Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2011 года по делу N А05-12994/2010 (судья Ипаев С.Г.),
установил:
товарищество собственников жилья "Соломбальский округ-1" (далее - Товарищество, ТСЖ "Соломбальский округ-1", ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее - ГЖИ, Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 29.10.2010 N 246 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2011 года в удовлетворении требований отказано.
Товарищество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и признать незаконным оспариваемое постановление. В обоснование своей позиции ссылается на то, что в данном случае собственники жилого дома не принимали решения о выполнении работ по устранению неисправностей, указанных в оспариваемом постановлении, следовательно, и обязанность по их выполнению в соответствии с пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации лежит на собственниках жилья.
ГЖИ в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании обращения гражданки Гавриленко Л.Н., проживающей по адресу: г. Архангельск, ул. Адмирала Кузнецова, д. 8, корпус 1, о неисправности печей и свайного основания названного дома в соответствии с распоряжением от 04.10.2010 N А-09/6-02/977 должностными лицами ГЖИ проведена внеплановая выездная проверка деятельности ТСЖ "Соломбальский округ-1" по соблюдению обязательных требований по содержанию и ремонту указанного жилого дома.
Уведомлением от 04.10.2010 N 1085 Инспекция сообщила Товариществу о проведении в отношении него проверки. Копия уведомления вручена представителю заявителя.
В ходе проверки выявлены следующие нарушения: фундамент отопительных печей и кухонных очагов в районе квартир N 2, 3 находится в аварийном состоянии (разрушение, значительное гниение, искривление, неравномерная осадка, выпучивание); не обеспечена безопасность для проживания граждан; конструкции отопительных печей и кухонных очагов находятся в аварийном состоянии (глубокие трещины, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей), не обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение; неисправно свайное основание дома в районе 1 - 2-го подъездов (гниение, неравномерная осадка, искривление горизонтальной линии); подтоплено техподполье дома в районе 1-го подъезда; неисправно кровельное покрытие в районе 1-го подъезда (наличие следов протечки в чердачном помещении); неисправно примыкание кровельного покрытия к дымовым трубам в районе квартир N 5, 6, 11, 12; разрушен штукатурный слой дымовых труб в чердачном помещении в районе квартир N 5, 6, 11, 12; неисправен штукатурный слой потолка в лестничной клетке на 2-м этаже 2-го подъезда; неисправна площадка (деревянный настил) крыльца входа 2-го подъезда; разрушен штукатурный слой потолка в квартире N 2; наличие глубоких трещин, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей отопительных печей и кухонных очагов в квартирах N 2, 3, 6, что явилось нарушением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Результаты проверки зафиксированы в акте от 07.10.2010 N А-09/7-05/514, протоколе об административном правонарушении от 19.10.2010.
Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, заместитель руководителя ГЖИ вынес постановление от 29.10.2010 N 246, в котором признал заявителя виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, и назначил ему наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, ТСЖ "Соломбальский округ-1" оспорило его в судебном порядке.
В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из данной статьи следует, что субъектом рассматриваемого правонарушения могут являться собственник, организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), а также организация, которой указанные функции переданы управляющей организацией на основании договора.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения и на нем лежит обязанность по соблюдению правил содержания общего имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пунктам 41, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
На основании подпункта "б" пункта 16 данных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Согласно статье 16 ЖК РФ товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным жилым домом.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с принятием соответствующего решения, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 136 названного Кодекса предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах Соломбальского округа от 01.06.2008 N 1 на базе данных жилых домов создано ТСЖ "Соломбальский округ-1", утвержден устав Товарищества, избрано правление и председатель правления Зубаткин С.В. Заявителю в числе иных передан также дом N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
Из изложенного следует, что собственники помещений в данном доме и домах, выбрали способ управления в форме ТСЖ.
В соответствии с пунктом 2.2.1 устава ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирных домах; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах; осуществлять сдачу в аренду части общего имущества в многоквартирных домах; управлять недвижимым имуществом в жилищной сфере, включая заключение договоров на поставку энергоресурсов и на предоставление коммунальных услуг.
