Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степанова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Нюхтилиной А.В.
судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N <...> по апелляционной жалобе ТСЖ "Добролюбова, 19", Д. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по исковому заявлению ТСЖ "Добролюбова 19", Д. к Л. о признании права общей долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителей ТСЖ "Добролюбова, 19" - Н. (выписка из протокола общего собрания от <дата>) и адвоката Малашина В.А. (ордер N <...> от <дата>, доверенность от <дата>, сроком на три года), представителя Д. - К. (доверенность от <дата>, сроком на три года), представителя Л. - А. (доверенность от <дата>, сроком на три года), представителя КУГИ СПб - Х. (доверенность от <дата>, сроком по <дата>), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ТСЖ "Добролюбова 19", Д. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Добролюбова 19", Д. просят отменить указанное решение суда, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, принять решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, <дата> проведено обследование помещения, расположенного в <адрес> по <адрес> в Санкт-Петербурге с целью изготовления комплекта документов для проведения процедуры первичного кадастрового учета. Помещению был присвоен номер 7Н.
<дата> помещение прошло кадастровый учет с присвоением номера кадастрового учета 78:3042:0:23:2. Площадь помещения составила 157,6 кв. м (с точностью до десятых долей квадратного метра). Высота пола-потолка помещения - 1,9 м, в том числе высота заглубления - 1,55 м.
Согласно заключению <адрес> агентства КУГИ о возможности продажи нежилого помещения спорное помещение находилось в собственности Санкт-Петербурга на основании распоряжения КУГИ от <дата> N <...>-р, состояло на учете в Реестре недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга (л.д. 48, т. 2).
Распоряжением КУГИ от <дата> N <...>-р установлено осуществить приватизацию неликвидного объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, пом. 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2, путем продажи государственного имущества на аукционе (л.д. 76, т. 1).
Передаточным распоряжением N <...> (п) от <дата> КУГИ Санкт-Петербурга помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2 передано ГУ по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" для последующей продажи на аукционе.
Согласно договору N <...> купли-продажи неликвидного объекта нежилого фонда на аукционе от <дата>, ГУ по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона от <дата> обязалось передать в собственность Л. помещение 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2, расположенное в Санкт-Петербурге, по адресу: <адрес>, литер А, по цене 300 000 рублей.
П. 1.1 указанного договора объект имеет обременение в виде обеспечения эксплуатирующим организациям беспрепятственного доступа к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля. К договору приложен план вторичного объекта недвижимости, согласно которому его высота определена в h = 1.9, зафиксировано отсутствие элементов благоустройства: электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации (л.д. 79 - 86, т. 1, 40 - 49, т. 2).
<дата> помещение было передано Л. ГУ по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по акту приема-передачи ликвидного объекта нежилого фонда (л.д. 36, т. 2).
Согласно акту технического состояния помещения 7Н, расположенного в по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, от <дата>, в таковом имеются инженерные коммуникации: электроснабжение, отопление, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, водопроводом и канализацией таковое не оборудовано (л.д. 34, т. 2).
<дата> КУГИ Правительства Санкт-Петербурга Л. было выдано охранное свидетельство на подвальное помещение (л.д. 32 - 33, т. 2).
Право собственности Л. на нежилое помещение 7Н - необорудованный подвал, площадью 157,6 кв. м, расположенный в <адрес>, лит. А по <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано в установленном порядке <дата> (л.д. 32, 75, т. 1).
Согласно справке КУГИ Правительства Санкт-Петербурга от <дата>, решение об условиях приватизации помещения 7Н, <адрес> лит. А по <адрес> в Санкт-Петербурге принималось в соответствии с положениями ФЗ РФ от <дата> N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и в порядке, предусмотренном распоряжением Комитета от <дата> N <...> "О порядке принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга". Пунктом 2 указанного распоряжения (утратившего силу с <дата>), установлено, что неликвидными объектами нежилого фонда, входящими в состав имущества казны Санкт-Петербурга, являются помещения, в том числе встроенно-пристроенные помещения в жилых домах, на предоставление в аренду которых не поступило ни одной заявки после снижения ставки арендной платы и последующей повторной публикации сведения о них, в соответствии с распоряжением Комитета от <дата> N <...>р (л.д. 164, т. 1).
