Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Похвистнево Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 декабря 2015 года по делу N А55-17470/2015, принятое судьей Веремей Л.Н., по иску закрытого акционерного общества "Сервисторгстрой" (ОГРН 1026303315455), г. Похвистнево, Самарская область, к Администрации городского округа Похвистнево Самарской области (ОГРН 1025303313838), г. Похвистнево, Самарская область, о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Государственная инспекция строительного надзора по Самарской области,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Мустафин Р.Я. по доверенности от 22.07.2015 г., директор Васильев А.В. (паспорт),
от ответчика - представитель Богомазов Д.Н. по доверенности от 30.11.2015 г.,
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
закрытое акционерное общество "Сервисторгстрой" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Похвистнево о признании права собственности на квартиры, расположенные на мансардном этаже в многоквартирном доме по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно: квартиру N 13, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартиру N 14, общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартиру N 15, общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартиру N 16, общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Похвистнево Самарской области (далее - администрация) обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что ЗАО "СТС" обратилось с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства - 12 квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно на реконструкцию посредством устройства мансардного этажа в границах существующих чердачных помещений. Данное заявление рассмотрено главным управлением градостроительства и коммунального хозяйства Администрации. В выдаче разрешения отказано в связи с тем, что заявителем не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Таким образом, реконструкция мансардного этажа вышеуказанного объекта осуществлена до подачи заявления на выдачу разрешения на реконструкцию, тем самым нарушены положения ст. 51 ГК РФ, в результате чего возникло 4 жилых помещения (квартиры). По мнению ответчика, при рассмотрении настоящего спора данный факт нарушения со стороны истца судом установлен, однако не принято во внимание, что жилые помещения образовались после реконструкции чердачных помещений без соответствующего разрешения, являются самовольными постройками, подлежащими сносу. При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения иска.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, в 2014 году ЗАО "Сервисторгстрой" (далее также - ЗАО "СТС") в соответствии с разрешением на строительство RU N 6330800019, выданным 17.07.2013, закончено строительство 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83.
Строительство дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем ЗАО "СТС" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.02.2012.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU63308000-03 от 07.08.2014 указанный дом введен в эксплуатацию.
После ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию ЗАО "СТС" выполнило его реконструкцию посредством устройства мансардного этажа в границах существующих чердачных помещений. В результате произведенной реконструкции возникло четыре жилых помещения, каждое из которых состоит из двух жилых комнат и помещений вспомогательного использования: квартира N 13 общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартира N 14 общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартира N 15 общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартира N 16 общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м.
При выполнении реконструкции чердачных помещений в жилые помещения какие-либо конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома затронуты не были.
ЗАО "СТС" обратилось в Администрацию городского округа Похвистнево Самарской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта "12-квартирный жилой дом", расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83. Однако письмом от 07.10.2014 N 2303/О ЗАО "СТС" отказано в выдаче такого разрешения в связи с отсутствием положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и отсутствием согласия правообладателя объекта капитального строительства (л.д. 136, т. 2).
Реконструированный объект - многоквартирный дом находится в границах земельного участка с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем ЗАО "СТС" на праве собственности.
Соответствие жилых помещений, возникших в результате реконструкции, строительным, противопожарным, государственным экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям, как указывает истец, подтверждается заключениями уполномоченных органов.
Поскольку спорный объект обладает признаками самовольной постройки, возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с соблюдением требований охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, строительных и иных необходимых норм и правил, а также не создающий угрозу жизни и здоровья граждан, и право собственности на него не может быть зарегистрировано в соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ЗАО "СТС" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание доказанность истцом наличия оснований, предусмотренных ст. ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, как объекты самовольной постройки, учитывая, что признание права собственности на спорный объект недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в данном случае имеется нарушение со стороны истца соблюдения установленной законодательством процедуры получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства и перевода нежилых (чердачных помещений) в жилые (квартиры), отсутствие в соответствии со ст. 40 ЖК РФ согласие всех собственников жилого дома на реконструкцию объекта. Истец не вправе подменять этот спор иском о признании права собственности.
При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное реконструированное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, истцом получено разрешение на строительство 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83. В соответствии с разрешением на строительство RU N 6330800019, выданным 17.07.2013, закончено строительство 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83.
Строительство дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем ЗАО "СТС" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.02.2012.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU63308000-03 от 07.08.2014 указанный дом введен в эксплуатацию.
