Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.06.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца по первоначальному иску - Мосолова А.К. (доверенность от 12.10.2015), в отсутствие представителя ответчика по первоначальному иску, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нова" на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2016 по делу N А68-9956/2015 (судья Литвинов А.В.),
установил:
следующее.
ООО "Нова" (далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к Администрации МО г. Болохово Киреевского района (далее - ответчик, администрация) о взыскании упущенной выгоды в размере 10 000 000 руб., разницы за излишне построенные и сданные в эксплуатацию помещения в размере 5 820 100 руб.
Администрация МО г. Болохово Киреевского района обратилась со встречным иском к ООО "Нова" о взыскании 408 375 руб. за недополученные квадратные метры.
Заявлением от 21.03.2016 общество уточнило исковые требования и просило взыскать упущенную выгоду в размере 10 000 000 руб., разницу за излишне построенные и сданные в эксплуатацию помещения в размере 381 150 руб. Уточнение исковых требований судом принято.
Заявлением от 09.03.2016 администрация уменьшила сумму долга до 148 225 руб. Уточнение встречных требований также принято судом.
Решением арбитражного суда первоначальные и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ООО "Нова" просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальные исковые требования.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца по первоначальному иску, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что по итогам открытого аукциона в электронной форме между администрацией МО г. Болохово (участник долевого строительства) и ООО "Нова" (застройщик) заключен муниципальный контракт от 23.12.2013 N 0166300004613000010-0243330-01 на приобретение 17-ти квартир для переселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах МО г. Болохово, включенных в адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилого фонда в МО г. Болохово Киреевского района на 2012-2013 годы" путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В пунктах 1.1 контракта указано, что объектами долевого строительства являются 17 квартир общей площадью жилых помещений 758,9 кв. м, в соответствии с перечнем квартир в многоквартирном жилом доме, строительство которого будет осуществлено по адресу: Тульская область, Киреевский район, МО г. Болохово, г. Болохово, ул. Ленина, д. 36.
В указанном пункте стороны согласовали, что указанные в перечне квартир общие площади жилых помещений являются проектными, поэтому стороны предвидят и согласны с возможностью их изменения в соответствии с данными технической инвентаризации, при этом, общая площадь каждого из жилых помещений должна быть не менее требуемой участнику долевого строительства общей площади жилых помещений для соответствующей квартиры.
В соответствии с пунктом 3.2 контракта застройщик обязуется в установленный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом на земельном участке и после получения разрешения на его (их) ввод в эксплуатацию передать объект, указанный в п. 1.1 контракта в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты в сроки, определенные контрактом.
Пунктом 4.1 контракта на застройщика возложена обязанность в срок до 27.12.2013 передать участнику долевого строительства объект по передаточным актам.
Цена контракта составляет 22 212 575 руб. и включает в себя оплату выполненных работ, стоимость используемых материалов, оборудования, вывоз строительного мусора, страхование, уплату таможенных пошлин, всех налогов, сборов и др. обязательных платежей, установленных законодательством Российской Федерации, транспортных и иных расходов застройщика (п. 5.1, п. 5.2 контракта).
Оплата застройщику в силу п. 5.4.1 контракта производится участником долевого строительства за фактически выполненные объемы работ по строительству объекта долевого строительства после окончания этапа работ, предусмотренного календарным графиком производств, на основании актов КС-2, заверенных организацией, осуществляющей строительный контроль, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 в срок не превышающий 30 банковских дней со дня, следующего за днем подписания сторонами актов о приемке выполненных работ КС-2, справки о стоимости выполненных работ КС-3 в общей сумме, не превышающей 90% от цены контракта.
Окончательный расчет с застройщиком осуществляется после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по передаточному акту и в срок, не превышающий 5 дней со дня, следующего за днем получения участником долевого строительства в регистрирующем органе свидетельств, подтверждающих проведение госрегистрации его права собственности на объект долевого строительства (п. 5.4.2 контракта).
Администрацией МО г. Болохово было выдано ООО "Нова" разрешение на строительство от 28.10.2013 сроком действия 27.10.2014, а 05.08.2014 разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Согласно данному разрешению в эксплуатацию введен 18-квартирный жилой дом фактической площадью 812,6 кв. м, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Стоимость выполненных работ составила 22 212 575 руб. и подтверждена двусторонними актам КС-2 и справками КС-3.
Квартиры переданы застройщиком участнику долевого строительства по актам в период с 07.08.2014 по 19.09.2014.
Администрация за выполненные работы по строительству многоквартирного жилого дома перечислила обществу 19 491 317 руб. 50 коп., что подтверждено платежными поручениями.
