Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Гладышевой Е.В., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3266/2010) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2010 по делу N А70-1130/2010 (судья Скифский Ф.С.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, общество с ограниченной ответственностью "Элекском", о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени - не явились;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" - не явились;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явились;
- от общества с ограниченной ответственностью "Элекском" - не явились,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (далее - ООО "УК "Союз") о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 03.02.2010 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области и общество с ограниченной ответственностью "Элекском" (далее - ООО "Элекском").
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2010 по делу N А70-1130/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представители сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Рассмотрев материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения Малого Совета Тюменского областного Совета народных депутатов от 27.05.1993 N 161 в реестр муниципальной собственности был включен жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/010/2010-148 от 12.01.2010 на нежилое помещение (подвал в кирпичном жилом доме), общей площадью 262,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Тюмень.
В соответствии с договором N 07314756 от 29.07.2003, заключенным между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержателем) и ООО "Элекском" (пользователем), нежилое затопляемое подвальное помещение по адресу: ул. Мельникайте, д. 94/3, площадью 262,1 кв. м, было передано по акту приема-передачи от 12.02.2003 в бессрочное безвозмездное пользование ООО "Элекском" для проведения осушения подвала и в целях торговли промышленными товарами.
Из материалов дела следует, что Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени письмом (исх. N 524 от 29.01.2010) уведомил ООО "Элекском" о прекращении с 01.03.2010 действия договора N 07314756 от 29.07.2003 о предоставлении имущества в бессрочное безвозмездное пользование.
Согласно представленным в материалы дела договорам передачи (приватизации) квартир в собственность (л.д. 16 - 18) часть жилых помещений в доме по ул. Мельникайте, 94 в г. Тюмени передана в собственность граждан.
Считая, что в результате приватизации гражданами части жилых помещений в жилом доме нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м, в силу статей 235, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, является общим имуществом жилого дома и не может находиться в единоличной собственности муниципального образования городской округ город Тюмень, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени, осуществляющий согласно Положению правомочия собственника по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, обратился в суд с иском к ООО "УК "Союз" о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на данное нежилое подвальное помещение.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что нежилое помещение подвала отвечает признакам общего имущества дома.
Между тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме и ООО "УК "Союз" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени оспаривает вывод суда первой инстанции о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, ссылаясь на то, что согласно протоколу N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94, от 28.11.2009 ООО "УК "Союз" наделено полномочиями представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение.
Повторно рассматривая дело с учетом доводов апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.
Жилой дом по ул. Мельникайте, 94 в г. Тюмени был отнесен к муниципальной собственности решением Малого Совета Тюменского областного Совета народных депутатов от 27.05.1993 N 161 в составе Перечня предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность г. Тюмени в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Из материалов дела следует, что с 1994 года граждане, проживающие в данном доме, реализовывали свое право на приватизацию жилья, предусмотренное Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Так, в материалы дела представлены договоры передачи (приватизации) квартиры в собственность N 3-08309 от 28.02.1994, N 2-09605 от 28.11.1996, N 1-05699 от 07.04.1998, заключенные Жилищным комитетом Администрации г. Тюмени с гражданами.
Жилой дом, в котором приватизированы квартиры, утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Из материалов настоящего дела усматривается, что технический учет нежилого помещения (магазина), площадью 262,1 кв. м, расположенного в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по ул. Мельникайте, 94, проведен в 2000 году с оформлением технического паспорта и присвоением адреса: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3.
Подтвержденные сведения о выделении подвальных помещений для целей самостоятельного использования на момент начала приватизации квартир в жилом доме по ул. Мельникайте, 94 в г. Тюмени, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что подвальные помещения составляли общее имущество многоквартирного жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, то это право возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы) относятся к общему имуществу здания.
В соответствии с актом обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 26.08.2009 в подвальном помещении, площадью 262,1 кв. м по ул. Мельникайте, 94/3 в г. Тюмени, проходят трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие постоянную подачу воды и тепла другим помещениям данного дома, данное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (л.д. 15).
Суд первой инстанции, исследовав технический паспорт данного нежилого подвального помещения, установил, что в указанном помещении площадью 262,1 кв. м, имеется водопровод, канализация, отопление от ТЭЦ, центральное горячее водоснабжение, электроснабжение, вентиляция (л.д. 72 - 80).
Приняв во внимание обстоятельства дела и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что подвальное помещение с инженерными коммуникациями обладает признаками помещения в многоквартирном доме, не являющегося частью квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть общего имущества многоквартирного дома.
Как указывалось выше, на общее имущество многоквартирного жилого дома в силу статей 244 ГК РФ, 36 ЖК РФ распространяется режим общей долевой собственности.
При приватизации квартир в жилом доме, находящемся в муниципальной собственности, к новым собственникам жилых помещений одновременно перешло право собственности на подвальные помещения. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Как следует из искового заявления и материалов дела, часть жилых помещений не была приватизирована и находится в муниципальной собственности.
Следовательно, муниципальное образование городской округ город Тюмень является субъектом права общей долевой собственности на общее имущество дома.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, сформулированное в исковом заявлении требование истца о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м, противоречит приведенным выше нормам права и не основано на положениях статьи 235 ГК РФ.
