 30). От требований в части взыскания 2 581 рубля 64 копеек истец заявил отказ (т. 3, л. д. 25).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 (судья Гинтовт Е.Н.) в иске о взыскании 16 420 рублей долга за период с января по декабрь 2010 года, 670 рублей 70 копеек неустойки отказано, в части взыскания 2581 рубля 64 копеек неустойки производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в соответствующей части. Суд указал на неопределенность состава общего имущества административного здания, включение в него имущества, принадлежащего на праве собственности закрытому акционерному обществу Строительное объединение "Аксон-Н" (далее - строительное объединение). Признано недоказанным наличие у ответчика задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией общего имущества собственников нежилых помещений в административном здании.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании 16 420 рублей долга и 670 рублей 70 копеек неустойки отменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 16 420 рублей основного долга, 670 рублей 70 копеек неустойки, а также 2 709 рублей 81 копейка расходов по уплате государственной пошлины. Суд исходил из определенности доли ответчика в праве общей долевой собственности на общее имущество, утверждения решением общего собрания собственников помещений сметы расходов по обеспечению безопасности и техническому обслуживанию административного здания, а также по содержанию управляющей компании. Признан недоказанным факт ограничения доступа ответчика в принадлежащие строительному объединению на праве индивидуальной собственности помещения общего пользования, в связи с чем, суд посчитал возможным отнесение расходов по их содержанию на всех собственников помещений административного здания.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.04.2012 постановление от 11.11.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверить соответствие представленного истцом расчета правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ. Суд кассационной инстанции также указал на необходимость установления наличия (отсутствия) во всех принадлежащих строительному объединению помещениях приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии; проверки факта учета управляющей компанией при определении затрат на содержание общего имущества объемов расходования соответствующих ресурсов исключительно на нужды объединения. Необходимо также проверить доводы предпринимателя об отнесении части затрат, связанных с содержанием принадлежащих строительному объединению помещений, на всех собственников помещений в административном здании, и возможном влиянии этого обстоятельства на размер утвержденного общим собранием собственников помещений тарифа (размер площадей уборки мест общего пользования, объемы текущего ремонта и состав обслуживаемых инженерных сетей). Суд апелляционной инстанции не дал оценку договору от 27.02.2010 N 10/10-С на предмет его заключенности. Суду апелляционной инстанции следовало устранить указанные в постановлении кассационной инстанции противоречия и недостатки, для чего рассмотреть вопрос о целесообразности привлечения к участию в деле строительного объединения.
При новом рассмотрении дела постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании 16 420 рублей долга и 670 рублей 70 копеек неустойки отменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 16 420 рублей основного долга, 670 рублей 70 копеек неустойки, а также 2 709 рублей 81 копейка расходов по уплате государственной пошлины (по иску и апелляционной жалобе). Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком помещениями общего пользования, доказательства оплаты задолженности не представлены. Решение общего собрания собственников помещений в здании о заключении договора с управляющей компанией, утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его технического обслуживания и содержания управляющей компании не оспорено, не признано незаконным и имеет юридическую силу. Представленный истцом расчет задолженности соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10. Факт ограничения доступа ответчика в помещения общего пользования не установлен. Довод ответчика о том, что состав общего имущества, в отношении которого осуществляется комплекс работ по его обслуживанию, собственниками имущества не определен, отклонен апелляционным судом, как основанный на неверном толковании норм материального права.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление от 27.06.2012, оставить в силе решение от 21.07.2011, ссылаясь на следующее. Состав общего имущества собственников здания не утвержден. Договор от 27.02.2010 в нарушение требований статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) не содержит указаний на размер и состав общего имущества, на порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт общего имущества, вследствие чего является ничтожным. До внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр) на лице, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лежит бремя его содержания в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Управляющей компанией при определении доли предпринимателя в составе имущества не учтено наличие права собственности строительного объединения на часть общего имущества, что исключает принятие предложенного истцом расчета. По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Отзыв на кассационную жалобу от управляющей компании не поступил.
