Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Афанасьевой Е.В.,
судей: Захарчука Е.И., Терехиной И.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой,
при участии в заседании:
от истца - Н.Д. Векшенков по доверенности от 18.02.2016,
от ответчика - без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (рег. N 07АП-6551/2016 (1))
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 мая 2016 года (судья Емельянова Г.М.) по делу N А45-6590/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (ОГРН 1105476026798, ИНН 5405416327)
к Мэрии города Новосибирска
о взыскании 1 093 051,64 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-управляющая компания "АКД-Мета" (далее - ООО "АКД-Мета", истец) обратилось 06.04.2016 в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) с иском о взыскании 1 093 051,64 рублей неосновательного обогащения, 23 931 рублей расходов по государственной пошлине.
Исковые требования обоснованы статьями 450, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что с даты первой регистрации права собственности граждан на квартиры в многоквартирном доме N 23 по ул. Лескова в г. Новосибирске ответчик утратил право распоряжения земельным участком, занятым возведенным многоквартирным домом и трансформаторной подстанцией, предназначенной для эксплуатации гражданами многоквартирного дома, а, следовательно, не вправе сдавать указанную часть земельного участка в аренду и получать за это арендную плату. Уплаченная истцом арендная плата за указанную часть земельного участка является неосновательным обогащением ответчика.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016 (резолютивная часть объявлена 24.05.2016) в иске отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "АКД-Мета" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочным, не основанным на материалах дела выводам о том, что заявленная ко взысканию сумма перечислялась истцом во исполнение условий заключенного договора аренды, что какие-либо изменения в договор не вносились, что арендатор владел и пользовался земельным участком и обязан вносить плату за его использование в соответствии с договорными обязательствами. Истец полагает, что с даты первой регистрации права собственности граждан на квартиру в многоквартирном доме N 23 по ул. Лескова в г. Новосибирске, мэрия города Новосибирска, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:48, не вправе была распоряжаться частью земельного участка площадью 6463 кв. м, занятой возведенным многоквартирным домом и трансформаторной подстанцией, предназначенной для обеспечения эксплуатации гражданами многоквартирного дома, и, как следствие, не вправе с 05.06.2013 сдавать указанную часть земельного участка в аренду и получать арендную плату. Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения в этой части. Поскольку с 05.06.2013 ответчик мог распоряжаться только частью земельного участка площадью 5 236 кв. м, ООО "АКД-Мета" отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей за весь земельный участок. Площадь, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома N 23 по ул. Лескова установлена на основании заключений специализированной проектной организации и кадастрового инженера и ответчиком не оспорена. Оспариваемый судебный акт нарушает единообразие судебной практики.
Мэрия города Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда от 26.05.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик отмечает, что денежные средства, перечисленные истцом и заявленные ко взысканию, являлись договорными обязательствами; какие-либо изменения в договор аренды в части уменьшения переданного в аренду земельного участка не вносились. Арендатор владел и пользовался земельным участком с кадастровым номером 54:35:071105:48 площадью 11699 кв. м до расторжения договора - 29.05.2014. Истец не представил доказательств образования земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома по ул. Лескова, 23 и постановку его на кадастровый учет.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей извещенного ответчика.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным письменно основаниям.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 30.09.2010 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и закрытым акционерным обществом Научно-производственное предприятие "МЕТАПРИБОР" (арендатором) заключен договор N 101674 аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в силу пункта 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:48, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 11699 кв. м.
Срок действия договора установлен с 30.09.2010 по 30.09.2013 (пункт 1.4 договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 19.11.2010, о чем сделана запись N 54-01/586/2010-552.
Между ЗАО "НПП Метаприбор" и ООО "АКД-Мета", с согласия Мэрии города Новосибирска, заключено соглашение от 03.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 101674 от 05.05.2011, которое также зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.06.2012 пункт 1.1 договора аренды изложены в следующей редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:48 (включающий части земельного участка с учетными номерами 1, 2), расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 11699 кв. м.
Пунктом 1 дополнительного соглашения N 2 от 23.07.2012 уточнено разрешенное использование земельного участка: многоквартирные средне- и многоэтажные дома с помещениями общественного назначения, встроенно-пристроенными автостоянками, трансформаторной подстанцией.
