Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Тумашевич Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Ничковой С.С., Бутковой Н.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 мая 2012 года апелляционную жалобу И.А. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2012 года по делу N 2-99/12 по иску И.А. к ООО "юр. лицо N 1" о признании положений договора недействительными, обязании передать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителя И.А. И.С., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "юр. лицо N 1" Ж.О., возражавшей против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия
установила:
И.А. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "юр. лицо N 1", в котором указал, что <дата> заключил с ответчиком договор N <...> о долевом участии в строительстве, по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный договором срок построить жилой дом (корпус N <...>), расположенный по строительному адресу: <адрес>, в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать И.А. соответствующий объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру N <...>, а И.А. обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Обязательства по оплате объекта долевого строительства И.А. исполнил в полном объеме, <дата> ответчик уведомил истца о завершении строительства, вводе в эксплуатацию и готовности спорного объекта недвижимости к передаче истцу, при этом от подписания акта приема-передачи спорного жилого помещения истцу ответчик уклоняется, обосновывая это тем, что истец не оплатил стоимость жилого помещения в части увеличения общей площади указанной квартиры на <...> кв. м в связи с проведением кадастрового учета в размере <...> рублей, истец считает данное требование о доплате неправомерным, в связи с чем просил суд обязать ответчика передать ему спорный объект недвижимости по акту приема-передачи. Также истец просил признать недействительными п. 3.11 договора, устанавливающий обязанность истца при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, и п. 11.8, устанавливающий подсудность споров, вытекающих из договора, Василеостровскому районному суду Санкт-Петербурга, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации истец также просил признать недействительными пункты 3.5, 11.4, 11.5 Договора, считая данные пункты нарушающими его права в силу Закона "О защите прав потребителей", кроме того истец просил взыскать с ответчика возмещение морального вреда, причиненного ему вышеперечисленными обстоятельствами, в размере <...> рублей.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20.02.2012 года в удовлетворении исковых требований И.А. отказано.
В апелляционной жалобе И.А. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между И.А. и ООО "юр. лицо N 1" заключен договор участия в долевом строительстве N <...> (далее - Договор N <...>), согласно которому ООО "юр. лицо N 1" обязалось в обусловленный договором срок построить многоквартирный жилой дом - корпус N <...> по адресу: <адрес> в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцу трехкомнатную квартиру N <...>, расположенную в данном доме, истец в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять спорный объект недвижимости при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию /л.д. 6 - 17/
В соответствии с приложением N 1 к Договору N <...> приобретаемая истцом квартира состоит из трех жилых комнат, расположена на 23 этаже, общей площадью <...> кв. м /л.д. 14/.
<дата> Договор N <...> зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу за номером N <...> /л.д. 17 оборот/.
Согласно материалам дела вышеуказанный многоквартирный дом разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от <дата> введен в эксплуатацию /л.д. 35 - 37/.
Из кадастрового паспорта от <дата> следует, что после окончания строительства общая площадь спорной квартиры составила <...> кв. м /л.д. 38 - 40/.
Уведомлением от <дата> ответчик сообщил истцу о готовности спорного жилого помещения к передаче /л.д. 19/.
Истец обратился к ООО "юр. лицо N 1" с претензией о необходимости передать ему спорный объект недвижимости, ссылаясь на то, что ответчик необоснованно требует доплаты по договору /л.д. 20/.
Письмом от <дата> ответчик разъяснил истцу, что в результате проведения кадастрового учета фактическая общая площадь спорного объекта недвижимости увеличилась на <...> кв. м, в связи с чем на основании п. 3.5 Договора N <...> ответчик предложил истцу произвести доплату из расчета <...> рублей за 1 кв. м в общей сумме <...> рублей не позднее чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи /л.д. 21/.
В связи с указанными обстоятельствами И.А. обратился с настоящим иском, и просил признать недействительными условия Договора N <...>, на основании которых ответчик требовал доплаты по договору, а именно п. 3.5, 11.4, 11.5 Договора, ссылаясь на их несоответствие требованиям закона.