Из положений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо следует, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Согласно пункту 4 названного Постановления при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что истец, предъявив в суд иск о прекращении права собственности муниципального образования на спорный объект, избрал ненадлежащий способ защиты права.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме споры о правах на общее имущество жилого дома разрешаются с участием собственников помещений в этом доме.
В силу статей 161, 162 ЖК РФ для управления многоквартирным домом, содержания общего имущества дома, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать в качестве способа управления домом управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Деятельность управляющей организации по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме не выходит за пределы функций управления многоквартирным домом, определенных частью 1 статьи 161 ЖК РФ, и относится к иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, предусмотренной частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
Предъявляя иск к ООО "УК "Союз" как к представителю собственников помещений в многоквартирном доме, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства осуществления данной организацией функций управления жилым домом N 94 по ул. Мельникайте и наделения ее собственниками помещений в доме полномочиями на представление их интересов.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени ссылается на протокол N 2 от 28.11.2009 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94, проведенного в форме заочного голосования, согласно которому ООО "УК "Союз" наделено полномочиями представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение, расположенное в данном доме, и признания его общим имуществом собственников помещений жилого дома.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В силу части 1 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).
В материалах дела отсутствуют оформленные решения собственников жилого дома N 94 по ул. Мельникайте в г. Тюмени, подтверждающие их волеизъявление относительно делегирования ООО "УК "Союз" полномочий на представление интересов в суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение и признания его общим имуществом собственников помещений жилого дома.
Протокол N 2 от 28.11.2009, имеющийся в материалах дела (л.д. 19), не отвечает требованиям части 3 статьи 47 ЖК РФ, поскольку в нем отсутствуют сведения о лицах, участвовавших в голосовании; сведения о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвовавших в голосовании, на помещения в доме. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, прилагаемый к протоколу согласно тексту последнего, в материалы дела не представлен. Протокол не подписан председательствующим на собрании.
Соответственно, данный протокол не является допустимым доказательством принятия собственниками решения о делегировании полномочий ООО "УК "Союз" (статья 68 АПК РФ) и не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истец не доказал факт предъявления иска к надлежащему ответчику.
Таким образом, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени является законным и не подлежит отмене.
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени следует оставить без удовлетворения.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с подателя жалобы не взыскивается в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2010 по делу N А70-1130/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2010 ПО ДЕЛУ N А70-1130/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2010 г. по делу N А70-1130/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Гладышевой Е.В., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3266/2010) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2010 по делу N А70-1130/2010 (судья Скифский Ф.С.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз", третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, общество с ограниченной ответственностью "Элекском", о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени - не явились;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" - не явились;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - не явились;
- от общества с ограниченной ответственностью "Элекском" - не явились,
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Союз" (далее - ООО "УК "Союз") о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 03.02.2010 по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области и общество с ограниченной ответственностью "Элекском" (далее - ООО "Элекском").
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2010 по делу N А70-1130/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представители сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Рассмотрев материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения Малого Совета Тюменского областного Совета народных депутатов от 27.05.1993 N 161 в реестр муниципальной собственности был включен жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/010/2010-148 от 12.01.2010 на нежилое помещение (подвал в кирпичном жилом доме), общей площадью 262,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Тюмень.
В соответствии с договором N 07314756 от 29.07.2003, заключенным между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержателем) и ООО "Элекском" (пользователем), нежилое затопляемое подвальное помещение по адресу: ул. Мельникайте, д. 94/3, площадью 262,1 кв. м, было передано по акту приема-передачи от 12.02.2003 в бессрочное безвозмездное пользование ООО "Элекском" для проведения осушения подвала и в целях торговли промышленными товарами.
Из материалов дела следует, что Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени письмом (исх. N 524 от 29.01.2010) уведомил ООО "Элекском" о прекращении с 01.03.2010 действия договора N 07314756 от 29.07.2003 о предоставлении имущества в бессрочное безвозмездное пользование.
Согласно представленным в материалы дела договорам передачи (приватизации) квартир в собственность (л.д. 16 - 18) часть жилых помещений в доме по ул. Мельникайте, 94 в г. Тюмени передана в собственность граждан.
Считая, что в результате приватизации гражданами части жилых помещений в жилом доме нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м, в силу статей 235, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ, является общим имуществом жилого дома и не может находиться в единоличной собственности муниципального образования городской округ город Тюмень, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени, осуществляющий согласно Положению правомочия собственника по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, обратился в суд с иском к ООО "УК "Союз" о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на данное нежилое подвальное помещение.
При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что нежилое помещение подвала отвечает признакам общего имущества дома.
Между тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме и ООО "УК "Союз" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени оспаривает вывод суда первой инстанции о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, ссылаясь на то, что согласно протоколу N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94, от 28.11.2009 ООО "УК "Союз" наделено полномочиями представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение.
Повторно рассматривая дело с учетом доводов апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.
