Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сокирко М.И.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом"
к муниципальному казенному образовательному учреждению дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ"
о взыскании 845 408 руб. 82 коп.,
и по встречному иску муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом"
о признании недействительными договоров аренды,
при участии представителей:
- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом", - не явился, извещен;
- муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ", - Шибковой Н.В. по доверенности N 7 от 28.07.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом", место нахождения: г. Сегежа, ул. Мира, 14А, (далее - Общество, ООО "УК Дом") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному образовательному учреждению дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ", место нахождения: г. Сегежа, ул. Мира, 18, (далее - Учреждение, Спортивная школа, МКОУ ДОД ДЮСШ N 1) о взыскании 845 408 руб. 82 коп., из которых 294 202 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 03.02.2016 (в том числе 150309 руб. 60 коп. - задолженность по арендной плате с 01.04.2013 по 31.03.2015, 143892 руб. 44 коп. - задолженность за время фактического нахождения за период с 01.04.2015 по 03.02.2016), 551 206 руб. 78 коп. пеней по состоянию на 18.04.2016.
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 433, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями указанного договора.
Определением суда от 20.07.2016 принято к производству встречное исковое заявление МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 к ООО "УК Дом" о признании недействительными со дня заключения договоров аренды нежилого помещения от 01.04.2014 и от 20.05.2015.
Встречные исковые требования обоснованы ссылками на статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 166, 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "УК Дом", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии с частью 2 статьи 156 АПК РФ суд проводит судебное заседание в отсутствие представителя истца по первоначальному иску.
Представитель МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 в судебном заседании 25.08.2016 возражал против первоначальных исковых требований, а также против доводов ответчика по встречному иску, изложенных в отзыве, по возражениям, изложенным в письменных пояснениях. Встречный иск поддержал по основаниям, изложенным в нем. Представитель Учреждения не отрицая факт нахождения Спортивной школы в арендованных помещениях до 03.02.2016, вместе с тем указал, что договоры аренды от 01.04.2014 и от 20.05.2015 заключены истцом в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома. Решение собственников, зафиксированное в протоколе собрания от 06.05.2014, не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принято при отсутствии кворума. Кроме того, заявил ходатайство о снижении судом суммы пени в связи с их несоразмерностью на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 01.09.2016, информация о котором была размещена на сайте суда в сети Интернет, и продолжено с участием того же представителя МКОУ ДОД ДЮСШ N 1, поддержавшего ранее изложенную позицию.
Заслушав представителя учреждения, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между ООО "УК Дом", выступающей от имени собственников помещений многоквартирного дома в г. Сегежа, ул. Антикайнена, д. 4, (арендодатель) и МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 (арендатор) 01.04.2013 заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование подвальное нежилое помещение общей площадью 300,0 кв. м, расположенное по адресу: Сегежа, ул. Антикайнена, д. 4, для размещения лыжной базы.
Согласно пункту 2.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2013 помещение арендуется на срок с 01 апреля 2013 г. по 31 декабря 2013 г.
Помещение передано Спортивной школе по акту приема-передачи от 01.04.2013.
В пункте 5.1. договора от 01.04.2013 установлена арендная плата за пользование помещением в размере 2 363 руб. ежемесячно.
31.12.2013 сторонами заключен договор аренды на те же помещения на срок с 01 января 2014 г. по 30 ноября 2014 г. (пункт 2.1). Пунктом 5.1 данного договора от 31.12.2013 установлена ежемесячная арендная плата в размере 2363 руб.
На основании пункта 1 дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2014 к договору от 31.12.2013 договор аренды от 31.12.2013 расторгнут по обоюдному согласию сторон с 01 апреля 2014 года.
01.04.2014 сторонами заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование подвальное нежилое помещение общей площадью 89,47 кв. м, расположенное по адресу: Сегежа, ул. Антикайнена, д. 4, для размещения лыжной базы. Срок аренды определен с 01.04.2014 по 31.12.2014 (пункт 2.1); арендная плата составляет ежемесячно 7 157 руб. 60 коп. (пункт 5.1).