В соответствии с п. 11.4 Договора N <...> в процессе строительства объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры. В процессе строительства объекта возможно отклонение помещений, входящих в состав квартиры, самой квартиры, от осевых линий по проектной документации. Указанные изменения и отклонения признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора за исключением случаев, предусмотренных п. п. 3.5 - 3.6 договора.
Пунктом 3.5 данного договора, установлено, что если в результате проведения кадастрового учета (по данным государственного технического учета технической инвентаризации) фактическая общая площадь квартиры превысит общую площадь квартиры, указанную в приложении 1 к договору (графа 6) более чем на 1 квадратный метр цена договора увеличивается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Участник долевого строительства не позднее, чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.
Согласно п. 11.5 Договора N <...> стороны пришли к соглашению, что существенным изменением размера передаваемой участнику долевого строительства квартиры является изменение общей площади квартиры в любую сторону более чем на 10 процентов от общей площади квартиры, указанной в приложении N <...> к договору (графа 6). Дополнительно к условиям, изложенным в п. 3.5 - 3.6 и 11.4 договора, не являются существенными изменения проектной документации строящегося объекта и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые застройщиком без согласования (уведомления) с участником долевого строительства изменения в объекте и (или) изменения в квартире, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству Российской Федерации.
Истец просил признать данные положения договора недействительными, поскольку они противоречат п. 1, 2, 3 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования в указанной части, обоснованно признал доводы И.А. несостоятельными.
Так, недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлены гарантии качества оконченного строительством объекта. Так, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу части 2 статьи 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной нормы Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.
Заключив <дата> договор долевого участия в строительстве, стороны определили, что Объект долевого строительство - это жилое помещение (квартира) в соответствии с Приложениями N 1 и N 2 (п. 1.1 Договора N <...>).
Приложением N 1 к договору установлены характеристики квартиры: проектный номер, количество комнат, этаж, секция, проектная площадь, включая площадь балконов и/или лоджий, общая площадь, площадь балконов, оси; а также отделка /л.д. 14/.
Приложением N 2 к договору закреплено местоположение квартиры на плане этажа Объекта (жилого дома) /л.д. 15/
При этом как установлено пунктами 11.4 и 11.5 Договора N <...> изменение в ходе строительства характеристик квартиры (Приложение N 1 к договору) не является существенным изменением, а соответственно не влечет возникновение у Участника долевого строительства права требования в силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устранения нарушений.
В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
И.А., подписав договор <дата>, согласился с его условиями.
Таким образом, исходя из анализа условий договора, следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, и может быть изменена в случае изменения площади, а также согласовали порядок расчета такой стоимости, что не противоречит положениям статьи 421 ГК Российской Федерации и не является нарушением положений статьи 16 Закона "О защите прав потребителей", поскольку каким-либо правилам, установленным законом или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей не противоречит.
Кроме того, при разрешении спора судом установлено и следует из материалов дела, что квартира, приобретенная истцом на основании договора от <дата> по своей конструктивной надежности и безопасности соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Доказательств опровергающих указанные факты в материалах дела сторонами не представлено и судом не установлено.
Изменение площади спорного объекта недвижимости не препятствует использованию объекта в связи с его назначением.
Довод апелляционной жалобы И.А. о том, что возможность изменения стоимости договора поставлена в зависимость от выполнения дополнительных работ, согласие на производство которых от И.А. ответчиком не получено, не может быть принят во внимание. Содержащееся в договоре обязательство И.А. доплатить удорожание стоимости договора в случае сдачи в эксплуатацию жилого помещения с большей площадью нежели установлено договором, ясно свидетельствует о наличии согласия И.А. принять и оплатить квартиру с улучшенными потребительскими качествами в результате производства таких работ.
