Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаст Е.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: конкурсного управляющего Гребенюка Д.С., Коломеец Е.Д. по дов. от 03.06.2016,
от заинтересованного лица: без участия,
от третьих лиц: от Дорохова Ю.Н. - Папушина Е.Н. по дов. от 18.12.2015, от ООО СК "Ника" - Никифорова М.А. по дов. от 25.05.2016, от ОАО "Институт прикладной физики" - без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Наш дом" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 по делу N А45-23034/2015 (судья Тарасова С.В.) по заявлению товарищества собственников жилья "Наш Дом" (ОГРН 1035403220060, ИНН 5407260065), г. Новосибирск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278) г. Новосибирск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: 1) Дорохова Юрия Николаевича, г. Новосибирск; 2) ОАО "Институт прикладной физики", г. Новосибирск; 3) ООО СК "Ника", г. Новосибирск, о признании недействительным отказа в государственной регистрации,
установил:
Товарищество собственников жилья "Наш дом" (далее - заявитель, ТСЖ "Наш дом") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра) в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Сибирская, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51, выраженный в сообщении от 13.10.2015 N 001/556/2015-211, 001/563/2015-814; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию права собственности товарищества собственников жилья "Наш дом" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Сибирская на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Дорохова Юрий Николаевич, ОАО "Институт прикладной физики", ООО Строительная компания "Ника".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ТСЖ "Наш дом" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование своей позиции заявитель ссылается на то, что представил на государственную регистрацию все необходимые документы, предусмотренные законом, противоречий между заявленными и зарегистрированными правами не имеется, поскольку объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:35:021055:3118 и 54:35:000000:1753 являются самостоятельными объектами недвижимого имущества; материалами дела подтверждается, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось именно заявителем за счет его средств; в силу статьи 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе иметь собственное имущество, которое обособляется от имущества его членов (не смешивается с имуществом членов товарищества); судебными актами по делам N А45-27394/2012, N А45-16213/2011, N А45-6474/2011 право собственности на включенный в конкурсную массу объект за членами ТСЖ "Наш дом" не признано; наличие проектной документации на спорный объект, факт выдачи разрешения на строительство, предусматривающего строительство объекта с кадастровым номером 54:35:021055:3118, наличие договора аренды на земельный участок в совокупности с нормами права означают, что данный объект является самостоятельным объектом капитального строительства, принадлежащим ТСЖ "Наш дом"; учитывая, что строительство многоквартирного дома не ведется с 2012 года, в отношении застройщика - ТСЖ "Наш Дом" открыта процедура конкурсного производства, оно обязано зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства.
Дорохов Юрий Николаевич в представленном отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили.
На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра, ОАО "Институт прикладной физики", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении; представители Дорохова Ю.Н., ООО СК "Ника" просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва Дорохова Ю.Н. на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021055:51 предоставлен застройщику ЗАО "Проектно-строительная организация-1" постановлением Мэрии города Новосибирска от 03.06.1999 N 597 для строительства пристройки на 500 учебных мест к школе N 168 и жилого дома переменой этажности с подземной автостоянкой по ул. Сибирской в Железнодорожном районе города Новосибирска.
09.07.1999 Мэрией города Новосибирска с застройщиком заключен договор аренды земельного участка N 112116.
Для строительства указанного объекта Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора мэрии города Новосибирска застройщику ЗАО "ПСО-1" выдан ордер от 03.12.1999 N 191 на производство подготовительных работ по строительству объекта, в том числе для устройства фундаментов.
В связи с финансовой нестабильностью строительство объекта указанным застройщиком в 2001 году приостановлено и начата процедура его банкротства. На момент прекращения работ в нарушение требований разрешительной документации были возведены 3 этажа коробки дома (блок-секция 5 этажей).
В соответствии с проектной документацией (шифр П-04.06-07Ж-ГП) на земельном участке расположена незавершенная строительством 5-этажная блок-секция Объекта.
Участники долевого строительства образовали ТСЖ "Наш дом" для достройки дома, 21.06.2006 Мэрией города Новосибирска указанный участок передан ТСЖ "Наш дом" в аренду по договору N 52633.
