Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2016 года
Полный текст решения изготовлен 17 мая 2016 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.В. Колосовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Кондратьевой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-7272/2016 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория"
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация Кировского района г. Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Уральская жилищная компания"
о признании недействительным решения
при участии в судебном заседании:
- от заявителя - Пономарева Е.Г., представитель по доверенности от 22.01.2016;
- от заинтересованного лица - Дмитриева Т.Н., представитель по доверенности N 36 от 07.09.2015; Жабокрик И.Л., представитель по доверенности N 57 от 11.05.2016.
от третьих лиц:
- от Администрации Кировского района г. Екатеринбурга - Арстаналиев Р.К., представитель по доверенности N 22/05/64/01-32 от 06.05.2016; Олейник К.В., представитель по доверенности N 20/05/64/01-32 от 18.04.2016;
- от ООО "Уральская жилищная компания" - не явились, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности, право на отвод суду. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о признании недействительным решения по жалобе N 144/18.1-2015 от 19.11.2015 года.
Заинтересованное лицо представило отзыв, в котором просит в удовлетворении требований заявителя отказать.
Администрация Кировского района г. Екатеринбурга также представила отзыв, в котором поддерживает позицию заявителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
19.11.2015 г. Управлением Федеральной антимонопольной службой по Свердловской области принято решение по жалобе N 144/18.1-2015 о признании организатора торгов в лице Администрации Кировского района города Екатеринбурга нарушившей пункт 39 Порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75, что выразилось в необоснованном отказе от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 23.
Не согласившись с указанным решением антимонопольного органа, ООО "Управляющая Жилищная Компания "Территория" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Как следует из материалов дела, 30.07.2015 г. ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" было получено разрешение N RU 66302000-4286-2014 на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 23г.
В соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
04.08.2015 г. между ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" и ООО "УЖК "Территория" был оформлен договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 23.
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- - управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным, для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
12.08.2015 г. состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга. Форма проведения собрания - очное голосование. В связи с тем, что собрание не имело кворума для принятия решений, в дальнейшем для принятия решений по повестке дня было проведено заочное голосование в соответствии с п. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации. Период проведения заочного собрания: с "12" августа 2015 г. по "28" октября 2015 г. Одним из вопросов повестки дня был вопрос по выбору способа управления, утверждение условий договора.
29.09.2015 г. Администрацией Кировского района города Екатеринбурга объявлен конкурс по отбору управляющей организацией для управления вышеуказанным многоквартирным домом.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75). В соответствии с пунктом 2 Правил N 75 под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
На дату проведения заочного голосования у физических лиц, которым были переданы по актам жилые помещения в многоквартирном доме, право собственности на квартиры в установленном порядке зарегистрировано не было.
Вместе с тем, 28.10.2015 г. оформлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга, согласно которому принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "УЖК "Территория", а также утверждены условия договора управления между каждым собственником помещений в доме N 23 по ул. Новгородцевой и управляющей организацией ООО "УЖК "Территория" (далее по тексту - Протокол). Общее количество голосов, принадлежащих владельцам помещений в доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга, принявших участие в заочном голосовании составило 66,81% от числа всех владельцев помещений многоквартирного дома N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга; ими принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга - управление управляющей организацией ООО "УЖК "Территория".
Таким образом, владельцами помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга до даты проведения конкурса, по выбору управляющей компанией были приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, и о заключении договоров управления многоквартирным домом с ООО "УЖК "Территория".
29.10.2015 г. Конкурсной комиссией Администрации Кировского района города Екатеринбурга состоялось вскрытие конвертов. Конкурс назначен на 05.11.2015 г.
29.10.2015 г. ООО "УЖК "Территория" предоставило в Администрацию Кировского района города Екатеринбурга письмо с приложением Протокола о выборе способа управления.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 Жилищного кодекса РФ).
03.11.2015 г. ООО "УЖК "Территория" предоставило в Администрацию Кировского района города Екатеринбурга письмо, содержащее информацию о реквизитах договоров, заключенных между собственниками помещений многоквартирного дома N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга, обладающих более 50% от общего числа голосов и ООО "УЖК "Территория".
Поскольку на установленную дату проведения конкурса решение о выборе способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга было принято и реализовано, 09.11.2015 распоряжением N 610/46/64 Администрация Кировского района города Екатеринбурга отказалась от проведения конкурса в связи с представлением указанных документов на основании п. 39 Правил N 75, согласно которому в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Основанием для принятия оспариваемого решения послужил вывод Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. При этом право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Принятие имущества от застройщика по акту не является достаточным основанием для признания лица, принявшего такое имущество собственником помещения в многоквартирном доме. Соответственно у лиц, указанных в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, решение которых оформлено протоколом от 28.10.2015, на момент проведения такого собрания не возникло право собственности на помещения и неразрывно связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество, то решение о выборе ими способа управления, не является предусмотренным п. 39 Правил N 75 основанием для отказа от проведения конкурса.
