Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Самороковская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи Горновой М.В.
судей Смирновой Ю.А., Ефимовой И.Е.
при секретаре Л.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.
дело по апелляционной жалобе Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2012 года, которым постановлено:
В иске Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. к М.К., К.М., П. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.
Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. обратились в суд к М.К., К.М., С.П. с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: *** на нежилые помещения: подвал, 1 этаж, помещение III: комнаты 3 - 21, 21а, 22 - 27 общей площадью 321 кв. м, этаж 3, помещение Х комната 1, помещение XI комнаты 1, 2, помещение XII комната 1, помещение XIII комната 1, помещение XIV комнаты 1, 2, помещение а2, общей площадью 747,2 кв. м, расположенные по адресу: <...>, истребовании из незаконного владения ответчиков М.К., К.М., П. указанных нежилых помещений, ссылаясь на то, что являются собственниками квартир в жилом многоквартирном доме по адресу: *** и им в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит право собственности на указанные нежилые помещения, поскольку на подземном уровне запроектированы гаражи-стоянки, а также технические помещения: индивидуальный тепловой пункт, венткамеры, водомерный узел, места ввода и вывода наружных коммуникаций, а на третьем этаже находятся коммуникации, неразрывно связанные с системой жизнеобеспечения жилого дома, в связи с чем указанные нежилые помещения не подлежат отчуждению. Вместе с тем, 28 августа 2003 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и гражданином Б.О. был заключен договор уступки права требования N 95, предметом которого являлись права требования по оформлению в собственность офисов ориентировочной площадью 1 570 кв. м и машино-места ориентировочной площадью 135 кв. м, расположенные в жилых домах по адресу: ***, а также заключено третейской соглашение от 15 сентября 2003 года о рассмотрении всех споров в Московском коммерческом суде при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве. 18 мая 2005 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. был подписан Акт об исполнении обязательств по договору уступки права требования N 95 от 28 августа 2003 года. 12 января 2009 года состоялось решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС, которым за гражданином Б.О. было признано право собственности на нежилые помещения: подвал, 1 этаж, помещение III: комнаты 3 - 21, 21а, 22 - 27 общей площадью 321 кв. м, этаж 3, помещение Х комната 1, помещение XI комнаты 1, 2, помещение XII комната 1, помещение XIII комната 1, помещение XIV комнаты 1, 2, помещение а2, общей площадью 747,2 кв. м, расположенные по адресу: ***, на основании данного решения Б.О. зарегистрировал право собственности на указанные нежилые помещения, которые впоследствии были проданы им М.К., С.П. и К.М. Впоследствии решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС от 12 января 2009 года было отменено определением Савеловского районного суда г. Москвы от 14 января 2011 года, в связи с чем истцы полагали, что правовые основания для регистрации права собственности Б.О. на указанные нежилые помещения отпали. Кроме того, истцы указали, что единственным лицом, имевшим право распоряжаться спорными нежилыми помещениями являлось ГУП "Мосреалстрой", которое в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 937 от 8 декабря 1998 года является единственной уполномоченной Правительством Москвы организацией по реализации юридическим лицам и физическим лицам нежилых помещений, расположенных в жилых домах, строительство которых полностью профинансировано Управлением внебюджетного планирования развития города, впоследствии преобразованным в Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы, который и выступал в качестве инвестора при строительстве жилых домов по адресу: ***. Ответами ГУП "Мосреалстрой" от 20 июля 2010 года и 22 июля 2010 года подтверждается то обстоятельство, что данная организация не заключала с Б.О. каких-либо договоров относительно спорных нежилых помещений, более того, данные нежилые помещения на реализацию не поступали.
В ходе слушания дела часть нежилых помещений, приобретенных у Б.О. С.П., была продана последним П. В этой связи, определением Никулинского районного суда г. Москвы от 25 июля 2011 года была произведена замена ненадлежащего ответчика С.П. на надлежащего - П., С.П. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Истцы в данной части уточнили исковые требования.
В судебное заседание представители истцов явились, исковые требования, с учетом внесенных изменений, поддержали.
Ответчики в суд не явились, извещены.
