Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Договор заключался в типовом формате, в связи с чем истец был лишен возможности влиять на изменение его условий. В договор включены пункты, противоречащие закону. Объект истцу не передан по акту приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Колмыкова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ворониной И.В.,
судей Щербаковой А.В., Мошечкова А.И.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований З. к ООО "Союз-АГРО" о защите прав потребителей, признании условий договора недействительными, взыскании неустойки, судебных расходов, отказать,
установила:
З. обратился в суд с иском к ООО "Союз-Агро" о защите прав потребителей, признании условий договора недействительными, взыскании неустойки, судебных расходов. Мотивировал тем, что *** года между сторонами был заключен договор N *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: *** с передачей истцу в срок не позднее *** года 3-комнатной квартиры общей площадью *** кв. м. Договор заключался в типовом формате, в связи с чем он был лишен возможности влиять на изменение его условий. В договор включены пункты 3.2.4.1, 3.2.4.2, противоречащие частям 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК. До настоящего времени объект не передан по акту приема-передачи. Просил признать недействительными условия пунктов 3.2.4.1, 3.2.4.2 договора N *** участия в долевом строительстве от *** года, взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору с *** года, компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф.
Представитель истца К. в судебном заседании исковые требования поддержала.
В судебном заседании представитель Б. исковые требования не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Союз-АГРО" А., обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Постановленное решение этим требованиям не отвечает.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п. 9).
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3).
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6).
Из материалов дела следует, что *** года между З. и ООО "СоюзАГРО" был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный дом N *** по строительному адресу: *** и передать истцу квартиру в секции ***, этаж ***, N ***, общей площадью *** кв. м. Цена квартиры определена в *** руб. и уплачена истцом. Срок передачи квартиры не позднее *** года.
*** года ООО "СоюзАГРО" получило разрешение на ввод многоквартирного дома N *** в эксплуатацию.
*** года ООО "СоюзАГРО" направило в адрес истца уведомление о готовности передачи квартиру после поступления на расчетной счет застройщика доплаты с учетом увеличения площади квартиры.
*** года истец перечислил застройщику цену за дополнительную площадь в сумме *** руб. *** коп.
*** года истец произвел осмотр квартиры.
*** года ответчику от истца поступила претензия с требованиями об устранении недостатков.
*** года застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, который направил истцу заказным письмом *** года.
Отказывая в иске о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, районный суд исходил из того, что участник уклонился от ее принятия.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании пунктов 3.2.4.1 и 3.2.4.2 договора N *** участия в долевом строительстве от *** года недействительным, районный суд пришел к выводу, что договор заключен по соглашению сторон и не противоречат законодательству Российской Федерации.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы истца, а решение об отказе в иске незаконным и необоснованным, поскольку судом неправильно применены нормы материального правая, а выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Из материалов дела следует, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию *** года застройщик направил истцу сообщение о готовности объекта долевого строительства к приемке, указал, что она осуществляется по предварительной записи на его сайте или по телефону.
Поскольку застройщик в нарушение п. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ в уведомлении конкретный срок передачи и принятия объекта долевого строительства не указал и не доказал, что обеспечил истцу возможность в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения приступить к принятию квартиры, судебная коллегия соглашается с тем, что установленный соглашением сторон срок передачи объекта (до *** года) был пропущен по вине ООО "СоюзАГРО", в связи с чем требования о взыскании неустойки по правилам п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ являются обоснованными.
Осмотр квартиры состоялся *** года, после чего акт приема-передачи квартиры не был подписан, истцом составлен акт с перечнем недостатков.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства в подтверждение тому, что перечисленные в претензии от *** года недостатки делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ), у истца отсутствовали предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ основания для отказа от подписания передаточного акта, который к тому же недействительным не признавался.
Решение суда в части отказа истцу в требовании о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства) - с другой стороны.
Судебная коллегия считает, что со стороны застройщика имеет место нарушение срока передачи квартиры истцу за период с *** года по дату составления одностороннего акта *** года. Неустойка, рассчитанная по правилам п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, составит *** руб. *** коп. (*** x 11% / 300 x 61 день x 2).