09.11.2006 ТСЖ "Наш дом" заключило договор субаренды с ООО Строительная компания "Наш дом" сроком до 21.06.2008 с возможностью последующего продления.
После разработки проектной документации и представления документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, Мэрией города Новосибирска застройщику ООО Строительная компания "Наш дом" выдано разрешение от 14.05.2008 N Ru 54303000-150 на строительство объекта капитального строительства "10 и 24-этажные блок-секции жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой" по ул. Сибирской (строительный адрес - ул. Сибирская, 30а стр.).
В дальнейшем в данное разрешение разрешениями от 14.09.2010 N Ru 54303000-150/1-и, N Ru 54303000-150/2-и1 от 09.07.2013, N Ru 54303000-150/3-и2-2015 от 23.07.2015 внесены изменения в части наименования застройщика, наименования объекта и разделение строительства на этапы, а также продлен срок действия разрешения до 10.01.2017.
На земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 находятся: незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 5-этажная блок-секция), имеющий кадастровый номер 54:35:000000:1753, и незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 10 и 24-этажные блок-секции жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), имеющий кадастровый номер 54:35:021055:3118 - I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
В соответствии с решением рабочего совещания от 08.07.2013 завершение строительства недостроенной 5-этажной блок-секции планировалось осуществить II этапом строительства, после корректировки застройщиком проектной документации в срок до 15.02.2014 и получения разрешения на строительство. Однако до настоящего времени данные мероприятия застройщиком не выполнены.
17.07.2015 в Управление Росреестра обратился заявитель с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:021055:3118), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская (10/24-этажная блок-секция).
В качестве правоустанавливающих документов представлены: разрешение на строительство N Ru 54303000-150/1-и от 14.09.2010, разрешение на строительство N Ru 54303000-150/1-и1 от 09.07.2013, договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 52633 от 21.06.2006.
Управление Росреестра по Новосибирской области отказало ТСЖ "Наш Дом" в государственной регистрации права собственности на Объект (сообщение об отказе от 13.10.2015 N 001/556/2015-211, 001/563/2015-814), указав, что права на Объект уже зарегистрированы за другими лицами.
Не согласившись с принятым решением, ТСЖ "Наш дом" обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, или прекращения прав (сделок, обременении) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в законную силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Порядок осуществления государственной регистрации определен в статье 13 Закона N 122-ФЗ.
Судом первой инстанции установлено, что из предоставленного на государственную регистрацию кадастрового паспорта N 54/201/15-233295 от 13.07.2015, следует, что спорный объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:021055:3118) расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021055:51 по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская.
Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, имеется запись о регистрации права общей долевой собственности за различными субъектами на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:000000:1753), расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская.
Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается зарегистрированное право общей долевой собственности за дольщиками -членами ТСЖ "Наш дом".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16213/2011, решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6474/2011, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу N А45-25226/2012, апелляционным определением Новосибирского областного суда от 28.03.2013 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:0051 осуществляется строительство одного объекта недвижимости - жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16213/2011, в котором участвовали те же стороны, установлено, что объект, строительство которого являлось предметом признанного недействительной сделкой договора подряда N 1 от 04.11.2010, относится к общей долевой собственности участников ТСЖ "Наш дом".
Таким образом, данными судебными актами установлено, что объект незавершенного строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 является единым в застройке и принадлежит на праве общей долевой собственности членам ТСЖ "Наш дом", в том числе ОАО "Институт прикладной физики" и Дорохову Ю.Н.
При таких обстоятельствах, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2009 N 14786/08, оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимости их необоснованной оценки, при которой содержательно тождественные обстоятельства получают диаметрально противоположное толкование, без указания каких-либо причин этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также с целью идентификации строящегося объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская, государственным регистратором направлен запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска, из ответа которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021055:51 предоставлен застройщику ЗАО "Проектно-строительная организация-1" постановлением Мэрии города Новосибирска от 03.06.1999 N 597 для строительства пристройки на 500 учебных мест к школе N 168 и жилого дома переменой этажности с подземной автостоянкой по ул. Сибирской в Железнодорожном районе города Новосибирска. 09.07.1999 Мэрией города Новосибирска с застройщиком заключен договор аренды земельного участка N 112116.
