Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре Ч.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Петрозаводского городского суда РК от 19 января 2016 года по иску Х. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок" о признании права собственности, А. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности, Ф. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности, З. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике К. о признании права собственности, В. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
Х. обратилась в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и истицей заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...> (строительный номер). Квартира была принята истицей, паевой взнос выплачен в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора <...> от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, дому <...> присвоен порядковый <...> по пер. <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по пер. <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истицей в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истица просила признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ней право собственности на указанную квартиру.
А. обратился с иском к ООО "ИК "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру в связи с тем, что между ним и ответчиком был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства жилого помещения - трехкомнатной <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в его собственность. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено также переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой на кадастровый учет. Свои обязательства по оплате квартиры истец исполнил в полном объеме, просил суд признать за ним право собственности на <...> по пер. <...> в <...>.
Ф. заявлен иск к ООО "ИК "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру в связи с тем, что между истицей и ответчиком был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства жилого помещения - трехкомнатной <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истицы. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено также переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой на кадастровый учет. Свои обязательства по оплате строящейся квартиры истица исполнила в полном объеме, просила суд признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>.
З. обратился в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцом заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...> (строительный номер). Квартира была принята истцом, паевой взнос выплачен в полном объеме, что подтверждается письмом ЖК "Новый Сайнаволок" от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора <...> от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, дому <...> присвоен порядковый <...> по пер. <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по пер. <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истцом в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истец просил признать за ним право собственности на <...> по пер. <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ним право собственности на указанную квартиру.
В. заявлен иск к ООО "ИК "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру в связи с тем, что между ней и ответчиком был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства жилого помещения - <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в ее собственность. В настоящее время строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено также переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой его на кадастровый учет. Свои обязательства по оплате квартиры истица исполнила в полном объеме, просила суд признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Петрозаводского городского округа.
Определением суда производство по делу в части требований, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, прекращено в связи с отказом Х. от иска.
Решением суда иск Х. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за Х. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
Иск А. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
Иск Ф. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за Ф. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
Иск З. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании права собственности на квартиру удовлетворен частично, суд признал за З. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Иск В. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
С таким решением не согласен ответчик Управление Росреестра по РК. В апелляционной жалобе представитель указывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", запрещается. Полагает, что заключение ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с ЖК "Новый Сайнаволок" инвестиционного договора, а также соглашения о паевом взносе между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцами, а также инвестиционных договоров, заключенных ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с истцами, не соответствует требованиям действующего законодательства. Поскольку в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, а в соответствии с условиями инвестиционного договора истцам передается объект недвижимого имущества, являющийся частью многоквартирного дома, полагает, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, которые являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. В связи с оплатой паевого взноса и оплатой по инвестиционным договорам у истцов возникает право общей долевой собственности на объекты (спорные квартиры), которые являются частью многоквартирного дома. ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировало право собственности на индивидуальный жилой дом. Документы, подтверждающие создание и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, отсутствуют. В отношении данного дома была проведена перепланировка и переустройство. Ссылаясь на положения Градостроительного кодекса РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, указывает, что действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома. В связи с этим для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к строительству и их вводу в эксплуатацию, установлены различные противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования. Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела жилого помещения, являющегося индивидуальным жилым домом, на отдельные квартиры, поскольку квартира является составной частью многоквартирного дома, а не индивидуального жилого дома. По мнению Управления, акт приемочной комиссии <...> от <...> не может являться основанием для признания индивидуального жилого дома многоквартирным жилым домом. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о том, что органом кадастрового учета фактически был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Управление полагает, что при рассмотрении дела необходимо было оценить правомерность преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом посредством оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Поскольку у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие создание многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство такого дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, Управление полагает, что признание прав инвесторов на квартиры возможно только после признания права собственности застройщика на самовольную постройку - многоквартирный жилой дом. В связи с тем, что надлежащие документы, подтверждающие создание жилого <...>, расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, как многоквартирного жилого дома отсутствуют, требование о признании права собственности на указанные квартиры не подлежит удовлетворению. Просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р. доводы жалобы поддержала.
Представитель ответчиков ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищного кооператива "Новый Сайнаволок" Д. с жалобой не согласна.
Истцы Х., А., З., В., представитель истицы Ф.Ч.И. возражали против доводов жалобы, просили оставить решение суда без изменения.