В пунктах 1.1 и 1.11 Устава зафиксированы цели создания ТСЖ, в частности Товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных домах, создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
В разделе 4 Устава Товарищества закреплены его обязанности по обеспечению выполнения главы 13 ЖК РФ, положений других законов, иных нормативных актов; по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Управление общим имуществом многоквартирного дома ТСЖ осуществляет через свои органы. При этом ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, или, как следует из положений части 2 статьи 162 ЖК РФ, заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
При этом способ исполнения данных обязанностей либо самостоятельно, либо с привлечением управляющей организации путем заключения соответствующего договора избирается самим ТСЖ или общим собранием собственников жилых помещений.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае договор с управляющей организацией Товариществом не заключался. Доказательств, подтверждающих то, что собственники жилых помещений уполномочили ТСЖ заключить договор с управляющей организацией, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах Товарищество является лицом, ответственным за содержание жилого дома N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
В соответствии со статьей 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Состав общего имущества в силу пункта 1 Правил N 491 определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию, в состав общего имущества включаются следующее: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается факт нарушения Правил N 170.
ТСЖ ссылается на то, что установленные неисправности относятся к работам капитального характера, в связи с чем они должны выполняться управляющей компанией в том случае, если собственники жилых помещений в порядке статей 44 - 46 ЖК РФ, пунктов 29, 35 Правил N 491 приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования.
Данные доводы подлежат отклонению в связи со следующим.
Подпунктами а, з пункта 11 Правил N 491 предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Аналогичные нормы закреплены и в статье 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которой безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 определена правовая позиция в отношении обязанностей управляющей организации.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Из этого следует, что факт выполнения работ (услуг), входящих в обязанность управления организацией, не может быть поставлен в зависимость от наличия либо отсутствия решения собственника о проведении и соответствующей оплате таких работ (услуг).
Кроме того, по мнению апелляционной инстанции, ТСЖ не представило безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что неисправности на которые ссылается податель жалобы, не могут быть устранены посредством проведения текущего ремонта.
Следует также отметить, что решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден перечень услуг, входящих в содержание жилищного фонда, перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, и перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
Выявленные в ходе проверки нарушения входят в указанные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ежемесячно оплачиваются жителями вышеуказанного дома путем внесения платы, которая поступает на счет ТСЖ "Соломбальский округ-1".
Таким образом, Товарищество располагает финансовой возможностью исполнить оспариваемые предписания за счет полученных от членов Товарищества средств.
Ссылка подателя жалобы на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14 не принимается во внимание, поскольку данный документ носит разъяснительный, а не нормативный характер, официально не опубликован, в Минюсте Российской Федерации не зарегистрирован.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств невозможности соблюдения заявителем Правил N 170 в силу чрезвычайных обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях Товарищества состава вмененного ему правонарушения.
Нарушений процедуры привлечения лица к административной ответственности не установлено.
Из оспариваемого постановления следует, что ГЖИ при назначении наказания учтены характер и обстоятельства совершенного правонарушения, данные о лице, привлекаемом к ответственности. Наказание назначено в пределах санкции статьи 7.22 КоАП РФ в минимальном размере. Обстоятельств, смягчающих или отягчающих ответственность, административным органом и судом не установлено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2011 года по делу N А05-12994/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.05.2011 ПО ДЕЛУ N А05-12994/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом; Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 мая 2011 г. по делу N А05-12994/2010
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2011 года по делу N А05-12994/2010 (судья Ипаев С.Г.),
установил:
товарищество собственников жилья "Соломбальский округ-1" (далее - Товарищество, ТСЖ "Соломбальский округ-1", ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Архангельской области (далее - ГЖИ, Инспекция) о признании незаконным и отмене постановления от 29.10.2010 N 246 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2011 года в удовлетворении требований отказано.
Товарищество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и признать незаконным оспариваемое постановление. В обоснование своей позиции ссылается на то, что в данном случае собственники жилого дома не принимали решения о выполнении работ по устранению неисправностей, указанных в оспариваемом постановлении, следовательно, и обязанность по их выполнению в соответствии с пунктом 3 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации лежит на собственниках жилья.
