Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Румянцева А.А.,
судей Хоронеко М.Н., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барбашиной Елены Викторовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25 октября 2011 года по делу N А47-5993/2011 (судья Шекунова И.С.).
Индивидуальный предприниматель Барбашина Елена Викторовна (далее - ИП Барбашина Е.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга, правопреемником которого является Департамент градостроительства и земельных отношений г.Оренбурга (далее - Департамент, ответчик) с исковым заявлением о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196, площадью 760 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, с кадастровым номером 56:44:0446012:8, путем применения односторонней реституции в виде возврата истцу выкупной цены имущества в размере 240 551 руб. 40 коп. В качестве правового обоснования требований истец сослался на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (л.д. 8-12).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25 октября 2011 года в удовлетворении исковых требований ИП Барбашиной Е.В. отказано (л.д. 80-86).
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Барбашина Е.В. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 88-91).
Истец указывает, что арбитражными судами по делу N А47-1049/2009 не исследовалась возможность приобретения Барбашиной Е.В. земельного участка как собственника многоквартирного жилого дома в порядке, установленном пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с чем делает вывод, что судебные акты по делу N А47-1049/2009 не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора.
Податель апелляционной жалобы, ссылаясь на статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что земельный участок является одним из элементов общего имущества многоквартирного жилого дома. Полагает, что при покупке всех квартир в многоквартирном жилом доме одним лицом, его право общей долевой собственности на земельный участок в силу статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации трансформируется в право индивидуальной собственности не только на общее имущество, находящееся в здании многоэтажного жилого дома, но и на земельный участок, а также на имущество, расположенное на участке, предназначенное для обслуживания данного дома.
Поскольку из кадастрового паспорта от 19.04.2010 на земельный участок, расположенный в г. Оренбурге по ул. Постникова, 42, следует, что он был поставлен на кадастровый учет 25.11.2008, податель апелляционной жалобы делает вывод, что с указанной даты земельный участок перешел бесплатно в собственность Барбашиной Е.В. как единственного собственника помещений многоквартирного жилого дома, расположенного на данном земельном участке. Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 противоречит пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", истец просит признать его недействительным и удовлетворить заявленные требования.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание истец и ответчик явку представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктами 3, 4, 7 постановления главы г. Оренбурга от 31.10.2008 N 6508-п из общего объекта недвижимости - строений литер АА1А2, В, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова / Комсомольская, 42/72, были выделены два самостоятельных объекта недвижимости, в том числе строение литер АА1А2, общей площадью 312,4 кв. м, с выделом земельного участка площадью 760 кв. м (л.д. 24-25).
Объекту недвижимости - магазин и жилые квартиры литер АА1А2 - установлен адрес: г. Оренбург, ул. Постникова, 42.
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок от 19.04.2010 (графа 6) вышеуказанный участок поставлен на кадастровый учет 25.11.2008 (л.д. 22).
Постановлением главы г. Оренбурга от 14.11.2008 N 6797-п "О переводе квартир NN 7, 12 по улице Постникова/Комсомольская, дом N 42/77 г. Оренбурга в нежилые помещения", жилые квартиры NN 7, 12 переведены в нежилые квартиры для размещения магазина по заявлению собственника указанных квартир - истца (л.д. 26). Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация" от 13.01.2009 N 44870 жилые квартиры NN 7, 12 переоборудованы в нежилое помещение N 1 (магазин) (л.д. 27).
Истец в декабре 2008 года обратился в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга с заявлением о выкупе земельного участка, но последнее отказало в выкупе, ссылаясь на то, что истцом не зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (магазин) после перевода квартир NN 7,12 в нежилое помещение, а также ввиду отсутствия права собственности на подвал и пристрой в жилом доме литер АА1А2.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2009 по делу N А47-1049/2009 действия Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга, выраженные в отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир N 42, признаны незаконными, на Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга возложена обязанность подготовить проект постановления главы г.Оренбурга о предоставлении ИП Барбашиной Е.В. на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир N 42, для его принятия в установленные Земельным кодексом Российской Федерации сроки (л.д. 32-37).