Вместе с этим в нарушение ст. 65 АПК РФ подтверждение совершения истцом действий, направленных на легализацию спорного (реконструируемого) объекта до его реконструкции, в материалы дела не представлено.
Согласно письму Главного управления градостроительства и коммунального хозяйства Администрации городского округа Похвистнево от 07.10.2014 N 2303/О ЗАО "СТС" отказано в выдаче такого разрешения в связи с отсутствием положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и отсутствием согласия с правообладателем объекта капитального строительства (л.д. 136, т. 2).
Таким образом, в материалы дела доказательства, свидетельствующие об обращении истца до начала реконструкции в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешительной документации на реконструкцию капитального объекта строительства, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены.
Доводы истца о том, что он своевременно подготовил необходимые документы и обращался за разрешительной документацией опровергаются вышеуказанными доказательствами. Истцом в обоснование исковых требований представлены техническое заключение ООО "Гражданпроект" N 5030-ТЗ реконструкции здания по ул. Рабочая, 83, в г. Похвистнево, а также экспертные заключения в отношении данного объекта. Вместе с этим данные документы подготовлены в 2014-2015 г. Таким образом, до осуществления реконструкции спорного объекта недвижимости истец в уполномоченные органы не обращался.
Данный факт также следует из отзыва Государственной инспекции строительного надзора Самарской области от 01.11.2015 N ГИСН-01-14/2168 (л.д. 70-73, т. 3). Из отзыва следует, что за выполнение работ по возведению мансардного этажа с устройством 4-х квартир на объекте в отсутствие оформленного в установленном законом порядке разрешения на строительство генеральный директор ООО "СТС" привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Постановление вступило в законную силу, в судебном порядке постановление не обжаловалось.
Кроме этого Государственная инспекция строительного надзора Самарской области сообщает суду, что в связи с тем, что обществом извещение о начале строительства объекта (с приложением разрешения, проектной документации, положительного заключения экспертизы) в Инспекцию не направлялось, должностному лицу Инспекции не представилось возможным в установленном порядке осуществить государственный строительный надзор и, как следствие, установить соответствие построенного объекта (в том числе скрытых работ) требованиям технических регламентов и проектной документации.
Градостроительным законодательством РФ предусмотрена система мер, призванная обеспечить исполнение требований национальных стандартов и сводов правил и, соответственно, качество и безопасность объекта капитального строительства на всех стадиях его создания. Государственный строительный надзор - регламентированная Федеральными законами и иными правовыми актами деятельность. При этом Градостроительный кодекс РФ является основополагающим в числе таковых законов.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может считать надлежащими доказательствами, представленные истцом в обоснование своих доводов о соответствии самовольной постройки требованиям градостроительных, строительных норм и правил, что при реконструкции соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена.
Помимо этого, истец в нарушение ст. 40 ЖК РФ не представил суду согласие всех собственников жилого дома о проведении реконструкции, а также доказательства перевода нежилого помещения (чердачных помещений) в жилые помещения (квартиры).
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из положений изложенных норм следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме являлось обязательным условием для проведения осуществленной ответчиком реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Однако суду не были представлены доказательства получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу реконструкции общего имущества многоквартирного дома и присоединения чердака дома к площади жилого помещения, принадлежащего ответчику.
Проигнорировав данные требования закона, истец добровольно принял на себя риск возникновения связанных с его неисполнением неблагоприятных последствий в том числе и в виде признания реконструкции самовольной постройкой.
Следовательно, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное реконструированное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также нормам жилищного законодательства.
На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом не представлены надлежащие доказательства в обоснование доводов о признании права собственности на спорное имущество, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
При этом сформулированные в исковом заявлении требования истца о признании права собственности на квартиры, расположенные на мансардном этаже в многоквартирном доме по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно: квартиру N 13, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартиру N 14, общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартиру N 15, общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартиру N 16, общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м не подлежит удовлетворению, поскольку такое требование не направлено на восстановление нарушенного права и не предусмотрено законом, поскольку объектом недвижимого имущества является самовольное реконструированное строение по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83 в целом, а не отдельные квартиры в доме.
