УСТАВ ЖСК - НЕ ЗАКОН

Устав жилищно-строительного кооператива не является законом или правовым актом, поэтому сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными.

К тому выводу пришел Семнадцатый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 3 октября 2007 г. N 17АП-6632/2007-ГК), рассматрев иск ЖСК к ООО о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения и прекратщении его действия на будущее, поскольку он, во-первых, заключен с нарушением устава ЖСК, во-вторых, заключен лицом, полномочия которого на его заключение ограничено уставом ЖСК.

Как следует из материалов дела, между ЖСК (арендодатель) и ООО (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду под офис нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы.

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников кооператива более 50 и это предусмотрено уставом, правление и председатель правления кооператива.

В соответствии со ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива, компетенция которого определяется уставом кооператива в соответствии с Жилищным кодексом.

Часть 3 статьи 117 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания по вопросам избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля за его деятельностью.

Таким образом, вышеназванные нормы права не устанавливают исключительную компетенцию общего собрания кооператива по решению вопросов о заключении кооперативом сделок, в том числе и договоров аренды имущества, находящегося в собственности кооператива.

Другие статьи ЖК РФ, которые устанавливают вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива, в частности ч. 1 ст. 118, ч. 1 ст. 120, ч. 2 ст. 121, ст. 122, ч. 2 ст. 124, ч. 3 ст. 130, также не относят к исключительной компетенции общего собрания решение вопросов о заключении договоров аренды и других сделок.

Поскольку действующее законодательство не содержит императивных норм, устанавливающих, что решение вопросов о заключении жилищным кооперативом договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в его собственности является исключительной компетенцией общего собрания жилищного кооператива, спорный договор аренды, заключенный от имени кооператива председателем правления в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ, предусматривающим право председателя правления жилищного кооператива без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе совершать сделки, не может быть признан ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Однако, поскольку уставом ЖСК принятие решения о сдаче в аренду имущества ЖСК отнесено к исключительной компетенции общего собрания ЖСК, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о принятии общим собранием членов кооператива решения о заключении с ответчиком договора аренды расположенного в подвале нежилого помещения, данная сделка является оспоримой на основании ст. 174 ГК РФ.

Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана недействительной судом по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик знал или заведомо должен был знать о том, что полномочия председателя правления ЖСК, подписавшего договор аренды, ограничены уставом.

Кроме того, ответчику были представлены протоколы собраний членов ЖСК, что также свидетельствует о том, что ответчик не знал о превышении председателем правления полномочий при заключении договора аренды.

При таких обстоятельствах, договор аренды спорного нежилого помещения не может быть признан недействительным по ст. 174 ГК РФ.

Доводы истца о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку не соответствует положениям устава ЖСК, являются не состоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.
Устав ЖСК является учредительным документом кооператива и в основании его лежит соглашение членов ЖСК.

Таким образом, устав ЖСК не является законом или правовым актом, поэтому сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.