Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Рязанов Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Винель А.В.,
судей: Ивашневой Л.П., Шаровой Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Н., С.Н. и Я.Ю.А. на решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 10 мая 2011 года.
Заслушав доклад судьи Винеля А.В., судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
С.В., Л., А., Ф., К.Н. и Ч. обратились в суд с иском к Н., С.Н. и Я.Ю.В. об определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности при доме (адрес), ссылаясь на то, что в 1994 г. АОЗТ <...> истцам были предоставлены квартиры в названном доме, перестроенном из бывшего ведомственного детского сада. В том же году на основании решения профкома им были предоставлены в бессрочное пользование земельные участки на прилегающей к дому территории с правом строительства на них хозяйственно-бытовых построек (бань, гаражей, сараев), а также для использование под огороды.
На выделенных земельных участках истцами были возведены указанные хозяйственные постройки. В 2004 г. АОЗТ <...> было принято решение о дополнительном переоборудовании в жилое помещение примыкающего к дому истцов игрового зала и предоставлении квартир в этом переоборудованном помещении ответчикам.
С 2008 г. ответчики стали требовать сноса всех построек и изменения в их пользу сложившегося 15 лет назад порядка пользования прилегающим к дому земельным участком, а также создавать различные препятствия в пользовании земельными участками и надворными постройками.
Уточнив требования, просили определить порядок пользования земельным участком (придомовой территорией) под многоквартирным жилым домом (адрес), в соответствии с принятым 20.03.2011 г. решением внеочередного общего собрания собственников жилых помещений и прилагаемым к нему планом (схемой).
Ответчики - Я.Ю.А., Н. и С.Н. иск не признали, предъявили встречный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В обоснование иска указали, что придомовая территория дома самовольно захвачена несколькими владельцами квартир. На участке разбиты обнесенные заборами огороды, каждый из которых принадлежит одному из жильцов дома, возведены нежилые строения (гаражи, сараи, баня). На территории огородов и в сараях ответчики разводят всевозможных животных. Все сооружения построены с грубыми нарушениями правил противопожарной безопасности, градостроительных правил, требований и норм об охране окружающей среды, они создают препятствия коммунальным, специальным службам и другим обслуживающим организациям. Кроме того, данные объекты препятствуют законному праву пользования придомовой территорией других жильцов дома. На данный момент администрацией МО "Гагаринский район" проведен кадастровый учет придомовой территории, и земельный участок передан в общую собственность собственникам помещений. В связи с этим жильцами дома, владеющими огородами и строениями, было проведено тайное собрание, на котором они попытались утвердить существующее положение вещей. Собрание было проведено с нарушениями норм Жилищного кодекса РФ. Протокол собрания составлен в произвольной форме с многочисленными ошибками и исправлениями. Остальные владельцы квартир были письменно уведомлены о принятых решениях. К.П., Ч., владеющие двумя гаражными боксами, расположенными на придомовой территории, не являются жильцами дома (адрес), следовательно, не могут принимать никаких решений по использованию придомовой территории. Дополнив требования, просили признать недействительным протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (адрес) от 20.03.2011 г. и устранить препятствия в пользовании придомовым земельным участком путем сноса заборов и построек.
Решением Гагаринского районного суда Смоленской области от 10.05.2011 г. в удовлетворении исковых требований С.В., Л., А., Ф. отказано.
Встречные исковые требования Я.Ю.А., Н., С.Н. удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (адрес) от 20 марта 2011 года. Остальные исковые требования Я.Ю.А., Н., С.Н. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе Н., С.Н. и Я.Ю.А. просят решение отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела с учетом доводов жалобы и возражений на нее С.В., Л., А., Ф., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, в 1994 г. АОЗТ <...> перестроил бывший детский садик <...>, расположенный по адресу: (адрес) и предоставил в данном доме десять квартир для работников предприятия, в том числе истцам.