Дополнительным соглашением N 3 от 19.09.2013 срок действия договора продлен до 30.09.2016.
На основании разрешения от 23.03.2013 N Ru54303000-41 многоквартирный дом N 23 по ул. Лескова трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию.
На основании разрешения от 28.05.2015 N Ru543030000-114 многоквартирный дом N 24 по ул. Лескова трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию.
Соглашением от 15.04.2015 стороны признали договор расторгнутым с 29.05.2014.
Полагая, что с 05.06.2013 мэрия города Новосибирска могла распоряжаться только той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство многоквартирного дома N 24 по ул. Лескова, а у истца сохранилась обязанность по уплате арендных платежей за ту часть земельного участка, которой продолжило пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства многоквартирного дома N 24, ООО "АКД-Мета" направило мэрии города Новосибирска претензию от 28.08.2015 исх. N 28/08/15 о возврате излишне уплаченной арендной платы.
Отказ мэрии города Новосибирска в удовлетворении требований претензии послужил основанием для обращения ООО "АКД-Мета" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установил правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. При этом суд первой инстанции исходил из того, что денежные средства в заявленной сумме, перечисленные ответчику, являлись договорными обязательствами; заявленная сумма перечислялась во исполнение условий заключенного между сторонами договора аренды и в соответствии с утвержденными ставками арендной платы, размер которых определен на основании действовавшего в тот период Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па; какие-либо изменения в договор аренды не были внесены в части уменьшения площади, переданного по акту приема-передачи (пункт 7.1 договора) земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:48 площадью 11699 кв. м с местоположением: Октябрьский район, ул. Лескова; арендатор владел и пользовался земельным участком с кадастровым номером 54:35:071105:48 площадью 11699 кв. м до расторжения договора - 29.05.2014 и, следовательно, обязан был вносить плату за его использование в соответствии с договорными обязательствами.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2 - 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, учитывая, что первая регистрация права собственности в многоквартирном доме, по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, 23 произведена 05.06.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 054317, именно с этой даты, правообладатель (собственник) земельного участка, в данном случае Мэрия города Новосибирска, утратила права на часть земельного участка, занятого многоквартирным домом и трансформаторной подстанцией с кадастровым номером 54:35:071105:48, находящимся по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова.
Истцом в материалы дела представлено заключение N 82 кадастрового инженера от 24.03.2016 с целью определения границ и площади земельного участка, находящегося под вышеуказанным домом. Согласно указанному доказательству площадь части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 6463 кв. м.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Поскольку у ответчика отсутствовала право распоряжения частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:48, находящимся по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, площадью 6463 кв. м с 05.06.2013, а, следовательно, и право на получение арендной платы от распоряжения указанной частью земельного участка, ответчик неосновательно обогатился за счет истца на сумму 1 100 341,57 рублей.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что истцом в отношении размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, представлены подробные расчеты и заключение кадастрового инженера, в связи с чем его позиция подтверждена в установленном порядке. Обязанность по опровержению данных доводов и доказательств в соответствии со статьей 69 АПК РФ возложена на ответчика, которым каких-либо доказательств в обоснование того, что необходимо исходить из другой площади участка для эксплуатации здания, не представлено, иная площадь ответчиком не обоснована и не подтверждена.
Определяя размер неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции исходит из следующего расчета.
В период с 05.06.2013 года истец по платежным поручениям N 2986 от 25.06.2013, N 1209 от 06.09.2013, N 1643 от 29.10.2013, N 1807 от 25.11.2013, N 20936 от 20.12.2013, N 2682 от 25.02.2014, N 2407 от 28.01.2014, N 2913 от 24.03.2014, N 3190 от 28.04.2014, N 3412 от 26.05.2014, N 3593 от 06.06.2014, N 3632 от 17.06.2014 произвел оплату арендных платежей на сумму 4 163 057,10 рублей (271 208,93 рублей за период с 05.06.2013 по 30.06.2013 ((949 231,27 / 91)*26)) + 949 231,27 (3 кв. 2013) + 316 410,42 (октябрь 2013) + 316 410,42 (ноябрь 2013) + 316 410,42 (декабрь 2013) + 316 410,42 (январь 2014) + 316 410,42 (февраль 2014) + 316 410,42 (февраль 2014) + 316 410,42 (апрель 2014) + 316 410,42 (май 2014) + (316 410,42 + 94 923,12 (июнь 2014))).