Впоследствии между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был подписан договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 (л.д. 14-15), согласно которому продавец продает покупателю, а покупатель покупает земельный участок площадью 760 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0446012:8 (л.д. 22-23), расположенный на землях населенных пунктов, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир N 42; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов (пункты 1.1, 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи земельного участка составила 240 551 руб. 40 коп. Указанная сумма перечислена истцом платежным поручением от 06.04.2010 N 485 (л.д. 38).
В пункте 5.7 договора купли-продажи стороны установили, что данный договор одновременно является актом приема-передачи.
Переход права собственности на указанный земельный участок к истцу в установленном порядке зарегистрирован 28.04.2010 (л.д. 17).
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, ИП Барбашина Е.В. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, полагая, что в силу закона имеет право приобрести земельный участок бесплатно.
Отказывая в удовлетворении заявленных ИП Барбашиной Е.В. требований, арбитражный суд первой инстанции указал, что если собственником помещений в многоквартирном жилом доме является одно лицо, право общей долевой собственности на общее имущество этого дома, в том числе земельный участок, на котором дом расположен, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации у такого лица не возникает, основания для признания оспариваемого договора недействительным отсутствуют (л.д. 80-86).
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции в силу следующего.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В качестве правового основания исковых требований ИП Барбашина Е.В. указала несоответствие договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 требованиям пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", полагает, что в силу указанных норм права спорный земельный участок должен быть предоставлен истцу бесплатно.
Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Оценив предмет спора и субъектный состав участвующих в деле N А47-1049/2009 лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что судебный акты по делу N А47-1049/2009 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, основания для переоценки обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А47-1049/2009, отсутствуют.
Арбитражный суд Оренбургской области в решении от 15 июля 2009 года по делу N А47-1049/2009 пришел к выводу, что в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет исключительное право на приватизацию земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова, 42 с кадастровым номером 56:44:0446012:8, площадью 760 кв. м как собственник квартир NN 3, 5, 7, 12, расположенных в жилом доме по адресу: ул. Постникова, г.Оренбурга, учитывая, что право собственности на указанные квартиры подтверждено (л.д. 32-37).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2009 года по делу N А47-1049/2009 подтверждена правильность выводов суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 декабря 2009 года по делу N А47-1049/2009 также установлено, что в отношении вопросов приобретения спорного земельного участка подлежат применению положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что к спорным правоотношениям по приобретению земельного участка применяется пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проанализировав в совокупности положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", апелляционный суд находит верными выводы суда первой инстанции о том, что указанные нормы предусматривают возможность бесплатного приобретения земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, только при условии наличия общего имущества многоквартирного жилого дома, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Судебными актами по делу N А47-1049/2009 установлено и сторонами не оспаривается, что истец является единственным собственником имущества, расположенного на спорном земельном участке, поскольку им выкуплены все квартиры в многоквартирном жилом доме, право собственности на которые было зарегистрировано с 2002 по 2005 годы (л.д. 18-21).
Следовательно, на момент постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в ноябре 2008 года истец уже являлся единственным собственником имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0446012:8, и согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" вправе был избрать правовой режим объекта недвижимости как единого здания, реализовав право собственника всех помещений в здании на создание объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности как единого целого.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Из указанной нормы следует, что обязательным признаком общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект, принадлежащий им вместе как единое целое.
Поскольку на момент формирования земельного участка все помещения в многоквартирном доме принадлежали одному собственнику - истцу по делу, он вправе был избрать правовой режим здания как единого объекта.
Истец верно указывает, что в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" моментом возникновения прав общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом является момент формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, следует согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что наличие права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом предполагает множественность на стороне субъектов права собственности помещений в многоквартирном доме.
Так статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации особо подчеркивает, что собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, что в свою очередь предполагает множественность лиц, владеющих объектами недвижимости в многоквартирном доме. Поэтому, являясь единственным собственником всех квартир в многоквартирном доме, истец не может требовать передачи земельного участка в общую долевую собственность бесплатно на основании части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" также указывается, как одна из причин передачи земельного участка в долевую собственность бесплатно в силу оспариваемых норм - наличие неопределенности в связи с использованием общего имущества в частности земельного участка под многоквартирным домом при множественности субъектов - собственников помещений в многоквартирном доме, и имеющей цель соблюдение прав и баланса интересов всех собственников, а также публично-правовых образований.