Определением от 23.10.2012 производство по рассмотрению кассационной жалобы предпринимателя на постановление апелляционного суда от 27.06.2012 приостанавливалось до окончания надзорного производства Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по делу N А63-12188/2010 и размещения на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации полного текста соответствующего судебного акта.
19 декабря 2012 года производство по кассационной жалобе предпринимателя возобновлено, ее рассмотрение назначено на 25.12.2012.
Предпринимателем письменно заявлено хозяйство о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие, которое судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебном заседании 25.12.2012 руководитель и представители общества выступили с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, полагая постановление апелляционной инстанции от 27.06.2012 законным и обоснованным.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон (предпринимателя - в судебном заседании 23.10.2012), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом заключенного строительным объединением (заказчик) и гражданами Федоренко Л.Е., Остапенко Т.А. (дольщики) договора от 12.02.2002 N 0214/2002 явилось объединение финансовых и производственных ресурсов для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 53 (адрес возведенного объекта: улица Крайнего, 49/улица Октябрьская, 17, далее - административное здание). В счет переданных дольщиками средств заказчик должен был осуществить строительство административного здания и предоставить в нем офисное помещение N 212 на втором этаже, площадью 43,46 кв. м (т. 1, л. д. 18 - 19).
Пунктом 4.5 договора в обязанность дольщикам вменено заключение с заказчиком или представленным им лицом договора на комплексное управление административным зданием, в том числе предоставление коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и ремонту здания в целом и мест общего пользования, охране и других услуг.
Предприниматель является собственником расположенного в административном здании помещения площадью 40 кв. м, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 (т. 3, л. д. 5).
Строительное объединение выступило единственным учредителем общества, одним из видов деятельности последнего - управление объектами недвижимости (пункты 1.1 и 4.4 устава; т. 3, л. д. 39 - 45).
Направленный обществом договор от 27.02.2010 N 10/10-С на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания предприниматель подписала с оговоркой о наличии протокола разногласий. Сведений о принятии управляющей компанией условий договора с учетом протокола разногласий материалы дела не содержат (т. 3, л. д. 68 - 71).
Внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании 27.02.2010 принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания, а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (протокол общего собрания от 27.02.2010; т. 3 л. д. 46 - 57).
Состав общего имущества административного здания не утверждался.
Согласно имеющемуся в материалах дела документу "Сметы и тарифы 2010 года на содержание здания Делового центра" тариф на услуги управляющей компании, включающий в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, составил 47 рублей 46 копеек за 1 кв. м принадлежащих собственникам помещений общей площадью 9 798,48 кв. м. Документ также содержит сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов, т. 3, л. д. 53).
Полагая, что в период с января по декабрь 2010 года ответчик несвоевременно и не в полном объеме произвел оплату коммунальных и административно-хозяйственных расходов, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности и пени, предусмотренной пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества предусмотрена законом.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению (статья 249 Гражданского кодекса). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 Жилищного кодекса).
Статьей 39 Жилищного кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила) состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 - 9 Правил.
В постановлении суда кассационной инстанции от 19.04.2012 констатировано отсутствие в деле доказательств принятия общим собранием собственников помещений в административном здании решения по вопросу о составе общего имущества.
Отклонив при новом рассмотрении дела довод ответчика о том, что собственниками помещений в административном здании не определен состав общего имущества, в отношении которого осуществляется комплекс работ по его обслуживанию, апелляционный суд не мотивировал свое постановление в названной части указанием на доказательство, свидетельствующее о принятии собственниками соответствующего решения.
Расчет долей в праве общей собственности собственников помещений административного здания (т. 3, л. д. 87 - 88), на который сослался апелляционный суд, сведений о составе и площади общего имущества в данном объекте не содержит. В указанном расчете приведены лишь общая площадь помещений, принадлежащих конкретным собственникам, и доля в праве общей собственности (%, сумма долей не равна 100%). При этом формула, на основании которой исчислены доли в праве общей собственности, отсутствует.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса).