Согласно справке филиала Санкт-Петербургского ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ПИБ <адрес> N <...> от <дата>, по данным технической инвентаризации жилого многоквартирного дома, литера А, на 1977 год, расположенного в Санкт-Петербурге, по адресу: <адрес>, в подвале было учтено помещение б/н, площадь которого составляла 157,55 кв. м, относящееся к площади необорудованного подвала, не входящее в общую площадь дома. Высота пола-потолка на этот период составляла 1,9 м, в том числе заглубление - 1,55 м. По результату плановой текущей инвентаризации дома на период <дата> года площадь вышеуказанного помещения без изменения, высота этой части необорудованного подвала составляла 1,9 м, в том числе заглубление - 1,55 м.
Последнее обследование помещения 7Н проведено <дата> на основании заявления председателя ТСЖ дома. По результатам обследования зафиксирована самовольная заделка оконных проемов, высота помещения изменилась и составила 1,56 м, в том числе высота заглубления - 1,16 м. Оснований для данной перепланировки не имеется.
Имеются планы подвала, отражающие его состояние на 1977, 1988 годы, зафиксирована высота помещения 1,9 м и заглубление в 1,55 м (л.д. 49, т. 2).
<дата> создание ТСЖ "Добролюбова, 19" (л.д. 25, т. 1).
В суде апелляционной инстанции стороны не оспаривали то, что Л. является членом ТСЖ "Добролюбова, 19" как собственник нежилого помещения.
<дата> был составлен Акт осмотра N <...> технического состоянии дома по <адрес>, согласно которому техническое подполья 7Н, где проходят трубы канализации, стояки ХВС и отопления с задвижками, обслуживающие половину дома, требует очистки от накопленного десятилетиями фекального слоя (л.д. 42 - 43).
Согласно Акту приема-передачи дома от <дата> Санкт-Петербургское ГУ "Жилищное агентство <адрес> Санкт-Петербурга" передало истцу домовладение <адрес>, литер А, в управление ТСЖ "Добролюбова, 19". Согласно указанному документу домовладение имеет подвал, однако, таковой не был передал ТСЖ "Добролюбова, 19", то есть нежилые помещения истцу не передавались.
Истцовой стороной предоставлена справка ПИБа от <дата> N <...> исх. о том, что помещение 7Н по адресу: <адрес>, литер А, расположено в уровне подполья здания, внутренняя высота составляет h = 1,56. В помещении проходят инженерные сети холодного/горячего водоснабжения, канализации и отопления, таким образом по своим техническим характеристикам помещение не является целевым и относится к общему имуществу дома (л.д. 40, т. 1).
Решением общего собрания членов ТСЖ "Добролюбова, 19" от <дата> ТСЖ "Добролюбова, 19" поручено обратиться в судебные органы за разрешением спора, защитой прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о праве общей долевой собственности на подвальное помещение 7Н лит. А, признания незаконной государственной регистрации прав на вышеуказанное помещение и истребования его из чужого незаконного владения (л.д. 27с - с31, ст. 1).
<дата> ТСЖ "Добролюбова, 19", Д. обратились в суд с иском к Л. о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на помещение 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер А. в обоснование исковых требований ссылались на положения ст. 289, 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, указали на то, что спорное помещение по своим характеристикам является техническим подвалом и имеет общий вход в помещение теплового центра, в помещении проходят инженерные сети холодного/горячего водоснабжения, канализация и отопления, поэтому помещение относится к общему имуществу дома.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на то, что помещение находилось в собственности Санкт-Петербурга, который распорядился своей собственностью в установленном порядке, заявил о пропуске истцом установленного законом срока для обращения в суд.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата>, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом статьи 8 ГК РФ.
Материалами дела установлено, что право собственности <адрес> на спорное нежилое помещение возникло в силу закона в связи с разграничением государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (Постановление Верховного Совета РФ от <дата> N 3020-1).
Приватизация спорного нежилого помещения была осуществлена на основании Федерального закона от <дата> N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Разрешая спор, суд первой инстанции признал, что право муниципальной собственности на спорное помещение, относящееся к жилому фонду, возникло в силу закона и является ранее возникшим, в связи с чем истцам надлежало доказать то, что спорное помещение на момент заключения первого договора приватизации жилого фонда в доме не являлось самостоятельным помещением, имелись все основания отнести его к общему имуществу, однако таких доказательств представлено не было. Вместе с тем, дав оценку предоставленным документам, суд признал, что в 1977 году данный подвал являлся необорудованным, не входил в общую площадь <адрес> по <адрес>, его высота составляла 1,9 м, заглубление составляло 1,55 м, что было подтверждено и плановой текущей инвентаризацией в 1988 году. Доказательств того, что к 2002 году, когда проводилась процедура первичного кадастрового учета и помещению присвоен номер 7Н и кадастровый номер, произошли какие-либо изменения не имеется.
Представленные истцовой стороной документы ОАО "Ленжилниипроект" относящиеся к 1980 году, согласно которым осуществлялось проектирование гидроизоляция подвала, в частности будущего помещения 7Н, что привело к уменьшению высоты до 1,55 м, соответственно спорное помещение не может оцениваться как самостоятельное, были предметом исследования суда первой инстанции.
Суд отклонил их, поскольку данные документы являются только проектными, доказательств того, что гидроизоляция подвала была выполнена, привела к уменьшению высоты подвала не имеется, так как в 1988 и 2002 годах ПИБ констатировал его высоту в 1,9 м.
Из Акта осмотра подвальных помещений многоквартирного дома по <адрес> в Санкт-Петербурге от <дата> следует, что в период обслуживания дома ЖЭС-1 до передачи дома в управление ТСЖ <дата> работы по поднятию уровня пола подвала не проводились. ТСЖ констатировало, что с <дата> работы по поднятию уровня пола в подвале не проводились.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Пунктом 2а Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Правительством РФ N <...> от <дата> установлено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, вышеназванные нормы права определяют, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В подтверждение заявленных требований истец указывает на то, что в спорных помещениях размещены инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме, наличие которых, по его мнению, свидетельствует о техническом назначении спорных помещений.
Разрешая спор, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств, пришел к выводу о том, что истец не доказал, что принадлежавшее на праве собственности городу Санкт-Петербургу, а в настоящее время ответчику Л., нежилое помещение площадью 157,6 кв. м может быть признано общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома, поскольку согласно технической документации оно не обладают признаками, характерными для технического подвала.
Общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, в связи с чем наличие указанных коммуникаций в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
На основании документов технического учета судом было установлено, что спорное помещение не может быть признано общей долевой собственностью, поскольку не обладает признаками, характерными для технического подвала.
Спорное подвальное помещение имеет смешанное функциональное назначение, являлось необорудованным, не входило в общую площадь <адрес> по <адрес>, его высота составляла 1,9 м, заглубление составляло 1,55 м, является обособленным, имело оконные проемы, то есть является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
При этом довод истцов о том, что наличие в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, свидетельствует о принадлежности данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, отвергнут судом, поскольку наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения.
Разрешая спор, суд признал установленным, что в состояние помещения 7Н были внесены изменения, однако данные изменения были внесены после 2003 года.
При таком положении суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований, отказал в иске.
Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил со ссылкой на положения п. п. 6, 8 ст. 138 ЖК РФ, п. 9.7.1 Устава ТСЖ "Добролюбова, 19" довод ответчика о том, что ТСЖ не может представлять интересы собственников в отношении защиты прав последних. Суд признал, что обращение ТСЖ от имени собственников в суд с иском о защите права собственности является правомерным. Вместе с тем, суд указал на то, что общим собранием членов ТСЖ от <дата> было принято решение об обращении ТСЖ в суд по вопросу о признании незаконной государственной регистрации прав на вышеуказанное помещение и истребовании его из чужого незаконного владения, что сделано не было.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил и из того, что сроки обращения в суд за защитой нарушенного права истцами пропущены о чем было заявлено ответчиком.
При этом суд счел, что все лица, обладавшие правами собственников на жилые помещения в <адрес> по <адрес> в Санкт-Петербурге, имели реальную возможность полагать о нарушении своего права с <дата>, когда было зарегистрировано право собственности Л. на помещение 7Н в данном доме, т.е. срок исковой давности истек <дата>, настоящее исковое заявление поступило в суд только <дата>. Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих своевременному обращению в суд за защитой нарушенного права, истцами не представлено, в связи с чем не имеется оснований полагать, что срок пропущен по уважительной причине.
При указанных обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, не противоречит добытым по делу доказательствам, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ.
Мотивы, по которым суд не согласился с позицией истцов, отклонил представленные ими доказательства, изложены в соответствии с правилами ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения.
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие вывод суда в данной части направлены на иную оценку добытых по делу доказательств, не могут служить основанием к отмене постановленного судом решения.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не вступал во владение спорным нежилым помещением, которое находится во владении и пользовании собственников помещений в многоквартирном доме, не может служить основанием к отмене решения суда, опровергается материалами дела.
Согласно условиям п. 1.1. договора купли-продажи неликвидного объекта нежилого фонда на аукционе, заключенного между ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Л., последний обязан обеспечить эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования.
Таким образом ТСЖ "Добролюбова, 19" пользуется спорным жилым помещением на условиях сервитута.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований норм процессуального права, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судья: Степанова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Нюхтилиной А.В.
судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N <...> по апелляционной жалобе ТСЖ "Добролюбова, 19", Д. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по исковому заявлению ТСЖ "Добролюбова 19", Д. к Л. о признании права общей долевой собственности.
Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителей ТСЖ "Добролюбова, 19" - Н. (выписка из протокола общего собрания от <дата>) и адвоката Малашина В.А. (ордер N <...> от <дата>, доверенность от <дата>, сроком на три года), представителя Д. - К. (доверенность от <дата>, сроком на три года), представителя Л. - А. (доверенность от <дата>, сроком на три года), представителя КУГИ СПб - Х. (доверенность от <дата>, сроком по <дата>), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ТСЖ "Добролюбова 19", Д. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ТСЖ "Добролюбова 19", Д. просят отменить указанное решение суда, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, принять решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Как следует из материалов дела, <дата> проведено обследование помещения, расположенного в <адрес> по <адрес> в Санкт-Петербурге с целью изготовления комплекта документов для проведения процедуры первичного кадастрового учета. Помещению был присвоен номер 7Н.
<дата> помещение прошло кадастровый учет с присвоением номера кадастрового учета 78:3042:0:23:2. Площадь помещения составила 157,6 кв. м (с точностью до десятых долей квадратного метра). Высота пола-потолка помещения - 1,9 м, в том числе высота заглубления - 1,55 м.
Согласно заключению <адрес> агентства КУГИ о возможности продажи нежилого помещения спорное помещение находилось в собственности Санкт-Петербурга на основании распоряжения КУГИ от <дата> N <...>-р, состояло на учете в Реестре недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга (л.д. 48, т. 2).
Распоряжением КУГИ от <дата> N <...>-р установлено осуществить приватизацию неликвидного объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, пом. 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2, путем продажи государственного имущества на аукционе (л.д. 76, т. 1).
Передаточным распоряжением N <...> (п) от <дата> КУГИ Санкт-Петербурга помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2 передано ГУ по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" для последующей продажи на аукционе.