Представители ответчика М.К. в судебное заседание явились, требования истцов не признали.
Представитель ответчика П. в суд явилась, требования истцов не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Третьи лица С.П., Б.О., представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ГУП "Мосреалстрой", Департамента инвестиционной политики и строительства в Москве в суд не явились, извещены.
Представитель третьего лица С.П. в суд явился, требования истцов не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица ТСЖ "***" в судебном заседании полагала требования истцов обоснованными.
Представитель третьего лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в судебном заседании пояснил, что по данному адресу организация строительство не осуществляла, помещений не приобретала, равно как и не заключала каких-либо договоров и третейских соглашений с Б.О. и не получала от него денежных средств, при этом не обращалась за защитой своих прав в суд или правоохранительные органы.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просят истцы в апелляционной жалобе.
На заседание судебной коллегии не явились представители третьих лиц - Управления Росреестра по Москве, ГУП "Мосреалстрой", Департамента инвестиционной политики и строительства в Москве, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", третье лицо Б.О., ответчик К.М., которые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия, в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов по доверенности С.О., выступавшую также в качестве представителя третьего лица ТСЖ "Вернадского 37", представителя ответчика М.К. - М.М., представителя ответчика П. - К.Н., представителя третьего лица С.П. - М.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу является законным и отмене не подлежит, по следующим основаниям.
Судом по делу установлено, что 10 марта 1999 года состоялось Распоряжение N 191-РМ мэра г. Москвы "О строительстве двух жилых домов по*** и двух жилых домов на просп. ***, в соответствии с которым в качестве инвестора при строительстве жилых домов на *** был привлечен Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы, тогда как АОЗТ "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6) являлось инвестором по строительству двух жилых домов по ***.
В силу п. 2.2 данного Распоряжения, распределение общей площади в объеме 17,5 тыс. кв. м в жилых домах на <...> было установлено в следующих соотношениях: 35% жилых площадей МГУ им М.В. Ломоносова для обеспечения профессорско-преподавательского состава; 60% жилых площадей Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке; 5% жилых площадей Префектуре ЗАО г. Москвы; 100% нежилых помещений Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке (л.д. 181 - 183 т. 1).
В настоящее время Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы преобразован в Департамент Городского заказа капитального строительства г. Москвы.
28 августа 2003 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и гражданином Б.О. был заключен договор уступки права требования N 95, предметом которого являлись права требования по оформлению в собственность офисов ориентировочной площадью 1 570 кв. м и машино-места ориентировочной площадью 135 кв. м, расположенные в жилых домах по адресу: *** (л.д. 212 - 214 т. 2).
15 сентября 2003 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. было заключено третейское соглашение о рассмотрении всех споров в Московском коммерческом суде при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве (л.д. 206 т. 2).
18 мая 2005 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. был подписан Акт об исполнении обязательств по договору уступки права требования N 95 от 28 августа 2003 года (л.д. 215 т. 2).
Из указанного Акта следует, что ЗАО "Мосфундаментстрой-6" передало Б.О. офисы общей площадью 1 519 кв. м и шесть машино-мест общей площадью 133 кв. м, расположенные в жилых домах по адресу: ***, а именно офисы: 3 этаж (помещение X комн. 1, помещение XI комн. 1, 2), помещение XII комн. 1, помещение XIII комн. 1, помещение XIV комн. 1, 2, помещение а2) площадью 747,2 кв. м; подвал, 1 этаж (комн. 3 - 21, 21а, 22 - 27) площадью 321 кв. м по адресу *** (л.д. 215 т. 2).
12 января 2009 года состоялось решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС, которым за гражданином Б.О. было признано право собственности на нежилые помещения: подвал, 1 этаж, помещение III: комнаты 3 - 21, 21а, 22 - 27 общей площадью 321 кв. м, этаж 3, помещение Х комната 1, помещение XI комнаты 1, 2, помещение XII комната 1, помещение XIII комната 1, помещение XIV комнаты 1, 2, помещение а2, общей площадью 747,2 кв. м, расположенные по адресу: ***. (л.д. 208 - 211 т. 2).
На основании данного решения Б.О. зарегистрировал свое право собственности на указанные нежилые помещения, которые впоследствии были проданы им М.К., С.П. и К.М., являлись предметом сделок купли-продажи между указанными лицами, а также П., о чем последними были получены соответствующие свидетельства о праве собственности.
Указанные сделки истцами не оспариваются.
10 сентября 2009 года государственным регистратором Управления Росреестра по Москве в адрес руководителя Департамента Городского заказа капитального строительства г. Москвы было направлено письмо, в котором содержалась просьба подтвердить или опровергнуть соблюдение установленного законом порядка передачи Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы в адрес ЗАО "Мосфундаментстрой-6" прав инвестирования строительства двух жилых домов на ***.
Из ответа Департамента Городского заказа капитального строительства г. Москвы следует, что Департамент не располагает запрашиваемой информацией по причине ее отсутствия (л.д. 139 т. 2).
Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 14 января 2011 года было отменено решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС (л.д. 71 - 74 т. 1).
Из заключения эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" следует, что текущее использование нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, в качестве офисных, не противоречит их проектному назначению (л.д. 89 т. 3).
Согласно заключению специалиста ООО "ИКСЭС" использование спорных жилых помещений возможно в качестве общественных или административных помещений, с учетом оборудования в них пожарной сигнализации и т.д. (л.д. 48 - 68 т. 3).
Из ответа Московского городского бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) N 3990 от 23 июня 2010 года следует, что согласно проектной документации и составленных на ее основе материалов инвентарного дела, 3 этаж дома по адресу: <...> имеет назначение - технический этаж. 7 декабря 2009 года в Западное N 2ТБТИ поступило заявление от собственника помещений 3-го этажа, оформленное в установленном порядке (предъявлено свидетельство о государственной регистрации прав на помещение). 14 января 2010 года проведено обследование данных помещений. Изменения в инвентарное дело были внесены на основании письма ООО "Гор-Жилкомплекс Плюс" от 9 ноября 2011 года N 323-ГЖК с приложением комплекта проектной документации организации-застройщика, где указанные помещения отнесены к помещениям без конкретной технологии. Учитывая, что подтверждения надлежащим образом оформленного внесения изменений в проектную документацию в ходе проверки не выявлено, Западному N 2 ТБТИ дано указание внести исправления в инвентарное дело и электронную базу данных, указав назначение помещений 3-го этажа как технических (в соответствии с первичными данными). Функциональное назначение помещений расположенных на 1-м этаже - автостоянка на 25 машино-мест, приточная венткамера гаража, электрощитовая, технические помещения, техподполье (л.д. 68 - 69 т. 1).
Согласно рабочей документации жилого комплекса на 233 квартиры с общественно-культурным блоком и гаражом по ***, подготовленной ФГУП Институт общественных зданий Госстроя РФ, жилой комплекс запроектирован по индивидуальному проекту, на подземном уровне запроектированы гаражи-стоянки, а также технические помещения (индивидуальный тепловой пункт, венткамеры, водомерный узел, а также места ввода и вывода наружных коммуникаций; первые и вторые этажи занимают нежилые помещения без конкретной технологии. (л.д. 64 т. 1).
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом требований закона, ст. 290, 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 56 ГПК РФ правомерно пришел к выводу об отказе истцам в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия к тому предусмотренных законом оснований.
Так, в силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Конституционный Суд РФ в Определении N 489-О-О от 19 мая 2009 года указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Вместе с тем, учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что истцы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представили в суд достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные нежилые помещения относятся к общей долевой собственности применительно к положениям ст. 36 ЖК РФ, а также не доказали тот факт, что расположенные в данных нежилых помещениях коммуникации и оборудование предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть являются общим имуществом в многоквартирном доме.
Кроме того, спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, действия и решения органов технической инвентаризации истцами не обжаловались и не были признаны незаконными, а по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорных нежилых помещений зарегистрировано право собственности ответчиков.
Более того, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что совершенные, в том числе и ответчиками, в отношении спорных нежилых помещений сделки истцами не оспаривались, недействительными в установленном законом порядке признаны не были.