20.05.2015 сторонами заключен договор аренды помещений общей площадью 89,47 кв. м. Согласно пункту 2.1 договора договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 по 31.03.2015.
В соответствии с пунктами 3.1 указанных договоров договор имеет силу передаточного акта и составление отдельного документа не требуется.
Помещение возвращено по акту от 04.02.2016.
Доводы ответчика судом не принимаются ввиду следующего.
Как следует из заявленных требований и представленных в материалы дела доказательств, возникновение рассматриваемого спора связано с наличием между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств как арендатора нежилого помещения.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников от 08.04.2013, которым собственники поручили управляющей организации ООО "УК Дом" заключить договор аренды подвальных помещений площадью 300 кв. м с МКОУ ДОД ДЮСШ N 1; утверждена арендная плата в размере 2363 руб. ежемесячно. При этом в пункте 2 протокола оговорено, что при желании арендатора продлить аренду помещения после истечения срока действия договора, пролонгировать его.
Решением общего собрания, оформленного протоколом от 04.03.2014, утвержден размер арендной платы в размере 80 руб. за 1 кв. м.
В связи с изменением размера арендуемой площади протоколом общего собрания от 06.05.2014 одобрено заключение договора аренды с МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 подвального помещения 89,47 кв. м. Сведений о том, что указанный протокол в установленном порядке оспорен, признан недействительным, суду не представлено.
Из пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Абзацем 4 пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Учитывая, что согласие собственников многоквартирного дома на сдачу спорного помещения в аренду, подтверждается представленными в материалы дела протоколами общего собрания, которыми также определен размер арендной платы, исходя из приведенных положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении встречного иска МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 о признании недействительными договоров аренды от 01.04.2014 и от 20.05.2015.
При этом суд учитывает, что МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 фактически пользовалось имуществом, переданным ему по оспариваемым договорам аренды, что учреждением не оспаривалось, как и не оспаривался факт возврата помещений 03.02.2016. Доказательств внесения арендной платы как истцу, так и иным лицам, в материалы дела не представлено.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2.4 договора аренды от 20.05.2015 предусмотрено, что по окончании срока действия договора помещение должно быть освобождено; в противном случае арендатор обязан вносить арендную плату в двойном размере за все время фактического пользования помещением.
Согласно расчету истца по первоначальному иску задолженность по арендной плате по состоянию на 31.01.2016 составляет 150 309 руб. 60 коп. За фактическое пользование за период с 01.04.2015 по 03.02.2016 на основании пункта 2.4 договора начислено 143 892 руб. 44 коп. Из расчета истца следует, что за период с 01.04.2015 по 31.01.2016 начислена как арендная плата в сумме 7157,60 руб. ежемесячно, так и двойная арендная плата на основании пункта 2.4 договора.
В связи с изложенным, суд удовлетворяет требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 224 106 руб. 90 коп., рассчитав задолженность по арендной плате по состоянию на 31.03.20145 и с 01.04.2015 по 03.02.2016 задолженность за фактическое пользование на основании пункта 2.4 договора. В остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пунктом 12 договоров аренды определено, что за нарушение внесения арендатором сроков внесения платежей начисляются пени по ставке 1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Истцом предъявлено требование о взыскании пени в сумме 551206 руб. 78 коп. по состоянию на 18.04.2016.
Поскольку факт просрочки оплат в данном случае подтвержден материалами дела, требование истца по первоначальному иску о взыскании предусмотренных договором санкций правомерно.
Вместе с тем, Учреждением заявлено об уменьшении размера неустойки.
Уменьшение размера взыскиваемой неустойки возможно на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации лишь при условии, что указанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 22.01.2004 года N 13-О указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7).
В рассматриваемом случае установленный договором размер неустойки - 1% за каждый день просрочки внесения арендной платы за пользование имуществом превышает размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, статистическая информация о которых содержится на официальном сайте Банка России.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 года N 277-О.
