Следует ли организации, управляющей жилым домом, относить обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир и обслуживающие только соответствующую квартиру, в которой расположены, к составу общего имущества многоквартирного дома?

Обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир и обслуживающие только соответствующую квартиру, в которой расположены, в состав общего имущества многоквартирного дома не входят. Основание ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Вот только суды не считают, что радиаторы в квартире не надо обслуживать управляющей организации и штрафуют ст. 7.22 КоАП за неосуществление работ по ремонту. Да и, Минрегион (см. Письмо от 04.09.2007 N 16273-СК/07 ) уверен, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Я вот тут по теме кое что нашла)) ссылка - www.referent.ru/50/179870/file. Внизу приведу выдержки

Собственнику имущества в многоквартирном доме на основании норм гражданского законодательства, наряду с принадлежащим ему жилым или нежилым помещением, принадлежит также доля права собственности на общее имущество дома. Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к общему имуществу отнесены, в частности, лифты и иные шахты, коридоры, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. Помимо перечисленного к общему имуществу отнесено механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и также обслуживающее более одного помещения.
Ни для кого не секрет, что изношенность жилищного фонда очень высока и нередко общее имущество, чаще всего системы водоснабжения и отопления, выходят из строя, что приводит к аварийным ситуациям, и, соответственно, причинению вреда собственникам помещений в многоквартирном доме.
О том, кто может быть привлечен к ответственности за вред, нанесенный общим имуществом, о размере ответственности мы и поговорим в этой статье.

Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно статьей 161 ЖК РФ, определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - правила N 491) надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 ЖК РФ;
б) ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность. Названной статьей установлено, что нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4 000 до 5 000 руб., а на юридических лиц - от 40 000 до 50 000 руб.
Таким образом, можно сделать вывод, что к ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП, могут быть привлечены:
- собственники помещений в многоквартирном доме, если они самостоятельно совершают действия по содержанию и ремонту общего имущества;
- лица, привлекаемые собственниками, для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом;
- управляющие компании;
- товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные или иные специализированные кооперативы.
Следует учесть, что собственники помещений - физические лица к ответственности, предусмотренной статьей 7.22 КоАП, привлечены быть не могут, поскольку названной статьей такая ответственность предусмотрена только для должностных и юридических лиц.

К возникновению аварийных ситуаций приводит не только изношенность жилищного фонда, но и нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. При возникновении аварий немало споров возникает в отношении того, относятся ли к общему имуществу объекты, в результате аварий на которых причинен вред имуществу физических и юридических лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме. В соответствии с правилами N 491 состав общего имущества собственников помещений определяется:
- собственниками помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
- федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со статьей 20 ЖК РФ;
- органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
В Письме Минэкономразвития от 04.04.2007 г. N 6037-РМ/07 "Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" обращено внимание на то, что органы местного самоуправления в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 ЖК РФ и пунктами 2 - 9 Правил N 491.

Управляющая организация при определенных обстоятельствах может быть признана не виновной в возникновении аварии, и ответственность за причинение вреда будет возложена на другую организацию. В качестве примера рассмотрим Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 г. по делу N А44-3309/2008, рассматривающее иск Управляющей компании к ООО о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим обслуживанием системы центрального отопления жилого помещения.
Из материалов дела следует, что управляющая компания и собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома заключили договор управления домом. По условиям договора управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Осуществляя управление домом, управляющая компания, в свою очередь, заключила договор с другой организацией на обслуживание и ремонт объектов жилого фонда. По условиям договора организация приняла на себя обязательства по смене отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры систем центрального отопления. Также организация обязалась проводить осмотры системы центрального отопления в квартирах каждые 3 - 6 месяцев в отопительный сезон.

В период действия договора, заключенного управляющей компанией с организацией, в одной из квартир многоквартирного дома произошла авария - отбив пробки радиаторной батареи центрального отопления, что привело к затоплению указанной квартиры, а также квартиры, расположенной этажом ниже.
Управляющая компания, возместив убытки собственнику одной из затопленных квартир, обратилась в арбитражный суд с целью взыскания с организации убытков, причиненных ненадлежащим обслуживанием системы центрального отопления многоквартирного дома. Суд указал, что причиной затопления жилых помещений явилось нарушение герметичности отопительного прибора из-за отрыва радиаторной пробки, что подтверждено актом, составленным с участием сторон. Суд сделал обоснованный вывод о том, что залив квартиры произошел в результате ненадлежащего оказания услуг по содержанию центрального отопления дома и ответчик - организация - обязан возместить убытки, причиненные некачественной услугой.
Довод ответчика о том, что радиатор отопления в квартире не относится к общему имуществу дома, суды отклонили, руководствуясь при этом статьей 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ, а также Правилами N 491.
Согласно статье 1098 ГК РФ продавец или изготовитель товара освобождается от ответственности, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил пользования товарами, результатами работы, услуги. Под непреодолимой силой на основании статьи 401 ГК РФ понимаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Довод о том, что отрыв радиаторной пробки произошел вследствие непреодолимой силы, признан судом необоснованным, поскольку в деле отсутствуют доказательства этого обстоятельства.

Порыв системы отопления может произойти не только в жилом или нежилом помещении, принадлежащем собственнику, но и, например, в подъезде многоквартирного дома. Если в результате такой поломки будет нанесен ущерб имуществу собственников, кто будет нести ответственность в данном случае? Рассмотрим такую ситуацию на примере из судебной практики, для чего обратимся к Постановлению ФАС Уральского округа от 03.11.2009 г. N Ф09-8802/09-С5 по делу N А71-5073/2009-Г33.
Судом установлено, что общим собранием собственников в многоквартирном доме было принято решение о выборе для управления домом управляющей организации, что подтверждено протоколом собрания собственников. Управляющей организацией были заключены договора с собственниками на управление общим имуществом, согласно условиям которых управляющая организация принимала на себя обязанности по осуществлению комплекса работ по управлению многоквартирным домом. В обязанности входит, в частности, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в соответствии с перечнями работ по текущему ремонту, являющимися приложениями к договору. Отдельным приложением закреплен состав общего имущества собственников, куда входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В период действия договора, в результате выхода из строя прибора отопления по причине физического износа, в одной из квартир дома произошло затопление, в результате чего повреждена отделка квартиры. Данные обстоятельства подтверждены справкой, выданной управляющей организацией. Поскольку внутренняя отделка квартиры была застрахована, страховая компания возместила нанесенный ущерб и обратилась в арбитражный суд для взыскания ущерба с виновника.
Исходя из норм ГК РФ, а именно пункта 1 статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц.
По условиям договора ответственным за исправное состояние и безопасную эксплуатацию внутридомовой системы отопления является управляющая организация. Судом установлено, что причиной затопления жилого помещения послужил порыв регистра отопления в подъезде дома. Также суд сделал вывод о том, что залив жилого помещения произошел в результате ненадлежащего оказания управляющей организацией услуг по содержанию системы отопления, в связи с чем убытки должны быть возмещены управляющей организацией.
Довод управляющей организации о том, что радиаторы не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, судом отклонен на основании статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также пунктов 6, 10 Правил N 491. Помимо этого суд указал на Письмо Минрегионразвития Российской Федерации от 04.09.2007 г. N 16273-СК/07, в котором сказано, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Опубликовать сообщение