Также обращает на себя внимание и то обстоятельство, что Департамент Городского заказа капитального строительства г. Москвы, являющийся правопреемником Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы, которому на основании Распоряжения N 191-РМ от 10 марта 1999 года было распределено 100% нежилых помещений в жилых домах на *** для коммерческой реализации в установленном порядке (п. 2.2 Распоряжения), каких-либо притязаний или требований в отношении спорных нежилых помещений не заявляет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Доводы истцов о наличии достаточных оснований отнести спорные нежилые помещения к общей долевой собственности судебная коллегия полагает неправомерными, поскольку в ходе слушания дела, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, было установлено обратное. Оснований для иных выводов не имеется, тогда как представленные истцами в материалы дела доказательства об обоснованности заявленных истцами требований со всей определенностью не свидетельствуют.
Доводы истцов о том, что ЗАО "Мосфундаментстрой-6" не являлось инвестором, в связи с чем не имело права распоряжаться спорными жилыми помещениями, не могут служить основанием к отмене решения суда и отклоняются судебной коллегией, поскольку на момент рассмотрения дела сделки, совершенные между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. не были признаны недействительными в установленном законом порядке, более того, Департамент Городского заказа капитального строительства г. Москвы, являющийся правопреемником Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы, которому на основании Распоряжения N 191-РМ от 10 марта 1999 года было распределено 100% нежилых помещений в жилых домах на *** для коммерческой реализации в установленном порядке (п. 2.2 Распоряжения), о нарушении своих прав в отношении спорных нежилых помещений не заявляет.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.08.2012 ПО ДЕЛУ N 11-17831
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 г. по делу N 11-17831
Судья: Самороковская Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего судьи Горновой М.В.
судей Смирновой Ю.А., Ефимовой И.Е.
при секретаре Л.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.Е.
дело по апелляционной жалобе Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2012 года, которым постановлено:
В иске Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. к М.К., К.М., П. о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и истребовании имущества из чужого незаконного владения - отказать.
установила:
Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. обратились в суд к М.К., К.М., С.П. с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений в доме по адресу: *** на нежилые помещения: подвал, 1 этаж, помещение III: комнаты 3 - 21, 21а, 22 - 27 общей площадью 321 кв. м, этаж 3, помещение Х комната 1, помещение XI комнаты 1, 2, помещение XII комната 1, помещение XIII комната 1, помещение XIV комнаты 1, 2, помещение а2, общей площадью 747,2 кв. м, расположенные по адресу: <...>, истребовании из незаконного владения ответчиков М.К., К.М., П. указанных нежилых помещений, ссылаясь на то, что являются собственниками квартир в жилом многоквартирном доме по адресу: *** и им в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит право собственности на указанные нежилые помещения, поскольку на подземном уровне запроектированы гаражи-стоянки, а также технические помещения: индивидуальный тепловой пункт, венткамеры, водомерный узел, места ввода и вывода наружных коммуникаций, а на третьем этаже находятся коммуникации, неразрывно связанные с системой жизнеобеспечения жилого дома, в связи с чем указанные нежилые помещения не подлежат отчуждению. Вместе с тем, 28 августа 2003 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и гражданином Б.О. был заключен договор уступки права требования N 95, предметом которого являлись права требования по оформлению в собственность офисов ориентировочной площадью 1 570 кв. м и машино-места ориентировочной площадью 135 кв. м, расположенные в жилых домах по адресу: ***, а также заключено третейской соглашение от 15 сентября 2003 года о рассмотрении всех споров в Московском коммерческом суде при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве. 18 мая 2005 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. был подписан Акт об исполнении обязательств по договору уступки права требования N 95 от 28 августа 2003 года. 12 января 2009 года состоялось решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС, которым за гражданином Б.О. было признано право собственности на нежилые помещения: подвал, 1 этаж, помещение III: комнаты 3 - 21, 21а, 22 - 27 общей площадью 321 кв. м, этаж 3, помещение Х комната 1, помещение XI комнаты 1, 2, помещение XII комната 1, помещение XIII комната 1, помещение XIV комнаты 1, 2, помещение а2, общей площадью 747,2 кв. м, расположенные по адресу: ***, на основании данного решения Б.