Истица Ф., представитель третьего лица администрации Петрозаводского городского округа в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, <...> ООО "ИК "Комфортный дом" и ЖК "Новый Сайнаволок" заключен инвестиционный договор <...>, в соответствии с которым ООО "ИК "Комфортный дом" обязуется в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц создать путем строительства и (или) реконструкции объекты инвестирования, подлежащие приемке ЖК "Новый Сайнаволок" и последующей передаче в собственность членов кооператива, а ЖК "Новый Сайнаволок" обязуется оплатить обусловленную настоящим договором стоимость объекта инвестирования, принять законченный строительством объект инвестирования и передать его в собственность членов кооператива.
<...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и Х. заключено соглашение о паевом взносе <...>, в соответствии с которым истица обязалась вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...> (строительный номер), подлежащего передаче в ее собственность по завершению строительства.
<...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и З. заключено соглашение о паевом взносе <...>, в соответствии с которым истец обязался вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...>, подлежащего передаче в его собственность по завершению строительства.
Судом установлено, что истцами Х. и З. полностью внесены паевые взносы, объекты строительства - спорные квартиры - приняты по акту приема-передачи.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
<...> между А. и ООО <...>, действующим на основании агентского договора от ООО ИК "Комфортный дом", заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства трехкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, <...>, "Квартал жилой застройки в районе "Сайнаволок" (2 очередь - земельный участок <...>), а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца в соответствии с п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора.
<...> между Ф. и ООО "ИК "Комфортный дом" заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства трехкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, <...>, "Квартал жилой застройки в районе "Сайнаволок" (2 очередь - земельный участок <...>), строительный номер объекта 5/1, а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца в соответствии с п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора.
<...> между В. и ООО "ИК "Комфортный дом" заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства трехкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: Республика К., <...>, "Квартал жилой застройки в районе "Сайнаволок" (2 очередь - земельный участок <...>), а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истицы в соответствии с п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора.
Согласно положениям ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
В п. 13 вышеуказанного Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости разъяснено: нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Исходя из анализа вышеуказанных инвестиционных договоров следует, что истцы передали денежные средства ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвесторам спорные квартиры.
В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Истцами А., Ф., В. обязательства по оплате исполнены, квартиры истцами приняты по актам приема-передачи, но право собственности на спорные квартиры не зарегистрировано.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе Сайнаволок" II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...> выдано сроком с <...> по <...>. Выданное <...> разрешение на строительство за N RU <...>, согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей, отменено приказом председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...>, действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок". II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип Б "Гардарика", строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе Сайнаволок по объекту "Индивидуальный жилой дом Тип Б "Гардарика", строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> по переулку <...> в <...>.
При этом, ответчики жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" свои обязательства перед истцами по договору не исполнили, спорные квартиры в собственность истцов не переданы. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности, произведена перепланировка и переустройство внутренних помещений с присвоением нумерации квартир N 1, 2, 3, 4, 5, 6.
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> индивидуальному жилому дому присвоен порядковый номер <...> по пер. <...> в <...>, квартиры с <...> по <...>. Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>.
В государственный кадастр недвижимости <...> внесены записи на квартиры в <...> по переулку <...> в <...>:
- - <...> (Х.) кадастровый <...>;
- - <...> (А.) кадастровый <...>;
- - <...> (Ф.) кадастровый <...>;
- - <...> (З.) кадастровый <...>;
- - <...> (В.) кадастровый <...>.
Истцы обратились в Управление Росреестра по РК для регистрации права собственности на квартиру.
Истцам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиры, поскольку разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> в эксплуатацию введен индивидуальный жилой дом, Управление Росреестра по РК не располагает сведениями о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома тип Б "Гардарика", <...>, в районе Сайнаволок <...>.
Ответчиками жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" исковые требования истцов о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, при этом, на основании вышеизложенных документов следует, что спорные квартиры, являясь составной частью жилого <...>, созданы путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, доводы Управления Росреестра по РК, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, о соответствии возведенного жилого дома "СП 54 13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778, заслуживают внимания и подлежат проверке.
Определением суда по настоящему делу назначалась строительно-техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО <...> от <...>, выполненному в отношении жилого <...> по пер. <...>, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "<...> для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 2 на этажах (третий этаж не является мансардным); установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленные от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты, эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара, путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, отделка потолка лестничной клетки путем вододисперсионной окраски, необходимости приведения ступеней лестничных маршей в соответствие с требованиями норм и проекта. При этом выводы экспертизы в части необходимости замены кровли, с учетом заключения ООО <...> и пояснения к экспертному заключению от <...>, представленному суду апелляционной инстанции, не поддерживаются.