Согласно ответу Мэрии г. Новосибирска, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 5- этажная блок-секция), имеющий кадастровый номер 54:35:000000:1753, и незавершенный строительством объект (10 - 24-этажные блок секции жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), имеющий кадастровый номер: 54:35:021055:3118 являются составными частями (блок-секциями) одного и того же объекта - жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Сибирская, 30а стр. в Железнодорожном районе".
Из представленной в материалы дела проектной документации по строительству 10 - 24-этажной части здания, следует, что 10 - 24 часть здания, на которое пытается зарегистрировать право собственности конкурсный управляющий заявителя, является пристройкой к пятиэтажному зданию, которое имеет режим общей долевой собственности.
Оценив также представленные в материалы дела договор аренды земельного участка, экспертное заключение от 08.02.2007, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что какого-либо разграничения, размежевания одного земельного участка между двумя объектами недвижимости не производилось, что, в свою очередь, также свидетельствует о единстве объекта.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает правильными выводы суда первой инстанции о том, что конкурсный управляющий ТСЖ "Наш дом", пытаясь зарегистрировать право собственности на спорный объект незавершенного строительством без согласия участников общей долевой собственности, нарушает не только статью 246 Гражданского кодекса РФ, но и права тридцати семи собственников указанного объекта, которые не давали согласия на такую регистрацию (иного не следует из материалов дела).
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что объект незавершенного строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 является единым в застройке и принадлежит на праве общей долевой собственности членам ТСЖ "Наш дом".
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в государственной регистрации прав, является законным и обоснованным и полностью соответствует тем требованиям, которые предъявляет Закон N 122-ФЗ при регистрации соответствующих прав.
Обратного ТСЖ "Наш дом" в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что строительство спорного объекта осуществлялось заявителем за его счет, не могут быть приняты во внимание, поскольку пунктами 1.5, 1.7, 2.1 - 2.3 Устава ТСЖ "Наш дом" закреплено, что данное товарищество создано будущими собственниками жилых и нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере. Товарищество создается в целях возобновления строительства многоквартирного жилого дома переменной этажностью на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51. Члены товарищества будут владеть на праве собственности жилыми и нежилыми помещениями, включая пристроенные с прилегающим земельным участком, одновременно являясь собственниками другого недвижимого имущества. К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся вопросы, перечисленные в пункте 6.2 Устава, в том числе о передаче прав на имущество, о принятии решения о приобретении, строительстве, реконструкции, возведении хозяйственных построек и других сооружений.
Следовательно, полномочия ТСЖ на приобретение имущества на праве собственности ограничено положениями Устава, регламентирующими цели и задачи создания ТСЖ.
Доводы ТСЖ "Наш дом" фактически сводятся к оспариванию зарегистрированного дольщиками права собственности на объект незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона N 122-ФЗ, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.
При этом, в силу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений пункта 56 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушении только в том случае, если изменение в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
В рассматриваемом случае, требования заявителя по существу направлены на оспаривание зарегистрированных прав собственности на спорный объект.
По смыслу статьи 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке могут быть оспорены не записи о регистрации и не действия регистрирующего органа, а само зарегистрированное право с привлечением правообладателя в качестве ответчика, при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Зарегистрированное право не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, аналогичные приведенным в суде первой инстанции, исследованы судом первой инстанции и правомерно отклонены.
Таким образом, поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда первой инстанции, оснований для отмены решения, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, у апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 по делу N А45-23034/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.08.2016 N 07АП-6197/2016 ПО ДЕЛУ N А45-23034/2015
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 августа 2016 г. по делу N А45-23034/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кривошеиной С.В.