Таким образом, решение суда первой инстанции в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо отменить в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 декабря 2015 года по делу N А55-17470/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований ООО "Сервисторгстрой" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.04.2016 N 11АП-1773/2016 ПО ДЕЛУ N А55-17470/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2016 г. по делу N А55-17470/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Похвистнево Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 декабря 2015 года по делу N А55-17470/2015, принятое судьей Веремей Л.Н., по иску закрытого акционерного общества "Сервисторгстрой" (ОГРН 1026303315455), г. Похвистнево, Самарская область, к Администрации городского округа Похвистнево Самарской области (ОГРН 1025303313838), г. Похвистнево, Самарская область, о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Государственная инспекция строительного надзора по Самарской области,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Мустафин Р.Я. по доверенности от 22.07.2015 г., директор Васильев А.В. (паспорт),
от ответчика - представитель Богомазов Д.Н. по доверенности от 30.11.2015 г.,
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
закрытое акционерное общество "Сервисторгстрой" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Похвистнево о признании права собственности на квартиры, расположенные на мансардном этаже в многоквартирном доме по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно: квартиру N 13, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартиру N 14, общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартиру N 15, общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартиру N 16, общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация городского округа Похвистнево Самарской области (далее - администрация) обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что ЗАО "СТС" обратилось с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства - 12 квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно на реконструкцию посредством устройства мансардного этажа в границах существующих чердачных помещений. Данное заявление рассмотрено главным управлением градостроительства и коммунального хозяйства Администрации. В выдаче разрешения отказано в связи с тем, что заявителем не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Таким образом, реконструкция мансардного этажа вышеуказанного объекта осуществлена до подачи заявления на выдачу разрешения на реконструкцию, тем самым нарушены положения ст. 51 ГК РФ, в результате чего возникло 4 жилых помещения (квартиры). По мнению ответчика, при рассмотрении настоящего спора данный факт нарушения со стороны истца судом установлен, однако не принято во внимание, что жилые помещения образовались после реконструкции чердачных помещений без соответствующего разрешения, являются самовольными постройками, подлежащими сносу. При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения иска.
Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.
Представители истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.
Как следует из материалов дела, в 2014 году ЗАО "Сервисторгстрой" (далее также - ЗАО "СТС") в соответствии с разрешением на строительство RU N 6330800019, выданным 17.07.2013, закончено строительство 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83.
Строительство дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем ЗАО "СТС" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.02.2012.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU63308000-03 от 07.08.2014 указанный дом введен в эксплуатацию.
После ввода данного многоквартирного дома в эксплуатацию ЗАО "СТС" выполнило его реконструкцию посредством устройства мансардного этажа в границах существующих чердачных помещений. В результате произведенной реконструкции возникло четыре жилых помещения, каждое из которых состоит из двух жилых комнат и помещений вспомогательного использования: квартира N 13 общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартира N 14 общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартира N 15 общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартира N 16 общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м.
При выполнении реконструкции чердачных помещений в жилые помещения какие-либо конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома затронуты не были.
ЗАО "СТС" обратилось в Администрацию городского округа Похвистнево Самарской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта "12-квартирный жилой дом", расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83. Однако письмом от 07.10.2014 N 2303/О ЗАО "СТС" отказано в выдаче такого разрешения в связи с отсутствием положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и отсутствием согласия правообладателя объекта капитального строительства (л.д. 136, т. 2).
Реконструированный объект - многоквартирный дом находится в границах земельного участка с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем ЗАО "СТС" на праве собственности.
Соответствие жилых помещений, возникших в результате реконструкции, строительным, противопожарным, государственным экологическим и санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям, как указывает истец, подтверждается заключениями уполномоченных органов.
Поскольку спорный объект обладает признаками самовольной постройки, возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с соблюдением требований охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, строительных и иных необходимых норм и правил, а также не создающий угрозу жизни и здоровья граждан, и право собственности на него не может быть зарегистрировано в соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ЗАО "СТС" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание доказанность истцом наличия оснований, предусмотренных ст. ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания за ним права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, как объекты самовольной постройки, учитывая, что признание права собственности на спорный объект недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в данном случае имеется нарушение со стороны истца соблюдения установленной законодательством процедуры получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства и перевода нежилых (чердачных помещений) в жилые (квартиры), отсутствие в соответствии со ст. 40 ЖК РФ согласие всех собственников жилого дома на реконструкцию объекта. Истец не вправе подменять этот спор иском о признании права собственности.
При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное реконструированное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, истцом получено разрешение на строительство 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83. В соответствии с разрешением на строительство RU N 6330800019, выданным 17.07.2013, закончено строительство 12-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83.
Строительство дома осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 63:07:0205005:521, принадлежащем ЗАО "СТС" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.02.2012.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU63308000-03 от 07.08.2014 указанный дом введен в эксплуатацию.
Вместе с этим в нарушение ст. 65 АПК РФ подтверждение совершения истцом действий, направленных на легализацию спорного (реконструируемого) объекта до его реконструкции, в материалы дела не представлено.