Таким образом, рассматривая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд исходит из фактических обстоятельств дела, оценки соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, усмотрения того, является ли во взаимосвязи с суммой задолженности оправданной заявленная истцом к взысканию сумма неустойки.
С учетом изложенного, принимая во внимание доводы ответчика в указанной части, требования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заявленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, уменьшает ее размер до 45 934 руб. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанная сумма является справедливой и соразмерной, достаточной для компенсации возможных потерь истца. В остальной части требование истца о взыскании неустойки за просрочку платежей не подлежит удовлетворению.
Расходы по госпошлине по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Расходы по государственной пошлине по встречному иску суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на МКОУ ДОД ДЮСШ N 1, однако, учитывая, что Учреждение является бюджетной организацией, суд считает возможным в соответствии с пунктом 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию с МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 государственной пошлины по встречному иску до 2000 руб.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" удовлетворить частично.
2. Взыскать с муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ" (ОГРН: 1021000921754, ИНН: 1006004571) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" (ОГРН: 1091032000289, ИНН: 1006009428) 224 106 руб. 90 коп. задолженности, 45 934 руб. - пени, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 18257 руб. 53 коп. В остальной части иска отказать.
3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1085 руб., уплаченную платежным поручением N 559 от 14.04.2016.
4. В удовлетворении встречного иска муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ" о признании недействительными договоров аренды от 01.04.2014 и от 20.05.2015 недействительными отказать.
5. Взыскать с муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.
6. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 08.09.2016 ПО ДЕЛУ N А26-3818/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени.Разделы:
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу N А26-3818/2016
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2016 года.
Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2016 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Богданова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сокирко М.И.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом"
к муниципальному казенному образовательному учреждению дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ"
о взыскании 845 408 руб. 82 коп.,
и по встречному иску муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ"
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом"
о признании недействительными договоров аренды,
при участии представителей:
- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом", - не явился, извещен;
- муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ", - Шибковой Н.В. по доверенности N 7 от 28.07.2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом", место нахождения: г. Сегежа, ул. Мира, 14А, (далее - Общество, ООО "УК Дом") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному образовательному учреждению дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ", место нахождения: г. Сегежа, ул. Мира, 18, (далее - Учреждение, Спортивная школа, МКОУ ДОД ДЮСШ N 1) о взыскании 845 408 руб. 82 коп., из которых 294 202 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 03.02.2016 (в том числе 150309 руб. 60 коп. - задолженность по арендной плате с 01.04.2013 по 31.03.2015, 143892 руб. 44 коп. - задолженность за время фактического нахождения за период с 01.04.2015 по 03.02.2016), 551 206 руб. 78 коп. пеней по состоянию на 18.04.2016.
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 309, 433, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями указанного договора.
Определением суда от 20.07.2016 принято к производству встречное исковое заявление МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 к ООО "УК Дом" о признании недействительными со дня заключения договоров аренды нежилого помещения от 01.04.2014 и от 20.05.2015.
Встречные исковые требования обоснованы ссылками на статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 166, 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ООО "УК Дом", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в суд не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В соответствии с частью 2 статьи 156 АПК РФ суд проводит судебное заседание в отсутствие представителя истца по первоначальному иску.
Представитель МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 в судебном заседании 25.08.2016 возражал против первоначальных исковых требований, а также против доводов ответчика по встречному иску, изложенных в отзыве, по возражениям, изложенным в письменных пояснениях. Встречный иск поддержал по основаниям, изложенным в нем. Представитель Учреждения не отрицая факт нахождения Спортивной школы в арендованных помещениях до 03.02.2016, вместе с тем указал, что договоры аренды от 01.04.2014 и от 20.05.2015 заключены истцом в отсутствие соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома. Решение собственников, зафиксированное в протоколе собрания от 06.05.2014, не соответствует требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, а также принято при отсутствии кворума. Кроме того, заявил ходатайство о снижении судом суммы пени в связи с их несоразмерностью на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 01.09.2016, информация о котором была размещена на сайте суда в сети Интернет, и продолжено с участием того же представителя МКОУ ДОД ДЮСШ N 1, поддержавшего ранее изложенную позицию.
