Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Смольниковой М.В., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10196/2012) индивидуального предпринимателя Звонова Вадима Геннадьевича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04 октября 2012 года по делу N А70-7362/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ОГРН 1087232045670, ИНН 7204129911) к индивидуальному предпринимателю Звонову Вадиму Геннадьевичу (ОГРНИП 307720321300091, ИНН 720317005546) о взыскании задолженности в размере 176 004 руб. 23 коп.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее по тексту - истец, ООО УК "Стрела") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Звонову Вадиму Геннадьевичу (далее по тексту - ответчик, ИП Звонов В.Г) о взыскании задолженности в размере 176 004 руб. 23 коп., в том числе основная сумма долга за период с 17.01.2010 года по август 2012 года включительно в размере 174 376 рублей 71 копейка, пени в размере 1 627 рублей 52 копейки.
Решением от 04.10.2012 по делу N А70-7362/2012 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность за период с 17 января 2011 года по август 2012 года включительно в размере 174 376 рублей 71 копейка, а также судебные расходы в размере 6 101 рубль 38 копеек. В остальной части иска судом отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 129 рублей 92 копейки.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, являющийся собственником нежилого помещения в жилом доме, обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого дома в целом. Поскольку ответчиком допущена просрочка оплаты задолженности, суд пришел к вводу о правомерности начисления на сумму основного долга неустойки.
Не согласившись с принятым решением, ИП Звонов В.Г. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что взимание с ответчика платы за услуги по содержанию общего имущества в установленном договором управления многоквартирным домом от 20.06.2009 размере является неправомерным, поскольку данный договор является не заключенным. Считает, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (в договоре не указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в договоре не указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги).
Предприниматель в своей апелляционной жалобе указал, что проект договора, а также предложение о заключении договора управления истцом ответчику не направлялись. Утверждает, что ответчик не был извещен о проведении собраний собственников дома. Считает, что протокол общего собрания N 1 подписан лицами, полномочия которых не подтверждены.
Податель жалобы указывает, что Управляющая компания не представила никаких доказательств, подтверждающих факт выполнения услуг, работ, предусмотренных договором управления многоквартирным домом. Представленные в материалы дела акты выполненных работ в адрес ответчика не направлялись, подписаны в одностороннем порядке. Представленные истцом дополнительные незаверенные копии "наряд-задание" не являются документами, подтверждающими факты оказания услуг собственникам и несение расходов по содержанию общего имущества. Также податель жалобы считает, что истцом не подтверждена необходимость проведения каких-либо работ.
ИП Звонов В.Г. считает, что действие договора управления не распространяется на нежилые помещения.
По мнению ответчика, при расчете задолженности (из расчета 13,42 руб. за 1 кв. м) истец необоснованно произвел расчет за июль - август исходя из площади 666,90 кв. м, поскольку согласно данным технического паспорта по состоянию на 04.06.2012 общая площадь принадлежащая ответчику составляла 250, 5 кв. м. Также податель жалобы указывает, что расчет истца выполнен без учета самостоятельной оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора.
ИП Звонов В.Г. указывает на неполучение от истца документов, приложенных к иску. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал ответчику в ходатайстве об обязании истца направить в адрес ответчика копии документов прилагаемых к исковому заявлению.
Из просительной части апелляционной жалобы следует, что решение суда оспаривается ответчиком полностью. Однако, помимо доводов, изложенных выше в тексте апелляционной жалобы отсутствуют доводы, по которым предприниматель не согласен с обжалуемым судебным актом в остальной части.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку возражения относительно проверки решения суда первой инстанции только в обжалуемой части не поступили, суд апелляционной инстанции проверяет его в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
В представленном до начала судебного заседания отзыве истец просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности (согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 72 НЛ N 897296 от 17.01.2011) принадлежит нежилое помещение площадью 666,90 кв. м, находящиеся в доме N 9/1 по улице Калинина в городе Тюмени (л.д. 25).
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9, проведенном в форме заочного голосования от 20.06.2009 выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой выбрано ООО УК "Стрела" (л.д. 23-24).
20.06.2009 года между собственниками жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 1 к договору) (собственники жилых помещений), а также собственниками нежилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 2 к договору) и ООО УК "Стрела" был заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Калинина, 9, согласно которому управляющая организация по заданию заказчиков в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (л.д. 9 - 22).
