Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Игнахиной М.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Аксаков Ю.В., по доверенности от 12.01.2016 N 33,
от ответчика - Матвеева Н.С., по доверенности от 14.06.2016 N 35,
от 3-го лица - Лобанова Ю.Б., по доверенности от 17.02.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест"
на решение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2016 по делу N А41-100600/15
по иску общества с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест" к Администрации сельского поселения Назарьевское, при участии третьего лица: ООО "ЖилКомУправление" о признании недействительным открытого конкурса,
установил:
АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), ООО "Акцент-Инвест" обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации сельского поселения Назарьевское (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным открытого конкурса N 120815/2984463/01 по лоту N 1: право заключения договора управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1 д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2 д. 1; микрорайон 1/3 д. 1; 2, микрорайон 1/4 д. 1, 2, микрорайон 1/5 д. 1, 2.
От истца - АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) поступило ходатайство об отказе от исковых требований. Определением от 20.06.2016 суд принял отказ АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) от исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2016 по делу N А41-100600/15 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Акцент-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15 сентября 2015 Администрацией сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области был проведен открытый конкурс N 120815/2984463/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1 д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2 д. 1; микрорайон 1/3 д. 1; 2, микрорайон 1/4 д. 1, 2, микрорайон 1/5 д. 1, 2 (лот N 1), далее - жилищный комплекс "Горки-8".
Между тем, как указывает истец, несмотря на уведомления о факте реализации способа управления собственниками жилищного комплекса, Администрацией в нарушение ч. 4 статьи 161 ЖК РФ, п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 был проведен конкурс 15.09.2015.
Кроме того, истец ссылается на допущенные ответчиком нарушения процедуры проведения конкурса, в частности: не уведомление всех собственников многоквартирных домов о дате проведения конкурса.
Полагая, что конкурс проведен с нарушением требований закона и иных нормативных правовых актов, нарушает права и законные интересы истца, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент проведения открытого конкурса о выборе управляющей компании, ООО "Акцент-Инвест" не имело лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с чем не могло принять участие в указанном конкурсе, так как не отвечало его требованиям.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Исходя из положений пункта 4 статьи 447 ГК РФ, конкурс является одной из форм торгов.
В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых - управление управляющей организацией (пункт 3).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 4 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не был выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе, в случаях, если: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе, в случае не заключения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных статьей 162 ЖК РФ.
В соответствии с п. 39 упомянутых Правил, в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, то конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, истец обязан доказать, что собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления и факт реализации этого способа.
Из материалов дела следует, что 01.02.2014 между собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений указанных многоквартирных домов, и Управляющей организацией ООО "Акцент-Инвест" заключен договор управления многоквартирным N У/2014-03 от 01.02.2014 по адресу: 143081, Московская область, Одинцовский район, д. Солослово.
Указанное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела протоколом N 1 от 28.05.2015, решением общего собрания собственников помещений был выбран способ управления - управление управляющей организацией ОАО "ЖКХ" Горки-10" сроком на 3 месяца.
Согласно протоколу N 4 от 09.07.2015 был изменен способ управления многоквартирным жилищным комплексом - на непосредственное управление собственниками помещений на период получения ООО "Акцент-Инвест" лицензии на деятельность по управлению многоквартирными домами.
В материалах дела имеются протокол совещания от 21.07.2015 по жилищно-коммунальному хозяйству в администрации Одинцовского района и направленные в адрес администрации письма исх. N 178 от 17.06.2015, N 681/2-11 от 04.09.2015, которыми истец уведомил Администрацию сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области о проведенных общих собраниях собственников помещений и выборе его в качестве управляющей организации.
Вместе с тем, по состоянию на 01.05.2015 у ООО "Акцент Инвест" отсутствовала лицензия, а иной способ управления собственниками спорных жилых домов выбран не был. Администрация сельского поселения "Назарьевское" решением Совета депутатов от 29.04.2015 N 4/9 временно назначила Управляющей организацией ОАО "ЖКХ Горки-10", ответственной за эксплуатацию данных многоквартирных домов, до проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании. В свою очередь, ОАО "ЖКХ Горки-10" направило в адрес администрации официальный отказ от осуществления данных функций.
Общее собрание собственников от 28.05.2015, на котором ОАО "ЖКХ" Горки-10" выбрано в качестве временной управляющей компании сроком на 3 месяца, ответчик считает не легитимным, указывая, что в соответствии с требованиями ЖК РФ собрание собственников должно проводиться по каждому многоквартирному дому. Ответчик указывает, что официального единого административного деления под названием Жилой комплекс "Горки-8" не существует.