ГЖИ в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как видно из материалов дела, на основании обращения гражданки Гавриленко Л.Н., проживающей по адресу: г. Архангельск, ул. Адмирала Кузнецова, д. 8, корпус 1, о неисправности печей и свайного основания названного дома в соответствии с распоряжением от 04.10.2010 N А-09/6-02/977 должностными лицами ГЖИ проведена внеплановая выездная проверка деятельности ТСЖ "Соломбальский округ-1" по соблюдению обязательных требований по содержанию и ремонту указанного жилого дома.
Уведомлением от 04.10.2010 N 1085 Инспекция сообщила Товариществу о проведении в отношении него проверки. Копия уведомления вручена представителю заявителя.
В ходе проверки выявлены следующие нарушения: фундамент отопительных печей и кухонных очагов в районе квартир N 2, 3 находится в аварийном состоянии (разрушение, значительное гниение, искривление, неравномерная осадка, выпучивание); не обеспечена безопасность для проживания граждан; конструкции отопительных печей и кухонных очагов находятся в аварийном состоянии (глубокие трещины, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей), не обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение; неисправно свайное основание дома в районе 1 - 2-го подъездов (гниение, неравномерная осадка, искривление горизонтальной линии); подтоплено техподполье дома в районе 1-го подъезда; неисправно кровельное покрытие в районе 1-го подъезда (наличие следов протечки в чердачном помещении); неисправно примыкание кровельного покрытия к дымовым трубам в районе квартир N 5, 6, 11, 12; разрушен штукатурный слой дымовых труб в чердачном помещении в районе квартир N 5, 6, 11, 12; неисправен штукатурный слой потолка в лестничной клетке на 2-м этаже 2-го подъезда; неисправна площадка (деревянный настил) крыльца входа 2-го подъезда; разрушен штукатурный слой потолка в квартире N 2; наличие глубоких трещин, дымление, нарушение горизонтальных и вертикальных разделок, выпадение кирпичей отопительных печей и кухонных очагов в квартирах N 2, 3, 6, что явилось нарушением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
Результаты проверки зафиксированы в акте от 07.10.2010 N А-09/7-05/514, протоколе об административном правонарушении от 19.10.2010.
Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, заместитель руководителя ГЖИ вынес постановление от 29.10.2010 N 246, в котором признал заявителя виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.22 КоАП РФ, и назначил ему наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.
Не согласившись с указанным постановлением, ТСЖ "Соломбальский округ-1" оспорило его в судебном порядке.
В соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Из данной статьи следует, что субъектом рассматриваемого правонарушения могут являться собственник, организация, принявшая на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющая организация), а также организация, которой указанные функции переданы управляющей организацией на основании договора.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме несет собственник жилого помещения и на нем лежит обязанность по соблюдению правил содержания общего имущества.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Согласно пунктам 41, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
На основании подпункта "б" пункта 16 данных Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Согласно статье 16 ЖК РФ товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным жилым домом.
Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с принятием соответствующего решения, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 136 названного Кодекса предусмотрено, что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах Соломбальского округа от 01.06.2008 N 1 на базе данных жилых домов создано ТСЖ "Соломбальский округ-1", утвержден устав Товарищества, избрано правление и председатель правления Зубаткин С.В. Заявителю в числе иных передан также дом N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
Из изложенного следует, что собственники помещений в данном доме и домах, выбрали способ управления в форме ТСЖ.
В соответствии с пунктом 2.2.1 устава ТСЖ может заниматься обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирных домах; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах; осуществлять сдачу в аренду части общего имущества в многоквартирных домах; управлять недвижимым имуществом в жилищной сфере, включая заключение договоров на поставку энергоресурсов и на предоставление коммунальных услуг.
