Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вересовой А.В.,
при участии индивидуального предпринимателя Шипицыной Риммы Александровны, ее представителя Сакаданца М.М. по доверенности от 19.06.2012, индивидуального предпринимателя Тупицына Сергея Вячеславовича, его представителя Сакаданца М.М. по доверенности от 19.06.2012, от индивидуального предпринимателя Башковой Татьяны Александровны представителя Сакадынца М.М. по доверенности от 01.10.2012, от индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Юрьевича представителя Сакадынца М.М. по доверенности от 15.08.2012, от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-29" представителя Пестерева И.В. по доверенности от 02.07.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-29" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 октября 2012 года по делу N А13-7270/2012 (судья Корепин С.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Шипицына Римма Александровна (ОГРН 310352506800083, далее - ИП Шипицына Р.А.), индивидуальный предприниматель Тупицын Сергей Вячеславович (ОГРН 304352535900043; далее - ИП Тупицын С.В.) обратились в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-29" (ОГРН 1023500888256; далее - Общество) о признании права собственности на долю размером 4032/18113 в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, находящемся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, за ИП Шипицыной Р.А., и признании права собственности на долю размером 704/18113 в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 67,4 кв. м, инвентарным номером 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, находящемся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, за ИП Тупицыным С.В.
Определением суда от 20.06.2012 по заявлениям истцов приняты обеспечительные меры в виде запрета Обществу продавать или иным образом обременять правами третьих лиц нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, находящемся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, а также в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванное помещение.
Определениями суда от 06.09.2012 и 04.10.2012 к участию в деле в качестве соистцов привлечены индивидуальные предприниматели Петров Владимир Юрьевич (ОГРН 304352502900129; далее - ИП Петров В.Ю.) и Башковой Татьяны Александровны (ОГРН 3043509600341; далее - ИП Башкова Т.А.).
Истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменили исковые требования, просили:
- - признать за ИП Тупицыным С.В. право на долю размером 704/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение, площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79;
- - признать за ИП Шипицыной Р.А. право на долю размером 4032/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение, площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79;
- - признать за ИП Башковой Т.А. право на долю размером 634/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение, площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79;
- - признать за ИП Петровым В.Ю. право на долю размером 659/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79.
Изменение исковых требований судом принято.
Определениями суда от 20.06.2012, 23.07.2012, 06.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление), государственное предприятие Вологодской области "Вологдатехинвентаризация" (далее - Предприятие), общество с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана"), общество с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой" (далее - ООО "Союзинвестстрой"), Вагабов Гусенгаджи Гаджимурадович, Заозеров Игорь Робертович, Лапин Григорий Альбертович, Меднова Татьяна Маратовна, Мусин Андрей Николаевич, Орлина Ирина Сергеевна, Перфильев Валерий Викторович, Торопилов Юрий Александрович, Торопилова Светлана Федоровна, Шашерина Ольга Николаевна.
Решением суда от 18.10.2012 исковые требования удовлетворены.
ООО "СМУ-29" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, просило решение отменить в части отнесения помещения 59, площадью 67,4 кв. м, расположенного на втором этаже встроенно-пристроенных помещений здания, к общему имуществу многоквартирного дома и признания права общей долевой собственности на данное помещение за истцами, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.
Доводы подателя жалобы к следующему.