Кроме того, из материалов дела следует и установлено арбитражным судом при рассмотрении дела N А47-1049/2009, что на момент формирования земельного участка многоквартирный жилой дом был реконструирован. В частности, исследовав и оценив имеющиеся в дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе распоряжение главы г. Оренбурга от 12.05.2003 N 1755-р, проект, согласованный с Комитетом по градостроительству и архитектуре от 12.03.2003, разрешение от 14.05.2003 N Р-137/03 на осуществление строительно-монтажных работ, уведомление Управления жилищной политики администрации г. Оренбурга от 18.11.2008 N 1-22-1528ж, постановление главы г. Оренбурга от 14.11.2008 N 6797-п), суды установили, что часть подвала и пристрой литера А2 являются результатом работ по переоборудованию квартиры N 12 в нежилое помещение.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего дела - справкой Центрального межмуниципального отделения Оренбургского филиала Ростехинвентаризации от 13.01.2009 N 44870 (л.д. 27-31), планом многоквартирного дома (л.д. 75).
Также из материалов настоящего дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446012:8 сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.11.2008 с целевым использованием: для размещения объектов торговли, для размещения малоэтажных жилых домов, на основании постановления главы г. Оренбурга от 31.10.2008 N 6508-п об утверждении проекта границ земельного участка (л.д. 24-25), согласно которому земельный участок площадью 760 кв. м сформирован под зданием литер АА1А2 площадью 312, 4 кв. м (пункт 3).
Данные обстоятельства подтверждают то, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не формировался, соответственно, право собственности на него не могло возникнуть на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 по основаниям, указанным истцом, не имеется.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы истца основаны на неверном толковании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с чем отклоняются арбитражным апелляционным судом по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.
Арбитражным судом первой инстанции обстоятельства настоящего дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25 октября 2011 года по делу N А47-5993/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барбашиной Елены Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
М.Н.ХОРОНЕКО
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.12.2011 N 18АП-12314/2011 ПО ДЕЛУ N А47-5993/2011
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2011 г. N 18АП-12314/2011
Дело N А47-5993/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2011 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Румянцева А.А.,
судей Хоронеко М.Н., Серковой З.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барбашиной Елены Викторовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25 октября 2011 года по делу N А47-5993/2011 (судья Шекунова И.С.).
Индивидуальный предприниматель Барбашина Елена Викторовна (далее - ИП Барбашина Е.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к Управлению землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга, правопреемником которого является Департамент градостроительства и земельных отношений г.Оренбурга (далее - Департамент, ответчик) с исковым заявлением о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196, площадью 760 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, с кадастровым номером 56:44:0446012:8, путем применения односторонней реституции в виде возврата истцу выкупной цены имущества в размере 240 551 руб. 40 коп. В качестве правового обоснования требований истец сослался на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (л.д. 8-12).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25 октября 2011 года в удовлетворении исковых требований ИП Барбашиной Е.В. отказано (л.д. 80-86).
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Барбашина Е.В. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 88-91).
Истец указывает, что арбитражными судами по делу N А47-1049/2009 не исследовалась возможность приобретения Барбашиной Е.В. земельного участка как собственника многоквартирного жилого дома в порядке, установленном пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с чем делает вывод, что судебные акты по делу N А47-1049/2009 не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора.
Податель апелляционной жалобы, ссылаясь на статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что земельный участок является одним из элементов общего имущества многоквартирного жилого дома. Полагает, что при покупке всех квартир в многоквартирном жилом доме одним лицом, его право общей долевой собственности на земельный участок в силу статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации трансформируется в право индивидуальной собственности не только на общее имущество, находящееся в здании многоэтажного жилого дома, но и на земельный участок, а также на имущество, расположенное на участке, предназначенное для обслуживания данного дома.
Поскольку из кадастрового паспорта от 19.04.2010 на земельный участок, расположенный в г. Оренбурге по ул. Постникова, 42, следует, что он был поставлен на кадастровый учет 25.11.2008, податель апелляционной жалобы делает вывод, что с указанной даты земельный участок перешел бесплатно в собственность Барбашиной Е.В. как единственного собственника помещений многоквартирного жилого дома, расположенного на данном земельном участке. Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 противоречит пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", истец просит признать его недействительным и удовлетворить заявленные требования.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание истец и ответчик явку представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктами 3, 4, 7 постановления главы г. Оренбурга от 31.10.2008 N 6508-п из общего объекта недвижимости - строений литер АА1А2, В, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова / Комсомольская, 42/72, были выделены два самостоятельных объекта недвижимости, в том числе строение литер АА1А2, общей площадью 312,4 кв. м, с выделом земельного участка площадью 760 кв. м (л.д. 24-25).