В пунктах 1.1 и 1.11 Устава зафиксированы цели создания ТСЖ, в частности Товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирных домах, создано с целью совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
В разделе 4 Устава Товарищества закреплены его обязанности по обеспечению выполнения главы 13 ЖК РФ, положений других законов, иных нормативных актов; по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме; по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
Управление общим имуществом многоквартирного дома ТСЖ осуществляет через свои органы. При этом ТСЖ вправе самостоятельно, без привлечения третьих лиц, осуществлять ремонт и содержание общего имущества, или, как следует из положений части 2 статьи 162 ЖК РФ, заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом.
Таким образом, товарищество собственников жилья, управляющее по поручению членов товарищества многоквартирным домом, как эксплуатирующая организация обязано обеспечить содержание общего имущества в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.
При этом способ исполнения данных обязанностей либо самостоятельно, либо с привлечением управляющей организации путем заключения соответствующего договора избирается самим ТСЖ или общим собранием собственников жилых помещений.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае договор с управляющей организацией Товариществом не заключался. Доказательств, подтверждающих то, что собственники жилых помещений уполномочили ТСЖ заключить договор с управляющей организацией, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах Товарищество является лицом, ответственным за содержание жилого дома N 8, корпус 1, по ул. Адмирала Кузнецова в г. Архангельске.
В соответствии со статьей 39 ЖК РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Состав общего имущества в силу пункта 1 Правил N 491 определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию, в состав общего имущества включаются следующее: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Материалами дела подтверждается и заявителем не оспаривается факт нарушения Правил N 170.
ТСЖ ссылается на то, что установленные неисправности относятся к работам капитального характера, в связи с чем они должны выполняться управляющей компанией в том случае, если собственники жилых помещений в порядке статей 44 - 46 ЖК РФ, пунктов 29, 35 Правил N 491 приняли решение о проведении этих работ и выделении денежных средств для их финансирования.
Данные доводы подлежат отклонению в связи со следующим.
Подпунктами а, з пункта 11 Правил N 491 предусмотрено, что содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Аналогичные нормы закреплены и в статье 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которой безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 определена правовая позиция в отношении обязанностей управляющей организации.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Из этого следует, что факт выполнения работ (услуг), входящих в обязанность управления организацией, не может быть поставлен в зависимость от наличия либо отсутствия решения собственника о проведении и соответствующей оплате таких работ (услуг).
Кроме того, по мнению апелляционной инстанции, ТСЖ не представило безусловных доказательств, свидетельствующих о том, что неисправности на которые ссылается податель жалобы, не могут быть устранены посредством проведения текущего ремонта.
Следует также отметить, что решением Архангельского городского Совета депутатов от 05.03.2005 N 409 утвержден перечень услуг, входящих в содержание жилищного фонда, перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, и перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
Выявленные в ходе проверки нарушения входят в указанные перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и ежемесячно оплачиваются жителями вышеуказанного дома путем внесения платы, которая поступает на счет ТСЖ "Соломбальский округ-1".
Таким образом, Товарищество располагает финансовой возможностью исполнить оспариваемые предписания за счет полученных от членов Товарищества средств.
Ссылка подателя жалобы на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 14.10.2008 N 26084-СК/14 не принимается во внимание, поскольку данный документ носит разъяснительный, а не нормативный характер, официально не опубликован, в Минюсте Российской Федерации не зарегистрирован.
В силу статьи 2.1 КоАП РФ правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств невозможности соблюдения заявителем Правил N 170 в силу чрезвычайных обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях Товарищества состава вмененного ему правонарушения.
Нарушений процедуры привлечения лица к административной ответственности не установлено.
Из оспариваемого постановления следует, что ГЖИ при назначении наказания учтены характер и обстоятельства совершенного правонарушения, данные о лице, привлекаемом к ответственности. Наказание назначено в пределах санкции статьи 7.22 КоАП РФ в минимальном размере. Обстоятельств, смягчающих или отягчающих ответственность, административным органом и судом не установлено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 февраля 2011 года по делу N А05-12994/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Соломбальский округ-1" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Судьи
О.Б.РАЛЬКО
О.А.ТАРАСОВА
О.Б.РАЛЬКО
О.А.ТАРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)