Ответчик также поясняет, что 29.06.2015 был инициирован открытый конкурс по выбору управляющей компании; срок действия конкурса - до 30 июля 2015. Конкурс не состоялся по причине отсутствия поданных заявок.
12.08.2015 ответчик объявил повторный открытый конкурс, в соответствии с которым срок принятия заявок заканчивался 13.09.2015. Информация о сроках, дате и условиях конкурса размещена на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru.
15 сентября 2015 года Администрацией сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области был проведен открытый конкурс N 120815/2984463/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1 д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2 д. 1; микрорайон 1/3 д. 1; 2, микрорайон 1/4 д. 1, 2, микрорайон 1/5 д. 1, 2 (лот N 1), далее - Жилищный комплекс "Горки-8".
Конкурсная документация размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещении информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru.
ООО "Акцент Инвест" не мог участвовать в конкурсе, поскольку у него на дату окончания приема заявок отсутствовала лицензия на управление многоквартирными домами.
27 октября 2015 на данном сайте опубликован Протокол оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 120815/2984463/01 от 15.09.2015 N 3, в котором указано, что победителем конкурса признано ООО "ЖилКомУправление", почтовый адрес: 143005, Московская область, г. Одинцово, ул. Кутузовская, д. 2, пом. 4.
Информация о том, что ООО "ЖилКомУправление" с 01.10.2015 приступает к управлению данными многоквартирными домами, размещена на официальном сайте - http://www.reformagkh.ru.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Согласно системному толкованию, данному Конституционным Судом Российской
Федерации в определении от 16.07.2009 N 739-О-О и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.01.2004 N 10623/03, положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено - в системной связи с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации - на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.
Таким образом, возможность признания недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также суду необходимо выяснить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта, исполнен ли контракт, заключенный по результатам оспариваемых торгов.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, в силу положений части 1 статьи 4 АПК РФ, статьи 449 ГК РФ цель лица, оспаривающего торги и заключенный по их результатам государственный контракт, должна заключаться в получении возможности участия и победы в новых торгах с тем же предметом и на тех же условиях.
Между тем, ООО "Акцент Инвест" участником оспариваемого конкурса не являлось, заявку в установленной форме на участие в конкурсе не подавало, поскольку у общества отсутствовала лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, следовательно, удовлетворение требований иска не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца.
Таким образом, лицо, не принимавшее участие в конкурсе, не обладает правом обжаловать результаты проведения конкурса и требовать признание его недействительным по причине невозможности претендовать на признание победителем конкурса.
Между тем, деятельность по управлению многоквартирными домами (МКД) осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 192 ЖК РФ).
На основании пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 225-ФЗ) юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 01 мая 2015 года.
После 01.05.2015 осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Согласно приложению к акту проверки ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области" N 08ог-66181-26-17-2015/1/1-1 от 02.12.2015 (т. 4 л.д. 73 - 76, стр. 4), в результате проверки установлено, что на 15.09.2015, т.е. на момент проведения открытого конкурса о выборе управляющей компании, ООО "Акцент Инвест" не имело лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с чем, не могло принять участие в указанном конкурсе, так как не отвечало его требованиям.
Довод ООО "Акцент Инвест" о том, что оно осуществляло управление указанными домами на момент проведения конкурса и получило лицензию в установленном законом порядке на момент рассмотрения настоящего спора, не может являться основанием для удовлетворения иска, поскольку юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению МКД без лицензии, надлежащим образом обязано исполнять обязанности по управлению домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Согласно пп. 15 п. 41 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" срок действия договоров управления многоквартирным домом, составляет не менее чем 1 год и не более чем 3, года, а Общее собрание собственников, созывается не ранее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом.
Кроме того, на основании ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, общее собрание собственников проводится на каждом многоквартирном доме в отдельности, а не в комплексе многоквартирных домов.
При таких обстоятельствах ссылка истца на протокол от 29.09.15 собрания собственников является несостоятельной.