Согласно договору N <...> купли-продажи неликвидного объекта нежилого фонда на аукционе от <дата>, ГУ по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на основании протокола заседания комиссии по подведению итогов аукциона от <дата> обязалось передать в собственность Л. помещение 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2, расположенное в Санкт-Петербурге, по адресу: <адрес>, литер А, по цене 300 000 рублей.
П. 1.1 указанного договора объект имеет обременение в виде обеспечения эксплуатирующим организациям беспрепятственного доступа к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля. К договору приложен план вторичного объекта недвижимости, согласно которому его высота определена в h = 1.9, зафиксировано отсутствие элементов благоустройства: электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации (л.д. 79 - 86, т. 1, 40 - 49, т. 2).
<дата> помещение было передано Л. ГУ по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по акту приема-передачи ликвидного объекта нежилого фонда (л.д. 36, т. 2).
Согласно акту технического состояния помещения 7Н, расположенного в по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, от <дата>, в таковом имеются инженерные коммуникации: электроснабжение, отопление, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, водопроводом и канализацией таковое не оборудовано (л.д. 34, т. 2).
<дата> КУГИ Правительства Санкт-Петербурга Л. было выдано охранное свидетельство на подвальное помещение (л.д. 32 - 33, т. 2).
Право собственности Л. на нежилое помещение 7Н - необорудованный подвал, площадью 157,6 кв. м, расположенный в <адрес>, лит. А по <адрес> в Санкт-Петербурге зарегистрировано в установленном порядке <дата> (л.д. 32, 75, т. 1).
Согласно справке КУГИ Правительства Санкт-Петербурга от <дата>, решение об условиях приватизации помещения 7Н, <адрес> лит. А по <адрес> в Санкт-Петербурге принималось в соответствии с положениями ФЗ РФ от <дата> N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и в порядке, предусмотренном распоряжением Комитета от <дата> N <...> "О порядке принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга". Пунктом 2 указанного распоряжения (утратившего силу с <дата>), установлено, что неликвидными объектами нежилого фонда, входящими в состав имущества казны Санкт-Петербурга, являются помещения, в том числе встроенно-пристроенные помещения в жилых домах, на предоставление в аренду которых не поступило ни одной заявки после снижения ставки арендной платы и последующей повторной публикации сведения о них, в соответствии с распоряжением Комитета от <дата> N <...>р (л.д. 164, т. 1).
Согласно справке филиала Санкт-Петербургского ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ПИБ <адрес> N <...> от <дата>, по данным технической инвентаризации жилого многоквартирного дома, литера А, на 1977 год, расположенного в Санкт-Петербурге, по адресу: <адрес>, в подвале было учтено помещение б/н, площадь которого составляла 157,55 кв. м, относящееся к площади необорудованного подвала, не входящее в общую площадь дома. Высота пола-потолка на этот период составляла 1,9 м, в том числе заглубление - 1,55 м. По результату плановой текущей инвентаризации дома на период <дата> года площадь вышеуказанного помещения без изменения, высота этой части необорудованного подвала составляла 1,9 м, в том числе заглубление - 1,55 м.
Последнее обследование помещения 7Н проведено <дата> на основании заявления председателя ТСЖ дома. По результатам обследования зафиксирована самовольная заделка оконных проемов, высота помещения изменилась и составила 1,56 м, в том числе высота заглубления - 1,16 м. Оснований для данной перепланировки не имеется.
Имеются планы подвала, отражающие его состояние на 1977, 1988 годы, зафиксирована высота помещения 1,9 м и заглубление в 1,55 м (л.д. 49, т. 2).
<дата> создание ТСЖ "Добролюбова, 19" (л.д. 25, т. 1).
В суде апелляционной инстанции стороны не оспаривали то, что Л. является членом ТСЖ "Добролюбова, 19" как собственник нежилого помещения.
<дата> был составлен Акт осмотра N <...> технического состоянии дома по <адрес>, согласно которому техническое подполья 7Н, где проходят трубы канализации, стояки ХВС и отопления с задвижками, обслуживающие половину дома, требует очистки от накопленного десятилетиями фекального слоя (л.д. 42 - 43).