Согласно пункту 1.17 договора, управляющая организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, а также оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем оказания услуг согласно перечням, приведенным в приложениях N 3, N 4, N 5, N 6, N 7 к договору.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей (л.д. 22).
В соответствии с пунктом 2.2 договора, владельцы нежилых помещений обязуются в установленные договором сроки оплачивать потребляемые коммунальные услуги, нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
Пунктом 4.6 договора установлено, что расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с 1-го по последнее число. Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов представляемых собственнику не позднее 01 числа месяца, следующего за расчетным.
Истец утверждает, что в период с 17.01.2011 по август 2012 года включительно оказывал услуги по содержанию дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9.
В обоснование наличия и размера задолженности истец предоставил в материалы дела акты, счета на оплату (л.д. 27 - 30).
12.03.2012 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 10П/2012, с просьбой в течение трех дней, с момента получения претензии произвести оплату за оказанные услуги (л.д. 26).
Поскольку ответчик сумму долга не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Частичное удовлетворение исковых требования явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на незаключенность договора управления, в связи с несогласованностью всех существенных условий договора. Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).
Из самого договора управления многоквартирным домом от 20.06.2009 усматривается, что стороны согласовали объект, в отношении которого осуществляется управление, конкретные виды работ и услуг оказываемых истцом (приложение N 3, 4, 5).
В Приложении N 8 к договору установлена цена договора, которая составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Указанные в приложении тарифы утверждены общим собранием собственников многоквартирного дома (протокол общего собрания собственников помещений N 1 от 20.06.2009).
Из договора управления видно, что сторонами согласованы все существенные условия в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ.
В жалобе предприниматель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия полномочий у лиц, подписавших протокол общего собрания от 20.06.2009.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Из материалов дела не следует, что предприниматель обжаловал решения, принятые на общем собрании от 20.06.2009.
Учитывая, что фактически договор управления исполняется истцом и собственниками жилых помещений, довод ответчика о его подписании неуполномоченными лицами признается судом апелляционной инстанции необоснованным.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.08.2011 N ВАС-7677/11).
Такой договор направлен на поддержание надлежащего состояния вверенного управляющей организации многоквартирного дома, что обуславливает цель данной сделки, неразрывно связанной с объектом управления - многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из материалов дела следует, что ответчик является собственником нежилого помещения, находящегося в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9.
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Изложенные положения конкретизированы в статье 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Нежилые помещения, принадлежащие ответчику, находятся в жилом доме, и не могут существовать отдельно от этого дома, а собственник таких помещений не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Ссылка подателя жалобы на то, что он не пользуется услугами по сбору и вывозу ТБО, жидких нечистот и КГМ, коммунальными услугами, в связи с чем не обязан оплачивать их стоимость, не основана на нормах действующего законодательства.
Податель жалобы утверждает, что услуги по сбору и вывозу ТБО, жидких нечистот и КГМ, коммунальные услуги, осуществляются привлеченными им специальными организациями.
Как следует из материалов дела, 18.11.2011 ответчик заключил с ОАО "Спецавтохозяйство по уборке города" договор N 4044/03/12, согласно которому последний принял на себя обязательства, по выполнению услуг, по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора в соответствии со спецификацией к договору.
17.08.2007 ответчик заключил с ОАО "Тюменьэнергосбыт" договор энергоснабжения N 4590, согласно которому последний принял на себя обязательства подавать абоненту ИП Звонову В.Г. электрическую энергию.
04.09.2007 ответчик заключил с ООО "Тюмень Водоканал" договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод.
20.10.2010 ИП Звонов В.Г. заключил с ОАО "Уральская теплосетевая компания" договор теплоснабжения N Т-6250011.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие договоров с обслуживающими организациями не доказывает, что управление и содержание общего имущества спорного многоквартирного дома осуществлялось в заявленный период не истцом, а привлеченными организациями.
В жалобе предприниматель указывает, что Управляющая компания не представила доказательств, подтверждающих факт выполнения услуг, работ, предусмотренных договором управления многоквартирным домом.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод, поскольку в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о фактическом исполнении истцом обязательств по договору управления. Так истцом в отношении общего имущества многоквартирного дома были заключены договоры на содержание и обслуживание, в материалы дела представлены акты выполненных работ, подписанные истцом и исполнителем услуги, наряд-задания, оформляемые истцом в целях внутреннего учета материалов.
