Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,
при участии представителей:
- ООО фирма "СИЭГЛА" - Хлызова Д.В., доверенность от 01.02.2012, б/н, Каркашадзе Т.Н., доверенность от 03.09.2012, б/н;
- ОАО "Азотреммаш" - Левичева С.В., доверенность от 19.04.2012 N 12;
- ОАО "Тольяттиазот" - Галина К.А., доверенность от 10.01.2012 N 15, Алтухова А.В., доверенность от 10.01.2012 N 20
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти, Самарская область,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 (судья Агеева Г.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 (председательствующий судья Каплин С.Ю., судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Макейкиной Ларисы Александровны, г. Тольятти, Самарская область, о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Макейкина Л.А. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N <...>, во 2-м подъезде, на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,2 кв. м, жилой площадью 25,3 кв. м, площадь балконов и лоджий 1,1 кв. м в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенном по адресу: г. Тольятти Комсомольский район, мкр. 4, ул. Чайкиной, 66.
В процессе рассмотрения дела, арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") и открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 заявление удовлетворено.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 определение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель - ОАО "Тольяттиазот" - просит определение от 28.05.2012 и постановление от 28.08.2012 отменить, в удовлетворении заявления Макейкиной Л.А. о признании права собственности на квартиру отказать.
При этом заявитель указывает, что договор долевого участия в строительстве жилья от 28.09.2005 N 1866, заключенный между ООО фирма "СИЭГЛА" и Макейкиной Л.А., ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), поскольку право пользования земельным участком, на котором построен дом, принадлежит ОАО "Азотреммаш" и ему же выданы разрешение на строительство и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Ничтожный договор не может являться основанием возникновения у участника строительства права собственности на объект долевого строительства (квартиру).
Также, по мнению заявителя, судами нарушен пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Кроме того, отсутствуют доказательства обращения Макейкиной Л.А. с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, тогда как только отказ в государственной регистрации позволяет передать спор на рассмотрение суда. При этом защита законных интересов заявителя должна осуществляться путем оспаривания действий регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но не предъявления иска о признании права собственности.
Также заявитель считает необоснованным отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-11757/2010 по иску ОАО "Тольяттиазот" об определении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.
До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в заседании 20.11.2012 до 12 час. 15 мин. 27.11.2012 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 274, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, заявленное требование основано на договоре от 28.09.2005 N 1866 на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 22.01.2009, ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и передать в собственность Макейкиной Л.А. двухкомнатную квартиру общей площадью 49,2 кв. м, жилой площадью 25,3 кв. м, номер квартиры <...> в жилом доме по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, 66 (л.д. 5 - 7).
Оплата стоимости услуг по договору долевого участия произведена дольщиком в полном объеме, что подтверждается справкой должника (л.д. 8).
По актам от 01.05.2009 N 45, от 11.01.2011 вышеуказанная квартира была передана Макейкиной Л.А. (л.д. 9 - 10), после чего был составлен кадастровый паспорт квартиры (л.д. 11).
30.12.2010 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что судами общей юрисдикции за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО фирма "СИЭГЛА", уже признано право собственности в отношении квартир того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве признал за Макейкиной Л.А. право собственности на квартиру.
Доводы о ничтожности договора долевого участия в строительстве в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ вследствие отсутствия у ООО фирма "СИЭГЛА" права на земельный участок и разрешения на строительство, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка. Суд правильно исходил из того, что применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица, как застройщика в рамках дела о банкротстве и установление требований участников долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции также правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать отношения между Макейкиной Л.А. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем доводы о необходимости применения положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ несостоятельны.
Доводы кассационной жалобы о необходимости в данном случае оспаривания действий регистрирующего органа вместо предъявления иска о признании права собственности, противоречат указанным разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Доводы о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения дела N А55-11757/2010 по иску ОАО "Тольяттиазот" об определении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, не могут быть приняты во внимание. Заявитель не представил доказательств того, что рассматриваемые в рамках дела N А55-11757/2010 требования касаются спорной квартиры.
