ВИДЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. СТОИМОСТЬ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ. СТОИМОСТЬ В ОБМЕНЕ
(Письмо Роскомзема от 14.06.1996 N 1-16/1240. О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли)Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.
Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени чем от прав на улучшения (здания, сооружения и т.д.) земельного участка, имеющих ограниченный срок службы.
В связи с этим к текущей стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений).
2.3. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.
Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости собственно земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или собственно земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.
2.4. Отдельная оценка стоимости собственно земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:
- - способствовать процессу рыночного ценообразования;
- - обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;
- - объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;
- - устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.
В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:
- стоимость в использовании;
- стоимость в обмене (меновая стоимость).
3.1.1. Стоимость в использовании является стоимостью для конкретного пользователя или их группы и основана на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности или удобств.
Стоимость в использовании применяется при оценках эффективности реконструкционных и мелиоративных программ без предполагаемой смены субъекта или субъектов прав на землю и сохранения неизменным дальнейшего (сельскохозяйственное или иное) использования земель.
3.1.2. Стоимость в использовании определяется также в случае оценки вклада земельного участка в стоимость предприятия в целом, как имущественного комплекса, без учета его наиболее эффективного использования или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от его полной или частичной продажи.
Поскольку стоимость в использовании определяется субъективными предпочтениями того или иного владельца относительно возможностей дальнейшего использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью.
3.1.3. Одним из употребляемых на практике видов стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, как стоимость оцениваемой собственности для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость в денежном выражении представляет собой наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, принимая во внимание ожидаемую от них доходность с точки зрения инвестиционных целей.
Стоимостью в использовании является и учетная (балансовая) стоимость основных средств производства, в том числе и прав на землю.
3.2.1. Стоимость в обмене - это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной.
Поскольку стоимость в обмене является объективной для всех участников рынка в целом и определяется с учетом более широкого круга реальных экономических факторов, действующих на рынке, этот тип стоимости (в отличие от стоимости в использовании) называют объективной оценочной стоимостью объекта недвижимости на конкретную дату.
3.2.2. Основным видом стоимости в обмене является рыночная стоимость. Рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество или права на него может переходить из рук в руки на дату оценки между покупателем и продавцом в результате добровольной коммерческой сделки. При этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Из данного определения вытекает, что рыночная стоимость определяется при соблюдении условий:
- участок может быть свободно отчужден и продан на открытом рынке;
Страницы: 2 из 11 <-- предыдущая cодержание следующая -->