О. зарегистрировал право собственности на указанные нежилые помещения, которые впоследствии были проданы им М.К., С.П. и К.М. Впоследствии решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС от 12 января 2009 года было отменено определением Савеловского районного суда г. Москвы от 14 января 2011 года, в связи с чем истцы полагали, что правовые основания для регистрации права собственности Б.О. на указанные нежилые помещения отпали. Кроме того, истцы указали, что единственным лицом, имевшим право распоряжаться спорными нежилыми помещениями являлось ГУП "Мосреалстрой", которое в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 937 от 8 декабря 1998 года является единственной уполномоченной Правительством Москвы организацией по реализации юридическим лицам и физическим лицам нежилых помещений, расположенных в жилых домах, строительство которых полностью профинансировано Управлением внебюджетного планирования развития города, впоследствии преобразованным в Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы, который и выступал в качестве инвестора при строительстве жилых домов по адресу: ***. Ответами ГУП "Мосреалстрой" от 20 июля 2010 года и 22 июля 2010 года подтверждается то обстоятельство, что данная организация не заключала с Б.О. каких-либо договоров относительно спорных нежилых помещений, более того, данные нежилые помещения на реализацию не поступали.
В ходе слушания дела часть нежилых помещений, приобретенных у Б.О. С.П., была продана последним П. В этой связи, определением Никулинского районного суда г. Москвы от 25 июля 2011 года была произведена замена ненадлежащего ответчика С.П. на надлежащего - П., С.П. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Истцы в данной части уточнили исковые требования.
В судебное заседание представители истцов явились, исковые требования, с учетом внесенных изменений, поддержали.
Ответчики в суд не явились, извещены.
Представители ответчика М.К. в судебное заседание явились, требования истцов не признали.
Представитель ответчика П. в суд явилась, требования истцов не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Третьи лица С.П., Б.О., представители третьих лиц Управления Росреестра по Москве, ГУП "Мосреалстрой", Департамента инвестиционной политики и строительства в Москве в суд не явились, извещены.
Представитель третьего лица С.П. в суд явился, требования истцов не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель третьего лица ТСЖ "***" в судебном заседании полагала требования истцов обоснованными.
Представитель третьего лица ЗАО "Мосфундаментстрой-6" в судебном заседании пояснил, что по данному адресу организация строительство не осуществляла, помещений не приобретала, равно как и не заключала каких-либо договоров и третейских соглашений с Б.О. и не получала от него денежных средств, при этом не обращалась за защитой своих прав в суд или правоохранительные органы.
Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просят истцы в апелляционной жалобе.
На заседание судебной коллегии не явились представители третьих лиц - Управления Росреестра по Москве, ГУП "Мосреалстрой", Департамента инвестиционной политики и строительства в Москве, ЗАО "Мосфундаментстрой-6", третье лицо Б.О., ответчик К.М., которые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались судом надлежащим образом.
Судебная коллегия, в соответствии со ст. 167, 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истцов по доверенности С.О., выступавшую также в качестве представителя третьего лица ТСЖ "Вернадского 37", представителя ответчика М.К. - М.М., представителя ответчика П. - К.Н., представителя третьего лица С.П. - М.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу является законным и отмене не подлежит, по следующим основаниям.
Судом по делу установлено, что 10 марта 1999 года состоялось Распоряжение N 191-РМ мэра г. Москвы "О строительстве двух жилых домов по*** и двух жилых домов на просп. ***, в соответствии с которым в качестве инвестора при строительстве жилых домов на *** был привлечен Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы, тогда как АОЗТ "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6) являлось инвестором по строительству двух жилых домов по ***.
В силу п. 2.2 данного Распоряжения, распределение общей площади в объеме 17,5 тыс. кв. м в жилых домах на <...> было установлено в следующих соотношениях: 35% жилых площадей МГУ им М.В. Ломоносова для обеспечения профессорско-преподавательского состава; 60% жилых площадей Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке; 5% жилых площадей Префектуре ЗАО г. Москвы; 100% нежилых помещений Департаменту внебюджетной политики строительства города Москвы для коммерческой реализации в установленном порядке (л.д. 181 - 183 т. 1).