Заявляя о неоказании управляющей организации услуг, ответчик в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей доказывать обстоятельства, на которое ссылается лицо, не представил доказательств неисполнения истцом обязанности по содержанию и управлению домом. Также из материалов дела не следует, что ответчик обращался к истцу с претензией относительно качества и объема услуг.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что договор от 18.11.2011 N 4044/03/12 и договор теплоснабжения N Т-6250011 от 20.10.2010 заключены ответчиком с обслуживающими организациями значительно позже начала течения периода образования спорной задолженности перед истцом.
Представленные в материалы дела доказательства несения самостоятельных затрат по уборке прилегающей территории и вывозу отходов не могут безусловно свидетельствовать о возмещении ответчиком истцу бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.
Доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения истцом как управляющей организацией своих обязанностей в этой части ответчиком не представлено.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Кроме того, нежилые помещения, принадлежащие ответчику, эксплуатируются им в коммерческих целях, в связи с чем ответчиком не исключена связь заключения договоров с другими организациями с особенностями такой эксплуатации.
При таких обстоятельствах требования истца являются правомерными, а документы, представленные ответчиком в обоснование довода о самостоятельном обслуживании, не опровергают факт содержания общего имущества дома именно в результате деятельности управляющей компании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе обслуживания дома, то у него в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Возражения ответчика относительно неправомерности применения истцом в отношении собственника нежилого помещения тарифов, установленных для собственников жилых помещений являются несостоятельными и отклоняются судом.
При отсутствии установленного для собственников нежилых помещений уполномоченным органом тарифа (платежа) размер расходов на содержание общего имущества может быть исчислен исходя из тарифа (платежа), определенного уполномоченным органом для собственников жилых помещений в данном жилом доме, поскольку размер обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется исключительно долей собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что собственники помещений в многоквартирном доме утвердили на общем собрании тарифы оказываемых услуг.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей.
Из расчета задолженности, произведенного истцом, следует, что истец исходил из тарифов, утвержденных на общем собрании.
Ответчик не доказал, что для него был установлен индивидуальный тариф, отличный от установленного для иных собственников помещений.
Ответчик вправе ставить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о согласовании для него иного размера оплаты, обосновав факт несения самостоятельных расходов на содержание общего имущества дома, что должно будет, в свою очередь, влиять на уменьшение размера платы собственников жилых помещений в адрес управляющей компании. Однако, на момент рассмотрения настоящего спора таких оснований (в виде соответствующего решения собрания собственников и внесения изменений в договор с истцом как управляющей компанией) для дифференциации оплаты для собственников жилых и нежилых помещений не имеется.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности определения истцом размера расходов ответчика на содержание общего имущества путем умножения площади занимаемого им нежилого помещения на установленные тарифы, поскольку в таком случае как раз и реализуется принцип пропорциональности, установленный частью 2 статьи 39 ЖК РФ.
В жалобе предприниматель указывает на уменьшение нежилой площади принадлежащей ему, в связи с чем считает, что расчет задолженности произведен неправильно.
В соответствии со статьей 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведенная государственная регистрация возникновения перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Согласно п. 31 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 17.01.2011 ИП Звонову В.Г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 666,9 кв. м.
Документы, свидетельствующие об изменении площади принадлежащего ответчику помещения или об отчуждении части помещений, в материалах дела отсутствуют.
Техническая инвентаризация отдельных помещений из числа принадлежащих ответчику не свидетельствует о прекращении его права собственности в отношении части помещений, поскольку прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Допустимых доказательств нахождения в собственности ответчика помещений меньшей площади, чем подтверждено имеющимся в деле свидетельством, не представлено. Соответствующие доводы жалобы отклоняются.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о неверно произведенном истцом расчете в связи с уменьшением нежилой площади помещения, принадлежащего предпринимателю, судом апелляционной инстанции отклоняется, как неподтвержденный материалами дела.
Также истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 16.08.2012 по 19.09.2012 в размере 1 627,52 руб.
В удовлетворении указанного требования судом первой инстанции отказано.
Апелляционная жалоба ответчика не содержит доводов относительно несогласия с решением суда первой инстанции в указанной части, в связи с чем решение суда в указанной части судом первой инстанции не проверяется.
В апелляционной жалобе ее податель указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем считает что иск подлежит оставлению без рассмотрения.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется в связи со следующим.
Согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В разделе 6 договора стороны установили порядок разрешения споров.
