Статьи
И. Еланина

ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Разделы:
Управление многоквартирным домом




В зависимости от своего целевого назначения все помещения в многоквартирном доме можно разделить на жилые и нежилые.

Согласно п. 2 статьи 15 Жилищного кодекса (ЖК) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статус жилого помещения достаточно подробно рассмотрен в ЖК. Что же касается нежилого помещения, то получить представление о его статусе возможно только по принципу "от противного" по отношению к жилому – то есть если помещение не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, его следует отнести к нежилому.

    Требования к жилым помещениям

В соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. №184-ФЗ "О техническом регулировании" (Закон) данные требования к жилым помещениям должны устанавливаться в соответствующих технических регламентах, призванных заменить СНиПы, ГОСТы, СанПиНы и т.п.

До вступления в силу технических регламентов требования к жилым помещениям, установленные вышеназванными СНиПами, ГОСТами и т.п., подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям защиты жизни, здоровья и имущества граждан, а также имущества иных лиц и предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей (статья 46 Закона)

В настоящее время требования к жилым помещениям определяются рядом нормативных актов:
  • Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения";
  • Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. №554);
  • Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.);
  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждено Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170) и др.

Можно выделить ряд наиболее важных требований, предъявляемых к жилым помещениям. Так, помещение должно быть изолированным и через него не должен осуществляться проход в другие помещения. Принадлежность жилого помещения к недвижимому имуществу обуславливает невозможность признания помещениями разного рода "времянки", строительные вагоны и иные объекты, не имеющие прочной связи с землей и не признаваемые объектами недвижимости. Важными являются соблюдение требований:
  • к земельному участку и территории жилых зданий при их размещении;
  • к отоплению, вентиляции и микроклимату помещений;
  • к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; к инженерному оборудованию (в частности, к водоснабжению и канализации);
  • к естественному и искусственному освещению и инсоляции;
  • к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий;

    Разновидности жилых помещений

ЖК (статья 16) выделяет 3 основных вида жилых помещений:
  • жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
  • квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
  • комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Что касается квартиры, то квартирой следует признавать не только помещения, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования, - если обособленное помещение в многоквартирном доме имеет прямой выход вовне (на улицу или во двор дома), то такое помещение также следует признавать квартирой.

Понятие "комната в коммунальной квартире" появилось в советское время. Она является частью жилого дома (квартиры), части основных жилых помещений в котором (которой) предназначены для вспомогательного использования, а именно для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием (места общего пользования), и находятся в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире.

Получается, что собственник комнаты в коммунальной квартире также, как и собственник квартиры в многоквартирном доме обладает имущественным комплексом, состоящим из комнаты в коммунальной квартире и доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры.

Действует в данной случае и принцип единства судьбы комнаты и доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире: при переходе права собственности на комнату доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем проведения переустройства и (или) перепланировки.

    Переустройство и перепланировка жилых помещений

Согласно статье 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для проведения переустройства или перепланировки необходимо предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения в орган местного самоуправления. Отказ в согласовании может последовать именно вследствие несоответствия предоставленного проекта многочисленным санитарным и техническим требованиям законодательства, предъявляемым к жилым помещениям.

Окончание переустройства или перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной компетентным органом местного самоуправления.

Следует обратить внимание, что переустройство и перепланировка являются комплексными процедурами и регулируются также градостроительными и иными строительно-техническими нормами.

    Нежилое помещение и порядок перевода помещения из жилого в нежилое и наоборот

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которое оно входит.

В противовес жилому помещению под нежилым помещением следует понимать изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания граждан.

Нежилые помещения в многоквартирных домах могут быть как первичными, то есть изначально создаваемыми как таковые (магазины), так и переведенными из жилого фонда. При этом первичные нежимые помещения могут как входить в общее имущество многоквартирного дома, так и не входить, то есть быть самостоятельными объектами собственности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно регламентируется главой 3 ЖК, а также нормами Гражданского и Градостроительного кодексов.

Сам перевод осуществляется органом местного самоуправления по заявлению собственника.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если:
  • доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Обратный перевод - нежилого помещения в жилое не допускается, если:
  • помещение не отвечает установленным требованиям;
  • право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.









    © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)