Вместе с тем, исходя из используемой истцом в спорный период фактической площади земельного участка (5236 кв. м) размер ежемесячной арендной платы должен был составлять в 2013 году 141 612,53 рублей за полный месяц, в 2014 году - 148 693,16 рублей за полный месяц.
Таким образом, за период с 05.06.2013 по 28.05.2014 истцу надлежало уплатить арендную плату в размере 1 701 482,18 рублей (122 730,86 ((141 612,53 / 30) * 26) за период с 05.06.2013 по 30.06.2013 + 849 675,18 (141 612,53 * 6) за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 + 594 772,64 (148 693,16 * 4) за период с 01.01.2014 по 30.04.2014 + 134 303,50 ((148693,16/31) * 28) за период с 01.05.2014 по 28.05.2014).
С учетом изложенного, переплата за спорный период по расчету суда составила 2 461 574,92 рублей (4 163 057,10 рублей - 1 701 482,18 рублей).
Платежным поручением N 294859 от 23.11.2015 мэрия города Новосибирска возвратила переплату по договору аренды земельного участка от 30.09.2010 N 101674 в связи с расторжением договорных отношений в сумме 1 361 233,35 рублей.
Возврату подлежит переплата в размере 1 100 341,57 (2 461 574,92 рублей - 1 361 233,35 рублей).
Поскольку истцом заявлено о взыскании 1 093 051,64 рублей неосновательного обогащения, что является его правом, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Неправильное применение судом норм материального права является основанием для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016.
Расходы истца по государственной пошлине иску и по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктами 1, 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 мая 2016 года по делу N А45-6590/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (ОГРН 1105476026798, ИНН 5405416327) 1 093 051,64 рублей неосновательного обогащения, 26 931 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.08.2016 N 07АП-6551/2016(1) ПО ДЕЛУ N А45-6590/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 г. N 07АП-6551/2016(1)
Дело N А45-6590/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Афанасьевой Е.В.,
судей: Захарчука Е.И., Терехиной И.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.В. Унжаковой,
при участии в заседании:
от истца - Н.Д. Векшенков по доверенности от 18.02.2016,
от ответчика - без участия (извещен)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (рег. N 07АП-6551/2016 (1))
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 мая 2016 года (судья Емельянова Г.М.) по делу N А45-6590/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (ОГРН 1105476026798, ИНН 5405416327)
к Мэрии города Новосибирска
о взыскании 1 093 051,64 рублей,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью инвестиционно-управляющая компания "АКД-Мета" (далее - ООО "АКД-Мета", истец) обратилось 06.04.2016 в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) с иском о взыскании 1 093 051,64 рублей неосновательного обогащения, 23 931 рублей расходов по государственной пошлине.
Исковые требования обоснованы статьями 450, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что с даты первой регистрации права собственности граждан на квартиры в многоквартирном доме N 23 по ул. Лескова в г. Новосибирске ответчик утратил право распоряжения земельным участком, занятым возведенным многоквартирным домом и трансформаторной подстанцией, предназначенной для эксплуатации гражданами многоквартирного дома, а, следовательно, не вправе сдавать указанную часть земельного участка в аренду и получать за это арендную плату. Уплаченная истцом арендная плата за указанную часть земельного участка является неосновательным обогащением ответчика.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016 (резолютивная часть объявлена 24.05.2016) в иске отказано.
Не согласившись с принятым решением, ООО "АКД-Мета" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к ошибочным, не основанным на материалах дела выводам о том, что заявленная ко взысканию сумма перечислялась истцом во исполнение условий заключенного договора аренды, что какие-либо изменения в договор не вносились, что арендатор владел и пользовался земельным участком и обязан вносить плату за его использование в соответствии с договорными обязательствами. Истец полагает, что с даты первой регистрации права собственности граждан на квартиру в многоквартирном доме N 23 по ул. Лескова в г. Новосибирске, мэрия города Новосибирска, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:48, не вправе была распоряжаться частью земельного участка площадью 6463 кв. м, занятой возведенным многоквартирным домом и трансформаторной подстанцией, предназначенной для обеспечения эксплуатации гражданами многоквартирного дома, и, как следствие, не вправе с 05.06.2013 сдавать указанную часть земельного участка в аренду и получать арендную плату. Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения в этой части. Поскольку с 05.06.2013 ответчик мог распоряжаться только частью земельного участка площадью 5 236 кв. м, ООО "АКД-Мета" отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей за весь земельный участок. Площадь, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома N 23 по ул. Лескова установлена на основании заключений специализированной проектной организации и кадастрового инженера и ответчиком не оспорена. Оспариваемый судебный акт нарушает единообразие судебной практики.