В соответствии с п. 6.1 договора, споры и разногласия которые могут возникнуть при исполнении сторонами условий договора, могут быть урегулированы путем переговоров с целью достижения согласия между сторонами по спорным вопросам.
В случае, если споры и разногласия сторон не могут быть разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 6.2 договора).
Согласно п. 6.3 договора претензии (жалобы, заявления) на несоблюдение условий настоящего договора предъявляются сторонами в письменном виде и рассматриваются управляющей организацией в течение месяца со дня поступления.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Учитывая правила толкования договора, предусмотренные статьей 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции, анализируя положения раздела 6 договора, пришел к выводу о том, что его условиями не установлена обязательная процедура досудебного порядка урегулирования спора.
Из раздела 6 договора, вопреки доводам апелляционной жалобы, не следует, что договором предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Обязанность стороны по направлению претензии другой стороне или урегулированию спора в ином досудебном порядке условиями договора также не предусмотрена. Установлен только порядок рассмотрения претензии (жалобы, заявления), если она направлена.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что договором не предусмотрен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров, основания для оставления иска без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ у суда первой инстанции отсутствовали.
Также не может служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции довод апелляционной жалобы о том, что истец не направил в адрес ответчика, приложенные к исковому заявлению и отсутствующие у ответчика документы.
Согласно статье 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.
По смыслу указанная норма права направлена на то, чтобы ознакомить ответчика с документами, на основании которых истец выдвигает свои исковые требования.
Обращаясь в суд с иском, истец предоставил копию документа, свидетельствующего о направлении ответчику копии искового заявления (т. 1 л.д. 6). Таким образом, истцом соблюдены положения статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик вправе знакомиться с материалами дела (часть 1 статьи 41 АПК РФ) и несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Материалы настоящего дела не свидетельствуют о лишении предпринимателя возможности реализации процессуальных прав.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04 октября 2012 года по делу N А70-7362/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.01.2013 ПО ДЕЛУ N А70-7362/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. по делу N А70-7362/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Смольниковой М.В., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10196/2012) индивидуального предпринимателя Звонова Вадима Геннадьевича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04 октября 2012 года по делу N А70-7362/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ОГРН 1087232045670, ИНН 7204129911) к индивидуальному предпринимателю Звонову Вадиму Геннадьевичу (ОГРНИП 307720321300091, ИНН 720317005546) о взыскании задолженности в размере 176 004 руб. 23 коп.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее по тексту - истец, ООО УК "Стрела") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Звонову Вадиму Геннадьевичу (далее по тексту - ответчик, ИП Звонов В.Г) о взыскании задолженности в размере 176 004 руб. 23 коп., в том числе основная сумма долга за период с 17.01.2010 года по август 2012 года включительно в размере 174 376 рублей 71 копейка, пени в размере 1 627 рублей 52 копейки.
Решением от 04.10.2012 по делу N А70-7362/2012 Арбитражный суд Тюменской области удовлетворил исковые требования частично, взыскал с ответчика в пользу истца задолженность за период с 17 января 2011 года по август 2012 года включительно в размере 174 376 рублей 71 копейка, а также судебные расходы в размере 6 101 рубль 38 копеек. В остальной части иска судом отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 129 рублей 92 копейки.
Признавая обоснованными требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, являющийся собственником нежилого помещения в жилом доме, обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого дома в целом. Поскольку ответчиком допущена просрочка оплаты задолженности, суд пришел к вводу о правомерности начисления на сумму основного долга неустойки.
Не согласившись с принятым решением, ИП Звонов В.Г. обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что взимание с ответчика платы за услуги по содержанию общего имущества в установленном договором управления многоквартирным домом от 20.06.2009 размере является неправомерным, поскольку данный договор является не заключенным. Считает, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (в договоре не указаны перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в договоре не указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги).
Предприниматель в своей апелляционной жалобе указал, что проект договора, а также предложение о заключении договора управления истцом ответчику не направлялись. Утверждает, что ответчик не был извещен о проведении собраний собственников дома. Считает, что протокол общего собрания N 1 подписан лицами, полномочия которых не подтверждены.
Податель жалобы указывает, что Управляющая компания не представила никаких доказательств, подтверждающих факт выполнения услуг, работ, предусмотренных договором управления многоквартирным домом. Представленные в материалы дела акты выполненных работ в адрес ответчика не направлялись, подписаны в одностороннем порядке. Представленные истцом дополнительные незаверенные копии "наряд-задание" не являются документами, подтверждающими факты оказания услуг собственникам и несение расходов по содержанию общего имущества. Также податель жалобы считает, что истцом не подтверждена необходимость проведения каких-либо работ.