Предприниматель, являясь собственником нежилых помещений в административном здании, обязана была ежемесячно производить управляющей компании возмещение издержек за работы и услуги по управлению зданием, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденного общим собранием тарифа. Этот расчет должен представлять собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения.
Вывод суда апелляционной инстанции в постановлении от 27.06.2012 о соответствии представленного истцом расчета задолженности за период с января по декабрь 2010 года в сумме 16 420 рублей 26 копеек позиции, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, о подтверждении его счетами на оплату, платежными поручениями и протоколом от 27.02.2010, не может быть признан обоснованным.
Простая арифметическая операция умножения суммы тарифа на площадь принадлежащего предпринимателю помещения, отражающая использованные в расчете тариф, площадь помещения ответчика, количество дней в спорном периоде, в представленном истцом расчете задолженности (т. 3, л. д. 27 - 29) отсутствует. Расчет не детализирован применительно к задолженности по коммунальным услугам (с указанием источника формирования тех или иных показателей) и по плате за содержание и ремонт жилого помещения. Указанный расчет не согласуется также с цифрами, содержащимися в "Сметах и тарифах 2010 года на содержание здания Делового центра" (т. 3, л. д. 53).
В соответствии с пунктом 3 постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в реестре.
До внесения соответствующих изменений в ЕГРП на лице, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лежит бремя его содержания в силу статьи 210 Гражданского кодекса и абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 04.05.2005 серии 26 АА N 076623 и от 05.04.2005 серии 26АА N 035848 строительному объединению принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью 6466,60 кв. м и блок нежилых помещений, 1 этаж, площадью 74,60 кв. м, в административном здании (т. 3, л. д. 6 - 7).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2012, частично удовлетворены исковые требования о признании (пропорционально площади занимаемых истцами помещений) права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в административном здании на нежилые помещения общей площадью 831,3 кв. м, на которые неправомерно зарегистрировано право собственности строительного объединения. Тем самым, подтвержден факт принадлежности (в спорный период) строительному объединению помещений общего пользования.
Направляя настоящее дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 19.04.2012 указывал на необходимость установления наличия (отсутствия) во всех принадлежащих строительному объединению помещениях приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии, проверки факта учета управляющей компанией при определении затрат на содержание общего имущества объемов расходования соответствующих ресурсов исключительно на нужды объединения.
Однако соответствующие доказательства (количество приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии, места установки, показания в спорный период) суду апелляционной инстанции обществом представлены не были. Определить объем расходования коммунальных ресурсов в принадлежащих строительному объединению помещениях на нужды указанного собственника и всех собственников помещений в административном здании по материалам дела также не представляется возможным.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о необходимости удовлетворения иска ошибочен. Недоказанность размера задолженности предпринимателя по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов исключает и взыскание пени за просрочку их внесения.
Поскольку истец не доказал факт наличия задолженности ответчика в заявленном размере (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса), суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены апелляционного постановления и оставления в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска.
В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены либо изменения судебного акта в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу N А63-10559/2010 отменить. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 по делу N А63-10559/2010 оставить в силе.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ОГРН 1032600752799) в пользу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ОГРНИП 304263224500073) 2 тыс. (две тысячи) рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 26.12.2012 ПО ДЕЛУ N А63-10559/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2012 г. по делу N А63-10559/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2012 года
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Плотниковой Л.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ОГРН 1032600752799) - Оника Е.Е. (генеральный директор), Гаевой З.И. (доверенность от 01.02.2012), Луневой С.П. (доверенность от 01.02.2012), в отсутствие представителя ответчика - индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ОГРНИП 304263224500073), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу N А63-10559/2010 (судьи Сулейманов З.М., Винокурова Н.В., Параскевова С.А.), установил следующее.
Закрытое акционерное общество "Региональный деловой центр" (далее - общество, управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальным предпринимателям Лукьяновой Анжелике Петровне, Остапенко Татьяне Алексеевне о взыскании задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией нежилого здания общественного назначения.
