Статьи
Е. Кальчевская
Создание товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Вопрос учреждения и функционирования ТСЖ рассматривается, главным образом, в двух законодательных актах: Гражданском кодексе (ГК) и ЖК.
ГК трактует возможность учреждения ТСЖ собственниками помещений в многоквартирном доме для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 статьи 291 ГК). То есть ГК просто рекомендует (но не обязывает) создавать ТСЖ.
Указывается также, что ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. При этом Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (Закон), на который ссылается ГК, ныне утратил силу.
Что же касается ЖК, то согласно статье 161 управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
ЖК обязывает собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе и ТСЖ.
Таким образом, ЖК предлагает, вернее даже обязывает создавать ТСЖ в качестве одной из альтернатив управления многоквартирным домом, при этом – отменяет Закон, а п. 2 статьи 291 ГК, на которую ссылается данный Закон, не изменяет.
Разберемся, каким законодательным актом руководствоваться собственникам помещений, решившим создать ТСЖ. Рассмотрим иерархию законодательных актов.
Согласно п. "о" статьи 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ, а жилищное законодательство согласно п. "к" статьи 72 Конституции – в ведении субъектов РФ. Отношения собственности должны регулироваться гражданским законодательством, и введение в ЖК положений, касающихся вопросов собственности, является, пожалуй, ошибкой законодателя, создающей путаницу и множество вопросов и неясностей на практике.
Поскольку ГК по всем параметрам "выше" ЖК, значит, собственникам помещений в многоквартирном доме, желающим учредить ТСЖ, необходимо ждать, когда же законодатель издаст новый закон о ТСЖ, который будет регламентировать условия и порядок его создания и функционирования и на который будет ссылаться п. 2 статьи 291 ГК.
В случае учреждения ТСЖ собственниками, не дождавшись нового закона о ТСЖ, данные собственники могут столкнуться еще с рядом проблем. Отношения собственности в отличие от жилищных правоотношений являются длящимися с неограниченными сроками действия. По мере действия этих отношений в них могут вступать и иные лица, например, в порядке купли-продажи или дарения. Поэтому учреждение ТСЖ при неразрешении правовых противоречий может привести в дальнейшем к непредсказуемым правовым последствиям, вплоть до признания сделки ничтожной.
Согласно статье 136 ЖК собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. При этом собственники не могут объединяться с другими домами и создавать общее ТСЖ. В итоге сразу встает вопрос о целесообразности учреждения ТСЖ как способа управления многоквартирным домом.
Конечно, если в доме много квартир, например, порядка четырехсот, то учреждение ТСЖ в таком доме экономически целесообразно. А если квартир около ста – о какой целесообразности создания ТСЖ может идти речь? Почему бы этим стоквартирным домам не объединиться и не создать общее ТСЖ – ведь это поможет более эффективно разрешать все возможные проблемы в управлении и функционировании ТСЖ. Конечно, необходимыми условиями при этом должны быть:
Согласно п. 1 статьи 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Значит, государство как собственник помещений в многоквартирном доме тоже может стать членом ТСЖ.
Рассмотрим случай, когда в многоквартирном доме, в котором решено учредить ТСЖ, какая-то часть квартир принадлежит государству. В итоге учреждение ТСЖ вместе с участием государства приводит к возникновению смешанной государственно-частной формы собственности.
Вопросы, связанные с особенностями регулирования отношений смешанной формы собственности, неизбежно становятся предметом обсуждения на собрании по учреждению ТСЖ. Его позиция при ответе на эти вопросы выразилась лишь в готовности присоединиться к любому решению других собственников - участников собрания
При этом законодательство не содержит норм, определяющих правовой статус государства – собственника помещений в доме, в котором создано ТСЖ. Принятие соответствующих нормативных актов является необходимым, поскольку совершенно непонятно в данном случае, как собственник-государство будет нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК), то есть решение таких вопросов, как:
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (п. 1 статьи 145 ЖК).
Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ установлен в статье 146 ЖК. При этом сама процедура организации собрания и его проведения является очень, скажем так, примитивной.
Уведомление о проведении общего собрания членов направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к его компетенции, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
На практике такая процедура организация и проведения собрания ТСЖ, как правило, приводит к тому, что, посетив несколько раз такие собрания, собственники отказываются их посещать, ссылаясь на занятость. В итоге все эти собрания сводятся на нет. ТСЖ – это разновидность юридического лица – для него необходимо сформировать более совершенную процедуру организации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
Е. Кальчевская
ВОПРОСЫ УЧРЕЖДЕНИЯ ТСЖ
Разделы:Создание товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Жильцы многоквартирного дома могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) для совместного управления недвижимым имуществом в многоквартирном доме. Возможность учреждения ТСЖ установлена в статье 135 Жилищного кодекса (ЖК), согласно п. 1 которой ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Однако в реальной практике учредители ТСЖ – жильцы многоквартирного дома – сталкиваются с рядом проблем и вопросов, пока что не разрешенных в законодательном порядке. Рассмотрению некоторых из таких вопросов и посвящена наша статья.
