Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемый договор заключен между администрацией города и обществом в порядке реализации последним преимущественного права на выкуп арендуемых помещений. ТСЖ ссылается на то, что спорные помещения являются общей долевой собственностью.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от товарищества собственников жилья "Герцена, 61" Дорогиной Л.И. (выписка из ЕГРЮЛ от 01.04.2015), рассмотрев 29.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2015 (судья Шумкова И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Зорина Ю.В.) по делу N А13-1964/2015,
установил:
Товарищество собственников жилья "Герцена, 61", место нахождения: 160011, г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, кв. 42, ОГРН 1103525014119, ИНН 3525247733 (далее - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Север-белка", место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, ОГРН 1033500080052, ИНН 3525132316 (далее - Общество), о признании недействительным договора от 29.11.2010 N 139 купли-продажи муниципальных нежилых помещений, заключенного Администрацией и Обществом, применении последствий его недействительности путем обязания Общества передать нежилые помещения N 33 - 36, 43 (литера А) в доме 61 по улице Герцена в городе Вологде Администрации, а Администрации - возвратить Обществу денежные средства, полученные по договору купли-продажи; о признании отсутствующим права собственности муниципального образования "Город Вологда" на названные нежилые помещения, а также запретить Администрации производить регистрацию права собственности на спорные нежилые помещения.
Решением от 17.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2015, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи муниципальных помещений от 29.11.2010 N 139 недействительным, применил последствия его недействительности, обязал Общество передать Администрации спорные нежилые помещения, а Администрацию - возвратить Обществу 2 278 943 руб. 44 коп., а также признал отсутствующим право собственности муниципального образования "Город Вологда" на указанные нежилые помещения. В остальной части в иске отказал.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Администрация считает, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение и использование, не связанное исключительно с обслуживанием многоквартирного дома. Податель жалобы указывает, что суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, решением Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05.11.1992 N 201 утвержден перечень муниципальной собственности по состоянию на 01.10.1992, в который включен жилой дом, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61.
На основании названного решения 07.06.2005 в реестре муниципальной собственности учтены нежилые помещения N 33-36, 43 общей площадью 182,6 кв. м, расположенные в данном многоквартирном жилом доме. Право собственности муниципального образования "Город Вологда" на спорные помещения зарегистрировано 04.07.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
По договору аренды от 08.11.2003 N 69/10 нежилые помещения площадью 171,6 кв. м, расположенные в названном доме, переданы Администрацией Обществу.
На основании постановления Администрации от 11.11.2010 N 6083 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61" Администрация (продавец) и Общество (покупатель) в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 29.11.2010 заключили договор N 139 купли-продажи муниципальных нежилых помещений N 33-36, 43 общей площадью 182,6 кв. м, расположенных в подвале указанного дома. Право собственности Общества на помещения зарегистрировано в ЕГРП 20.12.2010.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома 12.09.2010 принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом на управление товариществом собственников жилья и о создании Товарищества.
Собственники помещений в многоквартирном доме, полагая, что спорные нежилые помещения являются общей долевой собственностью, 18.04.2013 приняли решение уполномочить Товарищество на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 29.11.2010 N 139 и истребовании имущества.
Товарищество, ссылаясь на названные обстоятельства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая данный спор, суды руководствовались статьями 168, 208, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 3, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64).
Придя к выводу, что спорные помещения фактически находятся во владении собственников помещений в доме, использовались и используются ими, суды сочли требование о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на спорные объекты недвижимости возможным способом защиты права Товарищества и удовлетворили иск.
Отказывая в удовлетворении заявления Администрации в части применения срока исковой давности, суд сослался на статью 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании следующего.
Из содержания статьи 12 ГК РФ следует, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.
По смыслу разъяснений, содержащихся в Постановлении N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Из материалов дела усматривается, что Товарищество предъявило иск не только о признании недействительным договора купли-продажи от 29.11.2010, но и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорных помещений Обществом Администрации. Данное требование суды удовлетворили, в связи с чем их вывод о фактическом владении Товариществом спорными помещениями и применении статьи 208 ГК РФ в части требования о признании права отсутствующим необоснован.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Товарищества подтвердил, что основанием для обращения в суд с настоящим иском послужила в том числе невозможность доступа в спорные нежилые помещения.
Кроме того, истцом предъявлено требование о признании сделки недействительной, срок исковой давности по которому в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ составляет три года и начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. В содержащемся в статье 208 ГК РФ перечне требований, на которые исковая давность не распространяется, требование о признании сделки недействительной не поименовано; закон, устанавливающий, что на данное требование исковая давность не распространяется, отсутствует; оснований для квалификации заявленного требования как направленного на устранение не соединенных с лишением владения нарушений права собственника не имеется.
