Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2012 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2012 по делу N А76-10923/2012 (судья Мулинцева Е.М.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" - Собина Н.А. (протокол общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" от 14.12.2009 N 17).
Общество с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" (далее - ООО "Агентство правовой защиты", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Редо-2" (далее - ООО "Редо-2", ответчик) об устранении препятствий в пользовании общим имуществом здания по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, 8а: помещениями коридора, умывальной и туалетом (номера на поэтажном плане 37, 45, 47, 48), путем демонтажа металлической двери, установленной между помещениями N 37 и N 49.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Варяг" (далее - ООО ЧОП "Варяг"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Девелопмент" (далее - ООО УК "Девелопмент"), муниципальное образование "город Челябинск", в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Агентство правовой защиты" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие в обжалуемом решении оценки доводов заявителя и имеющихся в деле доказательств, полагает его немотивированным в нарушение подпункта 2 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Считает вывод суда о необоснованности исковых требований, ввиду отсутствия права общей долевой собственности на помещения коридора, умывальной и туалета противоречащим статье 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 N 64).
ООО "Редо-2" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 15.08.2006 ООО ЧОП "Варяг" принадлежит на праве собственности нежилое помещение N 14 общей площадью 33,3 кв. м (часть первого этажа административно-бытового корпуса), распложенное по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, 8-а. Государственная регистрация права собственности на указанное помещение произведена 15.09.2006, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за N 74-74-01/621/2006-67 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 11, т. 1, выписка из едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на л.д. 20, т. 2).
Кроме указанного помещения, ООО ЧОП "Варяг" является собственником нежилых помещений в административно-бытовом здании, расположенном по адресу: Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а: нежилого помещения N 23, общей площадью 17,1 кв. м, нежилого помещения N 12, общей площадью 85,9 кв. м; нежилого помещения N 13 общей площадью 120,9 кв. м, нежилого помещения N 8 общей площадью 240,3 кв. м; нежилого помещения NN 20-22 общей площадью 107 кв. м; нежилого помещения N 7 общей площадью 189,4 кв. м (выписки из едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на л.д. 21-29, т. 2).
На основании договора аренды нежилого помещения от 14.03.2012 ООО ЧОП "Варяг" предоставил нежилое помещение N 14 площадью 33,3 кв. м в аренду ООО "Агентство правовой защиты" сроком до 01.03.2012 (л. д. 18).
По условиям договора помещение передано для использования в качестве офисного помещения. В соответствии с пунктом 3.4 договора, арендатору предоставлено право пользования санузлами, умывальными комнатами и иными местами общего пользования, расположенными на первом этаже здания.
Из поэтажного плана помещений первого этажа административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, 8-а, имеющегося в техническом паспорте помещения N 1 указанного здания, изготовленного по состоянию на 28.10.2002, плана, приложенного к договору купли-продажи от 21.11.1996 (л. д. 126, 139, т. 1), технического описания помещения N 11 по состоянию на 30.11.2000, усматривается что санузел, умывальная комната и коридор имеют номера на поэтажном плане соответственно 48, 47, 37.
Нежилое помещение N 1 общей площадью 171 кв. м (в состав которого входит санузел и умывальная комната) приобретено ООО "Редо-2" по договору купли-продажи от 21.11.1996 (л. д. 126, т. 1). Государственная регистрация права собственности произведена на нежилое помещение N 1 площадью 132,5 кв. м 17.12.2002, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 74:01-36:255-2002:0192 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 24, т. 1).
В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения N 1, его площадь составляет 132,5 кв. м, в состав помещения включены помещения санузла и умывальной комнаты (л. д. 138-140, т. 1).
Нежилое помещение N 11 площадью 38,5 кв. м, представляющее собой место совместного пользования (коридор) приобретено ООО "Редо-2" по договору купли-продажи от 01.12.2000 N 12-п (л. д. 131, т. 1). Государственная регистрация права собственности произведена 01.02.2001, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 74:01-36:105-2000:165/1 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 23, т. 1).
В административно-бытовом здания, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная,8-а ООО "Редо-2" на праве собственности принадлежит также нежилое помещение N 4 (часть первого этажа), общей площадью 91,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 22, т. 1).
Как следует из согласованных пояснений сторон в исковом заявлении и отзыве на него, между помещениями N 49 и N 37 по поэтажному плану (л. д. 2, т. 2), установлена металлическая дверь, запираемая на замок обществом "Редо-2", которая препятствует входу истца в помещения туалетной и умывальной комнат. Указанная дверь была установлена предыдущим собственником принадлежащих ответчику нежилых помещений.
