Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Шишкиной Е.Н.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Жохова Алексея Алексеевича
на решение от 19.04.2007 Арбитражного суда Ярославской области и
на постановление от 16.07.2007 Второго арбитражного апелляционного суда
по делу N А82-628/2007-35,
принятые судьями Чистяковой О.Н., Пуртовой Т.Е., Губиной Л.В., Тетерваком А.В.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
к индивидуальному предпринимателю Жохову Алексею Алексеевичу
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и выселении из занимаемых помещений
и
в Арбитражный суд Ярославской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - КУМИ) с иском к индивидуальному предпринимателю Жохову Алексею Алексеевичу о взыскании 416 248 рублей 33 копеек задолженности, в том числе 156 194 рублей арендной платы за период с 30.08.2005 по 02.04.2006, 53 477 рублей 15 копеек пеней за просрочку исполнения обязательств за тот же период, 206 576 рублей 73 копеек платы за фактическое пользование имуществом с 03.04.2006 по 15.01.2007, а также о выселении ответчика из подвального помещения общей площадью 120,9 квадратного метра, расположенного в здании по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 11/74.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор не исполнил принятых на себя по договору аренды от 23.03.2001 N 8985-Г обязательств, а после прекращения упомянутого договора не возвратил объект аренды собственнику имущества.
Решением от 19.04.2007, оставленным без изменения постановлением от 16.07.2007 Второго арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично: ответчик выселен из спорного нежилого помещения, и с него взыскано 382 771 рубль 18 копеек, в том числе 362 771 рубль 18 копеек арендной платы и 20 000 рублей пеней. При этом суд сослался на статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что ответчик обязан оплачивать пользование имуществом, полученным по договору аренды, своему контрагенту по обязательству, являющемуся собственником этого имущества. Размер договорной неустойки снижен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с данными судебными актами в части удовлетворенных требований, предприниматель Жохов А.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.
Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что договор аренды от 23.03.2001 N 8985-Г является недействительной сделкой, поскольку муниципальное образование после вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации, который относит помещения общего пользования к общей долевой собственности всех собственников квартир в многоквартирном доме, утратило право собственности на подвальное помещение в многоквартирном жилом доме. Отсутствие у муниципалитета права собственности на недвижимость исключает возможность сдачи ее в аренду.
КУМИ отзывом на кассационную жалобу отклонил доводы заявителя, просил оставить ее без удовлетворения и рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, КУМИ и предприниматель Жохов А.А. заключили договор аренды от 23.03.2001 N 8985-Г, согласно которому в пользование последнему передано нежилое помещение общей площадью 120,9 квадратного метра, расположенное в подвале жилого дома по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 11/74, для использования под офис.
В пункте 7.1 договора определен срок аренды с 09.04.2001 по 07.04.2002.
В пункте 7.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2002) установлено правило о ежегодном продлении договора аренды на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с подпунктами 2.2.9 и 3.5 договора ответчик обязался ежемесячно оплачивать пользование имуществом.
Размер ежемесячной арендной платы первоначально установлен в сумме 2 469 рублей 99 копеек с учетом налога на добавленную стоимость (пункт 3.1 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего решения мэром города Ярославля (пункт 3.2 договора).
На основании указанного положения договора арендные платежи неоднократно изменялись арендодателем, и с 01.02.2006 размер ежемесячных платежей составил 25 884 рубля 59 копеек с учетом налога на добавленную стоимость.
За нарушение сроков оплаты контрагентами согласована ответственность в виде пени в размере 0,3 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2000.
По окончании срока действия соглашения арендатор продолжал пользоваться недвижимостью, а арендодатель не возражал против этого, поэтому в соответствии с пунктом 7.3 договора соглашение сторон неоднократно пролонгировалось.
Письмом от 28.06.2005 N 7670 КУМИ сообщил своему контрагенту об отсутствии согласия на продолжение арендных отношений по окончании срока его действия (после 03.04.2006), в связи с чем договор аренды от 23.03.2001 N 8985-Г с указанной даты прекратил действие.
В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно оплачивать пользование арендованным имуществом.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При рассмотрении дела суды установили, что арендатор свои обязательства по оплате пользования имуществом своевременно не исполнял и по окончании срока аренды имущество своему контрагенту не возвратил, в результате чего за арендатором образовалась задолженность в сумме 362 771 рубля 18 копеек, которая справедливо взыскана с ответчика оспариваемыми судебными актами. Выселение ответчика из занимаемых помещений произведено в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
За несвоевременное исполнение обязательств на сумму основного долга начислена неустойка (пункт 5.1 договора), размер которой снижен арбитражным судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правомерность применения названной статьи ответчик не оспаривает.
Ссылка заявителя жалобы на недействительность договора аренды от 23.03.2001 N 8985-Г в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации не принимается во внимание в силу следующего.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному на то лицу (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация. Вместе с тем в статье 6 названного Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Право муниципальной собственности на спорное помещение, как установили суды первой и апелляционной инстанций, возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", что подтверждено реестром муниципальной собственности и постановлением мэра города Ярославля от 02.10.1997 N 1314. Таким образом, право муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому является действительным и в отсутствие соответствующей государственной регистрации.
Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому довод заявителя жалобы отклоняется, как несостоятельный.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение от 19.04.2007 Арбитражного суда Ярославской области и на постановление от 16.07.2007 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А82-628/2007-35 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Жохова Алексея Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 31.10.2007 ПО ДЕЛУ N А82-628/2007-35
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2007 г. по делу N А82-628/2007-35
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Шишкиной Е.Н.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Жохова Алексея Алексеевича
на решение от 19.04.2007 Арбитражного суда Ярославской области и
на постановление от 16.07.2007 Второго арбитражного апелляционного суда
по делу N А82-628/2007-35,
принятые судьями Чистяковой О.Н., Пуртовой Т.Е., Губиной Л.В., Тетерваком А.В.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
к индивидуальному предпринимателю Жохову Алексею Алексеевичу
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и выселении из занимаемых помещений
и
установил:
в Арбитражный суд Ярославской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - КУМИ) с иском к индивидуальному предпринимателю Жохову Алексею Алексеевичу о взыскании 416 248 рублей 33 копеек задолженности, в том числе 156 194 рублей арендной платы за период с 30.08.2005 по 02.04.2006, 53 477 рублей 15 копеек пеней за просрочку исполнения обязательств за тот же период, 206 576 рублей 73 копеек платы за фактическое пользование имуществом с 03.04.2006 по 15.01.2007, а также о выселении ответчика из подвального помещения общей площадью 120,9 квадратного метра, расположенного в здании по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 11/74.
Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что арендатор не исполнил принятых на себя по договору аренды от 23.03.2001 N 8985-Г обязательств, а после прекращения упомянутого договора не возвратил объект аренды собственнику имущества.
Решением от 19.04.2007, оставленным без изменения постановлением от 16.07.2007 Второго арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен частично: ответчик выселен из спорного нежилого помещения, и с него взыскано 382 771 рубль 18 копеек, в том числе 362 771 рубль 18 копеек арендной платы и 20 000 рублей пеней. При этом суд сослался на статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что ответчик обязан оплачивать пользование имуществом, полученным по договору аренды, своему контрагенту по обязательству, являющемуся собственником этого имущества. Размер договорной неустойки снижен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с данными судебными актами в части удовлетворенных требований, предприниматель Жохов А.А. обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.
Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что договор аренды от 23.03.2001 N 8985-Г является недействительной сделкой, поскольку муниципальное образование после вступления в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации, который относит помещения общего пользования к общей долевой собственности всех собственников квартир в многоквартирном доме, утратило право собственности на подвальное помещение в многоквартирном жилом доме. Отсутствие у муниципалитета права собственности на недвижимость исключает возможность сдачи ее в аренду.
КУМИ отзывом на кассационную жалобу отклонил доводы заявителя, просил оставить ее без удовлетворения и рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, КУМИ и предприниматель Жохов А.А. заключили договор аренды от 23.03.2001 N 8985-Г, согласно которому в пользование последнему передано нежилое помещение общей площадью 120,9 квадратного метра, расположенное в подвале жилого дома по адресу: город Ярославль, проспект Ленина, 11/74, для использования под офис.
В пункте 7.1 договора определен срок аренды с 09.04.2001 по 07.04.2002.
В пункте 7.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2002) установлено правило о ежегодном продлении договора аренды на тот же срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с подпунктами 2.2.9 и 3.5 договора ответчик обязался ежемесячно оплачивать пользование имуществом.
Размер ежемесячной арендной платы первоначально установлен в сумме 2 469 рублей 99 копеек с учетом налога на добавленную стоимость (пункт 3.1 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего решения мэром города Ярославля (пункт 3.2 договора).
На основании указанного положения договора арендные платежи неоднократно изменялись арендодателем, и с 01.02.2006 размер ежемесячных платежей составил 25 884 рубля 59 копеек с учетом налога на добавленную стоимость.
За нарушение сроков оплаты контрагентами согласована ответственность в виде пени в размере 0,3 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 11.04.2000.
По окончании срока действия соглашения арендатор продолжал пользоваться недвижимостью, а арендодатель не возражал против этого, поэтому в соответствии с пунктом 7.3 договора соглашение сторон неоднократно пролонгировалось.
Письмом от 28.06.2005 N 7670 КУМИ сообщил своему контрагенту об отсутствии согласия на продолжение арендных отношений по окончании срока его действия (после 03.04.2006), в связи с чем договор аренды от 23.03.2001 N 8985-Г с указанной даты прекратил действие.
В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно оплачивать пользование арендованным имуществом.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
При рассмотрении дела суды установили, что арендатор свои обязательства по оплате пользования имуществом своевременно не исполнял и по окончании срока аренды имущество своему контрагенту не возвратил, в результате чего за арендатором образовалась задолженность в сумме 362 771 рубля 18 копеек, которая справедливо взыскана с ответчика оспариваемыми судебными актами. Выселение ответчика из занимаемых помещений произведено в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
За несвоевременное исполнение обязательств на сумму основного долга начислена неустойка (пункт 5.1 договора), размер которой снижен арбитражным судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правомерность применения названной статьи ответчик не оспаривает.
Ссылка заявителя жалобы на недействительность договора аренды от 23.03.2001 N 8985-Г в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации не принимается во внимание в силу следующего.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному на то лицу (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация. Вместе с тем в статье 6 названного Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.
Право муниципальной собственности на спорное помещение, как установили суды первой и апелляционной инстанций, возникло на основании приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", что подтверждено реестром муниципальной собственности и постановлением мэра города Ярославля от 02.10.1997 N 1314. Таким образом, право муниципальной собственности возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому является действительным и в отсутствие соответствующей государственной регистрации.
Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому довод заявителя жалобы отклоняется, как несостоятельный.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение от 19.04.2007 Арбитражного суда Ярославской области и на постановление от 16.07.2007 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А82-628/2007-35 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Жохова Алексея Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ШИШКИНА
Судьи
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ
Е.Н.ШИШКИНА
Судьи
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)