Суд не придал значения тому обстоятельству, что при проектировании дома согласно копии проектной декларации, представленной Управлением, спорные помещения ответчика (в настоящее время помещения 59 и 59а) и часть помещения истцов (в настоящее время помещение 1а, собственник ИП Шипицына Р.А., и помещения N 65 и 66, собственник ИП Петров В.Ю.) и помещения третьих лиц (в настоящее время помещения N 1, 51, 53, 54, 55, 60, 62, 63, 67, 68, 69, 70) являлись единым объектом недвижимости и представляли собой одно помещение зал без стен и перегородок, в которых отсутствовали общие помещения. Нанесенные на проектной документации пунктирные линии свидетельствуют о том, что возведение стен и перегородок не предполагалось, а данное обозначение имело место для указания примерных объемно-планировочных решений, которые совпадали с осями координат и носили условный характер. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что состав общего имущества лома был определен застройщиком. Спорные помещения тамбура к ним не относились. Нельзя согласиться с выводом суда о том, что не представлены доказательства внесения изменения в статус спорного помещения. В частности, судом не дана оценка имеющемуся в материалах дела техническому паспорту, согласно которому помещение 59 является помещением, а не коридором. Так же суд не оценил доводы представителя Управления, изложенные в отзыве, согласно которому собственник вправе менять назначение помещений. Суд не принял во внимание тот факт, что помещения 23 и 10 (по проекту 13) проектировались как световой карман, предназначены для естественного освещения коридора и для естественного случае пожара, помещения 18 и 9 (по проекту помещения 1) проектировались как офисные, помещение 16 (по проекту 22) проектировалось как комната отдыха персонала, помещение 15 (по проекту 21) проектировалось как раздевалка, помещение 4 (по проекту 2) проектировалось как складское помещение, помещение 3 (по проекту 9) проектировалось как универсальное помещение. Все эти помещения согласно проектной документации не предназначались для осуществления торговой или предпринимательской деятельности и носили вспомогательный характер. Суд не дал оценки тем обстоятельствам, что во всех договорах о долевом участии в строительстве в пункте 3.3.7 предусмотрено, что "дольщик обязуется уплатить застройщику стоимость мест общего пользования пропорционально купленной им площади на основании дополнительного соглашения между собственниками". Однако каких-либо дополнительных соглашений, актов приема-передачи, в которых бы указывалось на то, что дольщиком уплачены денежные средства, и общие помещения переданы им в общую долевую собственность, в ходе заседания не представлено. Данную обязанность они не исполнили, не предъявили своих прав на спорное имущество. В решении суд не придал значения тому обстоятельству, что спорное помещение 59 имеет проход, который является частью помещения, из помещения 59а (коридор) в помещение 24 (коридор), через который истцы и иные лица могут беспрепятственно попадать в иные помещения с любых лестниц (помещение 51, 17, 11). Несмотря на это, суд признал все помещение 59 общим имуществом многоквартирного дома. Суд не учел тот факт, что отнесение помещений к общему имуществу дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должно связываться с назначением этих помещений. Построены ли они или приспособлены для использования в нежилых целях (обладают самостоятельными полезными свойствами) либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе.
Податель жалобы считает, что размер общей собственности, рассчитанный истцами как отношение площади принадлежащих им помещений к общей площади дома неправомерен, так как собственники жилых квартир имеют отдельные входы-выходы из квартир на улицу, лестницы, лестничные площадки и коридоры, не имеет общих входов в нежилые помещения истцов.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы и требования жалобы, просил решение суда отменить в части признания за истцами прав в отношении помещения 59. Решение суда в остальной части (помещение 59а) не обжалует.
В апелляционную инстанцию представлен отзыв на жалобу Общества, подписанный представителем истцов Сакадынцем М.М. по отдельным доверенностям, в котором он просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ИП Шипицына Р.А., ИП Тупицын С.В. и их представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против доводов и требований жалобы, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Представитель ИП Петрова В.Ю. и ИП Башковой Т.А. в судебном заседании апелляционной инстанции также возразил против доводов и требований жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От Управления поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы Общества в отсутствие представителя.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку ответчик обжалует решение суда только в отношении помещения 59, а со стороны истцов возражений не заявлено, апелляционная инстанция проверяет судебный акт только в обжалуемой части.
Выслушав ИП Шипицыну Р.А., ИП Тупицына С.В., их представителя, а также представителя ИП Петрова В.Ю. и ИП Башковой Т.А. и представителя Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как установил суд первой инстанции, истцы являются собственниками встроенно-пристроенных нежилых помещений на втором этаже многоквартирного дома, по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 35-СК N 838460 от 27.12.2010, серии 35-СК N 823895 от 09.08.2010, серии 35-СК N 729470 от 08.04.2010, серии 35-СК N 885685 от 14.04.2011, серии 35-СК N 729416 от 25.03.2010.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 27.12.2010 серии 35-СК N 838460 и от 09.08.2010 серии 35-СК N 823895, ИП Шипицыной Р.А. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, площадью 26 кв. м и 377,2 кв. м, этаж - 2, номера на поэтажном плане 18, 23, 1а, адрес объекта: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79.