Истцом - ООО "Акцент Инвест" не заключены договоры с физическими лицами - владельцами квартир в многоквартирных домах расположенных по адресу:, Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1, 2; микрорайон 1/5, д. 1, 2. т.е. право выбора управляющей компании не реализовано, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ, п. 39 Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006 (в действующей редакции).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 10АП-12941/2016 ПО ДЕЛУ N А41-100600/15
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. по делу N А41-100600/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,
судей Игнахиной М.В., Ханашевича С.К.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от истца - Аксаков Ю.В., по доверенности от 12.01.2016 N 33,
от ответчика - Матвеева Н.С., по доверенности от 14.06.2016 N 35,
от 3-го лица - Лобанова Ю.Б., по доверенности от 17.02.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест"
на решение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2016 по делу N А41-100600/15
по иску общества с ограниченной ответственностью "Акцент-Инвест" к Администрации сельского поселения Назарьевское, при участии третьего лица: ООО "ЖилКомУправление" о признании недействительным открытого конкурса,
установил:
АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО), ООО "Акцент-Инвест" обратились в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации сельского поселения Назарьевское (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным открытого конкурса N 120815/2984463/01 по лоту N 1: право заключения договора управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1 д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2 д. 1; микрорайон 1/3 д. 1; 2, микрорайон 1/4 д. 1, 2, микрорайон 1/5 д. 1, 2.
От истца - АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) поступило ходатайство об отказе от исковых требований. Определением от 20.06.2016 суд принял отказ АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) от исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2016 по делу N А41-100600/15 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Акцент-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.
Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 15 сентября 2015 Администрацией сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области был проведен открытый конкурс N 120815/2984463/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1 д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2 д. 1; микрорайон 1/3 д. 1; 2, микрорайон 1/4 д. 1, 2, микрорайон 1/5 д. 1, 2 (лот N 1), далее - жилищный комплекс "Горки-8".
Между тем, как указывает истец, несмотря на уведомления о факте реализации способа управления собственниками жилищного комплекса, Администрацией в нарушение ч. 4 статьи 161 ЖК РФ, п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 был проведен конкурс 15.09.2015.
Кроме того, истец ссылается на допущенные ответчиком нарушения процедуры проведения конкурса, в частности: не уведомление всех собственников многоквартирных домов о дате проведения конкурса.
Полагая, что конкурс проведен с нарушением требований закона и иных нормативных правовых актов, нарушает права и законные интересы истца, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент проведения открытого конкурса о выборе управляющей компании, ООО "Акцент-Инвест" не имело лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с чем не могло принять участие в указанном конкурсе, так как не отвечало его требованиям.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает обоснованным удовлетворение исковых требований в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Исходя из положений пункта 4 статьи 447 ГК РФ, конкурс является одной из форм торгов.
В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в числе которых - управление управляющей организацией (пункт 3).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 4 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не был выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе, в случаях, если: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе, в случае не заключения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных статьей 162 ЖК РФ.
В соответствии с п. 39 упомянутых Правил, в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, то конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Таким образом, истец обязан доказать, что собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления и факт реализации этого способа.
Из материалов дела следует, что 01.02.2014 между собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений указанных многоквартирных домов, и Управляющей организацией ООО "Акцент-Инвест" заключен договор управления многоквартирным N У/2014-03 от 01.02.2014 по адресу: 143081, Московская область, Одинцовский район, д. Солослово.
Указанное обстоятельство подтверждается представленным в материалы дела протоколом N 1 от 28.05.2015, решением общего собрания собственников помещений был выбран способ управления - управление управляющей организацией ОАО "ЖКХ" Горки-10" сроком на 3 месяца.
Согласно протоколу N 4 от 09.07.2015 был изменен способ управления многоквартирным жилищным комплексом - на непосредственное управление собственниками помещений на период получения ООО "Акцент-Инвест" лицензии на деятельность по управлению многоквартирными домами.
В материалах дела имеются протокол совещания от 21.07.2015 по жилищно-коммунальному хозяйству в администрации Одинцовского района и направленные в адрес администрации письма исх. N 178 от 17.06.2015, N 681/2-11 от 04.09.2015, которыми истец уведомил Администрацию сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области о проведенных общих собраниях собственников помещений и выборе его в качестве управляющей организации.
Вместе с тем, по состоянию на 01.05.2015 у ООО "Акцент Инвест" отсутствовала лицензия, а иной способ управления собственниками спорных жилых домов выбран не был. Администрация сельского поселения "Назарьевское" решением Совета депутатов от 29.04.2015 N 4/9 временно назначила Управляющей организацией ОАО "ЖКХ Горки-10", ответственной за эксплуатацию данных многоквартирных домов, до проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании. В свою очередь, ОАО "ЖКХ Горки-10" направило в адрес администрации официальный отказ от осуществления данных функций.
Общее собрание собственников от 28.05.2015, на котором ОАО "ЖКХ" Горки-10" выбрано в качестве временной управляющей компании сроком на 3 месяца, ответчик считает не легитимным, указывая, что в соответствии с требованиями ЖК РФ собрание собственников должно проводиться по каждому многоквартирному дому. Ответчик указывает, что официального единого административного деления под названием Жилой комплекс "Горки-8" не существует.