С учетом положений ст. 333 ГК РФ, о применении которой заявлено в суде первой инстанции стороной спора, судебная коллегия, исходя из обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса прав и обязанностей сторон, полагает неустойку несоответствующей последствиям нарушения обязательства и находит возможным снизить ее размер до *** руб.
Поскольку ответчик допустил нарушение прав потребителя, на основании п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ и ст. 15 Закона о защите прав потребителей с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме *** руб., а в силу п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф в сумме *** руб. (*** + ***) x 50%.
Пунктом 3.2.4.1 договора N *** предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед/на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Пунктом 3.2.4.2 договора N *** установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Исходя из изложенного, условия договора долевого участия, закрепляющие обязанность участника долевого строительства нести расходы по обслуживанию многоквартирного дома до даты подписания акта приема-передачи квартиры противоречат требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ и ущемляют права истца, как потребителя, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о правомерности требований истца в части признания недействительными условий пункта 3.2.4.2 договора *** участия в долевом строительстве от *** года и п. 3.2.4 1 в части обязания участника долевого строительства заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства за 4 месяца вперед.
Не подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом исковой давности, поскольку предусмотренный ст. 181 п. 1 ГК РФ, трехгодичный срок исковой давности не пропущен.
Размер подлежащей взысканию в доход бюджета города Москвы государственной пошлины составит *** руб.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от *** года отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с ООО "СоюзАГРО" в пользу З. неустойку за нарушения сроков передачи квартиры в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере *** руб.
Признать недействительными п. 3.2.4.2 договора *** участия в долевом строительстве от *** года и п. 3.2.4 1 в части обязания участника долевого строительства заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства за 4 месяца вперед.
Взыскать с ООО "СоюзАГРО" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.04.2017 ПО ДЕЛУ N 33-16566/2017
Требование: О признании условий договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Договор заключался в типовом формате, в связи с чем истец был лишен возможности влиять на изменение его условий. В договор включены пункты, противоречащие закону. Объект истцу не передан по акту приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N 33-16566/17
Судья: Колмыкова И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ворониной И.В.,
судей Щербаковой А.В., Мошечкова А.И.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мошечкова А.И. гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований З. к ООО "Союз-АГРО" о защите прав потребителей, признании условий договора недействительными, взыскании неустойки, судебных расходов, отказать,
установила:
З. обратился в суд с иском к ООО "Союз-Агро" о защите прав потребителей, признании условий договора недействительными, взыскании неустойки, судебных расходов. Мотивировал тем, что *** года между сторонами был заключен договор N *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: *** с передачей истцу в срок не позднее *** года 3-комнатной квартиры общей площадью *** кв. м. Договор заключался в типовом формате, в связи с чем он был лишен возможности влиять на изменение его условий. В договор включены пункты 3.2.4.1, 3.2.4.2, противоречащие частям 6 и 7 пункта 2 статьи 153 ЖК. До настоящего времени объект не передан по акту приема-передачи. Просил признать недействительными условия пунктов 3.2.4.1, 3.2.4.2 договора N *** участия в долевом строительстве от *** года, взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору с *** года, компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф.
Представитель истца К. в судебном заседании исковые требования поддержала.
В судебном заседании представитель Б. исковые требования не признала.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе З. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, заслушав З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Союз-АГРО" А., обсудив доводы апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Постановленное решение этим требованиям не отвечает.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п. 9).
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которую уплачивает застройщик участнику долевого строительства, а если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ч. 1).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3).
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (ч. 4).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5).
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6).
Из материалов дела следует, что *** года между З. и ООО "СоюзАГРО" был заключен договор участия в долевом строительстве N ***, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный дом N *** по строительному адресу: *** и передать истцу квартиру в секции ***, этаж ***, N ***, общей площадью *** кв. м. Цена квартиры определена в *** руб. и уплачена истцом. Срок передачи квартиры не позднее *** года.
*** года ООО "СоюзАГРО" получило разрешение на ввод многоквартирного дома N *** в эксплуатацию.
*** года ООО "СоюзАГРО" направило в адрес истца уведомление о готовности передачи квартиру после поступления на расчетной счет застройщика доплаты с учетом увеличения площади квартиры.