ИП Звонов В.Г. считает, что действие договора управления не распространяется на нежилые помещения.
По мнению ответчика, при расчете задолженности (из расчета 13,42 руб. за 1 кв. м) истец необоснованно произвел расчет за июль - август исходя из площади 666,90 кв. м, поскольку согласно данным технического паспорта по состоянию на 04.06.2012 общая площадь принадлежащая ответчику составляла 250, 5 кв. м. Также податель жалобы указывает, что расчет истца выполнен без учета самостоятельной оплаты услуг по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора.
ИП Звонов В.Г. указывает на неполучение от истца документов, приложенных к иску. Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал ответчику в ходатайстве об обязании истца направить в адрес ответчика копии документов прилагаемых к исковому заявлению.
Из просительной части апелляционной жалобы следует, что решение суда оспаривается ответчиком полностью. Однако, помимо доводов, изложенных выше в тексте апелляционной жалобы отсутствуют доводы, по которым предприниматель не согласен с обжалуемым судебным актом в остальной части.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку возражения относительно проверки решения суда первой инстанции только в обжалуемой части не поступили, суд апелляционной инстанции проверяет его в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
В представленном до начала судебного заседания отзыве истец просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, ответчику на праве собственности (согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 72 НЛ N 897296 от 17.01.2011) принадлежит нежилое помещение площадью 666,90 кв. м, находящиеся в доме N 9/1 по улице Калинина в городе Тюмени (л.д. 25).
Протоколом N 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9, проведенном в форме заочного голосования от 20.06.2009 выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве которой выбрано ООО УК "Стрела" (л.д. 23-24).
20.06.2009 года между собственниками жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 1 к договору) (собственники жилых помещений), а также собственниками нежилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 2 к договору) и ООО УК "Стрела" был заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Калинина, 9, согласно которому управляющая организация по заданию заказчиков в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (л.д. 9 - 22).
Согласно пункту 1.17 договора, управляющая организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, а также оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем оказания услуг согласно перечням, приведенным в приложениях N 3, N 4, N 5, N 6, N 7 к договору.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей (л.д. 22).
В соответствии с пунктом 2.2 договора, владельцы нежилых помещений обязуются в установленные договором сроки оплачивать потребляемые коммунальные услуги, нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
Пунктом 4.6 договора установлено, что расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с 1-го по последнее число. Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов представляемых собственнику не позднее 01 числа месяца, следующего за расчетным.
Истец утверждает, что в период с 17.01.2011 по август 2012 года включительно оказывал услуги по содержанию дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9.
В обоснование наличия и размера задолженности истец предоставил в материалы дела акты, счета на оплату (л.д. 27 - 30).
12.03.2012 истцом в адрес ответчика была направлена претензия N 10П/2012, с просьбой в течение трех дней, с момента получения претензии произвести оплату за оказанные услуги (л.д. 26).
Поскольку ответчик сумму долга не оплатил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Частичное удовлетворение исковых требования явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на незаключенность договора управления, в связи с несогласованностью всех существенных условий договора. Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ).
Из самого договора управления многоквартирным домом от 20.06.2009 усматривается, что стороны согласовали объект, в отношении которого осуществляется управление, конкретные виды работ и услуг оказываемых истцом (приложение N 3, 4, 5).
В Приложении N 8 к договору установлена цена договора, которая составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Указанные в приложении тарифы утверждены общим собранием собственников многоквартирного дома (протокол общего собрания собственников помещений N 1 от 20.06.2009).
Из договора управления видно, что сторонами согласованы все существенные условия в соответствии с требованиями статьи 162 ЖК РФ.
В жалобе предприниматель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия полномочий у лиц, подписавших протокол общего собрания от 20.06.2009.
В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Из материалов дела не следует, что предприниматель обжаловал решения, принятые на общем собрании от 20.06.2009.
Учитывая, что фактически договор управления исполняется истцом и собственниками жилых помещений, довод ответчика о его подписании неуполномоченными лицами признается судом апелляционной инстанции необоснованным.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.08.2011 N ВАС-7677/11).