Доказательства того, что до производства указанных работ и ввода объекта в эксплуатацию И.А. обращался к инвестору с заявлением об отказе от получения квартиры с большей площадью в материалы дела не представлены.
Оснований полагать, что наступлению указанного отлагательного условия договора недобросовестно содействовало ООО "юр. лицо N 1" и что подобные работы были произведены с отступлением от утвержденного проекта исключительно с намерением увеличить расходы истца, в материалы дела не представлены.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании п. 3.5, 11.4, 11.5 Договора N <...> недействительными.
Таким образом, предложение ответчика произвести истцу доплату по договору соответствует положению п. 3.5 Договора N <...>, заключенного между сторонами.
На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 года обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно подписанному между сторонами акту взаимных расчетов по состоянию на <дата> задолженность истца перед ответчиком составляет <...> рублей /л.д. 51/, доказательств погашения данной задолженности истцом ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено, районный суд пришел к правильному выводу, что, так как обязанности по договору истцом в полном объеме не исполнены, его требования об обязании ответчика передать ему спорный объект недвижимости не подлежат удовлетворению.
Также в исковом заявлении истец просил признать недействительным п. 3.11 Договора N <...>, согласно которому участник долевого строительства обязуется при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир объекта, а также заплатить аванс за 6 месяцев за услуги по договору с управляющей организацией. Бремя содержания объекта долевого строительства (включая обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения переходят к Участнику долевого строительства с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи, за исключением случая составления акта Застройщиком в одностороннем порядке, предусмотренного п. 4.1.5 Договора.
Полагая данный пункт договора недействительным, истец указывал на противоречие его условий положению п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которому запрещается обусловливать приобретение одних товаров (услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Судебная коллегия полагает данные доводы И.А. несостоятельными.
Согласно ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Следовательно, к И.А., как участнику долевого строительства, после принятия от застройщика объекта долевого строительства на основании акта приема-передачи переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, а также обязанность по его содержанию.
Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества не может освобождать участника долевого строительства от обязанности по его содержанию, в том числе и оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после передачи объекта в установленном законом порядке.
Как указывалось выше, И.А., подписав договор <дата>, согласился с его условиями, что не противоречит положениям ст. 421 ГК Российской Федерации.
По общему правилу, установленному ст. 210 ГК Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, однако этой же нормой права установлено, что данное правило может быть изменено договором.
Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве (<дата>) правила пункта 3.11 договора не противоречили действующему законодательству, определявшему порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и содержания объектов недвижимости, созданных в результате реализации таких договоров его участниками.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ статьи 153 и 161 ЖК Российской Федерации были дополнены положениями (п. 6 ч. 2 и часть 14 соответственно) устанавливающими обязанность заключения договора управления многоквартирным домом, уплаты эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и жилого помещения, а также оплаты коммунальных услуг после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Так, пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, а часть 14 статьи 161 ЖК Российской Федерации, обязывает застройщика в срок не менее чем 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно отказал истцу в требовании о признании п. 3.11 Договора N <...> недействительным.