Ответчик также поясняет, что 29.06.2015 был инициирован открытый конкурс по выбору управляющей компании; срок действия конкурса - до 30 июля 2015. Конкурс не состоялся по причине отсутствия поданных заявок.
12.08.2015 ответчик объявил повторный открытый конкурс, в соответствии с которым срок принятия заявок заканчивался 13.09.2015. Информация о сроках, дате и условиях конкурса размещена на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru.
15 сентября 2015 года Администрацией сельского поселения Назарьевское Одинцовского муниципального района Московской области был проведен открытый конкурс N 120815/2984463/01 по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1 д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2 д. 1; микрорайон 1/3 д. 1; 2, микрорайон 1/4 д. 1, 2, микрорайон 1/5 д. 1, 2 (лот N 1), далее - Жилищный комплекс "Горки-8".
Конкурсная документация размещена на официальном сайте Российской Федерации для размещении информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru.
ООО "Акцент Инвест" не мог участвовать в конкурсе, поскольку у него на дату окончания приема заявок отсутствовала лицензия на управление многоквартирными домами.
27 октября 2015 на данном сайте опубликован Протокол оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 120815/2984463/01 от 15.09.2015 N 3, в котором указано, что победителем конкурса признано ООО "ЖилКомУправление", почтовый адрес: 143005, Московская область, г. Одинцово, ул. Кутузовская, д. 2, пом. 4.
Информация о том, что ООО "ЖилКомУправление" с 01.10.2015 приступает к управлению данными многоквартирными домами, размещена на официальном сайте - http://www.reformagkh.ru.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований апелляционной жалобы.
Согласно системному толкованию, данному Конституционным Судом Российской
Федерации в определении от 16.07.2009 N 739-О-О и Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 20.01.2004 N 10623/03, положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлено - в системной связи с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации - на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.
Таким образом, возможность признания недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также суду необходимо выяснить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта, исполнен ли контракт, заключенный по результатам оспариваемых торгов.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, в силу положений части 1 статьи 4 АПК РФ, статьи 449 ГК РФ цель лица, оспаривающего торги и заключенный по их результатам государственный контракт, должна заключаться в получении возможности участия и победы в новых торгах с тем же предметом и на тех же условиях.
Между тем, ООО "Акцент Инвест" участником оспариваемого конкурса не являлось, заявку в установленной форме на участие в конкурсе не подавало, поскольку у общества отсутствовала лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, следовательно, удовлетворение требований иска не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца.
Таким образом, лицо, не принимавшее участие в конкурсе, не обладает правом обжаловать результаты проведения конкурса и требовать признание его недействительным по причине невозможности претендовать на признание победителем конкурса.
Между тем, деятельность по управлению многоквартирными домами (МКД) осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 192 ЖК РФ).
На основании пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 225-ФЗ) юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 01 мая 2015 года.
После 01.05.2015 осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Согласно приложению к акту проверки ГУ МО "Государственная жилищная инспекция Московской области" N 08ог-66181-26-17-2015/1/1-1 от 02.12.2015 (т. 4 л.д. 73 - 76, стр. 4), в результате проверки установлено, что на 15.09.2015, т.е. на момент проведения открытого конкурса о выборе управляющей компании, ООО "Акцент Инвест" не имело лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в связи с чем, не могло принять участие в указанном конкурсе, так как не отвечало его требованиям.
Довод ООО "Акцент Инвест" о том, что оно осуществляло управление указанными домами на момент проведения конкурса и получило лицензию в установленном законом порядке на момент рассмотрения настоящего спора, не может являться основанием для удовлетворения иска, поскольку юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению МКД без лицензии, надлежащим образом обязано исполнять обязанности по управлению домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Согласно пп. 15 п. 41 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" срок действия договоров управления многоквартирным домом, составляет не менее чем 1 год и не более чем 3, года, а Общее собрание собственников, созывается не ранее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом.
Кроме того, на основании ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, общее собрание собственников проводится на каждом многоквартирном доме в отдельности, а не в комплексе многоквартирных домов.
При таких обстоятельствах ссылка истца на протокол от 29.09.15 собрания собственников является несостоятельной.
Истцом - ООО "Акцент Инвест" не заключены договоры с физическими лицами - владельцами квартир в многоквартирных домах расположенных по адресу:, Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, микрорайон 1/1, д. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7; микрорайон 1/2, д. 1; микрорайон 1/3, д. 1, 2; микрорайон 1/4, д. 1, 2; микрорайон 1/5, д. 1, 2. т.е. право выбора управляющей компании не реализовано, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ, п. 39 Постановления Правительства РФ N 75 от 06.02.2006 (в действующей редакции).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)