Определением суда от 22.12.2010 исковые требования общества к индивидуальному предпринимателю Лукьяновой Анжелике Петровне выделены в отдельное производство, требования общества к индивидуальному предпринимателю Остапенко Татьяне Алексеевне (далее - предприниматель) о взыскании 17 948 рублей 24 копеек, в том числе задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов в размере 14 496 рублей и пени в размере 3 452 рублей 24 копеек оставлены в деле N А63-10559/2010 (т. 3, л. д. 21 - 22).
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) общество уточнило исковые требования и просило взыскать с предпринимателя 16 420 рублей долга по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов в период с января по декабрь 2010 года, 670 рублей 70 копеек пени в период с 25.01.2010 по 24.01.2011 (т. 3, л. д. 26, 30). От требований в части взыскания 2 581 рубля 64 копеек истец заявил отказ (т. 3, л. д. 25).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 (судья Гинтовт Е.Н.) в иске о взыскании 16 420 рублей долга за период с января по декабрь 2010 года, 670 рублей 70 копеек неустойки отказано, в части взыскания 2581 рубля 64 копеек неустойки производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от иска в соответствующей части. Суд указал на неопределенность состава общего имущества административного здания, включение в него имущества, принадлежащего на праве собственности закрытому акционерному обществу Строительное объединение "Аксон-Н" (далее - строительное объединение). Признано недоказанным наличие у ответчика задолженности по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией общего имущества собственников нежилых помещений в административном здании.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2011 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании 16 420 рублей долга и 670 рублей 70 копеек неустойки отменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 16 420 рублей основного долга, 670 рублей 70 копеек неустойки, а также 2 709 рублей 81 копейка расходов по уплате государственной пошлины. Суд исходил из определенности доли ответчика в праве общей долевой собственности на общее имущество, утверждения решением общего собрания собственников помещений сметы расходов по обеспечению безопасности и техническому обслуживанию административного здания, а также по содержанию управляющей компании. Признан недоказанным факт ограничения доступа ответчика в принадлежащие строительному объединению на праве индивидуальной собственности помещения общего пользования, в связи с чем, суд посчитал возможным отнесение расходов по их содержанию на всех собственников помещений административного здания.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.04.2012 постановление от 11.11.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверить соответствие представленного истцом расчета правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ. Суд кассационной инстанции также указал на необходимость установления наличия (отсутствия) во всех принадлежащих строительному объединению помещениях приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии; проверки факта учета управляющей компанией при определении затрат на содержание общего имущества объемов расходования соответствующих ресурсов исключительно на нужды объединения. Необходимо также проверить доводы предпринимателя об отнесении части затрат, связанных с содержанием принадлежащих строительному объединению помещений, на всех собственников помещений в административном здании, и возможном влиянии этого обстоятельства на размер утвержденного общим собранием собственников помещений тарифа (размер площадей уборки мест общего пользования, объемы текущего ремонта и состав обслуживаемых инженерных сетей). Суд апелляционной инстанции не дал оценку договору от 27.02.2010 N 10/10-С на предмет его заключенности. Суду апелляционной инстанции следовало устранить указанные в постановлении кассационной инстанции противоречия и недостатки, для чего рассмотреть вопрос о целесообразности привлечения к участию в деле строительного объединения.
При новом рассмотрении дела постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 в части отказа в удовлетворении иска о взыскании 16 420 рублей долга и 670 рублей 70 копеек неустойки отменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 16 420 рублей основного долга, 670 рублей 70 копеек неустойки, а также 2 709 рублей 81 копейка расходов по уплате государственной пошлины (по иску и апелляционной жалобе). Суд апелляционной инстанции указал, что материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком помещениями общего пользования, доказательства оплаты задолженности не представлены. Решение общего собрания собственников помещений в здании о заключении договора с управляющей компанией, утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его технического обслуживания и содержания управляющей компании не оспорено, не признано незаконным и имеет юридическую силу. Представленный истцом расчет задолженности соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10. Факт ограничения доступа ответчика в помещения общего пользования не установлен. Довод ответчика о том, что состав общего имущества, в отношении которого осуществляется комплекс работ по его обслуживанию, собственниками имущества не определен, отклонен апелляционным судом, как основанный на неверном толковании норм материального права.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление от 27.06.2012, оставить в силе решение от 21.07.2011, ссылаясь на следующее. Состав общего имущества собственников здания не утвержден. Договор от 27.02.2010 в нарушение требований статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) не содержит указаний на размер и состав общего имущества, на порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт общего имущества, вследствие чего является ничтожным. До внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, реестр) на лице, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лежит бремя его содержания в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Управляющей компанией при определении доли предпринимателя в составе имущества не учтено наличие права собственности строительного объединения на часть общего имущества, что исключает принятие предложенного истцом расчета. По мнению заявителя, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Отзыв на кассационную жалобу от управляющей компании не поступил.