Доводы представителей ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" о том, что требование Макейкиной Л.А. о передаче спорной квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника, что препятствует признанию за ней права собственности на данную квартиру, также не могут приниматься во внимание, поскольку Макейкина Л.А. вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении ее требования из указанного реестра.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 03.12.2012 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2012 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Ивановой А.Г., Минеевой А.А.,
при участии представителей:
- ООО фирма "СИЭГЛА" - Хлызова Д.В., доверенность от 01.02.2012, б/н, Каркашадзе Т.Н., доверенность от 03.09.2012, б/н;
- ОАО "Азотреммаш" - Левичева С.В., доверенность от 19.04.2012 N 12;
- ОАО "Тольяттиазот" - Галина К.А., доверенность от 10.01.2012 N 15, Алтухова А.В., доверенность от 10.01.2012 N 20
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти, Самарская область,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 (судья Агеева Г.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 (председательствующий судья Каплин С.Ю., судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Макейкиной Ларисы Александровны, г. Тольятти, Самарская область, о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти, Самарская область (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Салюк П.К.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Макейкина Л.А. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру N <...>, во 2-м подъезде, на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,2 кв. м, жилой площадью 25,3 кв. м, площадь балконов и лоджий 1,1 кв. м в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенном по адресу: г. Тольятти Комсомольский район, мкр. 4, ул. Чайкиной, 66.
В процессе рассмотрения дела, арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, открытое акционерное общество "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") и открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 заявление удовлетворено.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 определение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель - ОАО "Тольяттиазот" - просит определение от 28.05.2012 и постановление от 28.08.2012 отменить, в удовлетворении заявления Макейкиной Л.А. о признании права собственности на квартиру отказать.
При этом заявитель указывает, что договор долевого участия в строительстве жилья от 28.09.2005 N 1866, заключенный между ООО фирма "СИЭГЛА" и Макейкиной Л.А., ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), поскольку право пользования земельным участком, на котором построен дом, принадлежит ОАО "Азотреммаш" и ему же выданы разрешение на строительство и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Ничтожный договор не может являться основанием возникновения у участника строительства права собственности на объект долевого строительства (квартиру).
Также, по мнению заявителя, судами нарушен пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Кроме того, отсутствуют доказательства обращения Макейкиной Л.А. с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, тогда как только отказ в государственной регистрации позволяет передать спор на рассмотрение суда. При этом защита законных интересов заявителя должна осуществляться путем оспаривания действий регистрирующего органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, но не предъявления иска о признании права собственности.
Также заявитель считает необоснованным отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении его ходатайства о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по делу N А55-11757/2010 по иску ОАО "Тольяттиазот" об определении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.
До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в заседании 20.11.2012 до 12 час. 15 мин. 27.11.2012 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 274, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, заявленное требование основано на договоре от 28.09.2005 N 1866 на долевое участие в строительстве жилья, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 22.01.2009, ООО фирма "СИЭГЛА" обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и передать в собственность Макейкиной Л.А. двухкомнатную квартиру общей площадью 49,2 кв. м, жилой площадью 25,3 кв. м, номер квартиры <...> в жилом доме по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Л.Чайкиной, 66 (л.д. 5 - 7).
Оплата стоимости услуг по договору долевого участия произведена дольщиком в полном объеме, что подтверждается справкой должника (л.д. 8).
По актам от 01.05.2009 N 45, от 11.01.2011 вышеуказанная квартира была передана Макейкиной Л.А. (л.д. 9 - 10), после чего был составлен кадастровый паспорт квартиры (л.д. 11).
30.12.2010 года получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что судами общей юрисдикции за гражданами, заключившими аналогичные договоры с ООО фирма "СИЭГЛА", уже признано право собственности в отношении квартир того же дома, исходя из принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно на основании подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 7 статьи 201.8 Закона о банкротстве признал за Макейкиной Л.А. право собственности на квартиру.
Доводы о ничтожности договора долевого участия в строительстве в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ вследствие отсутствия у ООО фирма "СИЭГЛА" права на земельный участок и разрешения на строительство, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка. Суд правильно исходил из того, что применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица, как застройщика в рамках дела о банкротстве и установление требований участников долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции также правомерно руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости квалифицировать отношения между Макейкиной Л.А. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, в связи с чем доводы о необходимости применения положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ несостоятельны.
Доводы кассационной жалобы о необходимости в данном случае оспаривания действий регистрирующего органа вместо предъявления иска о признании права собственности, противоречат указанным разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Доводы о необоснованности отказа в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по апелляционной жалобе до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения дела N А55-11757/2010 по иску ОАО "Тольяттиазот" об определении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, не могут быть приняты во внимание. Заявитель не представил доказательств того, что рассматриваемые в рамках дела N А55-11757/2010 требования касаются спорной квартиры.
Доводы представителей ОАО "Тольяттиазот" и ОАО "Азотреммаш" о том, что требование Макейкиной Л.А. о передаче спорной квартиры включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника, что препятствует признанию за ней права собственности на данную квартиру, также не могут приниматься во внимание, поскольку Макейкина Л.А. вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении ее требования из указанного реестра.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.А.МИНЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)