Объекту недвижимости - магазин и жилые квартиры литер АА1А2 - установлен адрес: г. Оренбург, ул. Постникова, 42.
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок от 19.04.2010 (графа 6) вышеуказанный участок поставлен на кадастровый учет 25.11.2008 (л.д. 22).
Постановлением главы г. Оренбурга от 14.11.2008 N 6797-п "О переводе квартир NN 7, 12 по улице Постникова/Комсомольская, дом N 42/77 г. Оренбурга в нежилые помещения", жилые квартиры NN 7, 12 переведены в нежилые квартиры для размещения магазина по заявлению собственника указанных квартир - истца (л.д. 26). Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация" от 13.01.2009 N 44870 жилые квартиры NN 7, 12 переоборудованы в нежилое помещение N 1 (магазин) (л.д. 27).
Истец в декабре 2008 года обратился в Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга с заявлением о выкупе земельного участка, но последнее отказало в выкупе, ссылаясь на то, что истцом не зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (магазин) после перевода квартир NN 7,12 в нежилое помещение, а также ввиду отсутствия права собственности на подвал и пристрой в жилом доме литер АА1А2.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.07.2009 по делу N А47-1049/2009 действия Управления землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга, выраженные в отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир N 42, признаны незаконными, на Управление землепользования и развития пригородного хозяйства администрации г.Оренбурга возложена обязанность подготовить проект постановления главы г.Оренбурга о предоставлении ИП Барбашиной Е.В. на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 56:44:0446012:8, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир N 42, для его принятия в установленные Земельным кодексом Российской Федерации сроки (л.д. 32-37).
Впоследствии между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был подписан договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 (л.д. 14-15), согласно которому продавец продает покупателю, а покупатель покупает земельный участок площадью 760 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0446012:8 (л.д. 22-23), расположенный на землях населенных пунктов, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Постникова, на земельном участке расположено здание магазина и жилых квартир N 42; разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов (пункты 1.1, 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи земельного участка составила 240 551 руб. 40 коп. Указанная сумма перечислена истцом платежным поручением от 06.04.2010 N 485 (л.д. 38).
В пункте 5.7 договора купли-продажи стороны установили, что данный договор одновременно является актом приема-передачи.
Переход права собственности на указанный земельный участок к истцу в установленном порядке зарегистрирован 28.04.2010 (л.д. 17).
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, ИП Барбашина Е.В. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, полагая, что в силу закона имеет право приобрести земельный участок бесплатно.
Отказывая в удовлетворении заявленных ИП Барбашиной Е.В. требований, арбитражный суд первой инстанции указал, что если собственником помещений в многоквартирном жилом доме является одно лицо, право общей долевой собственности на общее имущество этого дома, в том числе земельный участок, на котором дом расположен, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации у такого лица не возникает, основания для признания оспариваемого договора недействительным отсутствуют (л.д. 80-86).
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции в силу следующего.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В качестве правового основания исковых требований ИП Барбашина Е.В. указала несоответствие договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 требованиям пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", полагает, что в силу указанных норм права спорный земельный участок должен быть предоставлен истцу бесплатно.
Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Оценив предмет спора и субъектный состав участвующих в деле N А47-1049/2009 лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что судебный акты по делу N А47-1049/2009 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, основания для переоценки обстоятельств, установленных при рассмотрении дела N А47-1049/2009, отсутствуют.
Арбитражный суд Оренбургской области в решении от 15 июля 2009 года по делу N А47-1049/2009 пришел к выводу, что в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет исключительное право на приватизацию земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Постникова, 42 с кадастровым номером 56:44:0446012:8, площадью 760 кв. м как собственник квартир NN 3, 5, 7, 12, расположенных в жилом доме по адресу: ул. Постникова, г.Оренбурга, учитывая, что право собственности на указанные квартиры подтверждено (л.д. 32-37).