В том же году по решению администрации и профсоюзного комитета АОЗТ <...> в бессрочное пользование жильцам дома передана прилегающая к их дому территория общей площадью ... кв. м для строительства на ней сараев, гаражей, ведения огородничества (л.д. 20 т. 1).
В 2003 г. многоквартирный жилой дом (адрес) передан в муниципальную собственность.
В 2004 г. под жилые помещения переоборудована пристройка к дому N (ранее игровой зал), в которой предоставлены еще шесть квартир, в том числе и ответчикам.
В 2009 г. по результатам публичных слушаний администрацией МО "Гагаринский район" Смоленской области сформирован придомовой земельный участок площадью ... кв. м, который поставлен на государственный кадастровый учет 2.12.2009 г. под N. Разрешенное использование - для размещения и эксплуатации многоквартирного дома и иных входящих в состав дома объектов недвижимого имущества.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (ч. 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (ч. 5).
Решением Думы от 31.07.2009 г. N утверждено Положение о порядке проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на территории населенных пунктов муниципального образования <...> Смоленской области.
Согласно данному Положению границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями жилищного, земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 2.1).
Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), тротуаров и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное (п. 2.2.1).
В границы земельного участка включается территория, необходимая для эксплуатации и ремонта дома, использования нежилых помещений, дворовая территория, а также внутридворовые проезды, автопарковки, элементы озеленения и благоустройства, детские площадки, вспомогательные строения и иные объекты, входящие в состав недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке и относящиеся к данному дому (домам) (п. 2.2.2).
Проекты планировки территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (3.4.3).
Суд не учел, что проект планировки придомовой территории по адресу: (адрес) утвержден Главой муниципального образования <...> Смоленской области по результатам таких публичных слушаний (постановление от 13.08.2009 г. N 150) (л.д. 159 т. 1).
Схема расположения земельного участка площадью ... га, расположенного по адресу: (адрес), утверждена постановлением Администрации МО "Смоленской области" от 24.09.2009 г. N 1109 (л.д. 151 т. 1).
Данные постановления никем не оспорены и не отменены.
Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (адрес) Смоленской области от 20.03.2011 г. является незаконным, поскольку его решением нарушен принцип общей долевой собственности на придомовой земельный участок.
Вместе с тем, спор о дальнейшей судьбе спорных построек суд не разрешил.
Сделав вывод, что гаражи и сараи истцов не являются самовольными постройками только лишь потому, что на их строительство было получено разрешение, суд не учел, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ к таковым относятся также строения созданные с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из объяснений ответчиков следует, что хозяйственные постройки истцов, расположенные на придомовом земельном участке, возведены с многочисленными нарушениями строительных норм, препятствуют нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Эти обстоятельства, в т.ч. путем проведения строительно-технической экспертизы, суд также не проверил.
Кроме того, из материалов дела не понятно, где конкретно придомовая территория налагается на земельные участки, находящиеся в пользовании истцов, и их строения (огороды), т.к. совмещенный план, подготовленный специализированной организацией (экспертным учреждением), в деле отсутствует. При том, что данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора о сносе построек.
Суд не дал оценки доводам ответчиков, что некоторые из истцов (владельцы спорных построек) вообще не являются собственниками квартир в доме (адрес).
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Данную норму закона суд к спорным правоотношениям не применил и не выяснил, имеются ли на придомовой территории строения, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований о сносе самовольных построек нельзя признать законным и обоснованным, и оно в силу п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ в этой части подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку допущенные им нарушения не могут быть устранены в суде кассационной инстанции, при котором следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, с учетом оценки предоставленных доказательств, в соответствии с требованиями закона разрешить возникший спор.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 10 мая 2011 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Н., С.Н. и Я.Ю.А. о сносе самовольных построек отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
В остальной части решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 10 мая 2011 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2313
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2011 г. по делу N 33-2313
Судья Рязанов Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Винель А.В.,
судей: Ивашневой Л.П., Шаровой Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Н., С.Н. и Я.Ю.А. на решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 10 мая 2011 года.