Согласно Акту приема-передачи дома от <дата> Санкт-Петербургское ГУ "Жилищное агентство <адрес> Санкт-Петербурга" передало истцу домовладение <адрес>, литер А, в управление ТСЖ "Добролюбова, 19". Согласно указанному документу домовладение имеет подвал, однако, таковой не был передал ТСЖ "Добролюбова, 19", то есть нежилые помещения истцу не передавались.
Истцовой стороной предоставлена справка ПИБа от <дата> N <...> исх. о том, что помещение 7Н по адресу: <адрес>, литер А, расположено в уровне подполья здания, внутренняя высота составляет h = 1,56. В помещении проходят инженерные сети холодного/горячего водоснабжения, канализации и отопления, таким образом по своим техническим характеристикам помещение не является целевым и относится к общему имуществу дома (л.д. 40, т. 1).
Решением общего собрания членов ТСЖ "Добролюбова, 19" от <дата> ТСЖ "Добролюбова, 19" поручено обратиться в судебные органы за разрешением спора, защитой прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о праве общей долевой собственности на подвальное помещение 7Н лит. А, признания незаконной государственной регистрации прав на вышеуказанное помещение и истребования его из чужого незаконного владения (л.д. 27с - с31, ст. 1).
<дата> ТСЖ "Добролюбова, 19", Д. обратились в суд с иском к Л. о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на помещение 7Н, площадью 157,6 кв. м, кадастровый номер 78:3042:0:23:2, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер А. в обоснование исковых требований ссылались на положения ст. 289, 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, указали на то, что спорное помещение по своим характеристикам является техническим подвалом и имеет общий вход в помещение теплового центра, в помещении проходят инженерные сети холодного/горячего водоснабжения, канализация и отопления, поэтому помещение относится к общему имуществу дома.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на то, что помещение находилось в собственности Санкт-Петербурга, который распорядился своей собственностью в установленном порядке, заявил о пропуске истцом установленного законом срока для обращения в суд.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <дата>, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом статьи 8 ГК РФ.
Материалами дела установлено, что право собственности <адрес> на спорное нежилое помещение возникло в силу закона в связи с разграничением государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (Постановление Верховного Совета РФ от <дата> N 3020-1).
Приватизация спорного нежилого помещения была осуществлена на основании Федерального закона от <дата> N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Разрешая спор, суд первой инстанции признал, что право муниципальной собственности на спорное помещение, относящееся к жилому фонду, возникло в силу закона и является ранее возникшим, в связи с чем истцам надлежало доказать то, что спорное помещение на момент заключения первого договора приватизации жилого фонда в доме не являлось самостоятельным помещением, имелись все основания отнести его к общему имуществу, однако таких доказательств представлено не было. Вместе с тем, дав оценку предоставленным документам, суд признал, что в 1977 году данный подвал являлся необорудованным, не входил в общую площадь <адрес> по <адрес>, его высота составляла 1,9 м, заглубление составляло 1,55 м, что было подтверждено и плановой текущей инвентаризацией в 1988 году. Доказательств того, что к 2002 году, когда проводилась процедура первичного кадастрового учета и помещению присвоен номер 7Н и кадастровый номер, произошли какие-либо изменения не имеется.
Представленные истцовой стороной документы ОАО "Ленжилниипроект" относящиеся к 1980 году, согласно которым осуществлялось проектирование гидроизоляция подвала, в частности будущего помещения 7Н, что привело к уменьшению высоты до 1,55 м, соответственно спорное помещение не может оцениваться как самостоятельное, были предметом исследования суда первой инстанции.
Суд отклонил их, поскольку данные документы являются только проектными, доказательств того, что гидроизоляция подвала была выполнена, привела к уменьшению высоты подвала не имеется, так как в 1988 и 2002 годах ПИБ констатировал его высоту в 1,9 м.