Ссылаясь на наличие препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в нежилом здании - помещениями умывальной, туалета и коридора, ввиду установления ответчиком препятствующей входу металлической двери с замком, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим исковым заявлением. Правовым основанием иска являются положения статей 304, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Принимая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств прекращения права собственности ответчика на нежилые помещения, о наличии препятствий в использовании которых заявлено истцом.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 указанного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы. Таким образом, по своему назначению, туалетные, умывальные комнаты и коридоры относятся к общему имуществу здания, в том случае если они предназначены для использования более чем одним собственником нежилого помещения в здании.
Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Истец владеет нежилым помещением N 14 на основании договора аренды нежилого помещения, содержание которого соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков незаключенности и недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, истцу принадлежат право заявления требований направленных на защиту законного владения.
Вместе с тем, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Из содержания указанной нормы, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 34, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что виндикационный иск предъявляется к лицу, которое является незаконным владельцем и у которого индивидуально-определенного имущество имеется в натуре.
Таким образом, виндикация является иском невладеющего собственника к владеющему несобственнику (лицу, которое обладает имуществом без надлежащего правового основания либо по основанию порочному основанию) об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторным является иск о прекращении действий, не связанных с лишением собственника владения, но создающих для него помехи в осуществлении хозяйственного господства над вещью.
С учетом изложенного, выбор способа защиты прав собственника находится в зависимости от осуществления владения имуществом его собственником.
По смыслу действующего законодательства, под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью, то есть самостоятельного и открытого осуществления над нею хозяйственной власти, возможность вступления в физический контакт с вещью каждый раз настолько быстро, насколько это зависит от воли владельца.
Применительно к недвижимому имуществу, физическое перемещение которого невозможно, осуществление владения тем или иным субъектом определяется фактическим принятием имущества, возможностью беспрепятственного использования имущества в любое время, определением направлений и способов его использования.
Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что такие действия в отношении спорного имущества (его использование) осуществляются ответчиком - ООО "Редо-2".
Обращаясь с настоящими требованиями, истец просил обязать ответчика устранить препятствия по использованию общего имущества путем демонтажа металлической двери, ссылаясь на статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. В исковом заявлении и апелляционной жалобе содержатся утверждения о том, что общество "Агентство правовой защиты" лишено возможности использования санузла, ввиду преграждения доступа металлической дверью, закрытой ответчиком на ключ.
Названное исключает владение и пользование обществом "Агентство правовой защиты" помещениями умывальной и туалетной комнат, что подтверждено представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Буквальное содержание заявленных истцом требований касающихся совершения ответчиком определенных действий, не являющихся возвратом помещений, исключает основания для их квалификации в качестве направленных на возврат владения помещениями. В силу статей 9, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом производстве суд не наделен полномочиями самостоятельно определять предмет исковых требований, в отличие от норм права, подлежащих применению.
Принимая во внимание изложенное, включая разъяснения о способе защиты, приведенные в пункте 8 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, в рассматриваемой ситуации истцом избран ненадлежащий способ защиты прав, которые он полагает нарушенными. Поскольку истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно указал на наличие государственной регистрации права собственности на помещения туалетной и умывальной комнат, использование которых является предметом спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. К таким искам относятся иски о признании права, возврате имущества во владение собственника, применении последствий недействительности сделки либо о признании права отсутствующим.
Негаторный иск, к способам оспаривания зарегистрированного права, не относится.
Судебной коллегией отмечается, что требования, направленные на фактическое разрешение спора о праве собственности на помещения умывальной и туалетной комнат, заявлены собственником помещений предоставленных в аренду истцу ООО ЧОП "Варяг" в рамках дела N А76-10922/2012, которое находится на рассмотрении Арбитражного суда Челябинской области.
Учитывая, что объем полномочий арендатора нежилых помещений не может превышать объема прав собственника нежилого помещения (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) до разрешения указанного спора о праве, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных ООО "Агентство правовой защиты" требований.
Судебной коллегией признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы относительно несоответствия содержания мотивировочной части обжалуемого решения требованиям пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предписана обязательность указания доводов в пользу принятого решения; мотивов, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; мотивов, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Вместе с тем с тем такие нарушения не привели к принятию неправильного судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При совокупности изложенных обстоятельств, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2012 по делу N А76-10923/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2012 N 18АП-9862/2012 ПО ДЕЛУ N А76-10923/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2012 г. N 18АП-9862/2012
Дело N А76-10923/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2012 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2012 по делу N А76-10923/2012 (судья Мулинцева Е.М.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" - Собина Н.А. (протокол общего собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" от 14.12.2009 N 17).