Заслушав представителя учреждения, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между ООО "УК Дом", выступающей от имени собственников помещений многоквартирного дома в г. Сегежа, ул. Антикайнена, д. 4, (арендодатель) и МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 (арендатор) 01.04.2013 заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование подвальное нежилое помещение общей площадью 300,0 кв. м, расположенное по адресу: Сегежа, ул. Антикайнена, д. 4, для размещения лыжной базы.
Согласно пункту 2.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2013 помещение арендуется на срок с 01 апреля 2013 г. по 31 декабря 2013 г.
Помещение передано Спортивной школе по акту приема-передачи от 01.04.2013.
В пункте 5.1. договора от 01.04.2013 установлена арендная плата за пользование помещением в размере 2 363 руб. ежемесячно.
31.12.2013 сторонами заключен договор аренды на те же помещения на срок с 01 января 2014 г. по 30 ноября 2014 г. (пункт 2.1). Пунктом 5.1 данного договора от 31.12.2013 установлена ежемесячная арендная плата в размере 2363 руб.
На основании пункта 1 дополнительного соглашения N 2 от 01.04.2014 к договору от 31.12.2013 договор аренды от 31.12.2013 расторгнут по обоюдному согласию сторон с 01 апреля 2014 года.
01.04.2014 сторонами заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование подвальное нежилое помещение общей площадью 89,47 кв. м, расположенное по адресу: Сегежа, ул. Антикайнена, д. 4, для размещения лыжной базы. Срок аренды определен с 01.04.2014 по 31.12.2014 (пункт 2.1); арендная плата составляет ежемесячно 7 157 руб. 60 коп. (пункт 5.1).
20.05.2015 сторонами заключен договор аренды помещений общей площадью 89,47 кв. м. Согласно пункту 2.1 договора договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2015 по 31.03.2015.
В соответствии с пунктами 3.1 указанных договоров договор имеет силу передаточного акта и составление отдельного документа не требуется.
Помещение возвращено по акту от 04.02.2016.
Доводы ответчика судом не принимаются ввиду следующего.
Как следует из заявленных требований и представленных в материалы дела доказательств, возникновение рассматриваемого спора связано с наличием между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств как арендатора нежилого помещения.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного жилого дома.
В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников от 08.04.2013, которым собственники поручили управляющей организации ООО "УК Дом" заключить договор аренды подвальных помещений площадью 300 кв. м с МКОУ ДОД ДЮСШ N 1; утверждена арендная плата в размере 2363 руб. ежемесячно. При этом в пункте 2 протокола оговорено, что при желании арендатора продлить аренду помещения после истечения срока действия договора, пролонгировать его.
Решением общего собрания, оформленного протоколом от 04.03.2014, утвержден размер арендной платы в размере 80 руб. за 1 кв. м.
В связи с изменением размера арендуемой площади протоколом общего собрания от 06.05.2014 одобрено заключение договора аренды с МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 подвального помещения 89,47 кв. м. Сведений о том, что указанный протокол в установленном порядке оспорен, признан недействительным, суду не представлено.
Из пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Абзацем 4 пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Учитывая, что согласие собственников многоквартирного дома на сдачу спорного помещения в аренду, подтверждается представленными в материалы дела протоколами общего собрания, которыми также определен размер арендной платы, исходя из приведенных положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении встречного иска МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 о признании недействительными договоров аренды от 01.04.2014 и от 20.05.2015.
