Статьи
А. Локтионова
Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ЖСК; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ТСЖ; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности управляющих организаций; Управляющая компания
Согласно статье 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет ее жилищный фонд. На это указывает статья 19 ЖК. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
Жилые помещения могут предоставляться во владение и пользование физическим лицам на основании договора найма, а юридическим лицам - на основании договора аренды или иного соглашения. Причем организации вправе использовать жилые помещения исключительно только для проживания граждан.
Структура платы за жилье определена статьей 154 ЖК, согласно которой для собственника жилья цена договора по найму жилого помещения включает:
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, включая поставку твердого топлива при наличии печного отопления).
Для нанимателя жилого помещения в цену договора помимо названных составляющих, за исключением платы за капитальный ремонт имущества в многоквартирном доме, включается еще и плата за пользование жилым помещением (плата за наем).
Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93, утвержденному Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 №163, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений (код 041100) - это самостоятельный вид деятельности хозяйствующего субъекта.
Льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, распространяется лишь на плату за пользование жилым помещением (плату за наем).
Тем не менее у плательщика НДС может возникнуть вопрос: каким образом производится налогообложение стоимости коммунальных услуг, если в соответствии с договором в арендную плату включена стоимость "коммуналки", ведь ГК этого не запрещает?
В Письме ФНС России от 16.03.2005 №03-4-02/371/28 указано, что коммунальные услуги, входящие в состав арендной платы, в соответствии с договором аренды облагаются налогом в общем порядке.
Учитывая, что налогообложение коммунальных и иных видов услуг не является однозначным, можно сказать, что использование льготы в отношении платы за "коммуналку" и иные виды услуг содержит для плательщика НДС повышенные налоговые риски.
Много вопросов у плательщиков НДС возникает и в части того, применяется ли льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, в случае если нанимателем жилого помещения выступает иностранное лицо.
В отношении иностранных организаций или иностранных физических лиц законодательством установлена отдельная льгота, предусмотренная п. 1 статьи 149 НК, в силу чего льгота, определенная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, не применяется.
Жилищное законодательство относит служебные помещения в состав специализированного жилищного фонда (статья 92 ЖК), вследствие чего применение льготы возможно и при предоставлении в пользование служебных помещений.
Вместе с тем, по мнению Минфина, предоставление комнат в общежитиях должно облагаться налогом в общем порядке (Письмо от 19.12.2005 №03-04-15/116). Как утверждают финансисты, применение льготного режима невозможно в случае отсутствия договора найма, ведь в соответствии со статьей 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека (без заключения договора).
Следующий вид обязательной льготы, предназначенной для ЖКХ, - это льгота, установленная пп. 16 п. 2 статьи 149 НК, в соответствии с которой в льготном налоговом режиме производится налогообложение работ, выполняемых в период реализации целевых социально-экономических программ (проектов) жилищного строительства для военнослужащих в рамках реализации указанных программ (проектов), в том числе:
Законодателем прямо предусмотрено, что указанные работы освобождаются от налогообложения при условии финансирования этих работ исключительно и непосредственно за счет займов или кредитов, предоставляемых международными организациями и (или) правительствами иностранных государств, иностранными организациями или физическими лицами в соответствии с межправительственными или межгосударственными соглашениями, одной из сторон которых является РФ, а также соглашениями, подписанными по поручению Правительства РФ уполномоченными им органами государственного управления.
Указанные льготы являются обязательными к применению, в силу чего плательщик НДС не вправе от них отказаться.
Их состав определен п. 3 статьи 149 НК.
Подпунктом 22 определено, что в льготном налоговом режиме может осуществляться реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Подпункт 23 выводит из-под налогообложения передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Следует иметь в виду, что льгота, установленная пп. 22 п. 3 статьи 149 НК, предназначена только для операций по реализации жилья на основании договоров купли-продажи. Поэтому подрядчики, выполняющие строительство жилых объектов, облагают свои работы налогом в общем порядке. Иначе говоря, передача законченного объекта жилищного строительства от подрядчика к заказчику-застройщику и от заказчика к инвестору производится в обычном налоговом режиме, то есть с учетом НДС. А вот реализация жилья инвестором производится с учетом льготы, поэтому сумма налога, предъявленного инвестору заказчиком, учитывается последним в стоимости реализуемых квартир.
Так как льготы, установленные п. 3 статьи 149 НК, не являются обязательными к применению, налогоплательщик может отказаться от их использования.
Поскольку использование льгот влечет за собой обязательность ведения раздельного учета облагаемых операций и операций, освобожденных от налогообложения, то случаи отказа от льгот не являются редкостью. Чтобы отказаться от применения льготы, налогоплательщику достаточно в произвольной форме написать соответствующее заявление и представить его в свой налоговый орган в срок до 1-го числа того налогового периода, с которого он намерен отказаться от льготы (п. 5 статьи 149 НК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
А. Локтионова
НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ В ЖКХ
Разделы:Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ЖСК; ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ТСЖ; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности управляющих организаций; Управляющая компания
Жилищно-коммунальное хозяйство относится к числу социально значимых отраслей, в силу чего государство предусматривает для этой сферы различные виды льгот, в том числе и по налогу на добавленную стоимость (НДС).
Законодательство по НДС в части ЖКХ предусматривает как обязательные льготы по НДС, так и те, которые налогоплательщик может применять по своему желанию.