Заслушав доклад судьи Винеля А.В., судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда
установила:
С.В., Л., А., Ф., К.Н. и Ч. обратились в суд с иском к Н., С.Н. и Я.Ю.В. об определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности при доме (адрес), ссылаясь на то, что в 1994 г. АОЗТ <...> истцам были предоставлены квартиры в названном доме, перестроенном из бывшего ведомственного детского сада. В том же году на основании решения профкома им были предоставлены в бессрочное пользование земельные участки на прилегающей к дому территории с правом строительства на них хозяйственно-бытовых построек (бань, гаражей, сараев), а также для использование под огороды.
На выделенных земельных участках истцами были возведены указанные хозяйственные постройки. В 2004 г. АОЗТ <...> было принято решение о дополнительном переоборудовании в жилое помещение примыкающего к дому истцов игрового зала и предоставлении квартир в этом переоборудованном помещении ответчикам.
С 2008 г. ответчики стали требовать сноса всех построек и изменения в их пользу сложившегося 15 лет назад порядка пользования прилегающим к дому земельным участком, а также создавать различные препятствия в пользовании земельными участками и надворными постройками.
Уточнив требования, просили определить порядок пользования земельным участком (придомовой территорией) под многоквартирным жилым домом (адрес), в соответствии с принятым 20.03.2011 г. решением внеочередного общего собрания собственников жилых помещений и прилагаемым к нему планом (схемой).
Ответчики - Я.Ю.А., Н. и С.Н. иск не признали, предъявили встречный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В обоснование иска указали, что придомовая территория дома самовольно захвачена несколькими владельцами квартир. На участке разбиты обнесенные заборами огороды, каждый из которых принадлежит одному из жильцов дома, возведены нежилые строения (гаражи, сараи, баня). На территории огородов и в сараях ответчики разводят всевозможных животных. Все сооружения построены с грубыми нарушениями правил противопожарной безопасности, градостроительных правил, требований и норм об охране окружающей среды, они создают препятствия коммунальным, специальным службам и другим обслуживающим организациям. Кроме того, данные объекты препятствуют законному праву пользования придомовой территорией других жильцов дома. На данный момент администрацией МО "Гагаринский район" проведен кадастровый учет придомовой территории, и земельный участок передан в общую собственность собственникам помещений. В связи с этим жильцами дома, владеющими огородами и строениями, было проведено тайное собрание, на котором они попытались утвердить существующее положение вещей. Собрание было проведено с нарушениями норм Жилищного кодекса РФ. Протокол собрания составлен в произвольной форме с многочисленными ошибками и исправлениями. Остальные владельцы квартир были письменно уведомлены о принятых решениях. К.П., Ч., владеющие двумя гаражными боксами, расположенными на придомовой территории, не являются жильцами дома (адрес), следовательно, не могут принимать никаких решений по использованию придомовой территории. Дополнив требования, просили признать недействительным протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (адрес) от 20.03.2011 г. и устранить препятствия в пользовании придомовым земельным участком путем сноса заборов и построек.
Решением Гагаринского районного суда Смоленской области от 10.05.2011 г. в удовлетворении исковых требований С.В., Л., А., Ф. отказано.
Встречные исковые требования Я.Ю.А., Н., С.Н. удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (адрес) от 20 марта 2011 года. Остальные исковые требования Я.Ю.А., Н., С.Н. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе Н., С.Н. и Я.Ю.А. просят решение отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив материалы дела с учетом доводов жалобы и возражений на нее С.В., Л., А., Ф., судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, в 1994 г. АОЗТ <...> перестроил бывший детский садик <...>, расположенный по адресу: (адрес) и предоставил в данном доме десять квартир для работников предприятия, в том числе истцам.