Решением Арбитражного суда Тульской области по делу N 68-2815/15 с администрации в пользу ООО "Нова" взыскана задолженность в сумме 2 721 257 руб. 50 коп.
Право собственности муниципального образования г. Болохово на квартиры (объекты долевого строительства) зарегистрировано 15.05.2015, что подтверждено свидетельствами о регистрации права собственности.
Общество указало на то, что согласно условиям контракта администрации требовалось от застройщика, чтобы общая площадь объекта составляла не менее 759,9 кв. м, однако согласно сведениям ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Тульской области общая площадь построенного обществом объекта составила 812,6 кв. м, следовательно, за вычетом площади восемнадцатой квартиры, реализованной обществом, с учетом площади балконов, веранд, террас и холодных помещений администрации фактически были переданы помещения на 12.6 кв. м больше площади согласованной сторонами в контракте. Общество считает, что в результате оплаты дольщиком цены по объекту долевого строительства, исходя из проектных размеров, и получения от застройщика объекта по фактической площади больше заданной проектом, администрация неосновательно обогатилась за счет застройщика, в связи с этим обратилось в иском о взыскании разницы между стоимостью построенного и сданного в эксплуатацию дома и стоимостью, установленной к контракте.
Администрация, ссылаясь на то, что общая площадь квартир, сданных в эксплуатацию, меньше, чем площадь, установленная контрактом, обратилась в суд с встречным иском о взыскании излишне уплаченных денежных средств.
Администрация указывает, что общая площадь жилых помещений, требуемая участнику долевого строительства, в части двухкомнатной и трехкомнатной квартир, составляет 543,8 кв. м. Однако, по данным отделения ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Тульской области и данным, указанным в кадастровых паспортах на объекты, фактическая общая площадь отличается в меньшую сторону на 4,9 кв. м, а именно общая площадь представленных жилых помещений (двухкомнатных и трехкомнатных квартир) составляет 538,9 кв. м.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд со встречным иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В пункте 3.1 контракта указано, что его предметом является приобретение участником долевого строительства жилых помещений - 17 квартир у застройщика путем участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома для переселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах МО г. Болохово Киреевского района, включенных в муниципальную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальном образовании город Болохово Киреевского района на 2012-2013 годы".
Объектами долевого строительства в силу п. 1.1 контракта являются 17 квартир общей площадью жилых помещений 758,9 кв. м, в соответствии с перечнем квартир в многоквартирном жилом доме, строительство которого должно будет осуществлено по адресу: Киреевский район, г. Болохово, ул. Ленина, д. 36 на земельном участке с кадастровым номером 71:12:080504:1361, предоставленном в аренду для жилищного строительства.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В п. 5.1 контракта стороны согласовали, что расчет цены контракта в размере 22 212 575 руб. основан на стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений, таким образом, стороны определили порядок расчета и цену контракта.
Согласно п. 5.2.3 цена является твердой, и не может изменяться в ходе исполнения контракта, за исключением случаев, прямо установленных законодательством Российской Федерации о размещении заказа.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 34 Федерального закона N 44-ФЗ при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей и статьей 95 указанного Федерального закона.
Согласно ч. 1 ст. 95 Федерального закона N 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случаях, установленных указанной статьей, в том числе, если возможность изменения условий контракта была предусмотрена документацией о закупке и контрактом.
В п. 5.5, п. 5.6 контракта сторонами установлено, что в случае, если фактическая общая площадь объекта долевого, строительства, указанная в кадастровом паспорте, определенная по результатам технической инвентаризации, отличается от проектной в большую сторону, цена контракта изменению не подлежит. В случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства, определенная по результатам технической инвентаризации и указанная в кадастровом паспорте, отличается от проектной в меньшую сторону, участник долевого строительства производит окончательный расчет за объект долевого строительства путем умножения стоимости одного квадратного метра, указанной в контракте, на общую площадь объекта долевого строительства, указанную в кадастровом паспорте на жилое помещение. При этом изменение цены контракта оформляется дополнительным соглашением.
Из толкования условий контракта, согласованных сторонами в п. 5.5 и 5.6 следует, что сторонами определены условия, при которых цена контракта может быть изменена, также сторонами согласовано, что изменение цены контракта возможно только по соглашению сторон.
Положениями статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.
Из материалов дела следует, что застройщик передал участнику долевого строительства объекты долевого строительства, которые приняты последним без замечаний, дополнительное соглашение об изменении условий контракта сторонами не заключалось, следовательно, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения первоначальных или встречных требований и возмещения стоимости излишне построенных или недополученных квадратных метров.