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 октября 2009 года по делу N А47-1049/2009 подтверждена правильность выводов суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 декабря 2009 года по делу N А47-1049/2009 также установлено, что в отношении вопросов приобретения спорного земельного участка подлежат применению положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам, что к спорным правоотношениям по приобретению земельного участка применяется пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проанализировав в совокупности положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", апелляционный суд находит верными выводы суда первой инстанции о том, что указанные нормы предусматривают возможность бесплатного приобретения земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, только при условии наличия общего имущества многоквартирного жилого дома, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме.
Судебными актами по делу N А47-1049/2009 установлено и сторонами не оспаривается, что истец является единственным собственником имущества, расположенного на спорном земельном участке, поскольку им выкуплены все квартиры в многоквартирном жилом доме, право собственности на которые было зарегистрировано с 2002 по 2005 годы (л.д. 18-21).
Следовательно, на момент постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в ноябре 2008 года истец уже являлся единственным собственником имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0446012:8, и согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" вправе был избрать правовой режим объекта недвижимости как единого здания, реализовав право собственника всех помещений в здании на создание объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности как единого целого.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Из указанной нормы следует, что обязательным признаком общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект, принадлежащий им вместе как единое целое.
Поскольку на момент формирования земельного участка все помещения в многоквартирном доме принадлежали одному собственнику - истцу по делу, он вправе был избрать правовой режим здания как единого объекта.
Истец верно указывает, что в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" моментом возникновения прав общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом является момент формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, следует согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что наличие права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом предполагает множественность на стороне субъектов права собственности помещений в многоквартирном доме.
Так статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации особо подчеркивает, что собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, что в свою очередь предполагает множественность лиц, владеющих объектами недвижимости в многоквартирном доме. Поэтому, являясь единственным собственником всех квартир в многоквартирном доме, истец не может требовать передачи земельного участка в общую долевую собственность бесплатно на основании части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" также указывается, как одна из причин передачи земельного участка в долевую собственность бесплатно в силу оспариваемых норм - наличие неопределенности в связи с использованием общего имущества в частности земельного участка под многоквартирным домом при множественности субъектов - собственников помещений в многоквартирном доме, и имеющей цель соблюдение прав и баланса интересов всех собственников, а также публично-правовых образований.
Кроме того, из материалов дела следует и установлено арбитражным судом при рассмотрении дела N А47-1049/2009, что на момент формирования земельного участка многоквартирный жилой дом был реконструирован. В частности, исследовав и оценив имеющиеся в дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе распоряжение главы г. Оренбурга от 12.05.2003 N 1755-р, проект, согласованный с Комитетом по градостроительству и архитектуре от 12.03.2003, разрешение от 14.05.2003 N Р-137/03 на осуществление строительно-монтажных работ, уведомление Управления жилищной политики администрации г. Оренбурга от 18.11.2008 N 1-22-1528ж, постановление главы г. Оренбурга от 14.11.2008 N 6797-п), суды установили, что часть подвала и пристрой литера А2 являются результатом работ по переоборудованию квартиры N 12 в нежилое помещение.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего дела - справкой Центрального межмуниципального отделения Оренбургского филиала Ростехинвентаризации от 13.01.2009 N 44870 (л.д. 27-31), планом многоквартирного дома (л.д. 75).
Также из материалов настоящего дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0446012:8 сформирован и поставлен на кадастровый учет 25.11.2008 с целевым использованием: для размещения объектов торговли, для размещения малоэтажных жилых домов, на основании постановления главы г. Оренбурга от 31.10.2008 N 6508-п об утверждении проекта границ земельного участка (л.д. 24-25), согласно которому земельный участок площадью 760 кв. м сформирован под зданием литер АА1А2 площадью 312, 4 кв. м (пункт 3).
Данные обстоятельства подтверждают то, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не формировался, соответственно, право собственности на него не могло возникнуть на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции о том, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2010 N 196 по основаниям, указанным истцом, не имеется.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы истца основаны на неверном толковании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в связи с чем отклоняются арбитражным апелляционным судом по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления.
Арбитражным судом первой инстанции обстоятельства настоящего дела исследованы полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25 октября 2011 года по делу N А47-5993/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Барбашиной Елены Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.А.РУМЯНЦЕВ
Судьи
М.Н.ХОРОНЕКО
З.Н.СЕРКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)