Е. Кальческая
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ОТЧУЖДАЕМОЙ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ
Разделы:Право собственности и другие вещные права на жилое помещение; Жилищное право
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом (ГК). Об этом говорится в п. 6 статьи 42 Жилищного кодекса (ЖК).
Порядок преимущественного права покупки установлен в статье 250 ГК: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Кроме того, уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Таким образом, п. 6 статьи 42 ЖК накладывает на продавца дополнительную обязанность по уведомлению собственников других комнат.
Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем и споров.
В статье 42 ЖК идет речь о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире. Аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме.
При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество.
Однако при распоряжении комнатой в коммунальной квартире ситуация несколько иная: лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.
Таким образом, при одинаковом правовом режиме – режиме раздельной собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности.
Как уже было сказано выше, п. 6 статьи 42 ЖК накладывает на продавца дополнительную обязанность по уведомлению собственников других комнат. При этом сами собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не накладывает обязанности по получению направленных им уведомлений и не устанавливает ответственности за их неполучение.
В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности (п. 1 статьи 20, п. 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Согласно п. 2 статьи 558 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.
Норма п. 6 статьи 42 ЖК:
- делает невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно;
- не предусматривает, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник;
- приведет к тому, что собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца;
- ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.
Таким образом, п. 6 статьи 42 ЖК ставит реализацию права собственности в зависимость от воли органа публичной власти, что противоречит п. 2 статьи 1 ЖК, согласно которому "граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими".
Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане.
Согласно п. 2 статьи 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Значит, для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 18-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. В итоге продавец становится зависим от органов опеки и попечительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)