Суд отмечает, что контрактом не установлено, что в расчет стоимости объектов долевого строительства (17 квартир) не включены и подлежат дополнительной оплате работы по оборудованию квартир балконами, лоджиями или террасами. Также обществом не представлены доказательства того, что строительство обособленных нежилых помещений площадью 5,8 производилось им по заказу администрации, а также доказательства передачи им этих помещений администрации. Суд правомерно посчитал необоснованным произведенный обществом расчет стоимости строительства балконов, лоджий, террас и нежилого помещения, исходя из стоимости 1 кв. м жилого помещения установленного контрактом, поскольку перечисленное к жилым помещениям не относится, а балконы, лоджии и террасы являются неотъемлемой частью построенных квартир, в которых они имеются.
Возражения заявителя жалобы относительно вышеизложенных выводов суда отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, основанные не неверном толковании положений контракта и норм действующего гражданского законодательства.
Общество также просило взыскать с администрации упущенную выгоду в размере 10 000 000 руб., сославшись на то, что администрация муниципального образования города Болохово Киреевского района Тульской области 30.03.2015 в рамках дела N А68-2815/2015 необоснованно обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Нова" 61 517 171 руб. 15 коп., после этого неоднократно уточняла свои исковые требования и в итоге просила взыскать 2 764 018 руб. 06 коп. Как указывает общество, данные действия администрации нанесли ему ущерб, который выразился в подрыве деловой репутации организации, ухудшении кредитной истории и упущенной выгоде. С того момента как администрация подала исковое заявления с недостаточно точными исковыми требованиями, ООО "Нова" несколько раз обращалось в ООО "Банк Корпоративного Финансирования" с целью получения кредита:
- на обеспечения заявки на участие в аукционах: 29 апреля 2015 года, N 0159300014015000041, в сумме 400 084 760; 08 мая 2015 года N 0141100001015000037 в сумме 9 872 224 рублей, N 01373000022715000013 в сумме 98 528 руб. 18 коп.; N 0159300025715000469 в сумме 2 959 230 рублей; N 0336100018115000005 на сумму 269 260 рублей, 26 мая 2015 года N 0341300034815000001 на сумму 118 921 руб. 96 коп., N 0159200001215000534 на сумму 2 490 834 рублей; 09 июня 2015 года на сумму 15 000 000 рублей; 11 июня 2015 года на сумму 15 000 000 рублей;
- на проведение капитального ремонта фасадов и кровель г. Рязань 09 июня 2015 года, на сумму 10 000 000 рублей; на строительство жилых домов в г. Мантурово, Костромской области на сумму 10 000 000 рублей; на строительство жилых домов в г. Мантурово, Костромской области на сумму 20 000 000 рублей; 02 июля 2015 года исполнение муниципального контракта по строительству жилых домов в г. Онега по программе по переселению жильцов из ветхого жилья на сумму 15 000 000 рублей.
В результате рассмотрения вышеуказанных кредитных заявок был получен отказ по всем выше представленным заявкам на кредитование, что привело к упущенной выгоде в сумме от 10 000 000 до 150 000 000 руб., установлению недоверия со стороны банков и партнеров и плохой кредитной истории, что привело общество к пропуску участия во многих аукционах и лишило дохода в виде денежной прибыли от участия в реализации государственных и коммерческих программ в области проектирования реконструкции и строительства объектов.
По статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем возмещения убытков. Таким образом, как способ защиты гражданских прав, возмещение убытков должно обеспечить получение именно той денежной суммы, на которую фактически был причинен ущерб, и, соответственно, поставить потерпевшую сторону в такое положение, как если бы право нарушено не было.
Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска, лежит на истце.
Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
При разрешении вопроса о взыскании упущенной выгоды размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом истец обязан подтвердить будущие расходы и их предполагаемый размер обоснованным расчетом и доказательствами.
По смыслу норм ст. ст. 15 и 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. В силу чего по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда (за исключением обязательств, вытекающих из предпринимательской деятельности).
Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности перечисленных выше фактов, при недоказанности хотя бы одного из элементов состава правонарушения в удовлетворении иска должно быть отказано.
В силу ч. 2 ст. 15 ГК РФ причиненные убытки подлежат возмещению, под убытками, в том числе понимается упущенная выхода, т.е. неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено.