ИП Тупицыну С.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 70,4 кв. м, этаж - 2, номера на поэтажном плане - 3, 4, 9, 10, по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что следует из текста свидетельства о государственной регистрации права от 08.04.2010 серии 35-СК N 729470.
В соответствии со свидетельством от 14.04.2011 серии 35-СК N 885685 ИП Петрову В.Ю. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 65,9 кв. м, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 66, адрес объекта: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.03.2012 внесена запись о государственной регистрации права ответчика на нежилые помещения, площадью 67,4 кв. м и 24,2 кв. м, номера на поэтажном плане 59 и 59а, находящиеся на втором этаже по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.03.2012 серии 35-АБ N 147348 и от 26.03.2012 серии 35-АБ N 147349.
В качестве документов-оснований в свидетельствах указаны договор купли-продажи от 18.11.2010, решения о разделе объекта недвижимости от 02.12.2010, 21.06.2011, 30.01.2012.
Из материалов дела видно, что первоначально ответчику на праве собственности принадлежали помещения, общей площадью 1248,8 кв. м, этаж - 2, номера на поэтажном плане 1, 2, 24 - 33, 38, 39, 42 - 45, 48, 49, 59, адрес объекта: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 29.11.2010 серии 35-СК N 838051.
Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 18.11.2010, заключенного Обществом (покупателем) с Медновой Т.М. (продавец).
В дальнейшем ответчик принял решения о разделе объекта недвижимости на отдельные помещения.
Согласно решению Общества от 30.01.2012 единый объект недвижимости разделен на восемь самостоятельных объектов недвижимости, в том числе, нежилое помещение 59, этаж - 2, общая площадь - 67,4 кв. м, нежилое помещение 59а, этаж - 2, общая площадь - 24,2 кв. м.
Полагая, что спорные помещения являются общим имуществом дома, а действия ответчика по регистрации права собственности на них затрагивают права других собственников помещений, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции, признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение является законным и отмене не подлежит.
В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
На основании пунктов 2, 3 и 4 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В то же время иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, указано, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются:
- а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- б) крыши;
- в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 4 вышеназванного Постановления Пленума N 64 указано, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Применительно к настоящему спору суд первой инстанции установил, что спорные помещения представляли собой единое помещение (N 23 секция N 6) общего пользования - тамбур, обеспечивающий беспрепятственный доступ с основной лестницы (вход с улицы Ленинградской) к коридорам и помещениям 2 этажа, часть из которых принадлежит истцам. При этом доказательств внесения изменений в проектную документацию, в соответствии с которыми изменены назначение и статус спорного помещения, в материалы дела не представлено.
Из материалов дела видно, что помещения 59 и 59а образовались в результате действий ответчика по разделу единого объекта недвижимости, что Общество не отрицает. Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в деле договоров купли-продажи и решениями собственника.
В то же время согласно техническому паспорту на 22.07.2010 спорные помещения представляли собой коридоры, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.
Суд установил, что они являются единственным существующим беспрепятственным проходом от основного входа к помещениям, расположенным за торговым залом (N 3 по проекту).
Доводы подателя жалобы о том, что помещение 59 представляет собой самостоятельный объект недвижимости и не является общим имуществом ни на дату заключения договора купли-продажи, ни на сегодняшний день, не принимаются во внимание, поскольку противоречат материалам дела.
Из материалов дела видно, что истцы первоначально являлись дольщиками при долевом строительстве дома, при этом часть помещений приобрели в дальнейшем по различным договорам у других дольщиков.