Мэрия города Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда от 26.05.2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик отмечает, что денежные средства, перечисленные истцом и заявленные ко взысканию, являлись договорными обязательствами; какие-либо изменения в договор аренды в части уменьшения переданного в аренду земельного участка не вносились. Арендатор владел и пользовался земельным участком с кадастровым номером 54:35:071105:48 площадью 11699 кв. м до расторжения договора - 29.05.2014. Истец не представил доказательств образования земельного участка для обслуживания многоквартирного жилого дома по ул. Лескова, 23 и постановку его на кадастровый учет.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей извещенного ответчика.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным письменно основаниям.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, 30.09.2010 между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и закрытым акционерным обществом Научно-производственное предприятие "МЕТАПРИБОР" (арендатором) заключен договор N 101674 аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в силу пункта 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:48, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 11699 кв. м.
Срок действия договора установлен с 30.09.2010 по 30.09.2013 (пункт 1.4 договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 19.11.2010, о чем сделана запись N 54-01/586/2010-552.
Между ЗАО "НПП Метаприбор" и ООО "АКД-Мета", с согласия Мэрии города Новосибирска, заключено соглашение от 03.10.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 101674 от 05.05.2011, которое также зарегистрировано в установленном порядке.
Дополнительным соглашением N 1 от 07.06.2012 пункт 1.1 договора аренды изложены в следующей редакции: "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:071105:48 (включающий части земельного участка с учетными номерами 1, 2), расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 11699 кв. м.
Пунктом 1 дополнительного соглашения N 2 от 23.07.2012 уточнено разрешенное использование земельного участка: многоквартирные средне- и многоэтажные дома с помещениями общественного назначения, встроенно-пристроенными автостоянками, трансформаторной подстанцией.
Дополнительным соглашением N 3 от 19.09.2013 срок действия договора продлен до 30.09.2016.
На основании разрешения от 23.03.2013 N Ru54303000-41 многоквартирный дом N 23 по ул. Лескова трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию.
На основании разрешения от 28.05.2015 N Ru543030000-114 многоквартирный дом N 24 по ул. Лескова трансформаторная подстанция введены в эксплуатацию.
Соглашением от 15.04.2015 стороны признали договор расторгнутым с 29.05.2014.
Полагая, что с 05.06.2013 мэрия города Новосибирска могла распоряжаться только той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство многоквартирного дома N 24 по ул. Лескова, а у истца сохранилась обязанность по уплате арендных платежей за ту часть земельного участка, которой продолжило пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства многоквартирного дома N 24, ООО "АКД-Мета" направило мэрии города Новосибирска претензию от 28.08.2015 исх. N 28/08/15 о возврате излишне уплаченной арендной платы.
Отказ мэрии города Новосибирска в удовлетворении требований претензии послужил основанием для обращения ООО "АКД-Мета" в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установил правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. При этом суд первой инстанции исходил из того, что денежные средства в заявленной сумме, перечисленные ответчику, являлись договорными обязательствами; заявленная сумма перечислялась во исполнение условий заключенного между сторонами договора аренды и в соответствии с утвержденными ставками арендной платы, размер которых определен на основании действовавшего в тот период Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па; какие-либо изменения в договор аренды не были внесены в части уменьшения площади, переданного по акту приема-передачи (пункт 7.1 договора) земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:48 площадью 11699 кв. м с местоположением: Октябрьский район, ул. Лескова; арендатор владел и пользовался земельным участком с кадастровым номером 54:35:071105:48 площадью 11699 кв. м до расторжения договора - 29.05.2014 и, следовательно, обязан был вносить плату за его использование в соответствии с договорными обязательствами.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Из частей 2 - 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, учитывая, что первая регистрация права собственности в многоквартирном доме, по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, 23 произведена 05.06.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ 054317, именно с этой даты, правообладатель (собственник) земельного участка, в данном случае Мэрия города Новосибирска, утратила права на часть земельного участка, занятого многоквартирным домом и трансформаторной подстанцией с кадастровым номером 54:35:071105:48, находящимся по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова.