В силу статьи 1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (далее - Закон о банках) банковская деятельность представляет собой лицензируемую деятельность, состоящую в размещении от своего имени и за свой счет денежных средств граждан и организаций, привлеченных во вклады и на банковские счета. Предпринимательская деятельность банков регулируется, в том числе законодательством о банковском надзоре, задачей которого является обеспечение финансовой надежности кредитной организации путем установления требований к размещению банком денежных средств в виде кредитов (часть 2 статьи 24 Закона о банках). В связи с этим кредитный договор не может быть отнесен к числу публичных договоров (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).
Соответственно, Банк вправе выдавать кредиты при условии, если заемщик отвечает требованиям, разработанным самим Банком в целях обеспечения собственной финансовой устойчивости. Решая вопрос о предоставлении кредита, банк имел право руководствоваться внутренними документами, определяющими условия и порядок предоставления кредита с учетом индивидуальных особенностей потенциального заемщика.
Общество указывает, что в выдаче кредита ООО "Банк Корпоративного Финансирования" обществу отказало в связи с необоснованным обращением администрации в суд с исковыми заявлением о взыскании с общества неустойки в размере 61 517 171 руб. 15 коп.
Однако общество не представило доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика (обращение в суд с иском) и невозможностью получения обществом кредита в ООО "Банк Корпоративного Финансирования".
При этом суд первой инстанции правомерно не принял во внимание в качестве доказательства причинно-следственной связи между действием администрации и отказом обществу в выдаче кредита письмо ОАО "Тульский промышленник", в котором указано, что основанием для отказа в выдаче кредита является наличие в суде искового заявления администрации о взыскании с Общества 61 517 171 руб. 15 коп. Суд верно исходил из того, что из представленного письма не представляется возможным установить, в удовлетворении какой из представленных в материалы дела заявок было отказано обществу по причинам, указанным в письме. Кроме того, из представленных обществом заявок на предоставление кредитов не следует, что заявки были приняты банком на рассмотрение, также не представлены доказательства того, что банком заявки были рассмотрены и было отказано обществу в выдаче кредитов, указанных в заявках. Также общество не было лишено возможности обратиться с заявлениями о выдаче кредитов в другие банки.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному о том, что общество не доказало причинно-следственную связь между обращением администрации в суд с иском к ООО "Нова" и отказом обществу в выдаче кредита.
Согласно решению суда по делу N А68-2815/2015 администрация обратилась в суд с иском о взыскании с ООО "Нова" 61 517 171 руб. 15 коп., в том числе пени в сумме 57 530 569 руб. 25 коп., неустойки в сумме 1 765 344 руб. 40 коп. и штрафа в сумме 2 221 257 руб. 50 коп., а также о понуждении ООО "Нова" предоставить кадастровые паспорта на дом и устранить недостатки, выявленные в гарантийный период.
Администрация 02-03.06.2016 отказалась от требований о взыскании пени в сумме 57 530 569 руб. 25 коп. и от понуждения ООО "Нова" предоставить кадастровые паспорта на дом в порядке ст. 49 АПК РФ. Отказ от части исковых требований судом рассмотрен и принят. Исковые требования администрации частично удовлетворены, следовательно, довод общества о том, что администрация неправомерно обратилась в суд с иском к ООО "Нива" является несостоятельным.
Обстоятельство правомерности обращения администрации в суд с требованием о взыскании с ООО "Нова" пени в сумме 57 530 569 руб. 25 коп. судом при рассмотрении дела N А68-2815/2015 не устанавливалось. Решение в части принятия судом отказа администрации от части исковых требований и прекращения производства по делу в указанной части обществом не оспаривалось, следовательно, довод о том, что действия администрации, связанные с обращением в суд с требованием о взыскании с общества 61 517 171 руб. 15 коп., являются незаконными и нанесли непоправимый ущерб обществу, правомерно не принят судом первой инстанции во внимание как необоснованный.
Обществом также не доказана реальность получения будущих доходов, которые им были упущены в связи с отказом банка в выдаче кредита, не представлен обоснованный расчет доходов, заявленных в иске.
Возражения заявителя жалобы относительно вышеуказанных выводов суда апелляционным судом во внимание не принимаются как бездоказательные и сводящиеся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что общество не доказало противоправность действий администрации, факт и размер понесенного ущерба. Между действиями администрации и убытками, о которых заявляет общество, отсутствует причинно-следственная связь, в связи с этим суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения требование о возмещении упущенной выгоды в размере 10 000 000 руб.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2016 по делу N А68-9956/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2016 N 20АП-2779/2016 ПО ДЕЛУ N А68-9956/2015
Требование: О взыскании упущенной выгоды, разницы за излишне построенные и сданные в эксплуатацию помещения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. по делу N А68-9956/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.06.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца по первоначальному иску - Мосолова А.К. (доверенность от 12.10.2015), в отсутствие представителя ответчика по первоначальному иску, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нова" на решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2016 по делу N А68-9956/2015 (судья Литвинов А.В.),
установил:
следующее.
ООО "Нова" (далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к Администрации МО г. Болохово Киреевского района (далее - ответчик, администрация) о взыскании упущенной выгоды в размере 10 000 000 руб., разницы за излишне построенные и сданные в эксплуатацию помещения в размере 5 820 100 руб.
Администрация МО г. Болохово Киреевского района обратилась со встречным иском к ООО "Нова" о взыскании 408 375 руб. за недополученные квадратные метры.
Заявлением от 21.03.2016 общество уточнило исковые требования и просило взыскать упущенную выгоду в размере 10 000 000 руб., разницу за излишне построенные и сданные в эксплуатацию помещения в размере 381 150 руб. Уточнение исковых требований судом принято.
Заявлением от 09.03.2016 администрация уменьшила сумму долга до 148 225 руб. Уточнение встречных требований также принято судом.
Решением арбитражного суда первоначальные и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ООО "Нова" просит решение суда отменить, удовлетворить первоначальные исковые требования.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца по первоначальному иску, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что по итогам открытого аукциона в электронной форме между администрацией МО г. Болохово (участник долевого строительства) и ООО "Нова" (застройщик) заключен муниципальный контракт от 23.12.2013 N 0166300004613000010-0243330-01 на приобретение 17-ти квартир для переселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах МО г. Болохово, включенных в адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилого фонда в МО г. Болохово Киреевского района на 2012-2013 годы" путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
В пунктах 1.1 контракта указано, что объектами долевого строительства являются 17 квартир общей площадью жилых помещений 758,9 кв. м, в соответствии с перечнем квартир в многоквартирном жилом доме, строительство которого будет осуществлено по адресу: Тульская область, Киреевский район, МО г. Болохово, г. Болохово, ул. Ленина, д. 36.
В указанном пункте стороны согласовали, что указанные в перечне квартир общие площади жилых помещений являются проектными, поэтому стороны предвидят и согласны с возможностью их изменения в соответствии с данными технической инвентаризации, при этом, общая площадь каждого из жилых помещений должна быть не менее требуемой участнику долевого строительства общей площади жилых помещений для соответствующей квартиры.
В соответствии с пунктом 3.2 контракта застройщик обязуется в установленный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом на земельном участке и после получения разрешения на его (их) ввод в эксплуатацию передать объект, указанный в п. 1.1 контракта в собственность участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты в сроки, определенные контрактом.
Пунктом 4.1 контракта на застройщика возложена обязанность в срок до 27.12.2013 передать участнику долевого строительства объект по передаточным актам.
Цена контракта составляет 22 212 575 руб. и включает в себя оплату выполненных работ, стоимость используемых материалов, оборудования, вывоз строительного мусора, страхование, уплату таможенных пошлин, всех налогов, сборов и др. обязательных платежей, установленных законодательством Российской Федерации, транспортных и иных расходов застройщика (п. 5.1, п. 5.2 контракта).
Оплата застройщику в силу п. 5.4.1 контракта производится участником долевого строительства за фактически выполненные объемы работ по строительству объекта долевого строительства после окончания этапа работ, предусмотренного календарным графиком производств, на основании актов КС-2, заверенных организацией, осуществляющей строительный контроль, справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 в срок не превышающий 30 банковских дней со дня, следующего за днем подписания сторонами актов о приемке выполненных работ КС-2, справки о стоимости выполненных работ КС-3 в общей сумме, не превышающей 90% от цены контракта.
Окончательный расчет с застройщиком осуществляется после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по передаточному акту и в срок, не превышающий 5 дней со дня, следующего за днем получения участником долевого строительства в регистрирующем органе свидетельств, подтверждающих проведение госрегистрации его права собственности на объект долевого строительства (п. 5.4.2 контракта).
Администрацией МО г. Болохово было выдано ООО "Нова" разрешение на строительство от 28.10.2013 сроком действия 27.10.2014, а 05.08.2014 разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Согласно данному разрешению в эксплуатацию введен 18-квартирный жилой дом фактической площадью 812,6 кв. м, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Стоимость выполненных работ составила 22 212 575 руб. и подтверждена двусторонними актам КС-2 и справками КС-3.
Квартиры переданы застройщиком участнику долевого строительства по актам в период с 07.08.2014 по 19.09.2014.
Администрация за выполненные работы по строительству многоквартирного жилого дома перечислила обществу 19 491 317 руб. 50 коп., что подтверждено платежными поручениями.
Решением Арбитражного суда Тульской области по делу N 68-2815/15 с администрации в пользу ООО "Нова" взыскана задолженность в сумме 2 721 257 руб. 50 коп.
Право собственности муниципального образования г. Болохово на квартиры (объекты долевого строительства) зарегистрировано 15.05.2015, что подтверждено свидетельствами о регистрации права собственности.
Общество указало на то, что согласно условиям контракта администрации требовалось от застройщика, чтобы общая площадь объекта составляла не менее 759,9 кв. м, однако согласно сведениям ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Тульской области общая площадь построенного обществом объекта составила 812,6 кв. м, следовательно, за вычетом площади восемнадцатой квартиры, реализованной обществом, с учетом площади балконов, веранд, террас и холодных помещений администрации фактически были переданы помещения на 12.6 кв. м больше площади согласованной сторонами в контракте. Общество считает, что в результате оплаты дольщиком цены по объекту долевого строительства, исходя из проектных размеров, и получения от застройщика объекта по фактической площади больше заданной проектом, администрация неосновательно обогатилась за счет застройщика, в связи с этим обратилось в иском о взыскании разницы между стоимостью построенного и сданного в эксплуатацию дома и стоимостью, установленной к контракте.
Администрация, ссылаясь на то, что общая площадь квартир, сданных в эксплуатацию, меньше, чем площадь, установленная контрактом, обратилась в суд с встречным иском о взыскании излишне уплаченных денежных средств.
Администрация указывает, что общая площадь жилых помещений, требуемая участнику долевого строительства, в части двухкомнатной и трехкомнатной квартир, составляет 543,8 кв. м. Однако, по данным отделения ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по Тульской области и данным, указанным в кадастровых паспортах на объекты, фактическая общая площадь отличается в меньшую сторону на 4,9 кв. м, а именно общая площадь представленных жилых помещений (двухкомнатных и трехкомнатных квартир) составляет 538,9 кв. м.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд со встречным иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В пункте 3.1 контракта указано, что его предметом является приобретение участником долевого строительства жилых помещений - 17 квартир у застройщика путем участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома для переселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах МО г. Болохово Киреевского района, включенных в муниципальную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальном образовании город Болохово Киреевского района на 2012-2013 годы".
Объектами долевого строительства в силу п. 1.1 контракта являются 17 квартир общей площадью жилых помещений 758,9 кв. м, в соответствии с перечнем квартир в многоквартирном жилом доме, строительство которого должно будет осуществлено по адресу: Киреевский район, г. Болохово, ул. Ленина, д. 36 на земельном участке с кадастровым номером 71:12:080504:1361, предоставленном в аренду для жилищного строительства.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В п. 5.1 контракта стороны согласовали, что расчет цены контракта в размере 22 212 575 руб. основан на стоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений, таким образом, стороны определили порядок расчета и цену контракта.
Согласно п. 5.2.3 цена является твердой, и не может изменяться в ходе исполнения контракта, за исключением случаев, прямо установленных законодательством Российской Федерации о размещении заказа.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 34 Федерального закона N 44-ФЗ при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей и статьей 95 указанного Федерального закона.
Согласно ч. 1 ст. 95 Федерального закона N 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случаях, установленных указанной статьей, в том числе, если возможность изменения условий контракта была предусмотрена документацией о закупке и контрактом.
В п. 5.5, п. 5.6 контракта сторонами установлено, что в случае, если фактическая общая площадь объекта долевого, строительства, указанная в кадастровом паспорте, определенная по результатам технической инвентаризации, отличается от проектной в большую сторону, цена контракта изменению не подлежит. В случае, если фактическая общая площадь объекта долевого строительства, определенная по результатам технической инвентаризации и указанная в кадастровом паспорте, отличается от проектной в меньшую сторону, участник долевого строительства производит окончательный расчет за объект долевого строительства путем умножения стоимости одного квадратного метра, указанной в контракте, на общую площадь объекта долевого строительства, указанную в кадастровом паспорте на жилое помещение. При этом изменение цены контракта оформляется дополнительным соглашением.
Из толкования условий контракта, согласованных сторонами в п. 5.5 и 5.6 следует, что сторонами определены условия, при которых цена контракта может быть изменена, также сторонами согласовано, что изменение цены контракта возможно только по соглашению сторон.
Положениями статьи 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.
Из материалов дела следует, что застройщик передал участнику долевого строительства объекты долевого строительства, которые приняты последним без замечаний, дополнительное соглашение об изменении условий контракта сторонами не заключалось, следовательно, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения первоначальных или встречных требований и возмещения стоимости излишне построенных или недополученных квадратных метров.
Суд отмечает, что контрактом не установлено, что в расчет стоимости объектов долевого строительства (17 квартир) не включены и подлежат дополнительной оплате работы по оборудованию квартир балконами, лоджиями или террасами. Также обществом не представлены доказательства того, что строительство обособленных нежилых помещений площадью 5,8 производилось им по заказу администрации, а также доказательства передачи им этих помещений администрации. Суд правомерно посчитал необоснованным произведенный обществом расчет стоимости строительства балконов, лоджий, террас и нежилого помещения, исходя из стоимости 1 кв. м жилого помещения установленного контрактом, поскольку перечисленное к жилым помещениям не относится, а балконы, лоджии и террасы являются неотъемлемой частью построенных квартир, в которых они имеются.
Возражения заявителя жалобы относительно вышеизложенных выводов суда отклоняются апелляционным судом как несостоятельные, основанные не неверном толковании положений контракта и норм действующего гражданского законодательства.
Общество также просило взыскать с администрации упущенную выгоду в размере 10 000 000 руб., сославшись на то, что администрация муниципального образования города Болохово Киреевского района Тульской области 30.03.2015 в рамках дела N А68-2815/2015 необоснованно обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Нова" 61 517 171 руб. 15 коп., после этого неоднократно уточняла свои исковые требования и в итоге просила взыскать 2 764 018 руб. 06 коп. Как указывает общество, данные действия администрации нанесли ему ущерб, который выразился в подрыве деловой репутации организации, ухудшении кредитной истории и упущенной выгоде. С того момента как администрация подала исковое заявления с недостаточно точными исковыми требованиями, ООО "Нова" несколько раз обращалось в ООО "Банк Корпоративного Финансирования" с целью получения кредита:
- на обеспечения заявки на участие в аукционах: 29 апреля 2015 года, N 0159300014015000041, в сумме 400 084 760; 08 мая 2015 года N 0141100001015000037 в сумме 9 872 224 рублей, N 01373000022715000013 в сумме 98 528 руб. 18 коп.; N 0159300025715000469 в сумме 2 959 230 рублей; N 0336100018115000005 на сумму 269 260 рублей, 26 мая 2015 года N 0341300034815000001 на сумму 118 921 руб. 96 коп., N 0159200001215000534 на сумму 2 490 834 рублей; 09 июня 2015 года на сумму 15 000 000 рублей; 11 июня 2015 года на сумму 15 000 000 рублей;
- на проведение капитального ремонта фасадов и кровель г. Рязань 09 июня 2015 года, на сумму 10 000 000 рублей; на строительство жилых домов в г. Мантурово, Костромской области на сумму 10 000 000 рублей; на строительство жилых домов в г. Мантурово, Костромской области на сумму 20 000 000 рублей; 02 июля 2015 года исполнение муниципального контракта по строительству жилых домов в г. Онега по программе по переселению жильцов из ветхого жилья на сумму 15 000 000 рублей.
В результате рассмотрения вышеуказанных кредитных заявок был получен отказ по всем выше представленным заявкам на кредитование, что привело к упущенной выгоде в сумме от 10 000 000 до 150 000 000 руб., установлению недоверия со стороны банков и партнеров и плохой кредитной истории, что привело общество к пропуску участия во многих аукционах и лишило дохода в виде денежной прибыли от участия в реализации государственных и коммерческих программ в области проектирования реконструкции и строительства объектов.
По статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем возмещения убытков. Таким образом, как способ защиты гражданских прав, возмещение убытков должно обеспечить получение именно той денежной суммы, на которую фактически был причинен ущерб, и, соответственно, поставить потерпевшую сторону в такое положение, как если бы право нарушено не было.
Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, обоснованности размера предъявленного иска, лежит на истце.
Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
При разрешении вопроса о взыскании упущенной выгоды размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. При этом истец обязан подтвердить будущие расходы и их предполагаемый размер обоснованным расчетом и доказательствами.
По смыслу норм ст. ст. 15 и 393 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. В силу чего по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда (за исключением обязательств, вытекающих из предпринимательской деятельности).
Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности перечисленных выше фактов, при недоказанности хотя бы одного из элементов состава правонарушения в удовлетворении иска должно быть отказано.
В силу ч. 2 ст. 15 ГК РФ причиненные убытки подлежат возмещению, под убытками, в том числе понимается упущенная выхода, т.е. неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено.
В силу статьи 1 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (далее - Закон о банках) банковская деятельность представляет собой лицензируемую деятельность, состоящую в размещении от своего имени и за свой счет денежных средств граждан и организаций, привлеченных во вклады и на банковские счета. Предпринимательская деятельность банков регулируется, в том числе законодательством о банковском надзоре, задачей которого является обеспечение финансовой надежности кредитной организации путем установления требований к размещению банком денежных средств в виде кредитов (часть 2 статьи 24 Закона о банках). В связи с этим кредитный договор не может быть отнесен к числу публичных договоров (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).
Соответственно, Банк вправе выдавать кредиты при условии, если заемщик отвечает требованиям, разработанным самим Банком в целях обеспечения собственной финансовой устойчивости. Решая вопрос о предоставлении кредита, банк имел право руководствоваться внутренними документами, определяющими условия и порядок предоставления кредита с учетом индивидуальных особенностей потенциального заемщика.
Общество указывает, что в выдаче кредита ООО "Банк Корпоративного Финансирования" обществу отказало в связи с необоснованным обращением администрации в суд с исковыми заявлением о взыскании с общества неустойки в размере 61 517 171 руб. 15 коп.
Однако общество не представило доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика (обращение в суд с иском) и невозможностью получения обществом кредита в ООО "Банк Корпоративного Финансирования".
При этом суд первой инстанции правомерно не принял во внимание в качестве доказательства причинно-следственной связи между действием администрации и отказом обществу в выдаче кредита письмо ОАО "Тульский промышленник", в котором указано, что основанием для отказа в выдаче кредита является наличие в суде искового заявления администрации о взыскании с Общества 61 517 171 руб. 15 коп. Суд верно исходил из того, что из представленного письма не представляется возможным установить, в удовлетворении какой из представленных в материалы дела заявок было отказано обществу по причинам, указанным в письме. Кроме того, из представленных обществом заявок на предоставление кредитов не следует, что заявки были приняты банком на рассмотрение, также не представлены доказательства того, что банком заявки были рассмотрены и было отказано обществу в выдаче кредитов, указанных в заявках. Также общество не было лишено возможности обратиться с заявлениями о выдаче кредитов в другие банки.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному о том, что общество не доказало причинно-следственную связь между обращением администрации в суд с иском к ООО "Нова" и отказом обществу в выдаче кредита.
Согласно решению суда по делу N А68-2815/2015 администрация обратилась в суд с иском о взыскании с ООО "Нова" 61 517 171 руб. 15 коп., в том числе пени в сумме 57 530 569 руб. 25 коп., неустойки в сумме 1 765 344 руб. 40 коп. и штрафа в сумме 2 221 257 руб. 50 коп., а также о понуждении ООО "Нова" предоставить кадастровые паспорта на дом и устранить недостатки, выявленные в гарантийный период.
Администрация 02-03.06.2016 отказалась от требований о взыскании пени в сумме 57 530 569 руб. 25 коп. и от понуждения ООО "Нова" предоставить кадастровые паспорта на дом в порядке ст. 49 АПК РФ. Отказ от части исковых требований судом рассмотрен и принят. Исковые требования администрации частично удовлетворены, следовательно, довод общества о том, что администрация неправомерно обратилась в суд с иском к ООО "Нива" является несостоятельным.
Обстоятельство правомерности обращения администрации в суд с требованием о взыскании с ООО "Нова" пени в сумме 57 530 569 руб. 25 коп. судом при рассмотрении дела N А68-2815/2015 не устанавливалось. Решение в части принятия судом отказа администрации от части исковых требований и прекращения производства по делу в указанной части обществом не оспаривалось, следовательно, довод о том, что действия администрации, связанные с обращением в суд с требованием о взыскании с общества 61 517 171 руб. 15 коп., являются незаконными и нанесли непоправимый ущерб обществу, правомерно не принят судом первой инстанции во внимание как необоснованный.
Обществом также не доказана реальность получения будущих доходов, которые им были упущены в связи с отказом банка в выдаче кредита, не представлен обоснованный расчет доходов, заявленных в иске.
Возражения заявителя жалобы относительно вышеуказанных выводов суда апелляционным судом во внимание не принимаются как бездоказательные и сводящиеся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что общество не доказало противоправность действий администрации, факт и размер понесенного ущерба. Между действиями администрации и убытками, о которых заявляет общество, отсутствует причинно-следственная связь, в связи с этим суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения требование о возмещении упущенной выгоды в размере 10 000 000 руб.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 28.03.2016 по делу N А68-9956/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)