Согласно письму Главного управления градостроительства и коммунального хозяйства Администрации городского округа Похвистнево от 07.10.2014 N 2303/О ЗАО "СТС" отказано в выдаче такого разрешения в связи с отсутствием положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и отсутствием согласия с правообладателем объекта капитального строительства (л.д. 136, т. 2).
Таким образом, в материалы дела доказательства, свидетельствующие об обращении истца до начала реконструкции в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешительной документации на реконструкцию капитального объекта строительства, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены.
Доводы истца о том, что он своевременно подготовил необходимые документы и обращался за разрешительной документацией опровергаются вышеуказанными доказательствами. Истцом в обоснование исковых требований представлены техническое заключение ООО "Гражданпроект" N 5030-ТЗ реконструкции здания по ул. Рабочая, 83, в г. Похвистнево, а также экспертные заключения в отношении данного объекта. Вместе с этим данные документы подготовлены в 2014-2015 г. Таким образом, до осуществления реконструкции спорного объекта недвижимости истец в уполномоченные органы не обращался.
Данный факт также следует из отзыва Государственной инспекции строительного надзора Самарской области от 01.11.2015 N ГИСН-01-14/2168 (л.д. 70-73, т. 3). Из отзыва следует, что за выполнение работ по возведению мансардного этажа с устройством 4-х квартир на объекте в отсутствие оформленного в установленном законом порядке разрешения на строительство генеральный директор ООО "СТС" привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Постановление вступило в законную силу, в судебном порядке постановление не обжаловалось.
Кроме этого Государственная инспекция строительного надзора Самарской области сообщает суду, что в связи с тем, что обществом извещение о начале строительства объекта (с приложением разрешения, проектной документации, положительного заключения экспертизы) в Инспекцию не направлялось, должностному лицу Инспекции не представилось возможным в установленном порядке осуществить государственный строительный надзор и, как следствие, установить соответствие построенного объекта (в том числе скрытых работ) требованиям технических регламентов и проектной документации.
Градостроительным законодательством РФ предусмотрена система мер, призванная обеспечить исполнение требований национальных стандартов и сводов правил и, соответственно, качество и безопасность объекта капитального строительства на всех стадиях его создания. Государственный строительный надзор - регламентированная Федеральными законами и иными правовыми актами деятельность. При этом Градостроительный кодекс РФ является основополагающим в числе таковых законов.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не может считать надлежащими доказательствами, представленные истцом в обоснование своих доводов о соответствии самовольной постройки требованиям градостроительных, строительных норм и правил, что при реконструкции соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена.
Помимо этого, истец в нарушение ст. 40 ЖК РФ не представил суду согласие всех собственников жилого дома о проведении реконструкции, а также доказательства перевода нежилого помещения (чердачных помещений) в жилые помещения (квартиры).
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из положений изложенных норм следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме являлось обязательным условием для проведения осуществленной ответчиком реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Однако суду не были представлены доказательства получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу реконструкции общего имущества многоквартирного дома и присоединения чердака дома к площади жилого помещения, принадлежащего ответчику.
Проигнорировав данные требования закона, истец добровольно принял на себя риск возникновения связанных с его неисполнением неблагоприятных последствий в том числе и в виде признания реконструкции самовольной постройкой.
Следовательно, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное реконструированное строение противоречит положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также нормам жилищного законодательства.
На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом не представлены надлежащие доказательства в обоснование доводов о признании права собственности на спорное имущество, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
При этом сформулированные в исковом заявлении требования истца о признании права собственности на квартиры, расположенные на мансардном этаже в многоквартирном доме по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83, а именно: квартиру N 13, общей площадью 40,9 кв. м, жилой площадью 22,2 кв. м; квартиру N 14, общей площадью 48,0 кв. м, жилой площадью 31,1 кв. м; квартиру N 15, общей площадью 51,8 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м; квартиру N 16, общей площадью 43,2 кв. м, жилой площадью 23,7 кв. м не подлежит удовлетворению, поскольку такое требование не направлено на восстановление нарушенного права и не предусмотрено законом, поскольку объектом недвижимого имущества является самовольное реконструированное строение по адресу: Самарская область, г. Похвистнево, ул. Рабочая, д. 83 в целом, а не отдельные квартиры в доме.
Таким образом, решение суда первой инстанции в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо отменить в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 декабря 2015 года по делу N А55-17470/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований ООО "Сервисторгстрой" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)