Заинтересованное лицо считает, что отказ в проведении конкурса в данном случае нарушает право организаций, желающих принять участие в конкурсе, поскольку оснований для вывода об избрании собственниками помещений управляющей компании, в связи с отсутствием на дату проведения собрания именно "собственников помещений", у администрации не имелось.
Однако, заинтересованным лицом не учтено следующее.
Участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 28.10.2015, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан. Управляющая компания приступила к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом на основании названного протокола, договоров управления, заключенных с правообладателями, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у департамента не имелось.
Довод заинтересованного лица о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 28.10.2015, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не зарегистрировано в установленном законом порядке, отклоняется судом.
В статье 18 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данным Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
По смыслу положений статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, части 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения, а волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества.
Поскольку в данном случае, лица, осуществляющие права собственников в отношении жилых помещений приняли решение о выборе способа управления и реализовали это решение, избрав управляющую компанию, оснований для проведения конкурса у администрации не и имелось.
Довод заинтересованного лица о том, что отказ в проведении конкурса в данном случае нарушает право организаций, желающих принять участие в конкурсе, судом не принимается, поскольку нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Отклоняется судом и ссылка на то, что Администрация, с целью не нарушения законодательства о конкуренции, могла, но не удостоверилась в правомочности проведенного собрания и принятого им решения; не проверила сведения на сайте регистрирующего органа о регистрации права собственности гражданами.
Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений установлена в части 1 статьи 14 Кодекса, в соответствии с которой в обязанности Администрации не входит проверка сведений, содержащихся в протоколах общих собраний собственников в многоквартирных домах.
В силу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование общества об оспаривании акта антимонопольного органа подлежит удовлетворению при доказанности наличия совокупности следующих условий - несоответствие данного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку решение антимонопольного органа не соответствует законодательству и нарушает права заявителя в сфере его предпринимательской и экономической деятельности, требования заявителя подлежат удовлетворению, оспариваемое решение антимонопольного органа - признанию недействительным.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать недействительным решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области по жалобе N 144/18.1-2015 от 19.11.2015 года.
Обязать Управление Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория".
В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 АПК РФ) взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория" 3000 (Три тысячи) рублей - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Л.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 17.05.2016 ПО ДЕЛУ N А60-7272/2016
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 мая 2016 г. по делу N А60-7272/2016
Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2016 года
Полный текст решения изготовлен 17 мая 2016 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.В. Колосовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А. Кондратьевой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-7272/2016 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория"
к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация Кировского района г. Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Уральская жилищная компания"
о признании недействительным решения
при участии в судебном заседании:
- от заявителя - Пономарева Е.Г., представитель по доверенности от 22.01.2016;
- от заинтересованного лица - Дмитриева Т.Н., представитель по доверенности N 36 от 07.09.2015; Жабокрик И.Л., представитель по доверенности N 57 от 11.05.2016.
от третьих лиц:
- от Администрации Кировского района г. Екатеринбурга - Арстаналиев Р.К., представитель по доверенности N 22/05/64/01-32 от 06.05.2016; Олейник К.В., представитель по доверенности N 20/05/64/01-32 от 18.04.2016;
- от ООО "Уральская жилищная компания" - не явились, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, разъяснены права и обязанности, право на отвод суду. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о признании недействительным решения по жалобе N 144/18.1-2015 от 19.11.2015 года.
Заинтересованное лицо представило отзыв, в котором просит в удовлетворении требований заявителя отказать.
Администрация Кировского района г. Екатеринбурга также представила отзыв, в котором поддерживает позицию заявителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
19.11.2015 г. Управлением Федеральной антимонопольной службой по Свердловской области принято решение по жалобе N 144/18.1-2015 о признании организатора торгов в лице Администрации Кировского района города Екатеринбурга нарушившей пункт 39 Порядка проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75, что выразилось в необоснованном отказе от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 23.
Не согласившись с указанным решением антимонопольного органа, ООО "Управляющая Жилищная Компания "Территория" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.
Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Как следует из материалов дела, 30.07.2015 г. ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" было получено разрешение N RU 66302000-4286-2014 на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 23г.
В соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
04.08.2015 г. между ЗАО "ЛСР. Недвижимость-Урал" и ООО "УЖК "Территория" был оформлен договор управления многоквартирным домом по адресу: г. Екатеринбург, ул. Новгородцевой, д. 23.
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- - управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным, для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
12.08.2015 г. состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга. Форма проведения собрания - очное голосование. В связи с тем, что собрание не имело кворума для принятия решений, в дальнейшем для принятия решений по повестке дня было проведено заочное голосование в соответствии с п. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации. Период проведения заочного собрания: с "12" августа 2015 г. по "28" октября 2015 г. Одним из вопросов повестки дня был вопрос по выбору способа управления, утверждение условий договора.
29.09.2015 г. Администрацией Кировского района города Екатеринбурга объявлен конкурс по отбору управляющей организацией для управления вышеуказанным многоквартирным домом.
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75). В соответствии с пунктом 2 Правил N 75 под организатором конкурса понимается орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс.
Пунктом 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
На дату проведения заочного голосования у физических лиц, которым были переданы по актам жилые помещения в многоквартирном доме, право собственности на квартиры в установленном порядке зарегистрировано не было.