*** года истец перечислил застройщику цену за дополнительную площадь в сумме *** руб. *** коп.
*** года истец произвел осмотр квартиры.
*** года ответчику от истца поступила претензия с требованиями об устранении недостатков.
*** года застройщик составил односторонний акт приема-передачи квартиры, который направил истцу заказным письмом *** года.
Отказывая в иске о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, районный суд исходил из того, что участник уклонился от ее принятия.
Отказывая в удовлетворении требования истца о признании пунктов 3.2.4.1 и 3.2.4.2 договора N *** участия в долевом строительстве от *** года недействительным, районный суд пришел к выводу, что договор заключен по соглашению сторон и не противоречат законодательству Российской Федерации.
Судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы истца, а решение об отказе в иске незаконным и необоснованным, поскольку судом неправильно применены нормы материального правая, а выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Из материалов дела следует, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию *** года застройщик направил истцу сообщение о готовности объекта долевого строительства к приемке, указал, что она осуществляется по предварительной записи на его сайте или по телефону.
Поскольку застройщик в нарушение п. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ в уведомлении конкретный срок передачи и принятия объекта долевого строительства не указал и не доказал, что обеспечил истцу возможность в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения приступить к принятию квартиры, судебная коллегия соглашается с тем, что установленный соглашением сторон срок передачи объекта (до *** года) был пропущен по вине ООО "СоюзАГРО", в связи с чем требования о взыскании неустойки по правилам п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ являются обоснованными.
Осмотр квартиры состоялся *** года, после чего акт приема-передачи квартиры не был подписан, истцом составлен акт с перечнем недостатков.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства в подтверждение тому, что перечисленные в претензии от *** года недостатки делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ), у истца отсутствовали предусмотренные ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ основания для отказа от подписания передаточного акта, который к тому же недействительным не признавался.
Решение суда в части отказа истцу в требовании о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства) - с другой стороны.
Судебная коллегия считает, что со стороны застройщика имеет место нарушение срока передачи квартиры истцу за период с *** года по дату составления одностороннего акта *** года. Неустойка, рассчитанная по правилам п. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, составит *** руб. *** коп. (*** x 11% / 300 x 61 день x 2).
С учетом положений ст. 333 ГК РФ, о применении которой заявлено в суде первой инстанции стороной спора, судебная коллегия, исходя из обстоятельств дела, требований разумности и справедливости, необходимости соблюдения баланса прав и обязанностей сторон, полагает неустойку несоответствующей последствиям нарушения обязательства и находит возможным снизить ее размер до *** руб.
Поскольку ответчик допустил нарушение прав потребителя, на основании п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ и ст. 15 Закона о защите прав потребителей с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме *** руб., а в силу п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф в сумме *** руб. (*** + ***) x 50%.
Пунктом 3.2.4.1 договора N *** предусмотрено, что участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед/на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Пунктом 3.2.4.2 договора N *** установлено, что участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение объекта; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, пропорционально доле участника долевого строительства, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Исходя из изложенного, условия договора долевого участия, закрепляющие обязанность участника долевого строительства нести расходы по обслуживанию многоквартирного дома до даты подписания акта приема-передачи квартиры противоречат требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ и ущемляют права истца, как потребителя, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о правомерности требований истца в части признания недействительными условий пункта 3.2.4.2 договора *** участия в долевом строительстве от *** года и п. 3.2.4 1 в части обязания участника долевого строительства заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства за 4 месяца вперед.
Не подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом исковой давности, поскольку предусмотренный ст. 181 п. 1 ГК РФ, трехгодичный срок исковой давности не пропущен.
Размер подлежащей взысканию в доход бюджета города Москвы государственной пошлины составит *** руб.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тушинского районного суда г. Москвы от *** года отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с ООО "СоюзАГРО" в пользу З. неустойку за нарушения сроков передачи квартиры в размере *** руб., компенсацию морального вреда в размере *** руб., штраф в размере *** руб.
Признать недействительными п. 3.2.4.2 договора *** участия в долевом строительстве от *** года и п. 3.2.4 1 в части обязания участника долевого строительства заключить договор с управляющей организацией и перечислить на счет управляющей компании денежные средства за 4 месяца вперед.
Взыскать с ООО "СоюзАГРО" в доход бюджета г. Москвы государственную пошлину в размере *** руб.
В остальной части иска отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)