Ссылка подателя жалобы на технический паспорт на встроенно-пристроенные помещения от 22.09.2009, где не выделено помещение 59, а также не отражены помещения истцов и третьих лиц со стороны улицы Ленинградской, является несостоятельной.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (третья очередь строительства встроенно-пристроенные помещения) дано только 17.11.2009. В то же время в материалах дела имеются документы, согласно которым застройщиком продолжались работы внутри здания в соответствии с проектом до момента передачи участникам долевого строительства объекта, а именно соглашение от 01.06.2010 N 3, акт приемки-передачи от 28.12.2009. Доказательств того, что застройщик исключил из общих помещений спорные помещения тамбура, отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на наличие во встроенно-пристроенных помещениях иных лестниц - эвакуационных (N 14 по проекту), которые выходят во двор, является необоснованной. Суд первой инстанции дал мотивированную оценку данному обстоятельству, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, находящимся в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд также правильно указал, что факт незаконного введения застройщиком спорных помещений в гражданский оборот не влечет изменение правовой природы спорных помещений, поскольку указанная сделка с общим имуществом является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащая положениям статьи 290 ГК РФ.
Довод подателя жалобы об отсутствии дополнительных соглашений относительно оплаты стоимости строительства общих помещений не принимается во внимание. В данном случае при установлении факта назначения спорного помещения как общего имущества, необходимого для эксплуатации другими собственниками отдельных помещений, данное обстоятельство не имеет существенного значения.
Кроме того, из актов приема-передачи видно, что расчеты между дольщиками и застройщиком произведены полностью.
Таким образом, правовых оснований для отказа истцам в удовлетворении заявленных требований у суда первой инстанции не имелось. Иски удовлетворены правомерно.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных обстоятельств, доказательств и иные выводы, основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 октября 2012 года по делу N А13-7270/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-29" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.12.2012 ПО ДЕЛУ N А13-7270/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 декабря 2012 г. по делу N А13-7270/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вересовой А.В.,
при участии индивидуального предпринимателя Шипицыной Риммы Александровны, ее представителя Сакаданца М.М. по доверенности от 19.06.2012, индивидуального предпринимателя Тупицына Сергея Вячеславовича, его представителя Сакаданца М.М. по доверенности от 19.06.2012, от индивидуального предпринимателя Башковой Татьяны Александровны представителя Сакадынца М.М. по доверенности от 01.10.2012, от индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Юрьевича представителя Сакадынца М.М. по доверенности от 15.08.2012, от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-29" представителя Пестерева И.В. по доверенности от 02.07.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-29" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 октября 2012 года по делу N А13-7270/2012 (судья Корепин С.В.),
установил:
индивидуальный предприниматель Шипицына Римма Александровна (ОГРН 310352506800083, далее - ИП Шипицына Р.А.), индивидуальный предприниматель Тупицын Сергей Вячеславович (ОГРН 304352535900043; далее - ИП Тупицын С.В.) обратились в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-29" (ОГРН 1023500888256; далее - Общество) о признании права собственности на долю размером 4032/18113 в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, находящемся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, за ИП Шипицыной Р.А., и признании права собственности на долю размером 704/18113 в праве общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 67,4 кв. м, инвентарным номером 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, находящемся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, за ИП Тупицыным С.В.
Определением суда от 20.06.2012 по заявлениям истцов приняты обеспечительные меры в виде запрета Обществу продавать или иным образом обременять правами третьих лиц нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, находящемся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, а также в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области осуществлять действия по государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванное помещение.
Определениями суда от 06.09.2012 и 04.10.2012 к участию в деле в качестве соистцов привлечены индивидуальные предприниматели Петров Владимир Юрьевич (ОГРН 304352502900129; далее - ИП Петров В.Ю.) и Башковой Татьяны Александровны (ОГРН 3043509600341; далее - ИП Башкова Т.А.).
Истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменили исковые требования, просили:
- - признать за ИП Тупицыным С.В. право на долю размером 704/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение, площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79;
- - признать за ИП Шипицыной Р.А. право на долю размером 4032/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение, площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79;
- - признать за ИП Башковой Т.А. право на долю размером 634/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение, площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79;
- - признать за ИП Петровым В.Ю. право на долю размером 659/196979 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, площадью 67,4 кв. м, инвентарный номер 14738, литер 2А второго этажа, номер на поэтажном плане 59, и нежилое помещение площадью 24,2 кв. м, инвентарный номер 14738, литер А2, второго этажа, номер на поэтажном плане 59а, находящиеся по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79.