Кроме того, судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительным п. 11.8 Договора N <...>, устанавливающего подсудность споров, возникших между сторонами в связи с заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью договора, Василеостровскому районному суду Санкт-Петербурга, так как в соответствии со ст. 32 ГПК Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить подсудность данного дела до принятия его судом к своему производству, что согласуется с положением ст. 421 ГК Российской Федерации. В настоящее время права истца наличие указанного пункта не нарушает, его положения будут подлежать оценке судом в случае подачи иска на стадии принятия иска к производству.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к несогласию с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу И.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.05.2012 N 33-5999/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 мая 2012 г. N 33-5999/2012
Судья: Тумашевич Н.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Ничковой С.С., Бутковой Н.А.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 мая 2012 года апелляционную жалобу И.А. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2012 года по делу N 2-99/12 по иску И.А. к ООО "юр. лицо N 1" о признании положений договора недействительными, обязании передать жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения представителя И.А. И.С., поддержавшего доводы жалобы, представителя ООО "юр. лицо N 1" Ж.О., возражавшей против отмены обжалуемого решения, судебная коллегия
установила:
И.А. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "юр. лицо N 1", в котором указал, что <дата> заключил с ответчиком договор N <...> о долевом участии в строительстве, по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный договором срок построить жилой дом (корпус N <...>), расположенный по строительному адресу: <адрес>, в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать И.А. соответствующий объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру N <...>, а И.А. обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Обязательства по оплате объекта долевого строительства И.А. исполнил в полном объеме, <дата> ответчик уведомил истца о завершении строительства, вводе в эксплуатацию и готовности спорного объекта недвижимости к передаче истцу, при этом от подписания акта приема-передачи спорного жилого помещения истцу ответчик уклоняется, обосновывая это тем, что истец не оплатил стоимость жилого помещения в части увеличения общей площади указанной квартиры на <...> кв. м в связи с проведением кадастрового учета в размере <...> рублей, истец считает данное требование о доплате неправомерным, в связи с чем просил суд обязать ответчика передать ему спорный объект недвижимости по акту приема-передачи. Также истец просил признать недействительными п. 3.11 договора, устанавливающий обязанность истца при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, и п. 11.8, устанавливающий подсудность споров, вытекающих из договора, Василеостровскому районному суду Санкт-Петербурга, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации истец также просил признать недействительными пункты 3.5, 11.4, 11.5 Договора, считая данные пункты нарушающими его права в силу Закона "О защите прав потребителей", кроме того истец просил взыскать с ответчика возмещение морального вреда, причиненного ему вышеперечисленными обстоятельствами, в размере <...> рублей.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20.02.2012 года в удовлетворении исковых требований И.А. отказано.
В апелляционной жалобе И.А. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <дата> между И.А. и ООО "юр. лицо N 1" заключен договор участия в долевом строительстве N <...> (далее - Договор N <...>), согласно которому ООО "юр. лицо N 1" обязалось в обусловленный договором срок построить многоквартирный жилой дом - корпус N <...> по адресу: <адрес> в составе территории, отведенной для комплексного освоения по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцу трехкомнатную квартиру N <...>, расположенную в данном доме, истец в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять спорный объект недвижимости при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию /л.д. 6 - 17/
В соответствии с приложением N 1 к Договору N <...> приобретаемая истцом квартира состоит из трех жилых комнат, расположена на 23 этаже, общей площадью <...> кв. м /л.д. 14/.
<дата> Договор N <...> зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу за номером N <...> /л.д. 17 оборот/.
Согласно материалам дела вышеуказанный многоквартирный дом разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от <дата> введен в эксплуатацию /л.д. 35 - 37/.
Из кадастрового паспорта от <дата> следует, что после окончания строительства общая площадь спорной квартиры составила <...> кв. м /л.д. 38 - 40/.
Уведомлением от <дата> ответчик сообщил истцу о готовности спорного жилого помещения к передаче /л.д. 19/.
Истец обратился к ООО "юр. лицо N 1" с претензией о необходимости передать ему спорный объект недвижимости, ссылаясь на то, что ответчик необоснованно требует доплаты по договору /л.д. 20/.
Письмом от <дата> ответчик разъяснил истцу, что в результате проведения кадастрового учета фактическая общая площадь спорного объекта недвижимости увеличилась на <...> кв. м, в связи с чем на основании п. 3.5 Договора N <...> ответчик предложил истцу произвести доплату из расчета <...> рублей за 1 кв. м в общей сумме <...> рублей не позднее чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи /л.д. 21/.
В связи с указанными обстоятельствами И.А. обратился с настоящим иском, и просил признать недействительными условия Договора N <...>, на основании которых ответчик требовал доплаты по договору, а именно п. 3.5, 11.4, 11.5 Договора, ссылаясь на их несоответствие требованиям закона.