Определением от 23.10.2012 производство по рассмотрению кассационной жалобы предпринимателя на постановление апелляционного суда от 27.06.2012 приостанавливалось до окончания надзорного производства Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по делу N А63-12188/2010 и размещения на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации полного текста соответствующего судебного акта.
19 декабря 2012 года производство по кассационной жалобе предпринимателя возобновлено, ее рассмотрение назначено на 25.12.2012.
Предпринимателем письменно заявлено хозяйство о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие, которое судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебном заседании 25.12.2012 руководитель и представители общества выступили с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, полагая постановление апелляционной инстанции от 27.06.2012 законным и обоснованным.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон (предпринимателя - в судебном заседании 23.10.2012), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом заключенного строительным объединением (заказчик) и гражданами Федоренко Л.Е., Остапенко Т.А. (дольщики) договора от 12.02.2002 N 0214/2002 явилось объединение финансовых и производственных ресурсов для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 53 (адрес возведенного объекта: улица Крайнего, 49/улица Октябрьская, 17, далее - административное здание). В счет переданных дольщиками средств заказчик должен был осуществить строительство административного здания и предоставить в нем офисное помещение N 212 на втором этаже, площадью 43,46 кв. м (т. 1, л. д. 18 - 19).
Пунктом 4.5 договора в обязанность дольщикам вменено заключение с заказчиком или представленным им лицом договора на комплексное управление административным зданием, в том числе предоставление коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и ремонту здания в целом и мест общего пользования, охране и других услуг.
Предприниматель является собственником расположенного в административном здании помещения площадью 40 кв. м, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 (т. 3, л. д. 5).
Строительное объединение выступило единственным учредителем общества, одним из видов деятельности последнего - управление объектами недвижимости (пункты 1.1 и 4.4 устава; т. 3, л. д. 39 - 45).
Направленный обществом договор от 27.02.2010 N 10/10-С на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания предприниматель подписала с оговоркой о наличии протокола разногласий. Сведений о принятии управляющей компанией условий договора с учетом протокола разногласий материалы дела не содержат (т. 3, л. д. 68 - 71).
Внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании 27.02.2010 принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания, а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (протокол общего собрания от 27.02.2010; т. 3 л. д. 46 - 57).
Состав общего имущества административного здания не утверждался.
Согласно имеющемуся в материалах дела документу "Сметы и тарифы 2010 года на содержание здания Делового центра" тариф на услуги управляющей компании, включающий в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, составил 47 рублей 46 копеек за 1 кв. м принадлежащих собственникам помещений общей площадью 9 798,48 кв. м. Документ также содержит сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов, т. 3, л. д. 53).
Полагая, что в период с января по декабрь 2010 года ответчик несвоевременно и не в полном объеме произвел оплату коммунальных и административно-хозяйственных расходов, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с него задолженности и пени, предусмотренной пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Обязанность участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества предусмотрена законом.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и хранению (статья 249 Гражданского кодекса). Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 Жилищного кодекса).
Статьей 39 Жилищного кодекса установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, доля таких обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
Частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила) состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 - 9 Правил.
В постановлении суда кассационной инстанции от 19.04.2012 констатировано отсутствие в деле доказательств принятия общим собранием собственников помещений в административном здании решения по вопросу о составе общего имущества.
