Статьи
А. Локтионова

КОНТРОЛЬ ЗА ВЫПОЛНЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Разделы:
Контроль за деятельностью управляющей организации; Управляющая компания




По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется (п. 2 статьи 162 Жилищного кодекса (ЖК)):

  • оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;
  • предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре с управляющей организацией должны быть закреплены положения о контроле за ее деятельностью.

Контроль с точки зрения установленных Правил

Согласно пункту 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13 августа 2006 года №491 (Правила содержания), собственники помещений в соответствии с условиями договора управления вправе:
  • получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
  • проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы);
  • требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

На привлекаемого собственниками помещений исполнителя – управляющей организации в соответствии с договором управления возлагается обязанность обеспечить готовность (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307):
  • к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  • механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Постановлением Правительства от 13 августа 2006 года №491 утверждены еще и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Правила изменения размера платы).

Согласно п. 3 Правил изменения размера платы услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям:
  • Правил содержания;
  • Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;
  • иным требованиям законодательства РФ и условиям договоров.

Установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями вышеперечисленных Правил. При этом в договоре управления многоквартирным домом может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.

Контроль с точки зрения договора подряда

По договору подряда одна сторона (подрядчик – управляющая организация) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика – собственники помещений в многоквартирном доме) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (статья 702 Гражданского кодекса (ГК)).

Договор подряда заключается на выполнение работы с передачей ее результата заказчику, и если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, а также несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Согласно п. 1 статьи 706 ГК если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами, которые несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика (п. 1 статьи 723 ГК):
  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда установлен в статье 748 ГК, согласно п. 2 которой заказчик, обнаруживший отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Подрядчик обязан исполнять полученные указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.










© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)