Такой договор направлен на поддержание надлежащего состояния вверенного управляющей организации многоквартирного дома, что обуславливает цель данной сделки, неразрывно связанной с объектом управления - многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из материалов дела следует, что ответчик является собственником нежилого помещения, находящегося в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Калинина, 9.
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Изложенные положения конкретизированы в статье 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.
Нежилые помещения, принадлежащие ответчику, находятся в жилом доме, и не могут существовать отдельно от этого дома, а собственник таких помещений не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
Ссылка подателя жалобы на то, что он не пользуется услугами по сбору и вывозу ТБО, жидких нечистот и КГМ, коммунальными услугами, в связи с чем не обязан оплачивать их стоимость, не основана на нормах действующего законодательства.
Податель жалобы утверждает, что услуги по сбору и вывозу ТБО, жидких нечистот и КГМ, коммунальные услуги, осуществляются привлеченными им специальными организациями.
Как следует из материалов дела, 18.11.2011 ответчик заключил с ОАО "Спецавтохозяйство по уборке города" договор N 4044/03/12, согласно которому последний принял на себя обязательства, по выполнению услуг, по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора в соответствии со спецификацией к договору.
17.08.2007 ответчик заключил с ОАО "Тюменьэнергосбыт" договор энергоснабжения N 4590, согласно которому последний принял на себя обязательства подавать абоненту ИП Звонову В.Г. электрическую энергию.
04.09.2007 ответчик заключил с ООО "Тюмень Водоканал" договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод.
20.10.2010 ИП Звонов В.Г. заключил с ОАО "Уральская теплосетевая компания" договор теплоснабжения N Т-6250011.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие договоров с обслуживающими организациями не доказывает, что управление и содержание общего имущества спорного многоквартирного дома осуществлялось в заявленный период не истцом, а привлеченными организациями.
В жалобе предприниматель указывает, что Управляющая компания не представила доказательств, подтверждающих факт выполнения услуг, работ, предусмотренных договором управления многоквартирным домом.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод, поскольку в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о фактическом исполнении истцом обязательств по договору управления. Так истцом в отношении общего имущества многоквартирного дома были заключены договоры на содержание и обслуживание, в материалы дела представлены акты выполненных работ, подписанные истцом и исполнителем услуги, наряд-задания, оформляемые истцом в целях внутреннего учета материалов.
Заявляя о неоказании управляющей организации услуг, ответчик в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей доказывать обстоятельства, на которое ссылается лицо, не представил доказательств неисполнения истцом обязанности по содержанию и управлению домом. Также из материалов дела не следует, что ответчик обращался к истцу с претензией относительно качества и объема услуг.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что договор от 18.11.2011 N 4044/03/12 и договор теплоснабжения N Т-6250011 от 20.10.2010 заключены ответчиком с обслуживающими организациями значительно позже начала течения периода образования спорной задолженности перед истцом.
Представленные в материалы дела доказательства несения самостоятельных затрат по уборке прилегающей территории и вывозу отходов не могут безусловно свидетельствовать о возмещении ответчиком истцу бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома.
Доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения истцом как управляющей организацией своих обязанностей в этой части ответчиком не представлено.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Кроме того, нежилые помещения, принадлежащие ответчику, эксплуатируются им в коммерческих целях, в связи с чем ответчиком не исключена связь заключения договоров с другими организациями с особенностями такой эксплуатации.
При таких обстоятельствах требования истца являются правомерными, а документы, представленные ответчиком в обоснование довода о самостоятельном обслуживании, не опровергают факт содержания общего имущества дома именно в результате деятельности управляющей компании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе обслуживания дома, то у него в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Возражения ответчика относительно неправомерности применения истцом в отношении собственника нежилого помещения тарифов, установленных для собственников жилых помещений являются несостоятельными и отклоняются судом.
При отсутствии установленного для собственников нежилых помещений уполномоченным органом тарифа (платежа) размер расходов на содержание общего имущества может быть исчислен исходя из тарифа (платежа), определенного уполномоченным органом для собственников жилых помещений в данном жилом доме, поскольку размер обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется исключительно долей собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ч. 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что собственники помещений в многоквартирном доме утвердили на общем собрании тарифы оказываемых услуг.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,42 рублей с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,75 рублей; стоимость работ по текущему ремонту - 3,54 рублей; стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 рублей.
Из расчета задолженности, произведенного истцом, следует, что истец исходил из тарифов, утвержденных на общем собрании.
Ответчик не доказал, что для него был установлен индивидуальный тариф, отличный от установленного для иных собственников помещений.