В соответствии с п. 11.4 Договора N <...> в процессе строительства объекта возможны изменения параметров помещений, входящих в состав квартиры. В процессе строительства объекта возможно отклонение помещений, входящих в состав квартиры, самой квартиры, от осевых линий по проектной документации. Указанные изменения и отклонения признаются сторонами допустимыми и не приводят к изменению цены договора за исключением случаев, предусмотренных п. п. 3.5 - 3.6 договора.
Пунктом 3.5 данного договора, установлено, что если в результате проведения кадастрового учета (по данным государственного технического учета технической инвентаризации) фактическая общая площадь квартиры превысит общую площадь квартиры, указанную в приложении 1 к договору (графа 6) более чем на 1 квадратный метр цена договора увеличивается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Участник долевого строительства не позднее, чем за 10 дней до подписания акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.
Согласно п. 11.5 Договора N <...> стороны пришли к соглашению, что существенным изменением размера передаваемой участнику долевого строительства квартиры является изменение общей площади квартиры в любую сторону более чем на 10 процентов от общей площади квартиры, указанной в приложении N <...> к договору (графа 6). Дополнительно к условиям, изложенным в п. 3.5 - 3.6 и 11.4 договора, не являются существенными изменения проектной документации строящегося объекта и не являются существенным нарушением требований к качеству производимые застройщиком без согласования (уведомления) с участником долевого строительства изменения в объекте и (или) изменения в квартире, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству Российской Федерации.
Истец просил признать данные положения договора недействительными, поскольку они противоречат п. 1, 2, 3 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования в указанной части, обоснованно признал доводы И.А. несостоятельными.
Так, недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлены гарантии качества оконченного строительством объекта. Так, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу части 2 статьи 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной нормы Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.
Заключив <дата> договор долевого участия в строительстве, стороны определили, что Объект долевого строительство - это жилое помещение (квартира) в соответствии с Приложениями N 1 и N 2 (п. 1.1 Договора N <...>).
Приложением N 1 к договору установлены характеристики квартиры: проектный номер, количество комнат, этаж, секция, проектная площадь, включая площадь балконов и/или лоджий, общая площадь, площадь балконов, оси; а также отделка /л.д. 14/.
Приложением N 2 к договору закреплено местоположение квартиры на плане этажа Объекта (жилого дома) /л.д. 15/
При этом как установлено пунктами 11.4 и 11.5 Договора N <...> изменение в ходе строительства характеристик квартиры (Приложение N 1 к договору) не является существенным изменением, а соответственно не влечет возникновение у Участника долевого строительства права требования в силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устранения нарушений.
В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
И.А., подписав договор <дата>, согласился с его условиями.
Таким образом, исходя из анализа условий договора, следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, и может быть изменена в случае изменения площади, а также согласовали порядок расчета такой стоимости, что не противоречит положениям статьи 421 ГК Российской Федерации и не является нарушением положений статьи 16 Закона "О защите прав потребителей", поскольку каким-либо правилам, установленным законом или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей не противоречит.
Кроме того, при разрешении спора судом установлено и следует из материалов дела, что квартира, приобретенная истцом на основании договора от <дата> по своей конструктивной надежности и безопасности соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Доказательств опровергающих указанные факты в материалах дела сторонами не представлено и судом не установлено.
Изменение площади спорного объекта недвижимости не препятствует использованию объекта в связи с его назначением.
Довод апелляционной жалобы И.А. о том, что возможность изменения стоимости договора поставлена в зависимость от выполнения дополнительных работ, согласие на производство которых от И.А. ответчиком не получено, не может быть принят во внимание. Содержащееся в договоре обязательство И.А. доплатить удорожание стоимости договора в случае сдачи в эксплуатацию жилого помещения с большей площадью нежели установлено договором, ясно свидетельствует о наличии согласия И.А. принять и оплатить квартиру с улучшенными потребительскими качествами в результате производства таких работ.