Изменение исковых требований судом принято.
Определениями суда от 20.06.2012, 23.07.2012, 06.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление), государственное предприятие Вологодской области "Вологдатехинвентаризация" (далее - Предприятие), общество с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана"), общество с ограниченной ответственностью "Союзинвестстрой" (далее - ООО "Союзинвестстрой"), Вагабов Гусенгаджи Гаджимурадович, Заозеров Игорь Робертович, Лапин Григорий Альбертович, Меднова Татьяна Маратовна, Мусин Андрей Николаевич, Орлина Ирина Сергеевна, Перфильев Валерий Викторович, Торопилов Юрий Александрович, Торопилова Светлана Федоровна, Шашерина Ольга Николаевна.
Решением суда от 18.10.2012 исковые требования удовлетворены.
ООО "СМУ-29" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, просило решение отменить в части отнесения помещения 59, площадью 67,4 кв. м, расположенного на втором этаже встроенно-пристроенных помещений здания, к общему имуществу многоквартирного дома и признания права общей долевой собственности на данное помещение за истцами, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.
Доводы подателя жалобы к следующему.
Суд не придал значения тому обстоятельству, что при проектировании дома согласно копии проектной декларации, представленной Управлением, спорные помещения ответчика (в настоящее время помещения 59 и 59а) и часть помещения истцов (в настоящее время помещение 1а, собственник ИП Шипицына Р.А., и помещения N 65 и 66, собственник ИП Петров В.Ю.) и помещения третьих лиц (в настоящее время помещения N 1, 51, 53, 54, 55, 60, 62, 63, 67, 68, 69, 70) являлись единым объектом недвижимости и представляли собой одно помещение зал без стен и перегородок, в которых отсутствовали общие помещения. Нанесенные на проектной документации пунктирные линии свидетельствуют о том, что возведение стен и перегородок не предполагалось, а данное обозначение имело место для указания примерных объемно-планировочных решений, которые совпадали с осями координат и носили условный характер. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что состав общего имущества лома был определен застройщиком. Спорные помещения тамбура к ним не относились. Нельзя согласиться с выводом суда о том, что не представлены доказательства внесения изменения в статус спорного помещения. В частности, судом не дана оценка имеющемуся в материалах дела техническому паспорту, согласно которому помещение 59 является помещением, а не коридором. Так же суд не оценил доводы представителя Управления, изложенные в отзыве, согласно которому собственник вправе менять назначение помещений. Суд не принял во внимание тот факт, что помещения 23 и 10 (по проекту 13) проектировались как световой карман, предназначены для естественного освещения коридора и для естественного случае пожара, помещения 18 и 9 (по проекту помещения 1) проектировались как офисные, помещение 16 (по проекту 22) проектировалось как комната отдыха персонала, помещение 15 (по проекту 21) проектировалось как раздевалка, помещение 4 (по проекту 2) проектировалось как складское помещение, помещение 3 (по проекту 9) проектировалось как универсальное помещение. Все эти помещения согласно проектной документации не предназначались для осуществления торговой или предпринимательской деятельности и носили вспомогательный характер. Суд не дал оценки тем обстоятельствам, что во всех договорах о долевом участии в строительстве в пункте 3.3.7 предусмотрено, что "дольщик обязуется уплатить застройщику стоимость мест общего пользования пропорционально купленной им площади на основании дополнительного соглашения между собственниками". Однако каких-либо дополнительных соглашений, актов приема-передачи, в которых бы указывалось на то, что дольщиком уплачены денежные средства, и общие помещения переданы им в общую долевую собственность, в ходе заседания не представлено. Данную обязанность они не исполнили, не предъявили своих прав на спорное имущество. В решении суд не придал значения тому обстоятельству, что спорное помещение 59 имеет проход, который является частью помещения, из помещения 59а (коридор) в помещение 24 (коридор), через который истцы и иные лица могут беспрепятственно попадать в иные помещения с любых лестниц (помещение 51, 17, 11). Несмотря на это, суд признал все помещение 59 общим имуществом многоквартирного дома. Суд не учел тот факт, что отнесение помещений к общему имуществу дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должно связываться с назначением этих помещений. Построены ли они или приспособлены для использования в нежилых целях (обладают самостоятельными полезными свойствами) либо же предназначены для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связаны с последними назначением и следуют их судьбе.