При этом суд учитывает, что МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 фактически пользовалось имуществом, переданным ему по оспариваемым договорам аренды, что учреждением не оспаривалось, как и не оспаривался факт возврата помещений 03.02.2016. Доказательств внесения арендной платы как истцу, так и иным лицам, в материалы дела не представлено.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2.4 договора аренды от 20.05.2015 предусмотрено, что по окончании срока действия договора помещение должно быть освобождено; в противном случае арендатор обязан вносить арендную плату в двойном размере за все время фактического пользования помещением.
Согласно расчету истца по первоначальному иску задолженность по арендной плате по состоянию на 31.01.2016 составляет 150 309 руб. 60 коп. За фактическое пользование за период с 01.04.2015 по 03.02.2016 на основании пункта 2.4 договора начислено 143 892 руб. 44 коп. Из расчета истца следует, что за период с 01.04.2015 по 31.01.2016 начислена как арендная плата в сумме 7157,60 руб. ежемесячно, так и двойная арендная плата на основании пункта 2.4 договора.
В связи с изложенным, суд удовлетворяет требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 224 106 руб. 90 коп., рассчитав задолженность по арендной плате по состоянию на 31.03.20145 и с 01.04.2015 по 03.02.2016 задолженность за фактическое пользование на основании пункта 2.4 договора. В остальной части требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьями 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пунктом 12 договоров аренды определено, что за нарушение внесения арендатором сроков внесения платежей начисляются пени по ставке 1% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.
Истцом предъявлено требование о взыскании пени в сумме 551206 руб. 78 коп. по состоянию на 18.04.2016.
Поскольку факт просрочки оплат в данном случае подтвержден материалами дела, требование истца по первоначальному иску о взыскании предусмотренных договором санкций правомерно.
Вместе с тем, Учреждением заявлено об уменьшении размера неустойки.
Уменьшение размера взыскиваемой неустойки возможно на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации лишь при условии, что указанный размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 22.01.2004 года N 13-О указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7).
В рассматриваемом случае установленный договором размер неустойки - 1% за каждый день просрочки внесения арендной платы за пользование имуществом превышает размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, статистическая информация о которых содержится на официальном сайте Банка России.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 года N 277-О.
Таким образом, рассматривая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд исходит из фактических обстоятельств дела, оценки соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, усмотрения того, является ли во взаимосвязи с суммой задолженности оправданной заявленная истцом к взысканию сумма неустойки.
С учетом изложенного, принимая во внимание доводы ответчика в указанной части, требования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заявленная истцом сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, уменьшает ее размер до 45 934 руб. Неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения, в связи с чем, суд приходит к выводу, что указанная сумма является справедливой и соразмерной, достаточной для компенсации возможных потерь истца. В остальной части требование истца о взыскании неустойки за просрочку платежей не подлежит удовлетворению.
Расходы по госпошлине по первоначальному иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд относит на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Расходы по государственной пошлине по встречному иску суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на МКОУ ДОД ДЮСШ N 1, однако, учитывая, что Учреждение является бюджетной организацией, суд считает возможным в соответствии с пунктом 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации уменьшить размер подлежащей взысканию с МКОУ ДОД ДЮСШ N 1 государственной пошлины по встречному иску до 2000 руб.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" удовлетворить частично.
2. Взыскать с муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ" (ОГРН: 1021000921754, ИНН: 1006004571) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" (ОГРН: 1091032000289, ИНН: 1006009428) 224 106 руб. 90 коп. задолженности, 45 934 руб. - пени, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 18257 руб. 53 коп. В остальной части иска отказать.
3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Дом" из федерального бюджета госпошлину в сумме 1085 руб., уплаченную платежным поручением N 559 от 14.04.2016.
4. В удовлетворении встречного иска муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ" о признании недействительными договоров аренды от 01.04.2014 и от 20.05.2015 недействительными отказать.
5. Взыскать с муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей "ДЕТСКО-ЮНОШЕСКАЯ СПОРТИВНАЯ ШКОЛА N 1 Г. СЕГЕЖИ" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2000 руб.
6. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
О.В.БОГДАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)