При таком положении принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую оценку всем доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу N А13-1964/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 04.04.2016 N Ф07-2514/2016 ПО ДЕЛУ N А13-1964/2015
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений, признании отсутствующим права собственности на спорные объекты недвижимости.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Оспариваемый договор заключен между администрацией города и обществом в порядке реализации последним преимущественного права на выкуп арендуемых помещений. ТСЖ ссылается на то, что спорные помещения являются общей долевой собственностью.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу N А13-1964/2015
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от товарищества собственников жилья "Герцена, 61" Дорогиной Л.И. (выписка из ЕГРЮЛ от 01.04.2015), рассмотрев 29.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2015 (судья Шумкова И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Зорина Ю.В.) по делу N А13-1964/2015,
установил:
Товарищество собственников жилья "Герцена, 61", место нахождения: 160011, г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, кв. 42, ОГРН 1103525014119, ИНН 3525247733 (далее - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Север-белка", место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Герцена, д. 61, ОГРН 1033500080052, ИНН 3525132316 (далее - Общество), о признании недействительным договора от 29.11.2010 N 139 купли-продажи муниципальных нежилых помещений, заключенного Администрацией и Обществом, применении последствий его недействительности путем обязания Общества передать нежилые помещения N 33 - 36, 43 (литера А) в доме 61 по улице Герцена в городе Вологде Администрации, а Администрации - возвратить Обществу денежные средства, полученные по договору купли-продажи; о признании отсутствующим права собственности муниципального образования "Город Вологда" на названные нежилые помещения, а также запретить Администрации производить регистрацию права собственности на спорные нежилые помещения.
Решением от 17.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2015, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи муниципальных помещений от 29.11.2010 N 139 недействительным, применил последствия его недействительности, обязал Общество передать Администрации спорные нежилые помещения, а Администрацию - возвратить Обществу 2 278 943 руб. 44 коп., а также признал отсутствующим право собственности муниципального образования "Город Вологда" на указанные нежилые помещения. В остальной части в иске отказал.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Администрация считает, что спорные помещения имеют самостоятельное назначение и использование, не связанное исключительно с обслуживанием многоквартирного дома. Податель жалобы указывает, что суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Товарищества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, решением Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05.11.1992 N 201 утвержден перечень муниципальной собственности по состоянию на 01.10.1992, в который включен жилой дом, расположенный по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61.
На основании названного решения 07.06.2005 в реестре муниципальной собственности учтены нежилые помещения N 33-36, 43 общей площадью 182,6 кв. м, расположенные в данном многоквартирном жилом доме. Право собственности муниципального образования "Город Вологда" на спорные помещения зарегистрировано 04.07.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
По договору аренды от 08.11.2003 N 69/10 нежилые помещения площадью 171,6 кв. м, расположенные в названном доме, переданы Администрацией Обществу.
На основании постановления Администрации от 11.11.2010 N 6083 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: г. Вологда, ул. Герцена, д. 61" Администрация (продавец) и Общество (покупатель) в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 29.11.2010 заключили договор N 139 купли-продажи муниципальных нежилых помещений N 33-36, 43 общей площадью 182,6 кв. м, расположенных в подвале указанного дома. Право собственности Общества на помещения зарегистрировано в ЕГРП 20.12.2010.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома 12.09.2010 принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом на управление товариществом собственников жилья и о создании Товарищества.
Собственники помещений в многоквартирном доме, полагая, что спорные нежилые помещения являются общей долевой собственностью, 18.04.2013 приняли решение уполномочить Товарищество на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 29.11.2010 N 139 и истребовании имущества.
Товарищество, ссылаясь на названные обстоятельства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая данный спор, суды руководствовались статьями 168, 208, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 3, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64).
Придя к выводу, что спорные помещения фактически находятся во владении собственников помещений в доме, использовались и используются ими, суды сочли требование о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на спорные объекты недвижимости возможным способом защиты права Товарищества и удовлетворили иск.
Отказывая в удовлетворении заявления Администрации в части применения срока исковой давности, суд сослался на статью 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании следующего.
Из содержания статьи 12 ГК РФ следует, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.
По смыслу разъяснений, содержащихся в Постановлении N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Из материалов дела усматривается, что Товарищество предъявило иск не только о признании недействительным договора купли-продажи от 29.11.2010, но и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорных помещений Обществом Администрации. Данное требование суды удовлетворили, в связи с чем их вывод о фактическом владении Товариществом спорными помещениями и применении статьи 208 ГК РФ в части требования о признании права отсутствующим необоснован.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Товарищества подтвердил, что основанием для обращения в суд с настоящим иском послужила в том числе невозможность доступа в спорные нежилые помещения.
Кроме того, истцом предъявлено требование о признании сделки недействительной, срок исковой давности по которому в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ составляет три года и начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. В содержащемся в статье 208 ГК РФ перечне требований, на которые исковая давность не распространяется, требование о признании сделки недействительной не поименовано; закон, устанавливающий, что на данное требование исковая давность не распространяется, отсутствует; оснований для квалификации заявленного требования как направленного на устранение не соединенных с лишением владения нарушений права собственника не имеется.
При таком положении принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую оценку всем доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 17.07.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу N А13-1964/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)