Общество с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" (далее - ООО "Агентство правовой защиты", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Редо-2" (далее - ООО "Редо-2", ответчик) об устранении препятствий в пользовании общим имуществом здания по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, 8а: помещениями коридора, умывальной и туалетом (номера на поэтажном плане 37, 45, 47, 48), путем демонтажа металлической двери, установленной между помещениями N 37 и N 49.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие "Варяг" (далее - ООО ЧОП "Варяг"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Девелопмент" (далее - ООО УК "Девелопмент"), муниципальное образование "город Челябинск", в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО г. Челябинска).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Агентство правовой защиты" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на отсутствие в обжалуемом решении оценки доводов заявителя и имеющихся в деле доказательств, полагает его немотивированным в нарушение подпункта 2 пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Считает вывод суда о необоснованности исковых требований, ввиду отсутствия права общей долевой собственности на помещения коридора, умывальной и туалета противоречащим статье 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", (далее - постановление Пленума от 23.07.2009 N 64).
ООО "Редо-2" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 15.08.2006 ООО ЧОП "Варяг" принадлежит на праве собственности нежилое помещение N 14 общей площадью 33,3 кв. м (часть первого этажа административно-бытового корпуса), распложенное по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, 8-а. Государственная регистрация права собственности на указанное помещение произведена 15.09.2006, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись за N 74-74-01/621/2006-67 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 11, т. 1, выписка из едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на л.д. 20, т. 2).
Кроме указанного помещения, ООО ЧОП "Варяг" является собственником нежилых помещений в административно-бытовом здании, расположенном по адресу: Челябинск, ул. Производственная, д. 8-а: нежилого помещения N 23, общей площадью 17,1 кв. м, нежилого помещения N 12, общей площадью 85,9 кв. м; нежилого помещения N 13 общей площадью 120,9 кв. м, нежилого помещения N 8 общей площадью 240,3 кв. м; нежилого помещения NN 20-22 общей площадью 107 кв. м; нежилого помещения N 7 общей площадью 189,4 кв. м (выписки из едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на л.д. 21-29, т. 2).
На основании договора аренды нежилого помещения от 14.03.2012 ООО ЧОП "Варяг" предоставил нежилое помещение N 14 площадью 33,3 кв. м в аренду ООО "Агентство правовой защиты" сроком до 01.03.2012 (л. д. 18).
По условиям договора помещение передано для использования в качестве офисного помещения. В соответствии с пунктом 3.4 договора, арендатору предоставлено право пользования санузлами, умывальными комнатами и иными местами общего пользования, расположенными на первом этаже здания.
Из поэтажного плана помещений первого этажа административно-бытового здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная, 8-а, имеющегося в техническом паспорте помещения N 1 указанного здания, изготовленного по состоянию на 28.10.2002, плана, приложенного к договору купли-продажи от 21.11.1996 (л. д. 126, 139, т. 1), технического описания помещения N 11 по состоянию на 30.11.2000, усматривается что санузел, умывальная комната и коридор имеют номера на поэтажном плане соответственно 48, 47, 37.
Нежилое помещение N 1 общей площадью 171 кв. м (в состав которого входит санузел и умывальная комната) приобретено ООО "Редо-2" по договору купли-продажи от 21.11.1996 (л. д. 126, т. 1). Государственная регистрация права собственности произведена на нежилое помещение N 1 площадью 132,5 кв. м 17.12.2002, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 74:01-36:255-2002:0192 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 24, т. 1).
В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения N 1, его площадь составляет 132,5 кв. м, в состав помещения включены помещения санузла и умывальной комнаты (л. д. 138-140, т. 1).
Нежилое помещение N 11 площадью 38,5 кв. м, представляющее собой место совместного пользования (коридор) приобретено ООО "Редо-2" по договору купли-продажи от 01.12.2000 N 12-п (л. д. 131, т. 1). Государственная регистрация права собственности произведена 01.02.2001, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации за N 74:01-36:105-2000:165/1 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 23, т. 1).
В административно-бытовом здания, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Производственная,8-а ООО "Редо-2" на праве собственности принадлежит также нежилое помещение N 4 (часть первого этажа), общей площадью 91,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 22, т. 1).
Как следует из согласованных пояснений сторон в исковом заявлении и отзыве на него, между помещениями N 49 и N 37 по поэтажному плану (л. д. 2, т. 2), установлена металлическая дверь, запираемая на замок обществом "Редо-2", которая препятствует входу истца в помещения туалетной и умывальной комнат. Указанная дверь была установлена предыдущим собственником принадлежащих ответчику нежилых помещений.