судей Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаст Е.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от заявителя: конкурсного управляющего Гребенюка Д.С., Коломеец Е.Д. по дов. от 03.06.2016,
от заинтересованного лица: без участия,
от третьих лиц: от Дорохова Ю.Н. - Папушина Е.Н. по дов. от 18.12.2015, от ООО СК "Ника" - Никифорова М.А. по дов. от 25.05.2016, от ОАО "Институт прикладной физики" - без участия,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Наш дом" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 по делу N А45-23034/2015 (судья Тарасова С.В.) по заявлению товарищества собственников жилья "Наш Дом" (ОГРН 1035403220060, ИНН 5407260065), г. Новосибирск, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ОГРН 1045402545836, ИНН 5406299278) г. Новосибирск, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: 1) Дорохова Юрия Николаевича, г. Новосибирск; 2) ОАО "Институт прикладной физики", г. Новосибирск; 3) ООО СК "Ника", г. Новосибирск, о признании недействительным отказа в государственной регистрации,
установил:
Товарищество собственников жилья "Наш дом" (далее - заявитель, ТСЖ "Наш дом") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра) в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Сибирская, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51, выраженный в сообщении от 13.10.2015 N 001/556/2015-211, 001/563/2015-814; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию права собственности товарищества собственников жилья "Наш дом" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:021055:3118, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Сибирская на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Дорохова Юрий Николаевич, ОАО "Институт прикладной физики", ООО Строительная компания "Ника".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ТСЖ "Наш дом" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
В обоснование своей позиции заявитель ссылается на то, что представил на государственную регистрацию все необходимые документы, предусмотренные законом, противоречий между заявленными и зарегистрированными правами не имеется, поскольку объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 54:35:021055:3118 и 54:35:000000:1753 являются самостоятельными объектами недвижимого имущества; материалами дела подтверждается, что строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось именно заявителем за счет его средств; в силу статьи 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья вправе иметь собственное имущество, которое обособляется от имущества его членов (не смешивается с имуществом членов товарищества); судебными актами по делам N А45-27394/2012, N А45-16213/2011, N А45-6474/2011 право собственности на включенный в конкурсную массу объект за членами ТСЖ "Наш дом" не признано; наличие проектной документации на спорный объект, факт выдачи разрешения на строительство, предусматривающего строительство объекта с кадастровым номером 54:35:021055:3118, наличие договора аренды на земельный участок в совокупности с нормами права означают, что данный объект является самостоятельным объектом капитального строительства, принадлежащим ТСЖ "Наш дом"; учитывая, что строительство многоквартирного дома не ведется с 2012 года, в отношении застройщика - ТСЖ "Наш Дом" открыта процедура конкурсного производства, оно обязано зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства.
Дорохов Юрий Николаевич в представленном отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами и просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представили.
На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра, ОАО "Институт прикладной физики", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители заявителя доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, настаивали на ее удовлетворении; представители Дорохова Ю.Н., ООО СК "Ника" просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва Дорохова Ю.Н. на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021055:51 предоставлен застройщику ЗАО "Проектно-строительная организация-1" постановлением Мэрии города Новосибирска от 03.06.1999 N 597 для строительства пристройки на 500 учебных мест к школе N 168 и жилого дома переменой этажности с подземной автостоянкой по ул. Сибирской в Железнодорожном районе города Новосибирска.
09.07.1999 Мэрией города Новосибирска с застройщиком заключен договор аренды земельного участка N 112116.
Для строительства указанного объекта Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора мэрии города Новосибирска застройщику ЗАО "ПСО-1" выдан ордер от 03.12.1999 N 191 на производство подготовительных работ по строительству объекта, в том числе для устройства фундаментов.
В связи с финансовой нестабильностью строительство объекта указанным застройщиком в 2001 году приостановлено и начата процедура его банкротства. На момент прекращения работ в нарушение требований разрешительной документации были возведены 3 этажа коробки дома (блок-секция 5 этажей).
В соответствии с проектной документацией (шифр П-04.06-07Ж-ГП) на земельном участке расположена незавершенная строительством 5-этажная блок-секция Объекта.
Участники долевого строительства образовали ТСЖ "Наш дом" для достройки дома, 21.06.2006 Мэрией города Новосибирска указанный участок передан ТСЖ "Наш дом" в аренду по договору N 52633.
09.11.2006 ТСЖ "Наш дом" заключило договор субаренды с ООО Строительная компания "Наш дом" сроком до 21.06.2008 с возможностью последующего продления.