Податель жалобы считает, что размер общей собственности, рассчитанный истцами как отношение площади принадлежащих им помещений к общей площади дома неправомерен, так как собственники жилых квартир имеют отдельные входы-выходы из квартир на улицу, лестницы, лестничные площадки и коридоры, не имеет общих входов в нежилые помещения истцов.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы и требования жалобы, просил решение суда отменить в части признания за истцами прав в отношении помещения 59. Решение суда в остальной части (помещение 59а) не обжалует.
В апелляционную инстанцию представлен отзыв на жалобу Общества, подписанный представителем истцов Сакадынцем М.М. по отдельным доверенностям, в котором он просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ИП Шипицына Р.А., ИП Тупицын С.В. и их представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против доводов и требований жалобы, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Представитель ИП Петрова В.Ю. и ИП Башковой Т.А. в судебном заседании апелляционной инстанции также возразил против доводов и требований жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От Управления поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы Общества в отсутствие представителя.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку ответчик обжалует решение суда только в отношении помещения 59, а со стороны истцов возражений не заявлено, апелляционная инстанция проверяет судебный акт только в обжалуемой части.
Выслушав ИП Шипицыну Р.А., ИП Тупицына С.В., их представителя, а также представителя ИП Петрова В.Ю. и ИП Башковой Т.А. и представителя Общества, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как установил суд первой инстанции, истцы являются собственниками встроенно-пристроенных нежилых помещений на втором этаже многоквартирного дома, по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 35-СК N 838460 от 27.12.2010, серии 35-СК N 823895 от 09.08.2010, серии 35-СК N 729470 от 08.04.2010, серии 35-СК N 885685 от 14.04.2011, серии 35-СК N 729416 от 25.03.2010.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 27.12.2010 серии 35-СК N 838460 и от 09.08.2010 серии 35-СК N 823895, ИП Шипицыной Р.А. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, площадью 26 кв. м и 377,2 кв. м, этаж - 2, номера на поэтажном плане 18, 23, 1а, адрес объекта: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79.
ИП Тупицыну С.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 70,4 кв. м, этаж - 2, номера на поэтажном плане - 3, 4, 9, 10, по адресу: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что следует из текста свидетельства о государственной регистрации права от 08.04.2010 серии 35-СК N 729470.
В соответствии со свидетельством от 14.04.2011 серии 35-СК N 885685 ИП Петрову В.Ю. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 65,9 кв. м, этаж - 2, номер на поэтажном плане - 66, адрес объекта: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.03.2012 внесена запись о государственной регистрации права ответчика на нежилые помещения, площадью 67,4 кв. м и 24,2 кв. м, номера на поэтажном плане 59 и 59а, находящиеся на втором этаже по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.03.2012 серии 35-АБ N 147348 и от 26.03.2012 серии 35-АБ N 147349.
В качестве документов-оснований в свидетельствах указаны договор купли-продажи от 18.11.2010, решения о разделе объекта недвижимости от 02.12.2010, 21.06.2011, 30.01.2012.
Из материалов дела видно, что первоначально ответчику на праве собственности принадлежали помещения, общей площадью 1248,8 кв. м, этаж - 2, номера на поэтажном плане 1, 2, 24 - 33, 38, 39, 42 - 45, 48, 49, 59, адрес объекта: город Вологда, улица Ленинградская, дом 79, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 29.11.2010 серии 35-СК N 838051.
Право зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 18.11.2010, заключенного Обществом (покупателем) с Медновой Т.М. (продавец).
