Нередко, вместо того чтобы брать в аренду офисы в бизнес-центрах, фирме удобнее приобрести обыкновенную квартиру на первом этаже и перевести ее из жилого фонда в нежилой. Для того чтобы такой шаг упростил работу компании, а не добавил ей проблем, необходимо соблюдать специально установленные правила.
Выясним, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и перевести в нежилой фонд, а не брать ее в аренду, притом что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными. Соответственно, подобные затраты любой компании будут признаны экономически необоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (Письмо Минфина России от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71).
К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей: "...любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий" (Постановление ФАС Московского округа от 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02).
Таким образом, аренда квартир под офисы, вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, то лучше его сразу выкупить и перевести из жилого фонда в нежилой.
По общему правилу жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это могут быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Библиографический список и примечания: