Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.
при участии в заседании:
от истца Общества с ограниченной ответственностью "Мартин" - Петрова Н.Ф. представитель по доверенности от 01 июня 2017 года,
от ответчика Орган местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" - Уткина Ю.А. представитель по доверенности от 25 сентября 2017 года,
от третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Нильсмолен" - Алексеева Е.В. представитель по доверенности от 30 мая 2017 года,
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, надлежащим образом извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Органа местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года по делу N А41-19541/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мартин" (ИНН 5038054100, ОГРН 1065038038306) к Органу местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" (ИНН 5016004024, ОГРН 1025001768923) о взыскании излишне уплаченной арендной платы и по встречному иску Органа местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" к Обществу с ограниченной ответственностью "Мартин" о взыскании задолженности по арендной плате, третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью "Нильсмолен" (ИНН 5038114750, ОГРН 1155038004660), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мартин" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) к Администрации города Ивантеевка о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 29 октября 2010 года N 885 в размере 4 522 840 руб. 44 коп.
В порядке статьи 132 АПК РФ Администрацией города Ивантеевка предъявлен встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31 августа 2015 года N 885/1 в размере 10 174 704 руб. 20 коп., в том числе 9 846 425 руб. 70 коп. основного долга за период с 01 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года и 328 278 руб. 50 коп. пеней.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Общество с ограниченной ответственностью "Нильсмолен", Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года суд взыскал с администрации в пользу общества, излишне уплаченную арендную плату в размере 4 522 840 руб. 44 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 52 435 руб. 00 коп.; а в удовлетворении встречного иска администрации к обществу отказал (л.д. 134 - 138 т. 3).
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 29 октября 2010 года ООО "Мартин" (арендатор) и Администрацией города Ивантеевка (арендодатель) подписали договор аренды земельного участка N 885 площадью 75 662 кв. м, с кадастровым номером 50:43:040102:21, расположенного в г. Ивантеевка Московской области по улице Бочарова, категория земель - "земли населенных пунктов", предназначенного для его комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 21 января 2011 года номер регистрации 50-50-43/024/2010-272.
Срок действия договора был установлен с 29 октября 2010 года по 28 октября 2015 года, по окончании которого заключен новый договор аренды земельного участка от 31 августа 2015 года N 885/на до 31 декабря 2016 года.
На арендуемом земельном участке арендатором возведено 25 многоквартирных жилых домов с объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства, объектами соцкультбыта с привлечением участников долевого строительства и инвесторов.
Многоквартирные жилые дома с объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства, объекты соцкультбыта вводились в эксплуатацию в четыре очереди: первая очередь строительства: многоквартирные жилые дома N 1 - N 12 с объектами инженерной инфраструктуры (ТП, ГРП, ТП, ПНС), благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка), парковки 35 и 39 по СПОЗУ; вторая очередь строительства: многоквартирные жилые дома N 13 - N 25, парковка 36 по СПОЗУ; третья очередь строительства: нежилое здание - въездная группа КПП, нежилое здание - въездная группа АБК; четвертая очередь строительства: парковки 37 и 38 по СПОЗУ.
Как указал истец, права третьих лиц на возведенные объекты недвижимости были зарегистрированы в разное время, начиная с 18 января 2016 года, но в период всего срока договора аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года.
Арендатор, начиная с 18 января 2016 года продолжал пользоваться частью земельного участка, не занятого объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за третьими лицами.
Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Таким образом, приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом, согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В обоснование своих требований истец указал, что согласно схемам от 10 августа 2015 года (первая очередь строительства), 01 декабря 2015 года (вторая очередь строительства), 20 августа 2016 года (третья очередь строительства), 30 ноября 2016 года (четвертая очередь строительства), отображающих площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона "Голландский квартал" на арендуемом земельном участке (в т.ч. земельных участках после раздела), изготовленных Королевским филиалом ГУП МО "МО БТИ" (Ивантеевский отдел) и вводимых в эксплуатацию поэтапно, переданные собственникам дома (квартиры в них), объекты благоустройства и инфраструктуры, инженерные коммуникации, имеют определенную площадь, которой, начиная с 18 января 2016 года общество пользоваться не могло в силу возникновения на данный объект недвижимости права собственности третьих лиц, находящийся на части земельного участка в объеме площади, обозначенной на схемах.
Таким образом, при возникновении права собственности ООО "Нильсмолен" 18 января 2016 года на парковки, площадью 9 500 кв. м (2930 кв. м и 6570 кв. м) (записи регистрации 50-50/013-50/013/010/2015-609/1, 50-50/013-50/013/010/2015-610/1 от 18 января 2016 года), данная площадь с указанной даты выбыла из аренды ООО "Мартин".
Далее, по завершении первой очереди строительства и регистрации первого права собственности в домах первой очереди, начиная с 25 января 2016 года выбыла из аренды часть земельного участка площадью 29738, 6 кв. м (наступление права собственности третьих лиц на дом N 1 кв. N 31 (547,3 кв. м); дом N 3 кв. N 32 (631,8 кв. м), дом N 5 кв. N 20 (433,6 кв. м), дом N 7 кв. N 13 (426,8 кв. м) (записи регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-376/1, 50-50/013-50/013/006/2016-97/1, 50-50/013-50/013/006/2016-87/1, 50-50/013-50/013/006/2016-93/1 от 25 января 2016 года), а также, придомовая территория домов 1-ой очереди с объектами озеленения и благоустройства, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества и объекты инженерной инфраструктуры, общей площадью 27699,1 кв. м. Земельный участок, занимаемый объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства площадью 27 699,1 кв. м выбыли из аренды с 25 января 2016 года, т.е. с даты первой регистрации права собственности в домах первой очереди, ввиду того, что многоквартирный жилой дом не может быть введен в эксплуатацию, не имея обеспечения инженерными коммуникациями и не имея благоустройства.
В связи с изложенным, часть земельного участка, на котором расположена улично-дорожная сеть, спортивная площадка, ТП, ГРП, ТП, ПНС выбыла из аренды в вышеуказанном объеме общей площадью (27699,1 кв. м) с даты первой регистрации права собственности на квартиру в домах 1 очереди (дом N 1 кв. N 31, дом N 3 кв. N 32, дом N 5 кв. N 20, дом N 7 кв. N 13).
Далее, с 26 января 2016 года, то есть с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 6 кв. N 20 (площадь застройки 430,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-129/1 от 26 января 2016 года), дом N 10 кв. N 4 (площадь застройки 431,1 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-127/1 от 26 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 861,1 кв. м; с 28 января 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 4 кв. N 12 (площадь застройки 431,6 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-154/1 от 28 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 431,6 кв. м; с 03 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 2 кв. N 28 (площадь застройки 641,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013 001/2016-657/1 от 03 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 641,0 кв. м, с 05 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 9 кв. N 16 (площадь застройки 225,3 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013 006/2016-265/1 от 05 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,3 кв. м, с 08 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 8 кв. N 18 (площадь застройки 545,6 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013 001/2016-918/1 от 08 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 545,6 кв. м, с 11 февраля 2016 года т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 11 кв. N 6 (площадь застройки 230,7 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013 001/2016-1174/1 от 11 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 230,7 кв. м, с 22 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 12 кв. N 7 (площадь застройки 225,1 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50 013 001/2016-1772/1 от 22 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,1 кв. м, с 29 марта 2016 года, т.е. с даты регистрации права собственности инвестора - ООО "Нюьсмолен" на парковку, площадью 2 890 кв. м (запись регистрации 50-50/013-50 013 001/2016-3583/1 от 29 марта 2016 года), данная площадь с указанной даты выбыла из аренды ООО "Мартин".
Впоследствии, 31 марта 2016 года в соответствии с проектом планировки территории (в составе которого утвержден проект межевания территории), утвержденный постановлением Главы города Ивантеевки N 1334 от 29 августа 2013 года, произведен раздел арендуемого по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:43:040102:21, в результате которого из арендуемого земельного участка образованы следующие 17 земельных участков: 50:43:0040102:1020, 50:43:0040102:1016, 50:43:0040102:1009, 50:43:0040102:1014, 50:43:0040102:1007, 50:43:0040102:1021, 50:43:0040102:1019, 50:43:0040102:1018, 50:43:0040102:1017, 50:43:0040102:1015, 50:43:0040102:1013, 50:43:0040102:1012, 50:43:0040102:1011, 50:43:0040102:1010, 50:43:0040102:1008, 50:43:0040102:1006, 50:43:0040102:1022.
Таким образом, начиная с 31 марта 2016 года возводимые дома второй очереди, согласно проекту планировки территории, строились на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0040102:1022 (образованным в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 50:43:040102:21 и поставленного на кадастровый учет 31 марта 2016 года), общей площадью 18833 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под малоэтажное жилищное строительство" с назначением, указанном в проекте планировки территории "Придомовая территория домов N 13 - 25 микрорайона "Голландский квартал" г. Ивантеевка".
Исходя из утвержденного проекта планировки и произведенного на основании него раздела арендуемого земельного участка, следует, что дома второй очереди (с 13 по 25) расположены на неделимом земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.
Таким образом, с 29 апреля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц на дом N 13 кв. N 17 (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-5568/1 от 29 апреля 2016 года), из аренды выбыл земельный участок общей площадью 18 833 кв. м.
Далее с 09 декабря 2016 года, то есть с даты регистрации права собственности инвесторов - ООО "Нильсмолен" и Сечкарева К.Б. на нежилое здание - въездная группа КПП, площадью 523, 4 кв. м (записи регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-6695/1, 50-50/013-50/013/006/2016-6696/1, 50-50/013-50/013/006/2016-6697/1 от 09 декабря 2016 года), с указанной даты из аренды ООО "Мартин" выбывает площадь 884 кв. м (площадь застройки 279,8 кв. м, а также площадь санитарной зоны здания 604,2 кв. м), согласно схеме расположения отображающих площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона "Голландский квартал", изготовленных МО БТИ 20 августа 2016 года.
Также с 28 декабря 2016 года, то есть с даты регистрации права собственности инвесторов - Лузиной Ю.Ю. и Сечкарева К.Б. на нежилое здание - Въездная группа АБК, площадью 1 495 кв. м (записи регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-7339/1, 50-50/013-50/013/006/2016-7339/2 от 28 декабря 2016 года), с указанной даты из аренды ООО "Мартин" выбывает площадь 2396 кв. м (площадь застройки 837 кв. м, а также площадь санитарной зоны 1559 кв. м), согласно схеме расположения отображающих площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона "Голландский квартал", изготовленных МО БТИ 20 августа 2016 года.
Таким образом, с 18 января 2016 года договор аренды земельного участка должен был быть изменен, и со стороны арендатора должны были выступать ООО "Мартин" в части площади 66 162 кв. м и ООО "Нильсмолен" в части площади 9 500 кв. м 06 апреля 2016 года, письмом 154-16(2), ООО "Мартин" обратился в администрацию с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года, обосновал свои требования и предоставил сведения о регистрации права собственности третьих лиц на объекты недвижимости.
Однако, администрация такие действия не произвела.
При этом, придомовая территория домов 1 очереди строительства площадью 27 699,1 кв. м не может выбыть из аренды ввиду того, что на данном земельном участке расположены объекты улично-дорожной сети, инженерные коммуникации, которые предназначены для строительства и эксплуатации иных объектов недвижимости, которые построены и введены в эксплуатацию позднее чем дома первой очереди, и не могут находится в общедолевой собственности собственников помещений одного конкретного многоквартирного дома.
С площадью выбытия из аренды земельных участков, расположенных под домами с 1 по 12 дом, администрация согласна, и не оспаривает срок и сумму арендной платы, подлежащей исключению из требований.
В силу того, что объекты инженерной инфраструктуры (ТП, ГРП, ТП, ПНС), благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка) строились для многоквартирных жилых домов, и не имеют отношения к иным объектам (парковки, АБК, КПП), ввиду того, что парковки не оснащены коммунальными услугами (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), для оказания которых возведены ТП, ГРП, ТП, ПНС, а электричеством, необходимым для строительства Въездной группы АБК и Въездной группы КПП данные объекты были запитаны по временной схеме на период строительства не от возведенных ТП, а от другого источника и генераторов, и пользоваться улично-дорожной сетью на период строительства парковок, АБК и КПП не было необходимости, т.к. участки, на которых они возводились (с 31 марта 2016 года - стоят на кадастровом учете отдельно под Въездной группой АБК, Въездной группой КПП, парковками), имеют доступ не через улично-дорожную сеть или иные участки, занятые объектами инженерной инфраструктуры, а напрямую, что подтверждается схемой организации дорожного движения, имеющейся в проектной документации, из которой четко видно, что временные дороги для строительства этих объектов расположены на смежном земельном участке (схема согласована с собственником), и не затрагивает интересы сторон договора аренды.
Таким образом, 9 земельных участков с кадастровыми номерами: 50:43:0040102:1007, 50:43:0040102:1021, 50:43:0040102:1018, 50:43:0040102:1015, 50:43:0040102:1013, 50:43:0040102:1012, 50:43:0040102:1011, 50:43:0040102:1010, 50:43:0040102:1008 на которых расположена улично-дорожная сеть и объекты инженерной инфраструктуры, предназначенные для обеспечения коммунальными услугами и благоустройства собственников жилых помещений общей площадью 13 852 кв. м выбывает из аренды у истца в дату раздела земельного участка 31 марта 2016 года, т.к. объекты инженерной инфраструктуры возведены в полном объеме, обеспечивают жизнедеятельность жилых домов независимо от регистрации в них права собственности, и истцом иным образом не используются.
В этой части договор аренды должен был быть изменен администрацией путем уменьшения площади аренды и внесения изменения в договор аренды, либо расторжением договора аренды и выбытия из аренды (не заключения договоров аренды) на 9 вышеуказанных земельных участков, стоящих на кадастровом учете.
С 25 января 2016 года выбыла из аренды часть земельного участка площадью 1769,4 кв. м (наступление права собственности третьих лиц на дом N 1 кв. N 31 (547,3 кв. м), дом N 3 кв. N 32 (631,8 кв. м), дом N 5 кв. N 20 (433,6 кв. м), дом N 7 кв. N 13 (426,8 кв. м) (записи регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-376/1, 50-50/013-50/013/006/2016-97/1, 50-50/013-50/013/006/2016-87/1, 50-50/013-50/013/006/2016-93/1 от 25 января 2016 года); с 26 января 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 6 кв. N 20 (площадь застройки 430,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-129/1 от 26 января 2016 года), дом N 10 кв. N 4 (площадь застройки 431,1 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-127/1 от 26 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 861,1 кв. м - площадь домов); с 28 января 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 4 кв. N 12 (площадь застройки 431,6 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-154/1 от 28 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 431,6 кв. м - площадь дома; с 03 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 2 кв. N 28 (площадь застройки 641,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-657/1 от 03 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 641,0 кв. м - площадь дома; с 05 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 9 кв. N 16 (площадь застройки 225,3 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-265/1 от 05 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,3 кв. м - площадь дома; с 08 февраля 2016 года т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 8 кв. N 18 (площадь застройки 545, 6 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-918/1 от 08 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 545,6 кв. м - площадь дома; с 11 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 11 кв. N 6 (площадь застройки 230,7 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-1174/1 от 11 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 230,7 кв. м площадь дома, с 22 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 12 кв. N 7 (площадь застройки 225,1 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-1772/1 от 22 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,1 кв. м площадь дома; с 29 марта 2016 года, т.е. с даты регистрации права собственности инвестора - ООО "Нильсмолен" на парковку, площадью 2 890 кв. м (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-3583/1 от 29 марта 2016 года), данная площадь с указанной даты выбыла из аренды ООО "МАРТИН".
ООО "Мартин" в указанный период не мог пользоваться площадью в размере 2 890 кв. м в связи с тем, что эта площадь земельного участка была занята объектом недвижимости, принадлежащего ООО "Нильсмолен".
С 31 марта 2016 года из аренды у истца должна была выбыть придомовая территория домов 1 очереди с 1 по 12, общей площадью 13 842,1 кв. м, т.к. после раздела и постановки на кадастровый учет на данном земельном участке площадью 19 042 кв. м располагаются многоквартирные жилые дома с 1 по 12, площадь застройки которых выбыла из аренды постепенно, по мере возникновения прав собственности, а придомовая территория осталась в аренде у истца.
Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения истца соответствующей частью земельного участка прекратилось.
Таким образом, с даты прекращения права аренды ООО "Мартин" на соответствующую часть земельного участка, прекратилось и обязанность оплачивать аренду.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года N 11524/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).
В предмет доказывания при взыскании неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием земли входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.
В соответствии с договором аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года период аренды составляет с 29 октября 2015 года по 31 декабря 2016 года.
Стоимость аренды 1 кв. м земельного участка в день составляет: 19 692 851 руб. 40 коп. / 75662 кв. м / 365 дней = 0 руб. 71 коп.
Расчет площади, выбывшей из аренды и арендной платы за период действия договора аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года с учетом сроков наступления права собственности третьих лиц на объекты недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке: 75 662 кв. м - площадь земельного участка полученного в аренду по договору аренды N 885/1 от 31 августа 2015 года.
Всего уплачено арендной платы по договору аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года - 14 769 638 руб. 55 коп., пени 360 702 руб. 57 коп.
Согласно представленному расчету истца, неосновательное обогащение за пользование ответчиком земельным участком составила 4 522 840 руб. 44 коп. (14 769 638 руб. 55 коп. - 10 246 798 руб. 11 коп.).
Довод ответчика о том, что объекты недвижимости подлежат передаче в муниципальную собственность, а поэтому не могут являться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не выбыли из распоряжения истца подлежат отклонению, поскольку объекты инженерной инфраструктуры создавались на средства участников долевого строительства, а договор N 885/1 от 31 августа 2015 года не содержит обязательств истца по передаче объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность.
В ходе судебного разбирательства установлен о, что ответчик не обращался к истцу с требованием о передаче объектов инфраструктуры в соответствии с условиями договора, закончившего свое действие, и с такими требованиями в суд не обращался. Более того, на письменные обращения истца, ответчик посчитал принятие объекта инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность нецелесообразным, что подтверждается письмом N 8301513/7841 от 13 октября 2017 года).
Кроме того, истцу также было отказано в приобретении прав на земельный участок под объектом инженерной инфраструктуры (N Р001-5694349334-8144286 от 02 октября 2017 года).
Также несостоятелен довод ответчика о том, что в рамках дела N А41-69924/16 общество обращалось в Арбитражный суд Московской области с аналогичным требованием.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 января 2017 года по делу N А41-69924/16 производство по делу прекращено в связи с отказом ООО "Мартин" от заявленных исковых требований.
При этом, в ходе судебного разбирательства установлено, что обществом заявлено требование о признании незаконным бездействия и обязании предоставить проекты договоров аренды к подписанию, а также обязать администрацию произвести перерасчет арендной платы, однако в процессе уточнения исковых требований, требование о перерасчете арендной платы не заявлялось.
Впоследствии истец отказался от требования о признания незаконным бездействия и обязании предоставить проекты договоров аренды к подписании ввиду того, что исполнение данного требования после 31 декабря 2016 года стало неактуальным, т.к. срок договора аренды закончился.
Таким образом, требования, изложенные в исковом заявлении не являются повторным обращением и отсутствуют основания для прекращения производства по делу.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года по делу N А41-19541/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.11.2017 N 10АП-17528/2017 ПО ДЕЛУ N А41-19541/17
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2017 г. по делу N А41-19541/17
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.
при участии в заседании:
от истца Общества с ограниченной ответственностью "Мартин" - Петрова Н.Ф. представитель по доверенности от 01 июня 2017 года,
от ответчика Орган местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" - Уткина Ю.А. представитель по доверенности от 25 сентября 2017 года,
от третьего лица Общества с ограниченной ответственностью "Нильсмолен" - Алексеева Е.В. представитель по доверенности от 30 мая 2017 года,
от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, надлежащим образом извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Органа местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года по делу N А41-19541/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Мартин" (ИНН 5038054100, ОГРН 1065038038306) к Органу местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" (ИНН 5016004024, ОГРН 1025001768923) о взыскании излишне уплаченной арендной платы и по встречному иску Органа местного самоуправления "Администрация города Ивантеевки" к Обществу с ограниченной ответственностью "Мартин" о взыскании задолженности по арендной плате, третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью "Нильсмолен" (ИНН 5038114750, ОГРН 1155038004660), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мартин" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ) к Администрации города Ивантеевка о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 29 октября 2010 года N 885 в размере 4 522 840 руб. 44 коп.
В порядке статьи 132 АПК РФ Администрацией города Ивантеевка предъявлен встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31 августа 2015 года N 885/1 в размере 10 174 704 руб. 20 коп., в том числе 9 846 425 руб. 70 коп. основного долга за период с 01 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года и 328 278 руб. 50 коп. пеней.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Общество с ограниченной ответственностью "Нильсмолен", Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года суд взыскал с администрации в пользу общества, излишне уплаченную арендную плату в размере 4 522 840 руб. 44 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 52 435 руб. 00 коп.; а в удовлетворении встречного иска администрации к обществу отказал (л.д. 134 - 138 т. 3).
Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель третьего лица возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 29 октября 2010 года ООО "Мартин" (арендатор) и Администрацией города Ивантеевка (арендодатель) подписали договор аренды земельного участка N 885 площадью 75 662 кв. м, с кадастровым номером 50:43:040102:21, расположенного в г. Ивантеевка Московской области по улице Бочарова, категория земель - "земли населенных пунктов", предназначенного для его комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства.
Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 21 января 2011 года номер регистрации 50-50-43/024/2010-272.
Срок действия договора был установлен с 29 октября 2010 года по 28 октября 2015 года, по окончании которого заключен новый договор аренды земельного участка от 31 августа 2015 года N 885/на до 31 декабря 2016 года.
На арендуемом земельном участке арендатором возведено 25 многоквартирных жилых домов с объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства, объектами соцкультбыта с привлечением участников долевого строительства и инвесторов.
Многоквартирные жилые дома с объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства, объекты соцкультбыта вводились в эксплуатацию в четыре очереди: первая очередь строительства: многоквартирные жилые дома N 1 - N 12 с объектами инженерной инфраструктуры (ТП, ГРП, ТП, ПНС), благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка), парковки 35 и 39 по СПОЗУ; вторая очередь строительства: многоквартирные жилые дома N 13 - N 25, парковка 36 по СПОЗУ; третья очередь строительства: нежилое здание - въездная группа КПП, нежилое здание - въездная группа АБК; четвертая очередь строительства: парковки 37 и 38 по СПОЗУ.
Как указал истец, права третьих лиц на возведенные объекты недвижимости были зарегистрированы в разное время, начиная с 18 января 2016 года, но в период всего срока договора аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года.
Арендатор, начиная с 18 января 2016 года продолжал пользоваться частью земельного участка, не занятого объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за третьими лицами.
Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Таким образом, приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При этом, согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В обоснование своих требований истец указал, что согласно схемам от 10 августа 2015 года (первая очередь строительства), 01 декабря 2015 года (вторая очередь строительства), 20 августа 2016 года (третья очередь строительства), 30 ноября 2016 года (четвертая очередь строительства), отображающих площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона "Голландский квартал" на арендуемом земельном участке (в т.ч. земельных участках после раздела), изготовленных Королевским филиалом ГУП МО "МО БТИ" (Ивантеевский отдел) и вводимых в эксплуатацию поэтапно, переданные собственникам дома (квартиры в них), объекты благоустройства и инфраструктуры, инженерные коммуникации, имеют определенную площадь, которой, начиная с 18 января 2016 года общество пользоваться не могло в силу возникновения на данный объект недвижимости права собственности третьих лиц, находящийся на части земельного участка в объеме площади, обозначенной на схемах.
Таким образом, при возникновении права собственности ООО "Нильсмолен" 18 января 2016 года на парковки, площадью 9 500 кв. м (2930 кв. м и 6570 кв. м) (записи регистрации 50-50/013-50/013/010/2015-609/1, 50-50/013-50/013/010/2015-610/1 от 18 января 2016 года), данная площадь с указанной даты выбыла из аренды ООО "Мартин".
Далее, по завершении первой очереди строительства и регистрации первого права собственности в домах первой очереди, начиная с 25 января 2016 года выбыла из аренды часть земельного участка площадью 29738, 6 кв. м (наступление права собственности третьих лиц на дом N 1 кв. N 31 (547,3 кв. м); дом N 3 кв. N 32 (631,8 кв. м), дом N 5 кв. N 20 (433,6 кв. м), дом N 7 кв. N 13 (426,8 кв. м) (записи регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-376/1, 50-50/013-50/013/006/2016-97/1, 50-50/013-50/013/006/2016-87/1, 50-50/013-50/013/006/2016-93/1 от 25 января 2016 года), а также, придомовая территория домов 1-ой очереди с объектами озеленения и благоустройства, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества и объекты инженерной инфраструктуры, общей площадью 27699,1 кв. м. Земельный участок, занимаемый объектами инженерной инфраструктуры и благоустройства площадью 27 699,1 кв. м выбыли из аренды с 25 января 2016 года, т.е. с даты первой регистрации права собственности в домах первой очереди, ввиду того, что многоквартирный жилой дом не может быть введен в эксплуатацию, не имея обеспечения инженерными коммуникациями и не имея благоустройства.
В связи с изложенным, часть земельного участка, на котором расположена улично-дорожная сеть, спортивная площадка, ТП, ГРП, ТП, ПНС выбыла из аренды в вышеуказанном объеме общей площадью (27699,1 кв. м) с даты первой регистрации права собственности на квартиру в домах 1 очереди (дом N 1 кв. N 31, дом N 3 кв. N 32, дом N 5 кв. N 20, дом N 7 кв. N 13).
Далее, с 26 января 2016 года, то есть с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 6 кв. N 20 (площадь застройки 430,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-129/1 от 26 января 2016 года), дом N 10 кв. N 4 (площадь застройки 431,1 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-127/1 от 26 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 861,1 кв. м; с 28 января 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 4 кв. N 12 (площадь застройки 431,6 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-154/1 от 28 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 431,6 кв. м; с 03 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 2 кв. N 28 (площадь застройки 641,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013 001/2016-657/1 от 03 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 641,0 кв. м, с 05 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 9 кв. N 16 (площадь застройки 225,3 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013 006/2016-265/1 от 05 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,3 кв. м, с 08 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 8 кв. N 18 (площадь застройки 545,6 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013 001/2016-918/1 от 08 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 545,6 кв. м, с 11 февраля 2016 года т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 11 кв. N 6 (площадь застройки 230,7 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013 001/2016-1174/1 от 11 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 230,7 кв. м, с 22 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 12 кв. N 7 (площадь застройки 225,1 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50 013 001/2016-1772/1 от 22 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,1 кв. м, с 29 марта 2016 года, т.е. с даты регистрации права собственности инвестора - ООО "Нюьсмолен" на парковку, площадью 2 890 кв. м (запись регистрации 50-50/013-50 013 001/2016-3583/1 от 29 марта 2016 года), данная площадь с указанной даты выбыла из аренды ООО "Мартин".
Впоследствии, 31 марта 2016 года в соответствии с проектом планировки территории (в составе которого утвержден проект межевания территории), утвержденный постановлением Главы города Ивантеевки N 1334 от 29 августа 2013 года, произведен раздел арендуемого по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:43:040102:21, в результате которого из арендуемого земельного участка образованы следующие 17 земельных участков: 50:43:0040102:1020, 50:43:0040102:1016, 50:43:0040102:1009, 50:43:0040102:1014, 50:43:0040102:1007, 50:43:0040102:1021, 50:43:0040102:1019, 50:43:0040102:1018, 50:43:0040102:1017, 50:43:0040102:1015, 50:43:0040102:1013, 50:43:0040102:1012, 50:43:0040102:1011, 50:43:0040102:1010, 50:43:0040102:1008, 50:43:0040102:1006, 50:43:0040102:1022.
Таким образом, начиная с 31 марта 2016 года возводимые дома второй очереди, согласно проекту планировки территории, строились на земельном участке с кадастровым номером 50:43:0040102:1022 (образованным в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 50:43:040102:21 и поставленного на кадастровый учет 31 марта 2016 года), общей площадью 18833 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под малоэтажное жилищное строительство" с назначением, указанном в проекте планировки территории "Придомовая территория домов N 13 - 25 микрорайона "Голландский квартал" г. Ивантеевка".
Исходя из утвержденного проекта планировки и произведенного на основании него раздела арендуемого земельного участка, следует, что дома второй очереди (с 13 по 25) расположены на неделимом земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка.
Таким образом, с 29 апреля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц на дом N 13 кв. N 17 (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-5568/1 от 29 апреля 2016 года), из аренды выбыл земельный участок общей площадью 18 833 кв. м.
Далее с 09 декабря 2016 года, то есть с даты регистрации права собственности инвесторов - ООО "Нильсмолен" и Сечкарева К.Б. на нежилое здание - въездная группа КПП, площадью 523, 4 кв. м (записи регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-6695/1, 50-50/013-50/013/006/2016-6696/1, 50-50/013-50/013/006/2016-6697/1 от 09 декабря 2016 года), с указанной даты из аренды ООО "Мартин" выбывает площадь 884 кв. м (площадь застройки 279,8 кв. м, а также площадь санитарной зоны здания 604,2 кв. м), согласно схеме расположения отображающих площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона "Голландский квартал", изготовленных МО БТИ 20 августа 2016 года.
Также с 28 декабря 2016 года, то есть с даты регистрации права собственности инвесторов - Лузиной Ю.Ю. и Сечкарева К.Б. на нежилое здание - Въездная группа АБК, площадью 1 495 кв. м (записи регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-7339/1, 50-50/013-50/013/006/2016-7339/2 от 28 декабря 2016 года), с указанной даты из аренды ООО "Мартин" выбывает площадь 2396 кв. м (площадь застройки 837 кв. м, а также площадь санитарной зоны 1559 кв. м), согласно схеме расположения отображающих площадь и расположение построенных объектов капитального строительства микрорайона "Голландский квартал", изготовленных МО БТИ 20 августа 2016 года.
Таким образом, с 18 января 2016 года договор аренды земельного участка должен был быть изменен, и со стороны арендатора должны были выступать ООО "Мартин" в части площади 66 162 кв. м и ООО "Нильсмолен" в части площади 9 500 кв. м 06 апреля 2016 года, письмом 154-16(2), ООО "Мартин" обратился в администрацию с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года, обосновал свои требования и предоставил сведения о регистрации права собственности третьих лиц на объекты недвижимости.
Однако, администрация такие действия не произвела.
При этом, придомовая территория домов 1 очереди строительства площадью 27 699,1 кв. м не может выбыть из аренды ввиду того, что на данном земельном участке расположены объекты улично-дорожной сети, инженерные коммуникации, которые предназначены для строительства и эксплуатации иных объектов недвижимости, которые построены и введены в эксплуатацию позднее чем дома первой очереди, и не могут находится в общедолевой собственности собственников помещений одного конкретного многоквартирного дома.
С площадью выбытия из аренды земельных участков, расположенных под домами с 1 по 12 дом, администрация согласна, и не оспаривает срок и сумму арендной платы, подлежащей исключению из требований.
В силу того, что объекты инженерной инфраструктуры (ТП, ГРП, ТП, ПНС), благоустройства (улично-дорожная сеть, спортивная площадка) строились для многоквартирных жилых домов, и не имеют отношения к иным объектам (парковки, АБК, КПП), ввиду того, что парковки не оснащены коммунальными услугами (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение), для оказания которых возведены ТП, ГРП, ТП, ПНС, а электричеством, необходимым для строительства Въездной группы АБК и Въездной группы КПП данные объекты были запитаны по временной схеме на период строительства не от возведенных ТП, а от другого источника и генераторов, и пользоваться улично-дорожной сетью на период строительства парковок, АБК и КПП не было необходимости, т.к. участки, на которых они возводились (с 31 марта 2016 года - стоят на кадастровом учете отдельно под Въездной группой АБК, Въездной группой КПП, парковками), имеют доступ не через улично-дорожную сеть или иные участки, занятые объектами инженерной инфраструктуры, а напрямую, что подтверждается схемой организации дорожного движения, имеющейся в проектной документации, из которой четко видно, что временные дороги для строительства этих объектов расположены на смежном земельном участке (схема согласована с собственником), и не затрагивает интересы сторон договора аренды.
Таким образом, 9 земельных участков с кадастровыми номерами: 50:43:0040102:1007, 50:43:0040102:1021, 50:43:0040102:1018, 50:43:0040102:1015, 50:43:0040102:1013, 50:43:0040102:1012, 50:43:0040102:1011, 50:43:0040102:1010, 50:43:0040102:1008 на которых расположена улично-дорожная сеть и объекты инженерной инфраструктуры, предназначенные для обеспечения коммунальными услугами и благоустройства собственников жилых помещений общей площадью 13 852 кв. м выбывает из аренды у истца в дату раздела земельного участка 31 марта 2016 года, т.к. объекты инженерной инфраструктуры возведены в полном объеме, обеспечивают жизнедеятельность жилых домов независимо от регистрации в них права собственности, и истцом иным образом не используются.
В этой части договор аренды должен был быть изменен администрацией путем уменьшения площади аренды и внесения изменения в договор аренды, либо расторжением договора аренды и выбытия из аренды (не заключения договоров аренды) на 9 вышеуказанных земельных участков, стоящих на кадастровом учете.
С 25 января 2016 года выбыла из аренды часть земельного участка площадью 1769,4 кв. м (наступление права собственности третьих лиц на дом N 1 кв. N 31 (547,3 кв. м), дом N 3 кв. N 32 (631,8 кв. м), дом N 5 кв. N 20 (433,6 кв. м), дом N 7 кв. N 13 (426,8 кв. м) (записи регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-376/1, 50-50/013-50/013/006/2016-97/1, 50-50/013-50/013/006/2016-87/1, 50-50/013-50/013/006/2016-93/1 от 25 января 2016 года); с 26 января 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 6 кв. N 20 (площадь застройки 430,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-129/1 от 26 января 2016 года), дом N 10 кв. N 4 (площадь застройки 431,1 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-127/1 от 26 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 861,1 кв. м - площадь домов); с 28 января 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 4 кв. N 12 (площадь застройки 431,6 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-154/1 от 28 января 2016 года) выбыла из аренды площадь 431,6 кв. м - площадь дома; с 03 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 2 кв. N 28 (площадь застройки 641,0 кв. м) (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-657/1 от 03 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 641,0 кв. м - площадь дома; с 05 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 9 кв. N 16 (площадь застройки 225,3 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/006/2016-265/1 от 05 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,3 кв. м - площадь дома; с 08 февраля 2016 года т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 8 кв. N 18 (площадь застройки 545, 6 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-918/1 от 08 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 545,6 кв. м - площадь дома; с 11 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 11 кв. N 6 (площадь застройки 230,7 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-1174/1 от 11 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 230,7 кв. м площадь дома, с 22 февраля 2016 года, т.е. с даты регистрации первого права собственности третьих лиц в домах первой очереди на дом N 12 кв. N 7 (площадь застройки 225,1 кв. м), (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-1772/1 от 22 февраля 2016 года) выбыла из аренды площадь 225,1 кв. м площадь дома; с 29 марта 2016 года, т.е. с даты регистрации права собственности инвестора - ООО "Нильсмолен" на парковку, площадью 2 890 кв. м (запись регистрации 50-50/013-50/013/001/2016-3583/1 от 29 марта 2016 года), данная площадь с указанной даты выбыла из аренды ООО "МАРТИН".
ООО "Мартин" в указанный период не мог пользоваться площадью в размере 2 890 кв. м в связи с тем, что эта площадь земельного участка была занята объектом недвижимости, принадлежащего ООО "Нильсмолен".
С 31 марта 2016 года из аренды у истца должна была выбыть придомовая территория домов 1 очереди с 1 по 12, общей площадью 13 842,1 кв. м, т.к. после раздела и постановки на кадастровый учет на данном земельном участке площадью 19 042 кв. м располагаются многоквартирные жилые дома с 1 по 12, площадь застройки которых выбыла из аренды постепенно, по мере возникновения прав собственности, а придомовая территория осталась в аренде у истца.
Поскольку после даты государственной регистрации права собственности на одно из помещений в построенных многоквартирных домах, право владения и пользования земельным участком, на котором расположен соответствующий дом и расположенными на указанном земельном участке объектами перешло к собственникам квартир, право пользования и владения истца соответствующей частью земельного участка прекратилось.
Таким образом, с даты прекращения права аренды ООО "Мартин" на соответствующую часть земельного участка, прекратилось и обязанность оплачивать аренду.
В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договора, вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.
Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года N 11524/12).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).
В предмет доказывания при взыскании неосновательного обогащения в связи с внедоговорным использованием земли входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательно сохраненного или увеличенного имущества на стороне ответчика.
В соответствии с договором аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года период аренды составляет с 29 октября 2015 года по 31 декабря 2016 года.
Стоимость аренды 1 кв. м земельного участка в день составляет: 19 692 851 руб. 40 коп. / 75662 кв. м / 365 дней = 0 руб. 71 коп.
Расчет площади, выбывшей из аренды и арендной платы за период действия договора аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года с учетом сроков наступления права собственности третьих лиц на объекты недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке: 75 662 кв. м - площадь земельного участка полученного в аренду по договору аренды N 885/1 от 31 августа 2015 года.
Всего уплачено арендной платы по договору аренды земельного участка N 885/1 от 31 августа 2015 года - 14 769 638 руб. 55 коп., пени 360 702 руб. 57 коп.
Согласно представленному расчету истца, неосновательное обогащение за пользование ответчиком земельным участком составила 4 522 840 руб. 44 коп. (14 769 638 руб. 55 коп. - 10 246 798 руб. 11 коп.).
Довод ответчика о том, что объекты недвижимости подлежат передаче в муниципальную собственность, а поэтому не могут являться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не выбыли из распоряжения истца подлежат отклонению, поскольку объекты инженерной инфраструктуры создавались на средства участников долевого строительства, а договор N 885/1 от 31 августа 2015 года не содержит обязательств истца по передаче объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность.
В ходе судебного разбирательства установлен о, что ответчик не обращался к истцу с требованием о передаче объектов инфраструктуры в соответствии с условиями договора, закончившего свое действие, и с такими требованиями в суд не обращался. Более того, на письменные обращения истца, ответчик посчитал принятие объекта инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность нецелесообразным, что подтверждается письмом N 8301513/7841 от 13 октября 2017 года).
Кроме того, истцу также было отказано в приобретении прав на земельный участок под объектом инженерной инфраструктуры (N Р001-5694349334-8144286 от 02 октября 2017 года).
Также несостоятелен довод ответчика о том, что в рамках дела N А41-69924/16 общество обращалось в Арбитражный суд Московской области с аналогичным требованием.
Определением Арбитражного суда Московской области от 12 января 2017 года по делу N А41-69924/16 производство по делу прекращено в связи с отказом ООО "Мартин" от заявленных исковых требований.
При этом, в ходе судебного разбирательства установлено, что обществом заявлено требование о признании незаконным бездействия и обязании предоставить проекты договоров аренды к подписанию, а также обязать администрацию произвести перерасчет арендной платы, однако в процессе уточнения исковых требований, требование о перерасчете арендной платы не заявлялось.
Впоследствии истец отказался от требования о признания незаконным бездействия и обязании предоставить проекты договоров аренды к подписании ввиду того, что исполнение данного требования после 31 декабря 2016 года стало неактуальным, т.к. срок договора аренды закончился.
Таким образом, требования, изложенные в исковом заявлении не являются повторным обращением и отсутствуют основания для прекращения производства по делу.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2017 года по делу N А41-19541/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
В.Н.СЕМУШКИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)