Суд первой инстанции обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства вышеуказанное экспертное заключение и правильно указал, что наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истцов. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. Экспертным исследованием подтверждено, что указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а выявленные недостатки при строительстве носят устранимый характер.
Оснований для признания этого вывода неправильным, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.
В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, истцы не лишены права предъявления соответствующих требований.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании за истцами права собственности на спорные объекты недвижимости - квартиры N <...> в <...> по переулку <...> в <...> подлежит оставлению без изменения, поскольку иное означало бы нарушение права истцов, полностью оплативших стоимость квартир, на получение в собственность имущества. Решение постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального законодательства, судом исследованы доказательства, представленные сторонами, им дана правильная оценка.
С учетом изложенного, а также выбранного истцами способа защиты нарушенного права, оснований для отмены законного решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, сводятся к иному пониманию исследованных норм материального права, поэтому не влекут отмену судебного решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 января 2016 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 29.03.2016 ПО ДЕЛУ N 33-1281/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу N 33-1281/2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Переплесниной Е.М.
судей Глушенко Н.О., Черонко Е.В.
при секретаре Ч.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия на решение Петрозаводского городского суда РК от 19 января 2016 года по иску Х. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок" о признании права собственности, А. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности, Ф. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности, З. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике К. о признании права собственности, В. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия
установила:
Х. обратилась в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и истицей заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...> (строительный номер). Квартира была принята истицей, паевой взнос выплачен в полном объеме, что подтверждается актом об исполнении обязательств от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора <...> от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, дому <...> присвоен порядковый <...> по пер. <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по пер. <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истицей в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истица просила признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ней право собственности на указанную квартиру.
А. обратился с иском к ООО "ИК "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру в связи с тем, что между ним и ответчиком был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства жилого помещения - трехкомнатной <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в его собственность. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено также переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой на кадастровый учет. Свои обязательства по оплате квартиры истец исполнил в полном объеме, просил суд признать за ним право собственности на <...> по пер. <...> в <...>.
Ф. заявлен иск к ООО "ИК "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру в связи с тем, что между истицей и ответчиком был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства жилого помещения - трехкомнатной <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истицы. В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено также переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой на кадастровый учет. Свои обязательства по оплате строящейся квартиры истица исполнила в полном объеме, просила суд признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>.
З. обратился в суд по тем основаниям, что <...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцом заключено соглашение о паевом взносе <...> на строительство <...> (строительный номер). Квартира была принята истцом, паевой взнос выплачен в полном объеме, что подтверждается письмом ЖК "Новый Сайнаволок" от <...>. Данная квартира строилась ЖК "Новый Сайнаволок" на основании инвестиционного договора <...> от <...>, заключенного с ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом". Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного администрацией Петрозаводского городского округа <...>, дому <...> присвоен порядковый <...> по пер. <...>. Согласно кадастровой выписке от <...> филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по РК многоквартирный <...> по пер. <...> поставлен на кадастровый учет, в государственный кадастр недвижимости <...> внесена запись на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истцом в Управление Росреестра по РК были поданы документы для регистрации права собственности на квартиру. <...> Управлением Росреестра по РК зарегистрировано уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на <...>. <...> по пер. <...> в <...>. Истец просил признать за ним право собственности на <...> по пер. <...> в <...>; обязать Управление Росреестра по РК зарегистрировать за ним право собственности на указанную квартиру.
В. заявлен иск к ООО "ИК "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру в связи с тем, что между ней и ответчиком был заключен инвестиционный договор <...> от <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства жилого помещения - <...> строящемся жилом <...> (строительный номер) ЖК "Новый Сайнаволок", а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в ее собственность. В настоящее время строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию, завершено также переустройство дома в многоквартирный дом с постановкой его на кадастровый учет. Свои обязательства по оплате квартиры истица исполнила в полном объеме, просила суд признать за ней право собственности на <...> по пер. <...> в <...>.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Петрозаводского городского округа.
Определением суда производство по делу в части требований, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, прекращено в связи с отказом Х. от иска.