Противоречия законодательства в части создания и функционирования ТСЖ
Вопрос учреждения и функционирования ТСЖ рассматривается, главным образом, в двух законодательных актах: Гражданском кодексе (ГК) и ЖК.
ГК трактует возможность учреждения ТСЖ собственниками помещений в многоквартирном доме для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 статьи 291 ГК). То есть ГК просто рекомендует (но не обязывает) создавать ТСЖ.
Указывается также, что ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья. При этом Федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (Закон), на который ссылается ГК, ныне утратил силу.
Что же касается ЖК, то согласно статье 161 управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
ЖК обязывает собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе и ТСЖ.
Таким образом, ЖК предлагает, вернее даже обязывает создавать ТСЖ в качестве одной из альтернатив управления многоквартирным домом, при этом – отменяет Закон, а п. 2 статьи 291 ГК, на которую ссылается данный Закон, не изменяет.
Разберемся, каким законодательным актом руководствоваться собственникам помещений, решившим создать ТСЖ. Рассмотрим иерархию законодательных актов.
Согласно п. "о" статьи 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ, а жилищное законодательство согласно п. "к" статьи 72 Конституции – в ведении субъектов РФ. Отношения собственности должны регулироваться гражданским законодательством, и введение в ЖК положений, касающихся вопросов собственности, является, пожалуй, ошибкой законодателя, создающей путаницу и множество вопросов и неясностей на практике.
Поскольку ГК по всем параметрам "выше" ЖК, значит, собственникам помещений в многоквартирном доме, желающим учредить ТСЖ, необходимо ждать, когда же законодатель издаст новый закон о ТСЖ, который будет регламентировать условия и порядок его создания и функционирования и на который будет ссылаться п. 2 статьи 291 ГК.
В случае учреждения ТСЖ собственниками, не дождавшись нового закона о ТСЖ, данные собственники могут столкнуться еще с рядом проблем. Отношения собственности в отличие от жилищных правоотношений являются длящимися с неограниченными сроками действия. По мере действия этих отношений в них могут вступать и иные лица, например, в порядке купли-продажи или дарения. Поэтому учреждение ТСЖ при неразрешении правовых противоречий может привести в дальнейшем к непредсказуемым правовым последствиям, вплоть до признания сделки ничтожной.
Учреждение ТСЖ собственниками только одного многоквартирного дома
Согласно статье 136 ЖК собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. При этом собственники не могут объединяться с другими домами и создавать общее ТСЖ. В итоге сразу встает вопрос о целесообразности учреждения ТСЖ как способа управления многоквартирным домом.
Конечно, если в доме много квартир, например, порядка четырехсот, то учреждение ТСЖ в таком доме экономически целесообразно. А если квартир около ста – о какой целесообразности создания ТСЖ может идти речь? Почему бы этим стоквартирным домам не объединиться и не создать общее ТСЖ – ведь это поможет более эффективно разрешать все возможные проблемы в управлении и функционировании ТСЖ. Конечно, необходимыми условиями при этом должны быть:
- близкое расположение домов относительно друг друга – обуславливает общность условий (климатические, например, земля и т.п.);
- общие коммуникации – желательно, поскольку решать проблемы, связанные именно с коммунальным обслуживанием домом ТСЖ, будет решать намного легче;
- однородность домов – имеется в виду, квартирность, проект дома, материал, из которого он построен, его возраст
Государство в качестве собственника квартир в многоквартирном доме, управляемом ТСЖ
Согласно п. 1 статьи 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Значит, государство как собственник помещений в многоквартирном доме тоже может стать членом ТСЖ.
Рассмотрим случай, когда в многоквартирном доме, в котором решено учредить ТСЖ, какая-то часть квартир принадлежит государству. В итоге учреждение ТСЖ вместе с участием государства приводит к возникновению смешанной государственно-частной формы собственности.
Вопросы, связанные с особенностями регулирования отношений смешанной формы собственности, неизбежно становятся предметом обсуждения на собрании по учреждению ТСЖ. Его позиция при ответе на эти вопросы выразилась лишь в готовности присоединиться к любому решению других собственников - участников собрания
При этом законодательство не содержит норм, определяющих правовой статус государства – собственника помещений в доме, в котором создано ТСЖ. Принятие соответствующих нормативных актов является необходимым, поскольку совершенно непонятно в данном случае, как собственник-государство будет нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК), то есть решение таких вопросов, как:
- финансирование ремонтных работ;
- повреждение общего имущества;
- плата за жилое помещение и др.
Собрание собственников жилья
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (п. 1 статьи 145 ЖК).
Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ установлен в статье 146 ЖК. При этом сама процедура организации собрания и его проведения является очень, скажем так, примитивной.
Уведомление о проведении общего собрания членов направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
Решения общего собрания членов ТСЖ по вопросам, отнесенным к его компетенции, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
На практике такая процедура организация и проведения собрания ТСЖ, как правило, приводит к тому, что, посетив несколько раз такие собрания, собственники отказываются их посещать, ссылаясь на занятость. В итоге все эти собрания сводятся на нет. ТСЖ – это разновидность юридического лица – для него необходимо сформировать более совершенную процедуру организации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)