В том же году по решению администрации и профсоюзного комитета АОЗТ <...> в бессрочное пользование жильцам дома передана прилегающая к их дому территория общей площадью ... кв. м для строительства на ней сараев, гаражей, ведения огородничества (л.д. 20 т. 1).
В 2003 г. многоквартирный жилой дом (адрес) передан в муниципальную собственность.
В 2004 г. под жилые помещения переоборудована пристройка к дому N (ранее игровой зал), в которой предоставлены еще шесть квартир, в том числе и ответчикам.
В 2009 г. по результатам публичных слушаний администрацией МО "Гагаринский район" Смоленской области сформирован придомовой земельный участок площадью ... кв. м, который поставлен на государственный кадастровый учет 2.12.2009 г. под N. Разрешенное использование - для размещения и эксплуатации многоквартирного дома и иных входящих в состав дома объектов недвижимого имущества.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (ч. 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (ч. 5).
Решением Думы от 31.07.2009 г. N утверждено Положение о порядке проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на территории населенных пунктов муниципального образования <...> Смоленской области.
Согласно данному Положению границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями жилищного, земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 2.1).
Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), тротуаров и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное (п. 2.2.1).
В границы земельного участка включается территория, необходимая для эксплуатации и ремонта дома, использования нежилых помещений, дворовая территория, а также внутридворовые проезды, автопарковки, элементы озеленения и благоустройства, детские площадки, вспомогательные строения и иные объекты, входящие в состав недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке и относящиеся к данному дому (домам) (п. 2.2.2).
Проекты планировки территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее планировки, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с реализацией таких проектов (3.4.3).
Суд не учел, что проект планировки придомовой территории по адресу: (адрес) утвержден Главой муниципального образования <...> Смоленской области по результатам таких публичных слушаний (постановление от 13.08.2009 г. N 150) (л.д. 159 т. 1).
Схема расположения земельного участка площадью ... га, расположенного по адресу: (адрес), утверждена постановлением Администрации МО "Смоленской области" от 24.09.2009 г. N 1109 (л.д. 151 т. 1).
Данные постановления никем не оспорены и не отменены.
Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (адрес) Смоленской области от 20.03.2011 г. является незаконным, поскольку его решением нарушен принцип общей долевой собственности на придомовой земельный участок.
Вместе с тем, спор о дальнейшей судьбе спорных построек суд не разрешил.
Сделав вывод, что гаражи и сараи истцов не являются самовольными постройками только лишь потому, что на их строительство было получено разрешение, суд не учел, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ к таковым относятся также строения созданные с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из объяснений ответчиков следует, что хозяйственные постройки истцов, расположенные на придомовом земельном участке, возведены с многочисленными нарушениями строительных норм, препятствуют нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Эти обстоятельства, в т.ч. путем проведения строительно-технической экспертизы, суд также не проверил.
Кроме того, из материалов дела не понятно, где конкретно придомовая территория налагается на земельные участки, находящиеся в пользовании истцов, и их строения (огороды), т.к. совмещенный план, подготовленный специализированной организацией (экспертным учреждением), в деле отсутствует. При том, что данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора о сносе построек.
Суд не дал оценки доводам ответчиков, что некоторые из истцов (владельцы спорных построек) вообще не являются собственниками квартир в доме (адрес).
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Данную норму закона суд к спорным правоотношениям не применил и не выяснил, имеются ли на придомовой территории строения, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований о сносе самовольных построек нельзя признать законным и обоснованным, и оно в силу п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ в этой части подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку допущенные им нарушения не могут быть устранены в суде кассационной инстанции, при котором следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, с учетом оценки предоставленных доказательств, в соответствии с требованиями закона разрешить возникший спор.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 10 мая 2011 года в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Н., С.Н. и Я.Ю.А. о сносе самовольных построек отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
В остальной части решение Гагаринского районного суда Смоленской области от 10 мая 2011 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)