Истцом в материалы дела представлено заключение N 82 кадастрового инженера от 24.03.2016 с целью определения границ и площади земельного участка, находящегося под вышеуказанным домом. Согласно указанному доказательству площадь части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 6463 кв. м.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Поскольку у ответчика отсутствовала право распоряжения частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:071105:48, находящимся по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Лескова, площадью 6463 кв. м с 05.06.2013, а, следовательно, и право на получение арендной платы от распоряжения указанной частью земельного участка, ответчик неосновательно обогатился за счет истца на сумму 1 100 341,57 рублей.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что истцом в отношении размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, представлены подробные расчеты и заключение кадастрового инженера, в связи с чем его позиция подтверждена в установленном порядке. Обязанность по опровержению данных доводов и доказательств в соответствии со статьей 69 АПК РФ возложена на ответчика, которым каких-либо доказательств в обоснование того, что необходимо исходить из другой площади участка для эксплуатации здания, не представлено, иная площадь ответчиком не обоснована и не подтверждена.
Определяя размер неосновательного обогащения суд апелляционной инстанции исходит из следующего расчета.
В период с 05.06.2013 года истец по платежным поручениям N 2986 от 25.06.2013, N 1209 от 06.09.2013, N 1643 от 29.10.2013, N 1807 от 25.11.2013, N 20936 от 20.12.2013, N 2682 от 25.02.2014, N 2407 от 28.01.2014, N 2913 от 24.03.2014, N 3190 от 28.04.2014, N 3412 от 26.05.2014, N 3593 от 06.06.2014, N 3632 от 17.06.2014 произвел оплату арендных платежей на сумму 4 163 057,10 рублей (271 208,93 рублей за период с 05.06.2013 по 30.06.2013 ((949 231,27 / 91)*26)) + 949 231,27 (3 кв. 2013) + 316 410,42 (октябрь 2013) + 316 410,42 (ноябрь 2013) + 316 410,42 (декабрь 2013) + 316 410,42 (январь 2014) + 316 410,42 (февраль 2014) + 316 410,42 (февраль 2014) + 316 410,42 (апрель 2014) + 316 410,42 (май 2014) + (316 410,42 + 94 923,12 (июнь 2014))).
Вместе с тем, исходя из используемой истцом в спорный период фактической площади земельного участка (5236 кв. м) размер ежемесячной арендной платы должен был составлять в 2013 году 141 612,53 рублей за полный месяц, в 2014 году - 148 693,16 рублей за полный месяц.
Таким образом, за период с 05.06.2013 по 28.05.2014 истцу надлежало уплатить арендную плату в размере 1 701 482,18 рублей (122 730,86 ((141 612,53 / 30) * 26) за период с 05.06.2013 по 30.06.2013 + 849 675,18 (141 612,53 * 6) за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 + 594 772,64 (148 693,16 * 4) за период с 01.01.2014 по 30.04.2014 + 134 303,50 ((148693,16/31) * 28) за период с 01.05.2014 по 28.05.2014).
С учетом изложенного, переплата за спорный период по расчету суда составила 2 461 574,92 рублей (4 163 057,10 рублей - 1 701 482,18 рублей).
Платежным поручением N 294859 от 23.11.2015 мэрия города Новосибирска возвратила переплату по договору аренды земельного участка от 30.09.2010 N 101674 в связи с расторжением договорных отношений в сумме 1 361 233,35 рублей.
Возврату подлежит переплата в размере 1 100 341,57 (2 461 574,92 рублей - 1 361 233,35 рублей).
Поскольку истцом заявлено о взыскании 1 093 051,64 рублей неосновательного обогащения, что является его правом, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Неправильное применение судом норм материального права является основанием для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2016.
Расходы истца по государственной пошлине иску и по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктами 1, 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 мая 2016 года по делу N А45-6590/2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью "АКД-Мета" (ОГРН 1105476026798, ИНН 5405416327) 1 093 051,64 рублей неосновательного обогащения, 26 931 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)