В настоящее время Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы преобразован в Департамент Городского заказа капитального строительства г. Москвы.
28 августа 2003 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и гражданином Б.О. был заключен договор уступки права требования N 95, предметом которого являлись права требования по оформлению в собственность офисов ориентировочной площадью 1 570 кв. м и машино-места ориентировочной площадью 135 кв. м, расположенные в жилых домах по адресу: *** (л.д. 212 - 214 т. 2).
15 сентября 2003 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. было заключено третейское соглашение о рассмотрении всех споров в Московском коммерческом суде при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве (л.д. 206 т. 2).
18 мая 2005 года между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. был подписан Акт об исполнении обязательств по договору уступки права требования N 95 от 28 августа 2003 года (л.д. 215 т. 2).
Из указанного Акта следует, что ЗАО "Мосфундаментстрой-6" передало Б.О. офисы общей площадью 1 519 кв. м и шесть машино-мест общей площадью 133 кв. м, расположенные в жилых домах по адресу: ***, а именно офисы: 3 этаж (помещение X комн. 1, помещение XI комн. 1, 2), помещение XII комн. 1, помещение XIII комн. 1, помещение XIV комн. 1, 2, помещение а2) площадью 747,2 кв. м; подвал, 1 этаж (комн. 3 - 21, 21а, 22 - 27) площадью 321 кв. м по адресу *** (л.д. 215 т. 2).
12 января 2009 года состоялось решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС, которым за гражданином Б.О. было признано право собственности на нежилые помещения: подвал, 1 этаж, помещение III: комнаты 3 - 21, 21а, 22 - 27 общей площадью 321 кв. м, этаж 3, помещение Х комната 1, помещение XI комнаты 1, 2, помещение XII комната 1, помещение XIII комната 1, помещение XIV комнаты 1, 2, помещение а2, общей площадью 747,2 кв. м, расположенные по адресу: ***. (л.д. 208 - 211 т. 2).
На основании данного решения Б.О. зарегистрировал свое право собственности на указанные нежилые помещения, которые впоследствии были проданы им М.К., С.П. и К.М., являлись предметом сделок купли-продажи между указанными лицами, а также П., о чем последними были получены соответствующие свидетельства о праве собственности.
Указанные сделки истцами не оспариваются.
10 сентября 2009 года государственным регистратором Управления Росреестра по Москве в адрес руководителя Департамента Городского заказа капитального строительства г. Москвы было направлено письмо, в котором содержалась просьба подтвердить или опровергнуть соблюдение установленного законом порядка передачи Департаментом внебюджетной политики строительства города Москвы в адрес ЗАО "Мосфундаментстрой-6" прав инвестирования строительства двух жилых домов на ***.
Из ответа Департамента Городского заказа капитального строительства г. Москвы следует, что Департамент не располагает запрашиваемой информацией по причине ее отсутствия (л.д. 139 т. 2).
Определением Савеловского районного суда г. Москвы от 14 января 2011 года было отменено решение Московского коммерческого суда при коллегии поверенных по оказанию правовой помощи предпринимателям в г. Москве по делу N 15\\07\\МКС (л.д. 71 - 74 т. 1).
Из заключения эксперта ООО "Независимое экспертно-оценочное бюро" следует, что текущее использование нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, в качестве офисных, не противоречит их проектному назначению (л.д. 89 т. 3).
Согласно заключению специалиста ООО "ИКСЭС" использование спорных жилых помещений возможно в качестве общественных или административных помещений, с учетом оборудования в них пожарной сигнализации и т.д. (л.д. 48 - 68 т. 3).