После разработки проектной документации и представления документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, Мэрией города Новосибирска застройщику ООО Строительная компания "Наш дом" выдано разрешение от 14.05.2008 N Ru 54303000-150 на строительство объекта капитального строительства "10 и 24-этажные блок-секции жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой" по ул. Сибирской (строительный адрес - ул. Сибирская, 30а стр.).
В дальнейшем в данное разрешение разрешениями от 14.09.2010 N Ru 54303000-150/1-и, N Ru 54303000-150/2-и1 от 09.07.2013, N Ru 54303000-150/3-и2-2015 от 23.07.2015 внесены изменения в части наименования застройщика, наименования объекта и разделение строительства на этапы, а также продлен срок действия разрешения до 10.01.2017.
На земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 находятся: незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 5-этажная блок-секция), имеющий кадастровый номер 54:35:000000:1753, и незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 10 и 24-этажные блок-секции жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), имеющий кадастровый номер 54:35:021055:3118 - I этап строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
В соответствии с решением рабочего совещания от 08.07.2013 завершение строительства недостроенной 5-этажной блок-секции планировалось осуществить II этапом строительства, после корректировки застройщиком проектной документации в срок до 15.02.2014 и получения разрешения на строительство. Однако до настоящего времени данные мероприятия застройщиком не выполнены.
17.07.2015 в Управление Росреестра обратился заявитель с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:021055:3118), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская (10/24-этажная блок-секция).
В качестве правоустанавливающих документов представлены: разрешение на строительство N Ru 54303000-150/1-и от 14.09.2010, разрешение на строительство N Ru 54303000-150/1-и1 от 09.07.2013, договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 52633 от 21.06.2006.
Управление Росреестра по Новосибирской области отказало ТСЖ "Наш Дом" в государственной регистрации права собственности на Объект (сообщение об отказе от 13.10.2015 N 001/556/2015-211, 001/563/2015-814), указав, что права на Объект уже зарегистрированы за другими лицами.
Не согласившись с принятым решением, ТСЖ "Наш дом" обратилось в суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств дела.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, или прекращения прав (сделок, обременении) на недвижимое имущество являются акты государственных органов, договоры и сделки, вступившие в законную силу судебные решения, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Порядок осуществления государственной регистрации определен в статье 13 Закона N 122-ФЗ.
Судом первой инстанции установлено, что из предоставленного на государственную регистрацию кадастрового паспорта N 54/201/15-233295 от 13.07.2015, следует, что спорный объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:021055:3118) расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021055:51 по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская.
Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, имеется запись о регистрации права общей долевой собственности за различными субъектами на объект незавершенного строительства (кадастровый номер 54:35:000000:1753), расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская.
Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается зарегистрированное право общей долевой собственности за дольщиками -членами ТСЖ "Наш дом".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16213/2011, решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6474/2011, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу N А45-25226/2012, апелляционным определением Новосибирского областного суда от 28.03.2013 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:0051 осуществляется строительство одного объекта недвижимости - жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16213/2011, в котором участвовали те же стороны, установлено, что объект, строительство которого являлось предметом признанного недействительной сделкой договора подряда N 1 от 04.11.2010, относится к общей долевой собственности участников ТСЖ "Наш дом".
Таким образом, данными судебными актами установлено, что объект незавершенного строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 является единым в застройке и принадлежит на праве общей долевой собственности членам ТСЖ "Наш дом", в том числе ОАО "Институт прикладной физики" и Дорохову Ю.Н.
При таких обстоятельствах, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2009 N 14786/08, оценка судом доказательств по своему внутреннему убеждению не означает допустимости их необоснованной оценки, при которой содержательно тождественные обстоятельства получают диаметрально противоположное толкование, без указания каких-либо причин этого. Такая оценка доказательств не может быть признана объективной.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также с целью идентификации строящегося объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Сибирская, государственным регистратором направлен запрос в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска, из ответа которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021055:51 предоставлен застройщику ЗАО "Проектно-строительная организация-1" постановлением Мэрии города Новосибирска от 03.06.1999 N 597 для строительства пристройки на 500 учебных мест к школе N 168 и жилого дома переменой этажности с подземной автостоянкой по ул. Сибирской в Железнодорожном районе города Новосибирска. 09.07.1999 Мэрией города Новосибирска с застройщиком заключен договор аренды земельного участка N 112116.
