Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (п. 1 статьи 44 Жилищного кодекса (ЖК)). Введение такого института обусловлено главным образом наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
выбор способа управления многоквартирным домом;
другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания

Согласно п. 1 статьи 45 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием.

Помимо этого, собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания, которое может быть организовано, например, по инициативе одного из собственников.

Общее собрание будет признано правомочным (иметь кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников должно быть проведено повторное общее собрание.

Собственник, по инициативе которого созывается собрание, обязан сообщить собственникам помещений в доме о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (п. 4 статьи 45 ЖК).

В этот срок сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если ранее решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания: собрание или заочное голосование (об этом подробнее ниже);
дата, место, время проведения или в случае проведения в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (п. 1 статьи 46 ЖК).

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения всех собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний и решения по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания.

Как указано в п. 5 статьи 46 ЖК, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые в голосовании не участвовали.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Если в многоквартирном доме все помещения принадлежат одному собственнику, то решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Голосование на общем собрании

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

При этом голосование может осуществляться собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Согласно п. 2 статьи 48 ЖК представитель собственника на общем собрании собственников помещений действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Доверенность на голосование должна содержать:

сведения о представляемом собственнике помещения в многоквартирном доме;
сведения о представителе собственника: имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные.

Доверенность должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса:

должна быть удостоверена собственником;
выдается за подписью собственника.

Либо доверенность на голосование должна быть удостоверена нотариально.

В соответствии с п. 3 статьи 48 ЖК количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования.

Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Форма заочного голосования

Решение общего собрания собственников может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений) путем проведения заочного голосования.

Заочное голосование связано с передачей в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании в форме заочного голосования считаются собственники помещений, решения которых получены до даты окончания их приема.

При этом в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в голосовании;
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".