Жилой дом по ул. Мельникайте, 94 в г. Тюмени был отнесен к муниципальной собственности решением Малого Совета Тюменского областного Совета народных депутатов от 27.05.1993 N 161 в составе Перечня предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность г. Тюмени в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Из материалов дела следует, что с 1994 года граждане, проживающие в данном доме, реализовывали свое право на приватизацию жилья, предусмотренное Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Так, в материалы дела представлены договоры передачи (приватизации) квартиры в собственность N 3-08309 от 28.02.1994, N 2-09605 от 28.11.1996, N 1-05699 от 07.04.1998, заключенные Жилищным комитетом Администрации г. Тюмени с гражданами.
Жилой дом, в котором приватизированы квартиры, утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Из материалов настоящего дела усматривается, что технический учет нежилого помещения (магазина), площадью 262,1 кв. м, расположенного в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по ул. Мельникайте, 94, проведен в 2000 году с оформлением технического паспорта и присвоением адреса: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3.
Подтвержденные сведения о выделении подвальных помещений для целей самостоятельного использования на момент начала приватизации квартир в жилом доме по ул. Мельникайте, 94 в г. Тюмени, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что подвальные помещения составляли общее имущество многоквартирного жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, то это право возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 ГК РФ, статью 36 ЖК РФ) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы) относятся к общему имуществу здания.
В соответствии с актом обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 26.08.2009 в подвальном помещении, площадью 262,1 кв. м по ул. Мельникайте, 94/3 в г. Тюмени, проходят трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие постоянную подачу воды и тепла другим помещениям данного дома, данное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (л.д. 15).
Суд первой инстанции, исследовав технический паспорт данного нежилого подвального помещения, установил, что в указанном помещении площадью 262,1 кв. м, имеется водопровод, канализация, отопление от ТЭЦ, центральное горячее водоснабжение, электроснабжение, вентиляция (л.д. 72 - 80).
Приняв во внимание обстоятельства дела и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что подвальное помещение с инженерными коммуникациями обладает признаками помещения в многоквартирном доме, не являющегося частью квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть общего имущества многоквартирного дома.
Как указывалось выше, на общее имущество многоквартирного жилого дома в силу статей 244 ГК РФ, 36 ЖК РФ распространяется режим общей долевой собственности.
При приватизации квартир в жилом доме, находящемся в муниципальной собственности, к новым собственникам жилых помещений одновременно перешло право собственности на подвальные помещения. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Как следует из искового заявления и материалов дела, часть жилых помещений не была приватизирована и находится в муниципальной собственности.
Следовательно, муниципальное образование городской округ город Тюмень является субъектом права общей долевой собственности на общее имущество дома.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, сформулированное в исковом заявлении требование истца о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94/3, площадью 262,1 кв. м, противоречит приведенным выше нормам права и не основано на положениях статьи 235 ГК РФ.
Из положений пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" прямо следует, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Согласно пункту 4 названного Постановления при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что истец, предъявив в суд иск о прекращении права собственности муниципального образования на спорный объект, избрал ненадлежащий способ защиты права.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме споры о правах на общее имущество жилого дома разрешаются с участием собственников помещений в этом доме.
В силу статей 161, 162 ЖК РФ для управления многоквартирным домом, содержания общего имущества дома, решения вопросов пользования указанным имуществом и предоставления коммунальных услуг собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать в качестве способа управления домом управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Деятельность управляющей организации по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме не выходит за пределы функций управления многоквартирным домом, определенных частью 1 статьи 161 ЖК РФ, и относится к иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, предусмотренной частью 2 статьи 162 ЖК РФ.
Предъявляя иск к ООО "УК "Союз" как к представителю собственников помещений в многоквартирном доме, Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательства осуществления данной организацией функций управления жилым домом N 94 по ул. Мельникайте и наделения ее собственниками помещений в доме полномочиями на представление их интересов.
В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени ссылается на протокол N 2 от 28.11.2009 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, 94, проведенного в форме заочного голосования, согласно которому ООО "УК "Союз" наделено полномочиями представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение, расположенное в данном доме, и признания его общим имуществом собственников помещений жилого дома.
Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В силу части 1 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 5 статьи 48 ЖК РФ).
В материалах дела отсутствуют оформленные решения собственников жилого дома N 94 по ул. Мельникайте в г. Тюмени, подтверждающие их волеизъявление относительно делегирования ООО "УК "Союз" полномочий на представление интересов в суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение и признания его общим имуществом собственников помещений жилого дома.
Протокол N 2 от 28.11.2009, имеющийся в материалах дела (л.д. 19), не отвечает требованиям части 3 статьи 47 ЖК РФ, поскольку в нем отсутствуют сведения о лицах, участвовавших в голосовании; сведения о документах, подтверждающих право собственности лиц, участвовавших в голосовании, на помещения в доме. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, прилагаемый к протоколу согласно тексту последнего, в материалы дела не представлен. Протокол не подписан председательствующим на собрании.
Соответственно, данный протокол не является допустимым доказательством принятия собственниками решения о делегировании полномочий ООО "УК "Союз" (статья 68 АПК РФ) и не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истец не доказал факт предъявления иска к надлежащему ответчику.
Таким образом, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени является законным и не подлежит отмене.
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени следует оставить без удовлетворения.
Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы с подателя жалобы не взыскивается в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 10.03.2010 по делу N А70-1130/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)