В дальнейшем ответчик принял решения о разделе объекта недвижимости на отдельные помещения.
Согласно решению Общества от 30.01.2012 единый объект недвижимости разделен на восемь самостоятельных объектов недвижимости, в том числе, нежилое помещение 59, этаж - 2, общая площадь - 67,4 кв. м, нежилое помещение 59а, этаж - 2, общая площадь - 24,2 кв. м.
Полагая, что спорные помещения являются общим имуществом дома, а действия ответчика по регистрации права собственности на них затрагивают права других собственников помещений, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции, признал их обоснованными по праву и удовлетворил иск.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение является законным и отмене не подлежит.
В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
На основании пунктов 2, 3 и 4 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В то же время иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, указано, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются:
- а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- б) крыши;
- в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В пункте 4 вышеназванного Постановления Пленума N 64 указано, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Применительно к настоящему спору суд первой инстанции установил, что спорные помещения представляли собой единое помещение (N 23 секция N 6) общего пользования - тамбур, обеспечивающий беспрепятственный доступ с основной лестницы (вход с улицы Ленинградской) к коридорам и помещениям 2 этажа, часть из которых принадлежит истцам. При этом доказательств внесения изменений в проектную документацию, в соответствии с которыми изменены назначение и статус спорного помещения, в материалы дела не представлено.
Из материалов дела видно, что помещения 59 и 59а образовались в результате действий ответчика по разделу единого объекта недвижимости, что Общество не отрицает. Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в деле договоров купли-продажи и решениями собственника.
В то же время согласно техническому паспорту на 22.07.2010 спорные помещения представляли собой коридоры, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.
Суд установил, что они являются единственным существующим беспрепятственным проходом от основного входа к помещениям, расположенным за торговым залом (N 3 по проекту).
Доводы подателя жалобы о том, что помещение 59 представляет собой самостоятельный объект недвижимости и не является общим имуществом ни на дату заключения договора купли-продажи, ни на сегодняшний день, не принимаются во внимание, поскольку противоречат материалам дела.
Из материалов дела видно, что истцы первоначально являлись дольщиками при долевом строительстве дома, при этом часть помещений приобрели в дальнейшем по различным договорам у других дольщиков.
Ссылка подателя жалобы на технический паспорт на встроенно-пристроенные помещения от 22.09.2009, где не выделено помещение 59, а также не отражены помещения истцов и третьих лиц со стороны улицы Ленинградской, является несостоятельной.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (третья очередь строительства встроенно-пристроенные помещения) дано только 17.11.2009. В то же время в материалах дела имеются документы, согласно которым застройщиком продолжались работы внутри здания в соответствии с проектом до момента передачи участникам долевого строительства объекта, а именно соглашение от 01.06.2010 N 3, акт приемки-передачи от 28.12.2009. Доказательств того, что застройщик исключил из общих помещений спорные помещения тамбура, отсутствуют.
Ссылка подателя жалобы на наличие во встроенно-пристроенных помещениях иных лестниц - эвакуационных (N 14 по проекту), которые выходят во двор, является необоснованной. Суд первой инстанции дал мотивированную оценку данному обстоятельству, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, находящимся в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд также правильно указал, что факт незаконного введения застройщиком спорных помещений в гражданский оборот не влечет изменение правовой природы спорных помещений, поскольку указанная сделка с общим имуществом является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащая положениям статьи 290 ГК РФ.
Довод подателя жалобы об отсутствии дополнительных соглашений относительно оплаты стоимости строительства общих помещений не принимается во внимание. В данном случае при установлении факта назначения спорного помещения как общего имущества, необходимого для эксплуатации другими собственниками отдельных помещений, данное обстоятельство не имеет существенного значения.
Кроме того, из актов приема-передачи видно, что расчеты между дольщиками и застройщиком произведены полностью.
Таким образом, правовых оснований для отказа истцам в удовлетворении заявленных требований у суда первой инстанции не имелось. Иски удовлетворены правомерно.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных обстоятельств, доказательств и иные выводы, основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта в обжалуемой части.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 18 октября 2012 года по делу N А13-7270/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-29" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)