Решением суда иск Х. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за Х. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
Иск А. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
Иск Ф. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за Ф. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
Иск З. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", Жилищному кооперативу "Новый Сайнаволок", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании права собственности на квартиру удовлетворен частично, суд признал за З. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Иск В. к ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" о признании права собственности на квартиру удовлетворен, суд признал за В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, пер. <...>, <...>.
С таким решением не согласен ответчик Управление Росреестра по РК. В апелляционной жалобе представитель указывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", запрещается. Полагает, что заключение ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с ЖК "Новый Сайнаволок" инвестиционного договора, а также соглашения о паевом взносе между ЖК "Новый Сайнаволок" и истцами, а также инвестиционных договоров, заключенных ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" с истцами, не соответствует требованиям действующего законодательства. Поскольку в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации права собственности ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на индивидуальный жилой дом, а в соответствии с условиями инвестиционного договора истцам передается объект недвижимого имущества, являющийся частью многоквартирного дома, полагает, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, которые являются основанием для отказа в государственной регистрации прав. В связи с оплатой паевого взноса и оплатой по инвестиционным договорам у истцов возникает право общей долевой собственности на объекты (спорные квартиры), которые являются частью многоквартирного дома. ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировало право собственности на индивидуальный жилой дом. Документы, подтверждающие создание и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, отсутствуют. В отношении данного дома была проведена перепланировка и переустройство. Ссылаясь на положения Градостроительного кодекса РФ, Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, указывает, что действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома. В связи с этим для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к строительству и их вводу в эксплуатацию, установлены различные противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования. Действующим законодательством не предусмотрена возможность раздела жилого помещения, являющегося индивидуальным жилым домом, на отдельные квартиры, поскольку квартира является составной частью многоквартирного дома, а не индивидуального жилого дома. По мнению Управления, акт приемочной комиссии <...> от <...> не может являться основанием для признания индивидуального жилого дома многоквартирным жилым домом. Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части изменения назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом без соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о том, что органом кадастрового учета фактически был легализован объект недвижимости, на который у ответчика отсутствовали надлежащие документы. Управление полагает, что при рассмотрении дела необходимо было оценить правомерность преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный жилой дом посредством оформления акта приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки. Поскольку у застройщика отсутствуют документы, подтверждающие создание многоквартирного жилого дома в соответствии с разрешением на строительство такого дома с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, Управление полагает, что признание прав инвесторов на квартиры возможно только после признания права собственности застройщика на самовольную постройку - многоквартирный жилой дом. В связи с тем, что надлежащие документы, подтверждающие создание жилого <...>, расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, как многоквартирного жилого дома отсутствуют, требование о признании права собственности на указанные квартиры не подлежит удовлетворению. Просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК Р. доводы жалобы поддержала.
Представитель ответчиков ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" и жилищного кооператива "Новый Сайнаволок" Д. с жалобой не согласна.
Истцы Х., А., З., В., представитель истицы Ф.Ч.И. возражали против доводов жалобы, просили оставить решение суда без изменения.
Истица Ф., представитель третьего лица администрации Петрозаводского городского округа в судебное заседание не явились, извещены о дне слушания дела.
Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников процесса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов дела, <...> ООО "ИК "Комфортный дом" и ЖК "Новый Сайнаволок" заключен инвестиционный договор <...>, в соответствии с которым ООО "ИК "Комфортный дом" обязуется в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением других лиц создать путем строительства и (или) реконструкции объекты инвестирования, подлежащие приемке ЖК "Новый Сайнаволок" и последующей передаче в собственность членов кооператива, а ЖК "Новый Сайнаволок" обязуется оплатить обусловленную настоящим договором стоимость объекта инвестирования, принять законченный строительством объект инвестирования и передать его в собственность членов кооператива.
<...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и Х. заключено соглашение о паевом взносе <...>, в соответствии с которым истица обязалась вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...> (строительный номер), подлежащего передаче в ее собственность по завершению строительства.
<...> между ЖК "Новый Сайнаволок" и З. заключено соглашение о паевом взносе <...>, в соответствии с которым истец обязался вносить в ЖК "Новый Сайнаволок" паевые взносы на строительство жилого объекта - <...>, подлежащего передаче в его собственность по завершению строительства.
Судом установлено, что истцами Х. и З. полностью внесены паевые взносы, объекты строительства - спорные квартиры - приняты по акту приема-передачи.
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 ч. 2 ст. 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются.
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
<...> между А. и ООО <...>, действующим на основании агентского договора от ООО ИК "Комфортный дом", заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истец осуществлял финансирование строительства трехкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, <...>, "Квартал жилой застройки в районе "Сайнаволок" (2 очередь - земельный участок <...>), а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца в соответствии с п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора.