В первую очередь к обязательным налоговым преференциям в части жилищно-коммунального хозяйства относится льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 Налогового кодекса (НК), в соответствии с которым освобождена от налогообложения реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
- Жилое помещение и жилищный фонд
Согласно статье 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет ее жилищный фонд. На это указывает статья 19 ЖК. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
- частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
- государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности ее субъектам;
- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Жилые помещения могут предоставляться во владение и пользование физическим лицам на основании договора найма, а юридическим лицам - на основании договора аренды или иного соглашения. Причем организации вправе использовать жилые помещения исключительно только для проживания граждан.
Структура платы за жилье определена статьей 154 ЖК, согласно которой для собственника жилья цена договора по найму жилого помещения включает:
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, включая поставку твердого топлива при наличии печного отопления).
Для нанимателя жилого помещения в цену договора помимо названных составляющих, за исключением платы за капитальный ремонт имущества в многоквартирном доме, включается еще и плата за пользование жилым помещением (плата за наем).
Согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93, утвержденному Постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 №163, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений (код 041100) - это самостоятельный вид деятельности хозяйствующего субъекта.
Льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, распространяется лишь на плату за пользование жилым помещением (плату за наем).
- Вопросы, связанные с НДС
Тем не менее у плательщика НДС может возникнуть вопрос: каким образом производится налогообложение стоимости коммунальных услуг, если в соответствии с договором в арендную плату включена стоимость "коммуналки", ведь ГК этого не запрещает?
В Письме ФНС России от 16.03.2005 №03-4-02/371/28 указано, что коммунальные услуги, входящие в состав арендной платы, в соответствии с договором аренды облагаются налогом в общем порядке.
Учитывая, что налогообложение коммунальных и иных видов услуг не является однозначным, можно сказать, что использование льготы в отношении платы за "коммуналку" и иные виды услуг содержит для плательщика НДС повышенные налоговые риски.
Много вопросов у плательщиков НДС возникает и в части того, применяется ли льгота, установленная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, в случае если нанимателем жилого помещения выступает иностранное лицо.
В отношении иностранных организаций или иностранных физических лиц законодательством установлена отдельная льгота, предусмотренная п. 1 статьи 149 НК, в силу чего льгота, определенная пп. 10 п. 2 статьи 149 НК, не применяется.
Жилищное законодательство относит служебные помещения в состав специализированного жилищного фонда (статья 92 ЖК), вследствие чего применение льготы возможно и при предоставлении в пользование служебных помещений.
Вместе с тем, по мнению Минфина, предоставление комнат в общежитиях должно облагаться налогом в общем порядке (Письмо от 19.12.2005 №03-04-15/116). Как утверждают финансисты, применение льготного режима невозможно в случае отсутствия договора найма, ведь в соответствии со статьей 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м. жилой площади на одного человека (без заключения договора).
Следующий вид обязательной льготы, предназначенной для ЖКХ, - это льгота, установленная пп. 16 п. 2 статьи 149 НК, в соответствии с которой в льготном налоговом режиме производится налогообложение работ, выполняемых в период реализации целевых социально-экономических программ (проектов) жилищного строительства для военнослужащих в рамках реализации указанных программ (проектов), в том числе:
- работ по строительству объектов социально-культурного или бытового назначения и сопутствующей инфраструктуры;
- работ по созданию, строительству и содержанию центров профессиональной переподготовки военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, и членов их семей.
Законодателем прямо предусмотрено, что указанные работы освобождаются от налогообложения при условии финансирования этих работ исключительно и непосредственно за счет займов или кредитов, предоставляемых международными организациями и (или) правительствами иностранных государств, иностранными организациями или физическими лицами в соответствии с межправительственными или межгосударственными соглашениями, одной из сторон которых является РФ, а также соглашениями, подписанными по поручению Правительства РФ уполномоченными им органами государственного управления.
Указанные льготы являются обязательными к применению, в силу чего плательщик НДС не вправе от них отказаться.
- Добровольные льготы
Их состав определен п. 3 статьи 149 НК.
Подпунктом 22 определено, что в льготном налоговом режиме может осуществляться реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Подпункт 23 выводит из-под налогообложения передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Следует иметь в виду, что льгота, установленная пп. 22 п. 3 статьи 149 НК, предназначена только для операций по реализации жилья на основании договоров купли-продажи. Поэтому подрядчики, выполняющие строительство жилых объектов, облагают свои работы налогом в общем порядке. Иначе говоря, передача законченного объекта жилищного строительства от подрядчика к заказчику-застройщику и от заказчика к инвестору производится в обычном налоговом режиме, то есть с учетом НДС. А вот реализация жилья инвестором производится с учетом льготы, поэтому сумма налога, предъявленного инвестору заказчиком, учитывается последним в стоимости реализуемых квартир.
Так как льготы, установленные п. 3 статьи 149 НК, не являются обязательными к применению, налогоплательщик может отказаться от их использования.
Поскольку использование льгот влечет за собой обязательность ведения раздельного учета облагаемых операций и операций, освобожденных от налогообложения, то случаи отказа от льгот не являются редкостью. Чтобы отказаться от применения льготы, налогоплательщику достаточно в произвольной форме написать соответствующее заявление и представить его в свой налоговый орган в срок до 1-го числа того налогового периода, с которого он намерен отказаться от льготы (п. 5 статьи 149 НК).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)