Из ответа Московского городского бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ) N 3990 от 23 июня 2010 года следует, что согласно проектной документации и составленных на ее основе материалов инвентарного дела, 3 этаж дома по адресу: <...> имеет назначение - технический этаж. 7 декабря 2009 года в Западное N 2ТБТИ поступило заявление от собственника помещений 3-го этажа, оформленное в установленном порядке (предъявлено свидетельство о государственной регистрации прав на помещение). 14 января 2010 года проведено обследование данных помещений. Изменения в инвентарное дело были внесены на основании письма ООО "Гор-Жилкомплекс Плюс" от 9 ноября 2011 года N 323-ГЖК с приложением комплекта проектной документации организации-застройщика, где указанные помещения отнесены к помещениям без конкретной технологии. Учитывая, что подтверждения надлежащим образом оформленного внесения изменений в проектную документацию в ходе проверки не выявлено, Западному N 2 ТБТИ дано указание внести исправления в инвентарное дело и электронную базу данных, указав назначение помещений 3-го этажа как технических (в соответствии с первичными данными). Функциональное назначение помещений расположенных на 1-м этаже - автостоянка на 25 машино-мест, приточная венткамера гаража, электрощитовая, технические помещения, техподполье (л.д. 68 - 69 т. 1).
Согласно рабочей документации жилого комплекса на 233 квартиры с общественно-культурным блоком и гаражом по ***, подготовленной ФГУП Институт общественных зданий Госстроя РФ, жилой комплекс запроектирован по индивидуальному проекту, на подземном уровне запроектированы гаражи-стоянки, а также технические помещения (индивидуальный тепловой пункт, венткамеры, водомерный узел, а также места ввода и вывода наружных коммуникаций; первые и вторые этажи занимают нежилые помещения без конкретной технологии. (л.д. 64 т. 1).
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, и с учетом требований закона, ст. 290, 301 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 56 ГПК РФ правомерно пришел к выводу об отказе истцам в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия к тому предусмотренных законом оснований.
Так, в силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Конституционный Суд РФ в Определении N 489-О-О от 19 мая 2009 года указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Вместе с тем, учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что истцы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представили в суд достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные нежилые помещения относятся к общей долевой собственности применительно к положениям ст. 36 ЖК РФ, а также не доказали тот факт, что расположенные в данных нежилых помещениях коммуникации и оборудование предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть являются общим имуществом в многоквартирном доме.
Кроме того, спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, действия и решения органов технической инвентаризации истцами не обжаловались и не были признаны незаконными, а по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорных нежилых помещений зарегистрировано право собственности ответчиков.
Более того, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что совершенные, в том числе и ответчиками, в отношении спорных нежилых помещений сделки истцами не оспаривались, недействительными в установленном законом порядке признаны не были.
Также обращает на себя внимание и то обстоятельство, что Департамент Городского заказа капитального строительства г. Москвы, являющийся правопреемником Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы, которому на основании Распоряжения N 191-РМ от 10 марта 1999 года было распределено 100% нежилых помещений в жилых домах на *** для коммерческой реализации в установленном порядке (п. 2.2 Распоряжения), каких-либо притязаний или требований в отношении спорных нежилых помещений не заявляет.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.
Доводы истцов о наличии достаточных оснований отнести спорные нежилые помещения к общей долевой собственности судебная коллегия полагает неправомерными, поскольку в ходе слушания дела, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, было установлено обратное. Оснований для иных выводов не имеется, тогда как представленные истцами в материалы дела доказательства об обоснованности заявленных истцами требований со всей определенностью не свидетельствуют.
Доводы истцов о том, что ЗАО "Мосфундаментстрой-6" не являлось инвестором, в связи с чем не имело права распоряжаться спорными жилыми помещениями, не могут служить основанием к отмене решения суда и отклоняются судебной коллегией, поскольку на момент рассмотрения дела сделки, совершенные между ЗАО "Мосфундаментстрой-6" и Б.О. не были признаны недействительными в установленном законом порядке, более того, Департамент Городского заказа капитального строительства г. Москвы, являющийся правопреемником Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы, которому на основании Распоряжения N 191-РМ от 10 марта 1999 года было распределено 100% нежилых помещений в жилых домах на *** для коммерческой реализации в установленном порядке (п. 2.2 Распоряжения), о нарушении своих прав в отношении спорных нежилых помещений не заявляет.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 11 апреля 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Т., Д., К.А., С.Е., Х. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)