Согласно ответу Мэрии г. Новосибирска, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 незавершенный строительством объект (незавершенная строительством 5- этажная блок-секция), имеющий кадастровый номер 54:35:000000:1753, и незавершенный строительством объект (10 - 24-этажные блок секции жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой), имеющий кадастровый номер: 54:35:021055:3118 являются составными частями (блок-секциями) одного и того же объекта - жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Сибирская, 30а стр. в Железнодорожном районе".
Из представленной в материалы дела проектной документации по строительству 10 - 24-этажной части здания, следует, что 10 - 24 часть здания, на которое пытается зарегистрировать право собственности конкурсный управляющий заявителя, является пристройкой к пятиэтажному зданию, которое имеет режим общей долевой собственности.
Оценив также представленные в материалы дела договор аренды земельного участка, экспертное заключение от 08.02.2007, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что какого-либо разграничения, размежевания одного земельного участка между двумя объектами недвижимости не производилось, что, в свою очередь, также свидетельствует о единстве объекта.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает правильными выводы суда первой инстанции о том, что конкурсный управляющий ТСЖ "Наш дом", пытаясь зарегистрировать право собственности на спорный объект незавершенного строительством без согласия участников общей долевой собственности, нарушает не только статью 246 Гражданского кодекса РФ, но и права тридцати семи собственников указанного объекта, которые не давали согласия на такую регистрацию (иного не следует из материалов дела).
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что объект незавершенного строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51 является единым в застройке и принадлежит на праве общей долевой собственности членам ТСЖ "Наш дом".
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в государственной регистрации прав, является законным и обоснованным и полностью соответствует тем требованиям, которые предъявляет Закон N 122-ФЗ при регистрации соответствующих прав.
Обратного ТСЖ "Наш дом" в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о том, что строительство спорного объекта осуществлялось заявителем за его счет, не могут быть приняты во внимание, поскольку пунктами 1.5, 1.7, 2.1 - 2.3 Устава ТСЖ "Наш дом" закреплено, что данное товарищество создано будущими собственниками жилых и нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере. Товарищество создается в целях возобновления строительства многоквартирного жилого дома переменной этажностью на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021055:51. Члены товарищества будут владеть на праве собственности жилыми и нежилыми помещениями, включая пристроенные с прилегающим земельным участком, одновременно являясь собственниками другого недвижимого имущества. К исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся вопросы, перечисленные в пункте 6.2 Устава, в том числе о передаче прав на имущество, о принятии решения о приобретении, строительстве, реконструкции, возведении хозяйственных построек и других сооружений.
Следовательно, полномочия ТСЖ на приобретение имущества на праве собственности ограничено положениями Устава, регламентирующими цели и задачи создания ТСЖ.
Доводы ТСЖ "Наш дом" фактически сводятся к оспариванию зарегистрированного дольщиками права собственности на объект незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Обжалование в судебном порядке по правилам главы 24 АПК РФ действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество, связанных с нарушением требований Закона N 122-ФЗ, является самостоятельным способом защиты прав и законных интересов, существующим наряду с вещно-правовыми способами защиты.
При этом, в силу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений пункта 56 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, суд вправе сделать выводы о допущенном государственным регистратором нарушении только в том случае, если изменение в ЕГРП не повлечет нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
В рассматриваемом случае, требования заявителя по существу направлены на оспаривание зарегистрированных прав собственности на спорный объект.
По смыслу статьи 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке могут быть оспорены не записи о регистрации и не действия регистрирующего органа, а само зарегистрированное право с привлечением правообладателя в качестве ответчика, при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Зарегистрированное право не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы заявителя, аналогичные приведенным в суде первой инстанции, исследованы судом первой инстанции и правомерно отклонены.
Таким образом, поскольку апеллянтом не опровергнуты выводы суда первой инстанции, оснований для отмены решения, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 АПК РФ, у апелляционного суда не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.05.2016 по делу N А45-23034/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
С.В.КРИВОШЕИНА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)