Ссылаясь на наличие препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в нежилом здании - помещениями умывальной, туалета и коридора, ввиду установления ответчиком препятствующей входу металлической двери с замком, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим исковым заявлением. Правовым основанием иска являются положения статей 304, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Принимая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств прекращения права собственности ответчика на нежилые помещения, о наличии препятствий в использовании которых заявлено истцом.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 указанного Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы. Таким образом, по своему назначению, туалетные, умывальные комнаты и коридоры относятся к общему имуществу здания, в том случае если они предназначены для использования более чем одним собственником нежилого помещения в здании.
Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Истец владеет нежилым помещением N 14 на основании договора аренды нежилого помещения, содержание которого соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков незаключенности и недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, истцу принадлежат право заявления требований направленных на защиту законного владения.
Вместе с тем, статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплена презумпция необходимости подтверждения заинтересованным лицом факта нарушения субъективного права для целей введения в действие правового механизма судебной защиты, обусловленная направленностью судебного акта на защиту и восстановление соответствующих прав.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Из содержания указанной нормы, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 34, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что виндикационный иск предъявляется к лицу, которое является незаконным владельцем и у которого индивидуально-определенного имущество имеется в натуре.
Таким образом, виндикация является иском невладеющего собственника к владеющему несобственнику (лицу, которое обладает имуществом без надлежащего правового основания либо по основанию порочному основанию) об истребовании индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Негаторным является иск о прекращении действий, не связанных с лишением собственника владения, но создающих для него помехи в осуществлении хозяйственного господства над вещью.
С учетом изложенного, выбор способа защиты прав собственника находится в зависимости от осуществления владения имуществом его собственником.
По смыслу действующего законодательства, под владением понимается юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью, то есть самостоятельного и открытого осуществления над нею хозяйственной власти, возможность вступления в физический контакт с вещью каждый раз настолько быстро, насколько это зависит от воли владельца.
Применительно к недвижимому имуществу, физическое перемещение которого невозможно, осуществление владения тем или иным субъектом определяется фактическим принятием имущества, возможностью беспрепятственного использования имущества в любое время, определением направлений и способов его использования.
Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что такие действия в отношении спорного имущества (его использование) осуществляются ответчиком - ООО "Редо-2".
Обращаясь с настоящими требованиями, истец просил обязать ответчика устранить препятствия по использованию общего имущества путем демонтажа металлической двери, ссылаясь на статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации. В исковом заявлении и апелляционной жалобе содержатся утверждения о том, что общество "Агентство правовой защиты" лишено возможности использования санузла, ввиду преграждения доступа металлической дверью, закрытой ответчиком на ключ.
Названное исключает владение и пользование обществом "Агентство правовой защиты" помещениями умывальной и туалетной комнат, что подтверждено представителем в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Буквальное содержание заявленных истцом требований касающихся совершения ответчиком определенных действий, не являющихся возвратом помещений, исключает основания для их квалификации в качестве направленных на возврат владения помещениями. В силу статей 9, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в исковом производстве суд не наделен полномочиями самостоятельно определять предмет исковых требований, в отличие от норм права, подлежащих применению.
Принимая во внимание изложенное, включая разъяснения о способе защиты, приведенные в пункте 8 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, в рассматриваемой ситуации истцом избран ненадлежащий способ защиты прав, которые он полагает нарушенными. Поскольку истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.
При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно указал на наличие государственной регистрации права собственности на помещения туалетной и умывальной комнат, использование которых является предметом спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. К таким искам относятся иски о признании права, возврате имущества во владение собственника, применении последствий недействительности сделки либо о признании права отсутствующим.
Негаторный иск, к способам оспаривания зарегистрированного права, не относится.
Судебной коллегией отмечается, что требования, направленные на фактическое разрешение спора о праве собственности на помещения умывальной и туалетной комнат, заявлены собственником помещений предоставленных в аренду истцу ООО ЧОП "Варяг" в рамках дела N А76-10922/2012, которое находится на рассмотрении Арбитражного суда Челябинской области.
Учитывая, что объем полномочий арендатора нежилых помещений не может превышать объема прав собственника нежилого помещения (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) до разрешения указанного спора о праве, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных ООО "Агентство правовой защиты" требований.
Судебной коллегией признаны обоснованными доводы апелляционной жалобы относительно несоответствия содержания мотивировочной части обжалуемого решения требованиям пункта 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предписана обязательность указания доводов в пользу принятого решения; мотивов, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; мотивов, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. Вместе с тем с тем такие нарушения не привели к принятию неправильного судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При совокупности изложенных обстоятельств, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2012 по делу N А76-10923/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агентство правовой защиты" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)