Понятия "переустройство" и "перепланировка" жилого помещения сильно отличаются друг от друга. Согласно п. 1 статьи 25 Жилищного кодекса (ЖК) под "переустройством жилого помещения" понимается "установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения"; под "перепланировкой" жилого помещения понимается "изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения".

      Необходимые документы

В соответствии со статьей 26 ЖК переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, перечисленных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

      Перевод в прежнее состояние

Согласно п. 1 ч. 5 статьи 29 ЖК, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Каков порядок выселения этих граждан из жилых помещений?

Согласно статье 551 Гражданского кодекса (ГК) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 8 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Таким образом, до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может.

      Санкции за несогласованную перепланировку

Основная санкция за несогласованную перепланировку - штраф.

Как уже говорилось выше, переустройство предусматривает установку, замену или перенос инженерных сетей, сантехники, электрики и другого оборудования. Штраф, который взимают за несогласованное переустройство, составляет 1000 - 1500 руб. независимо от числа выявленных нарушений (статья 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП)).

Перепланировка - это изменение конфигурации квартиры. Штраф, который взимают за несогласованную перепланировку, составляет 2000 - 2500 руб. (статья 7.21 КоАП).

Уплата штрафа не освобождает лицо, самовольно произведшее переустройство или перепланировку, от обязанности согласовать перепланировку (переустройство) или же вернуть все произведенные нововведения в первоначальный вид.

На оформление разрешения межведомственной комиссией (МВК) или проведение "обратного" ремонта дается 2 - 3 месяца. В случае невыполнения этого штраф налагается повторно.

Если нарушения обнаружены при продаже квартиры, то в этом случае покупатель может написать в территориальное управление Росрегистрации заявление о том, что он обязуется согласовать изменения или привести квартиру в надлежащий вид.

При этом отметим, что помещение может быть сохранено и в измененном виде даже без санкции МВК. Для этого придется доказать суду, что ваши нововведения не мешают соседям (п. 4 статьи 29 ЖК).

При этом в обязательном порядке согласованию подлежат следующие переделки:
  • разобраны межквартирные перегородки;
  • устроена ниша там, где проходит вентиляционный короб;
  • установлены отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях;
  • обеспечен подогрев полов за счет общедомового отопления;
  • увеличена нагрузка на несущие конструкции (например, вместо гипсокартонной стены поставлена кирпичная);
  • не предусмотрено естественное освещение на кухне;
  • туалет, ванная комната или кухня размещены над/под жилой площадью;
  • вход в единственный санузел сделан из спальни;
  • устроен камин (исключение - последние этажи, если топки и дымоходы заводского производства);
  • оборудована сауна, когда объем парной превышает 24 куб. м;
  • объединен балкон (лоджия) с комнатой или кухней, куда вынесены батареи центрального отопления;
  • устроен балкон или лоджия;
  • присоединен к квартире общий коридор или тамбур.

Отметим, что данный перечень является открытым.

В случае если все-таки сделана перепланировка из вышеперечисленных действий, собственника или нанимателя по договору социального найма обяжут не только уплатить штраф, но приводить жилье в первоначальное состояние. Невыполнение требований может привести к потере квартиры. Того, кто живет в неприватизированном помещении, по решению суда могут выселить.

Собственник квартиры, который откажется согласовать перепланировку, попадет в суд. Суд будет обязательно проигран. И если жилье не является единственным местом жительства, то судебные приставы имеют право продать его с торгов (п. 1 статьи 446 Гражданско-процессульного кодекса (ГПК)). Затем квартиру приводят в соответствие с планом БТИ и разницу между стоимостью ремонтных работ и ценой жилья возвращают бывшему владельцу. Данные санкции предусмотрены п. 5 статьи 29 ЖК.


Смотрите далее: "Переустройство и перепланировка жилого помещения: процедура и этапы согласования".


|