Статьи
Е. Кальчевская

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ЧАСТЬ 1

Разделы:
Управление многоквартирным домом




Многоквартирный дом - это не просто совокупность жилых и нежилых помещений, это еще и общее имущество.

Так, согласно статье 289 Гражданского кодекса (ГК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат не только сами помещения, но и общее имущество.


Управление общим имуществом

Права и обязанности по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме жильцы реализуют сообща, ведь общее имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, не может быть разделено на доли, следует судьбе жилого помещения. Обойти стороной вопросы эксплуатации, содержания и ремонта общего имущества нельзя, так как именно состояние общего имущества обусловливает безопасные условия проживания всех граждан в доме, кроме того, без общего имущества невозможно предоставление коммунальных услуг.

Жилищный кодекс (ЖК), регулирующий жилищные правоотношения (статья 4 ЖК), предусматривает особый институт - управление многоквартирным домом, целью которого являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 статьи 161 ЖК). Закон предлагает собственникам помещений три способа управления на выбор (п. 2 статьи 161 ЖК):

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Причем собственники обязаны отдать предпочтение тому или иному способу, в противном случае решение будет принято за них органом местного самоуправления (путем проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации).

Непосредственное управление предполагает наибольшую самоорганизацию собственников и традиционно считается эффективным в небольших домах (до 18 квартир). Создание ТСЖ также подразумевает определенную социальную активность жильцов, так как является формой объединения граждан путем создания некоммерческой организации, основанной на членстве. Управляющая организация имеет своей целью извлечение прибыли от оказания услуг, выполнения работ на профессиональной основе и действует на основании договора управления многоквартирным домом. Рассматривая учет в жилищно-коммунальном хозяйстве, мы будем говорить об учете в управляющих организациях и ТСЖ. Различный правовой статус этих юридических лиц предопределяет разные принципы учета и налогообложения, однако объединяющим фактором является деятельность - управление многоквартирным домом. Поэтому, прежде чем переходить непосредственно к учету и налогообложению в ЖКХ, обратимся к общим вопросам, касающимся и управляющей организации, и ТСЖ.


Общее имущество как объект управления

Объектом управления ТСЖ и управляющей организации является общее имущество в многоквартирном доме. От определения его состава зависит решение большого числа вопросов: пределы ответственности организации, которая управляет общим имуществом, за ущерб, вызванный его ненадлежащим содержанием, возможности извлечения дохода от использования общего имущества, величина расходов на содержание общего имущества и оплачиваемых потерь коммунальных ресурсов. Поэтому одним из ключевых моментов, которому нужно уделить внимание как собственникам помещений, так и организации, принимающей дом в управление, является состав общего имущества.

Согласно п. 1 статьи 290 ГК общим имуществом являются, во-первых, общие помещения дома, во-вторых, несущие конструкции дома, в-третьих, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Кроме того, согласно п. 1 статьи 36 ЖК:
  • помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Уточнения к этому списку, а также границы общего имущества приведены в разд. I Правил содержания общего имущества.

Право собственности на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, не подлежит отдельной государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.


Помещения как общее имущество

Вопрос отнесения тех или иных помещений в многоквартирном доме к общему или частному имуществу возникает при намерении собственников извлекать доходы от их использования (чаще всего путем передачи в аренду для ведения предпринимательской деятельности). Доказывать, что помещение является общим имуществом, приходится в ситуации, когда на него есть другие претенденты - органы местного самоуправления, которые традиционно занимали все служебные помещения в доме, а также лица, которым застройщик передал помещения после ввода его в эксплуатацию. Другими словами, у спорных помещений есть владелец, а собственникам квартир приходится оспаривать его права.

Если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Эти помещения следует отличать от нежилых помещений, которые предназначены для самостоятельного использования и являются вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима общего имущества.

Таким же критерием (наличие в помещениях оборудования, обслуживающего многоквартирный дом) руководствуются и арбитры. При этом считается, что обслуживание дома означает возможность при помощи этого оборудования повлиять на условия проживания в нем. Чтобы признать помещение общим имуществом, необходимо, чтобы в нем находились не просто инженерные сети, но запорная и регулировочная арматура, доступ к которой делает невозможным эксплуатация такого помещения.

Конституционный суд отметил, что иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойству помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества, п. 1 статьи 36 ЖК не содержит.


Смотрите далее: "Управление многоквартирным домом: часть 2".









© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)