<...> между Ф. и ООО "ИК "Комфортный дом" заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства трехкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: <...>, <...>, "Квартал жилой застройки в районе "Сайнаволок" (2 очередь - земельный участок <...>), строительный номер объекта 5/1, а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истца в соответствии с п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора.
<...> между В. и ООО "ИК "Комфортный дом" заключен инвестиционный договор <...>, по условиям которого истица осуществляла финансирование строительства трехкомнатной <...> строящемся жилом доме строительный адрес: Республика К., <...>, "Квартал жилой застройки в районе "Сайнаволок" (2 очередь - земельный участок <...>), а ответчик был обязан по завершению строительства дома передать указанную квартиру в собственность истицы в соответствии с п. 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора.
Согласно положениям ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с разъяснениями, данными в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
В п. 13 вышеуказанного Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости разъяснено: нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).
Исходя из анализа вышеуказанных инвестиционных договоров следует, что истцы передали денежные средства ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" в целях финансирования объекта инвестирования - строительства жилого дома, а ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом", в свою очередь, обязалось построить и после завершения строительства передать инвесторам спорные квартиры.
В силу положений гражданского законодательства РФ договор долевого участия в строительстве включает в себя обязанность застройщика построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Истцами А., Ф., В. обязательства по оплате исполнены, квартиры истцами приняты по актам приема-передачи, но право собственности на спорные квартиры не зарегистрировано.
Как следует из представленных материалов, градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок утвержден постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> от <...>. <...> постановлением администрации Петрозаводского городского округа <...> в градостроительный план земельного участка в районе Сайнаволок внесено изменение в п. 2.1, касающийся разрешенного использования земельного участка; согласно п. 2.1 на выделенном земельном участке разрешено строительство как индивидуальных, блокированных жилых домов, так и многоквартирных жилых домов с количеством этажей не более трех.
Разрешение на строительство за N <...> объекта капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе Сайнаволок" II очередь, земельный участок <...>, строительные номера домов <...> выдано сроком с <...> по <...>. Выданное <...> разрешение на строительство за N RU <...>, согласно которому планировалось разместить кроме индивидуальных и блокированных жилых домов многоквартирные дома, высотой до трех этажей, отменено приказом председателя комитета Управления муниципальным имуществом и землепользования администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...>, действующим признано разрешение от <...> на объект капитального строительства "квартал индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок". II очередь - земельный участок <...>, строительные номера домов с 1 по 30".
<...> администрацией Петрозаводского городского округа ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объект капитального строительства "индивидуальный жилой дом тип Б "Гардарика", строительный <...>".
В настоящее время строительство жилого дома завершено, дом введен в эксплуатацию.
Согласно справке Управления архитектуры и градостроительства комитета экономики и управления муниципальным имуществом администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...><...> вновь построенному индивидуальному жилому дому в жилом районе Сайнаволок по объекту "Индивидуальный жилой дом Тип Б "Гардарика", строительный <...>", введенному в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от <...> N <...>, присвоен порядковый номер <...> по переулку <...> в <...>.
При этом, ответчики жилищный кооператив "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" свои обязательства перед истцами по договору не исполнили, спорные квартиры в собственность истцов не переданы. Сведения о государственной регистрации права ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" на квартиры в ЕГРП отсутствуют.
На основании договора купли-продажи земельного участка <...> от <...> за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...> <...> от <...>, разрешенное использование земельного участка: многоквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, территориальная зона - Жи. Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Согласно акту приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения <...> от <...> работы выполнены в соответствии с проектом, выданными согласованиями и требованиями действующего законодательства о градостроительной деятельности, произведена перепланировка и переустройство внутренних помещений с присвоением нумерации квартир N 1, 2, 3, 4, 5, 6.
Постановлением администрации Петрозаводского городского округа от <...> <...> индивидуальному жилому дому присвоен порядковый номер <...> по пер. <...> в <...>, квартиры с <...> по <...>. Указанный многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый <...>.
В государственный кадастр недвижимости <...> внесены записи на квартиры в <...> по переулку <...> в <...>:
- - <...> (Х.) кадастровый <...>;
- - <...> (А.) кадастровый <...>;
- - <...> (Ф.) кадастровый <...>;
- - <...> (З.) кадастровый <...>;
- - <...> (В.) кадастровый <...>.