Ответчик вправе ставить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о согласовании для него иного размера оплаты, обосновав факт несения самостоятельных расходов на содержание общего имущества дома, что должно будет, в свою очередь, влиять на уменьшение размера платы собственников жилых помещений в адрес управляющей компании. Однако, на момент рассмотрения настоящего спора таких оснований (в виде соответствующего решения собрания собственников и внесения изменений в договор с истцом как управляющей компанией) для дифференциации оплаты для собственников жилых и нежилых помещений не имеется.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности определения истцом размера расходов ответчика на содержание общего имущества путем умножения площади занимаемого им нежилого помещения на установленные тарифы, поскольку в таком случае как раз и реализуется принцип пропорциональности, установленный частью 2 статьи 39 ЖК РФ.
В жалобе предприниматель указывает на уменьшение нежилой площади принадлежащей ему, в связи с чем считает, что расчет задолженности произведен неправильно.
В соответствии со статьей 14 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведенная государственная регистрация возникновения перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Согласно п. 31 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности от 17.01.2011 ИП Звонову В.Г. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 666,9 кв. м.
Документы, свидетельствующие об изменении площади принадлежащего ответчику помещения или об отчуждении части помещений, в материалах дела отсутствуют.
Техническая инвентаризация отдельных помещений из числа принадлежащих ответчику не свидетельствует о прекращении его права собственности в отношении части помещений, поскольку прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Допустимых доказательств нахождения в собственности ответчика помещений меньшей площади, чем подтверждено имеющимся в деле свидетельством, не представлено. Соответствующие доводы жалобы отклоняются.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о неверно произведенном истцом расчете в связи с уменьшением нежилой площади помещения, принадлежащего предпринимателю, судом апелляционной инстанции отклоняется, как неподтвержденный материалами дела.
Также истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 16.08.2012 по 19.09.2012 в размере 1 627,52 руб.
В удовлетворении указанного требования судом первой инстанции отказано.
Апелляционная жалоба ответчика не содержит доводов относительно несогласия с решением суда первой инстанции в указанной части, в связи с чем решение суда в указанной части судом первой инстанции не проверяется.
В апелляционной жалобе ее податель указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем считает что иск подлежит оставлению без рассмотрения.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется в связи со следующим.
Согласно ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В разделе 6 договора стороны установили порядок разрешения споров.
В соответствии с п. 6.1 договора, споры и разногласия которые могут возникнуть при исполнении сторонами условий договора, могут быть урегулированы путем переговоров с целью достижения согласия между сторонами по спорным вопросам.
В случае, если споры и разногласия сторон не могут быть разрешены путем переговоров, они подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 6.2 договора).
Согласно п. 6.3 договора претензии (жалобы, заявления) на несоблюдение условий настоящего договора предъявляются сторонами в письменном виде и рассматриваются управляющей организацией в течение месяца со дня поступления.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Учитывая правила толкования договора, предусмотренные статьей 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции, анализируя положения раздела 6 договора, пришел к выводу о том, что его условиями не установлена обязательная процедура досудебного порядка урегулирования спора.
Из раздела 6 договора, вопреки доводам апелляционной жалобы, не следует, что договором предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Обязанность стороны по направлению претензии другой стороне или урегулированию спора в ином досудебном порядке условиями договора также не предусмотрена. Установлен только порядок рассмотрения претензии (жалобы, заявления), если она направлена.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что договором не предусмотрен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров, основания для оставления иска без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ у суда первой инстанции отсутствовали.
Также не может служить основанием для отмены или изменения решения суда первой инстанции довод апелляционной жалобы о том, что истец не направил в адрес ответчика, приложенные к исковому заявлению и отсутствующие у ответчика документы.
Согласно статье 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и прилагаемых к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении.
По смыслу указанная норма права направлена на то, чтобы ознакомить ответчика с документами, на основании которых истец выдвигает свои исковые требования.
Обращаясь в суд с иском, истец предоставил копию документа, свидетельствующего о направлении ответчику копии искового заявления (т. 1 л.д. 6). Таким образом, истцом соблюдены положения статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик вправе знакомиться с материалами дела (часть 1 статьи 41 АПК РФ) и несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Материалы настоящего дела не свидетельствуют о лишении предпринимателя возможности реализации процессуальных прав.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04 октября 2012 года по делу N А70-7362/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)