Доказательства того, что до производства указанных работ и ввода объекта в эксплуатацию И.А. обращался к инвестору с заявлением об отказе от получения квартиры с большей площадью в материалы дела не представлены.
Оснований полагать, что наступлению указанного отлагательного условия договора недобросовестно содействовало ООО "юр. лицо N 1" и что подобные работы были произведены с отступлением от утвержденного проекта исключительно с намерением увеличить расходы истца, в материалы дела не представлены.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании п. 3.5, 11.4, 11.5 Договора N <...> недействительными.
Таким образом, предложение ответчика произвести истцу доплату по договору соответствует положению п. 3.5 Договора N <...>, заключенного между сторонами.
На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 года обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно подписанному между сторонами акту взаимных расчетов по состоянию на <дата> задолженность истца перед ответчиком составляет <...> рублей /л.д. 51/, доказательств погашения данной задолженности истцом ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено, районный суд пришел к правильному выводу, что, так как обязанности по договору истцом в полном объеме не исполнены, его требования об обязании ответчика передать ему спорный объект недвижимости не подлежат удовлетворению.
Также в исковом заявлении истец просил признать недействительным п. 3.11 Договора N <...>, согласно которому участник долевого строительства обязуется при подписании акта приема-передачи заключить договор с управляющей организацией, если иное не будет вытекать из решения общего собрания собственников (будущих собственников) квартир объекта, а также заплатить аванс за 6 месяцев за услуги по договору с управляющей организацией. Бремя содержания объекта долевого строительства (включая обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения переходят к Участнику долевого строительства с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи, за исключением случая составления акта Застройщиком в одностороннем порядке, предусмотренного п. 4.1.5 Договора.
Полагая данный пункт договора недействительным, истец указывал на противоречие его условий положению п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", согласно которому запрещается обусловливать приобретение одних товаров (услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Судебная коллегия полагает данные доводы И.А. несостоятельными.
Согласно ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Следовательно, к И.А., как участнику долевого строительства, после принятия от застройщика объекта долевого строительства на основании акта приема-передачи переходит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства, а также обязанность по его содержанию.
Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества не может освобождать участника долевого строительства от обязанности по его содержанию, в том числе и оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов после передачи объекта в установленном законом порядке.
Как указывалось выше, И.А., подписав договор <дата>, согласился с его условиями, что не противоречит положениям ст. 421 ГК Российской Федерации.
По общему правилу, установленному ст. 210 ГК Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, однако этой же нормой права установлено, что данное правило может быть изменено договором.
Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве (<дата>) правила пункта 3.11 договора не противоречили действующему законодательству, определявшему порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и содержания объектов недвижимости, созданных в результате реализации таких договоров его участниками.
Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ статьи 153 и 161 ЖК Российской Федерации были дополнены положениями (п. 6 ч. 2 и часть 14 соответственно) устанавливающими обязанность заключения договора управления многоквартирным домом, уплаты эксплуатационных расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома и жилого помещения, а также оплаты коммунальных услуг после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
Так, пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, а часть 14 статьи 161 ЖК Российской Федерации, обязывает застройщика в срок не менее чем 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно отказал истцу в требовании о признании п. 3.11 Договора N <...> недействительным.
Кроме того, судом правомерно отказано в удовлетворении требований истца о признании недействительным п. 11.8 Договора N <...>, устанавливающего подсудность споров, возникших между сторонами в связи с заключением, исполнением, изменением, расторжением и недействительностью договора, Василеостровскому районному суду Санкт-Петербурга, так как в соответствии со ст. 32 ГПК Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить подсудность данного дела до принятия его судом к своему производству, что согласуется с положением ст. 421 ГК Российской Федерации. В настоящее время права истца наличие указанного пункта не нарушает, его положения будут подлежать оценке судом в случае подачи иска на стадии принятия иска к производству.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к несогласию с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу И.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)