Истцы обратились в Управление Росреестра по РК для регистрации права собственности на квартиру.
Истцам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности на квартиры, поскольку разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> в эксплуатацию введен индивидуальный жилой дом, Управление Росреестра по РК не располагает сведениями о вводе в эксплуатацию многоквартирного жилого дома тип Б "Гардарика", <...>, в районе Сайнаволок <...>.
Ответчиками жилищным кооперативом "Новый Сайнаволок" и ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" исковые требования истцов о признании права собственности на квартиру признаются.
Вместе с тем, за ООО "Инвестиционная компания "Комфортный дом" зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, при этом, на основании вышеизложенных документов следует, что спорные квартиры, являясь составной частью жилого <...>, созданы путем преобразования индивидуального жилого дома в многоквартирный.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, доводы Управления Росреестра по РК, как в суде первой инстанции, так и в апелляционной жалобе, о соответствии возведенного жилого дома "СП 54 13330.2011 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Редакция СНиП 31-01-2003", утвержденных приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 N 778, заслуживают внимания и подлежат проверке.
Определением суда по настоящему делу назначалась строительно-техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО <...> от <...>, выполненному в отношении жилого <...> по пер. <...>, указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а также нормативным актам, устанавливающим требования к проектированию и строительству многоквартирных домов, за исключением отмеченных и подлежащих устранению замечаний по проекту и выполнению строительно-монтажных работ. В заключении указано, что построенный жилой дом соответствует измененному градостроительному плану. Первоначально проектная документация была разработана ООО "<...> для индивидуального трехэтажного жилого дома. После перепланировки помещений дом преобразован в многоквартирный жилой дом. Перепланировка выполнена в габаритах и объеме индивидуального жилого дома, не затрагивает несущих и ограждающих конструкций, а заключается лишь в распределении помещений по квартирам, выделении квартир по 2 на этажах (третий этаж не является мансардным); установке дверных блоков квартир со стороны лестничной площадки, организации дополнительных кухонь в квартирах. В результате перепланировки в каждой квартире предусмотрен необходимый набор помещений, обособленные от других квартир внутренние инженерные сети водоснабжения, канализации, отопления, горячего водоснабжения, электроснабжения, организован учет потребления ресурсов. Построенный дом по определению приложения Б СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" обладает всеми признаками многоквартирного дома. Также в заключении экспертной комиссии отмечен ряд замечаний по проекту и выполненным работам, в т.ч. по ограждению кровли и установлении на кровле снегозадерживающих устройств, молниезащиты, эксперты также указывают на необходимость выполнения защиты несущих элементов лестничных маршей от пожара, путем удаления декоративной штукатурки с балок и косоуров с нанесением огнезащитных составов, отделка потолка лестничной клетки путем вододисперсионной окраски, необходимости приведения ступеней лестничных маршей в соответствие с требованиями норм и проекта. При этом выводы экспертизы в части необходимости замены кровли, с учетом заключения ООО <...> и пояснения к экспертному заключению от <...>, представленному суду апелляционной инстанции, не поддерживаются.
Суд первой инстанции обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства вышеуказанное экспертное заключение и правильно указал, что наличие в экспертном заключении устранимых недостатков при строительстве многоквартирного жилого дома само по себе не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истцов. Из экспертного заключения не следует, что при преобразовании возведенного индивидуального жилого дома в многоквартирный затронуты характеристики надежности и безопасности для проживающих лиц, либо грубо нарушены нормы противопожарной безопасности. Экспертным исследованием подтверждено, что указанный жилой дом соответствует требованиям СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", а выявленные недостатки при строительстве носят устранимый характер.
Оснований для признания этого вывода неправильным, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.
В случае, если указанные в экспертном исследовании недостатки ответчиком не будут устранены самостоятельно, истцы не лишены права предъявления соответствующих требований.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании за истцами права собственности на спорные объекты недвижимости - квартиры N <...> в <...> по переулку <...> в <...> подлежит оставлению без изменения, поскольку иное означало бы нарушение права истцов, полностью оплативших стоимость квартир, на получение в собственность имущества. Решение постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального законодательства, судом исследованы доказательства, представленные сторонами, им дана правильная оценка.
С учетом изложенного, а также выбранного истцами способа защиты нарушенного права, оснований для отмены законного решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, не опровергают правильность его выводов, сводятся к иному пониманию исследованных норм материального права, поэтому не влекут отмену судебного решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 января 2016 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)