Вместе с тем, 28.10.2015 г. оформлен протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга, согласно которому принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ООО "УЖК "Территория", а также утверждены условия договора управления между каждым собственником помещений в доме N 23 по ул. Новгородцевой и управляющей организацией ООО "УЖК "Территория" (далее по тексту - Протокол). Общее количество голосов, принадлежащих владельцам помещений в доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга, принявших участие в заочном голосовании составило 66,81% от числа всех владельцев помещений многоквартирного дома N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга; ими принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга - управление управляющей организацией ООО "УЖК "Территория".
Таким образом, владельцами помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга до даты проведения конкурса, по выбору управляющей компанией были приняты решения о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, и о заключении договоров управления многоквартирным домом с ООО "УЖК "Территория".
29.10.2015 г. Конкурсной комиссией Администрации Кировского района города Екатеринбурга состоялось вскрытие конвертов. Конкурс назначен на 05.11.2015 г.
29.10.2015 г. ООО "УЖК "Территория" предоставило в Администрацию Кировского района города Екатеринбурга письмо с приложением Протокола о выборе способа управления.
Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (часть 1 статья 162 Жилищного кодекса РФ).
03.11.2015 г. ООО "УЖК "Территория" предоставило в Администрацию Кировского района города Екатеринбурга письмо, содержащее информацию о реквизитах договоров, заключенных между собственниками помещений многоквартирного дома N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга, обладающих более 50% от общего числа голосов и ООО "УЖК "Территория".
Поскольку на установленную дату проведения конкурса решение о выборе способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме N 23 по ул. Новгородцевой г. Екатеринбурга было принято и реализовано, 09.11.2015 распоряжением N 610/46/64 Администрация Кировского района города Екатеринбурга отказалась от проведения конкурса в связи с представлением указанных документов на основании п. 39 Правил N 75, согласно которому в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Основанием для принятия оспариваемого решения послужил вывод Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области о том, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме. При этом право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права. Принятие имущества от застройщика по акту не является достаточным основанием для признания лица, принявшего такое имущество собственником помещения в многоквартирном доме. Соответственно у лиц, указанных в п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, решение которых оформлено протоколом от 28.10.2015, на момент проведения такого собрания не возникло право собственности на помещения и неразрывно связанного с ними права общей долевой собственности на общее имущество, то решение о выборе ими способа управления, не является предусмотренным п. 39 Правил N 75 основанием для отказа от проведения конкурса.
Заинтересованное лицо считает, что отказ в проведении конкурса в данном случае нарушает право организаций, желающих принять участие в конкурсе, поскольку оснований для вывода об избрании собственниками помещений управляющей компании, в связи с отсутствием на дату проведения собрания именно "собственников помещений", у администрации не имелось.
Однако, заинтересованным лицом не учтено следующее.
Участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом. Указанное полномочие реализовано ими на собрании, проведенном в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 28.10.2015, который на момент проведения конкурса не оспорен и недействительным не признан. Управляющая компания приступила к исполнению обязательств по управлению многоквартирным домом на основании названного протокола, договоров управления, заключенных с правообладателями, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у департамента не имелось.
Довод заинтересованного лица о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 28.10.2015, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не зарегистрировано в установленном законом порядке, отклоняется судом.
В статье 18 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данным Кодексом.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.
Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
По смыслу положений статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, части 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом и реализации этого решения, а волеизъявление правообладателей помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества.
Поскольку в данном случае, лица, осуществляющие права собственников в отношении жилых помещений приняли решение о выборе способа управления и реализовали это решение, избрав управляющую компанию, оснований для проведения конкурса у администрации не и имелось.
Довод заинтересованного лица о том, что отказ в проведении конкурса в данном случае нарушает право организаций, желающих принять участие в конкурсе, судом не принимается, поскольку нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления.
Отклоняется судом и ссылка на то, что Администрация, с целью не нарушения законодательства о конкуренции, могла, но не удостоверилась в правомочности проведенного собрания и принятого им решения; не проверила сведения на сайте регистрирующего органа о регистрации права собственности гражданами.
Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений установлена в части 1 статьи 14 Кодекса, в соответствии с которой в обязанности Администрации не входит проверка сведений, содержащихся в протоколах общих собраний собственников в многоквартирных домах.
В силу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование общества об оспаривании акта антимонопольного органа подлежит удовлетворению при доказанности наличия совокупности следующих условий - несоответствие данного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Поскольку решение антимонопольного органа не соответствует законодательству и нарушает права заявителя в сфере его предпринимательской и экономической деятельности, требования заявителя подлежат удовлетворению, оспариваемое решение антимонопольного органа - признанию недействительным.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Заявленные требования удовлетворить.
Признать недействительным решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области по жалобе N 144/18.1-2015 от 19.11.2015 года.
Обязать Управление Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория".
В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 АПК РФ) взыскать с Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Жилищная Компания "Территория" 3000 (Три тысячи) рублей - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Л.В.КОЛОСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)