Из Акта осмотра подвальных помещений многоквартирного дома по <адрес> в Санкт-Петербурге от <дата> следует, что в период обслуживания дома ЖЭС-1 до передачи дома в управление ТСЖ <дата> работы по поднятию уровня пола подвала не проводились. ТСЖ констатировало, что с <дата> работы по поднятию уровня пола в подвале не проводились.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Пунктом 2а Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Правительством РФ N <...> от <дата> установлено, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, вышеназванные нормы права определяют, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В подтверждение заявленных требований истец указывает на то, что в спорных помещениях размещены инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме, наличие которых, по его мнению, свидетельствует о техническом назначении спорных помещений.
Разрешая спор, суд на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных доказательств, пришел к выводу о том, что истец не доказал, что принадлежавшее на праве собственности городу Санкт-Петербургу, а в настоящее время ответчику Л., нежилое помещение площадью 157,6 кв. м может быть признано общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома, поскольку согласно технической документации оно не обладают признаками, характерными для технического подвала.
Общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения, в связи с чем наличие указанных коммуникаций в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
На основании документов технического учета судом было установлено, что спорное помещение не может быть признано общей долевой собственностью, поскольку не обладает признаками, характерными для технического подвала.
Спорное подвальное помещение имеет смешанное функциональное назначение, являлось необорудованным, не входило в общую площадь <адрес> по <адрес>, его высота составляла 1,9 м, заглубление составляло 1,55 м, является обособленным, имело оконные проемы, то есть является объектом самостоятельного хозяйственного назначения и использовалось в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
При этом довод истцов о том, что наличие в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, свидетельствует о принадлежности данных помещений к общему долевому имуществу собственников квартир, отвергнут судом, поскольку наличие коммуникаций в спорных помещениях не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения.
Разрешая спор, суд признал установленным, что в состояние помещения 7Н были внесены изменения, однако данные изменения были внесены после 2003 года.
При таком положении суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований, отказал в иске.
Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил со ссылкой на положения п. п. 6, 8 ст. 138 ЖК РФ, п. 9.7.1 Устава ТСЖ "Добролюбова, 19" довод ответчика о том, что ТСЖ не может представлять интересы собственников в отношении защиты прав последних. Суд признал, что обращение ТСЖ от имени собственников в суд с иском о защите права собственности является правомерным. Вместе с тем, суд указал на то, что общим собранием членов ТСЖ от <дата> было принято решение об обращении ТСЖ в суд по вопросу о признании незаконной государственной регистрации прав на вышеуказанное помещение и истребовании его из чужого незаконного владения, что сделано не было.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил и из того, что сроки обращения в суд за защитой нарушенного права истцами пропущены о чем было заявлено ответчиком.
При этом суд счел, что все лица, обладавшие правами собственников на жилые помещения в <адрес> по <адрес> в Санкт-Петербурге, имели реальную возможность полагать о нарушении своего права с <дата>, когда было зарегистрировано право собственности Л. на помещение 7Н в данном доме, т.е. срок исковой давности истек <дата>, настоящее исковое заявление поступило в суд только <дата>. Доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, препятствующих своевременному обращению в суд за защитой нарушенного права, истцами не представлено, в связи с чем не имеется оснований полагать, что срок пропущен по уважительной причине.
При указанных обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, не противоречит добытым по делу доказательствам, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ.
Мотивы, по которым суд не согласился с позицией истцов, отклонил представленные ими доказательства, изложены в соответствии с правилами ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения.
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие вывод суда в данной части направлены на иную оценку добытых по делу доказательств, не могут служить основанием к отмене постановленного судом решения.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не вступал во владение спорным нежилым помещением, которое находится во владении и пользовании собственников помещений в многоквартирном доме, не может служить основанием к отмене решения суда, опровергается материалами дела.
Согласно условиям п. 1.1. договора купли-продажи неликвидного объекта нежилого фонда на аукционе, заключенного между ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Л., последний обязан обеспечить эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования.
Таким образом ТСЖ "Добролюбова, 19" пользуется спорным жилым помещением на условиях сервитута.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований норм процессуального права, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)