Отклонив при новом рассмотрении дела довод ответчика о том, что собственниками помещений в административном здании не определен состав общего имущества, в отношении которого осуществляется комплекс работ по его обслуживанию, апелляционный суд не мотивировал свое постановление в названной части указанием на доказательство, свидетельствующее о принятии собственниками соответствующего решения.
Расчет долей в праве общей собственности собственников помещений административного здания (т. 3, л. д. 87 - 88), на который сослался апелляционный суд, сведений о составе и площади общего имущества в данном объекте не содержит. В указанном расчете приведены лишь общая площадь помещений, принадлежащих конкретным собственникам, и доля в праве общей собственности (%, сумма долей не равна 100%). При этом формула, на основании которой исчислены доли в праве общей собственности, отсутствует.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса).
Предприниматель, являясь собственником нежилых помещений в административном здании, обязана была ежемесячно производить управляющей компании возмещение издержек за работы и услуги по управлению зданием, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, исходя из утвержденного общим собранием тарифа. Этот расчет должен представлять собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения.
Вывод суда апелляционной инстанции в постановлении от 27.06.2012 о соответствии представленного истцом расчета задолженности за период с января по декабрь 2010 года в сумме 16 420 рублей 26 копеек позиции, указанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009, о подтверждении его счетами на оплату, платежными поручениями и протоколом от 27.02.2010, не может быть признан обоснованным.
Простая арифметическая операция умножения суммы тарифа на площадь принадлежащего предпринимателю помещения, отражающая использованные в расчете тариф, площадь помещения ответчика, количество дней в спорном периоде, в представленном истцом расчете задолженности (т. 3, л. д. 27 - 29) отсутствует. Расчет не детализирован применительно к задолженности по коммунальным услугам (с указанием источника формирования тех или иных показателей) и по плате за содержание и ремонт жилого помещения. Указанный расчет не согласуется также с цифрами, содержащимися в "Сметах и тарифах 2010 года на содержание здания Делового центра" (т. 3, л. д. 53).
В соответствии с пунктом 3 постановления N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в реестре.
До внесения соответствующих изменений в ЕГРП на лице, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лежит бремя его содержания в силу статьи 210 Гражданского кодекса и абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 04.05.2005 серии 26 АА N 076623 и от 05.04.2005 серии 26АА N 035848 строительному объединению принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью 6466,60 кв. м и блок нежилых помещений, 1 этаж, площадью 74,60 кв. м, в административном здании (т. 3, л. д. 6 - 7).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2012, частично удовлетворены исковые требования о признании (пропорционально площади занимаемых истцами помещений) права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в административном здании на нежилые помещения общей площадью 831,3 кв. м, на которые неправомерно зарегистрировано право собственности строительного объединения. Тем самым, подтвержден факт принадлежности (в спорный период) строительному объединению помещений общего пользования.
Направляя настоящее дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 19.04.2012 указывал на необходимость установления наличия (отсутствия) во всех принадлежащих строительному объединению помещениях приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии, проверки факта учета управляющей компанией при определении затрат на содержание общего имущества объемов расходования соответствующих ресурсов исключительно на нужды объединения.
Однако соответствующие доказательства (количество приборов учета потребления электроэнергии, воды, тепловой энергии, места установки, показания в спорный период) суду апелляционной инстанции обществом представлены не были. Определить объем расходования коммунальных ресурсов в принадлежащих строительному объединению помещениях на нужды указанного собственника и всех собственников помещений в административном здании по материалам дела также не представляется возможным.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о необходимости удовлетворения иска ошибочен. Недоказанность размера задолженности предпринимателя по оплате коммунальных и административно-хозяйственных расходов исключает и взыскание пени за просрочку их внесения.
Поскольку истец не доказал факт наличия задолженности ответчика в заявленном размере (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса), суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены апелляционного постановления и оставления в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска.
В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены либо изменения судебного акта в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу N А63-10559/2010 отменить. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.07.2011 по делу N А63-10559/2010 оставить в силе.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ОГРН 1032600752799) в пользу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ОГРНИП 304263224500073) 2 тыс. (две тысячи) рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
И.В.СИДОРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)