Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Ермишиной Валентины Васильевны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2016 года
по делу N А40-135867/2015, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,
по иску Ермишиной Валентины Васильевны и присоединившихся к иску лиц: Юсова Николая Ивановича, Ивановой Юлии Ивановны, Башканихиной Татьяны Ивановны, Шацкой Натальи Павловны, Михайловой Галины Ивановны, Архиповой Жанны Евгеньевны, Морозовой Тамары Александровны, Караченцевой Анастасии Сергеевны
к Департаменту государственного имущества города Москвы
третьи лица: ООО "Мартина", Управление Росреестра по г. Москве, Баздарева Ирина Петровна, ООО "КАМАДА"
о признании права общей долевой собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Шацкая Н.П. (паспорт от 07.05.2002), Юсов Н.И. (паспорт от 11.12.2001), Ермишина В.В. (паспорт от 13.01.2003), от Ермишиной В.В. - представитель Пивоваров Н.В. (доверенность от 05.09.2016), Михайлова Г.И. (лично, паспорт), Башканихина Т.И. (лично, паспорт), Архипова Ж.Е. (лично), от Архиповой Г.И., от Михайловой Г.И., от Морозовой Т.А., от Караченцевой А.С. - Ермишина В.В. (по доверенности от 03.12.2015)
от остальных лиц - не явились, извещены.
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: 1) Баздарев В.Н. (доверенность от 26.04.2015), 2) не явился, извещен 3) Баздарева И.П. (лично, паспорт) Тарасенко Т.А. (доверенность от 22.12.2015), Косых Т.Е. (по доверенности от 08.09.2016) 4) не явился, извещен.
установил:
Ермишина Валентина Васильевна и присоединившиеся лица: Юсов Николай Иванович, Иванова Юлия Ивановна, Башканихина Татьяна Ивановна, Шацкая Наталья Павловна, Михайлова Галина Ивановна, Архипова Жанна Евгеньевна, Морозова Тамара Александровна, Караченцева Анастасия Сергеевна обратились в Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 225.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение общей площадью 65,0 кв. м (подвал помещение V, комнаты 1-7), расположенное по адресу: город Москва, Комсомольский проспект, д. 30.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 12, 209, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 11, 36, 37, 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы тем, что в подвале жилого дома расположены технические помещения, на которые зарегистрировано право собственности города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы.
Вместе с тем, в подвальном помещении N V находятся инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (что является основанием отнесения данных помещений к общей долевой собственности), а именно - трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации, кабели связи. Подвальное помещение N V по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания всего жилого дома, требующему постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации, ремонта и контроля.
Решением от 09.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. По мнению суда, истцом избран ненадлежащий способ защиты.
На принятое решение подана апелляционная жалоба. Истец и присоединившиеся лица в судебное заседание апелляционной инстанции явились, просили принятое по делу решение отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Третьи лица ООО "Мартина" и Баздарева И.П. в судебное заседание явились, по против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Третьи лица Управление Росреестра по г. Москве, ООО "КАМАДА" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Повторно рассмотрев дело, выслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 102) на нежилые подвальные помещения V комнаты 1-7 общей площадью 65 кв. м, назначением "служебные", то есть предназначенные для обслуживания данного жилого дома расположенного по адресу: город Москва, Комсомольский проспект, д. 30, зарегистрировано право собственности города Москвы 26.12.2005 N 77-77-11/258/2005-514, ограничение (обременение) права: аренда ООО "Мартина" на срок с 11.01.2007 по 30.06.2015.
В соответствии с правовой позиции, неоднократно излагавшейся судами при рассмотрении аналогичных дел, в том числе подтвержденной Верховным судом Российской Федерации в Определении от 08.08.2016 по делу N А40-133879/2014 со схожими фактическими обстоятельствами, предоставление помещения либо его части в пользование третьим лицам, не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно Выписке из протокола N 12/12 от 24.05.2012 (т. 1 л.д. 54) заседания Межведомственной окружной комиссии по выявлению на территории ЦАО города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые зарегистрировано право собственности города Москвы, подписанной начальником Управления по работе с недвижимостью ЦАО Департамента имущества города Москвы, внесена рекомендация о целесообразности отнесения нежилого подвального помещения N V (комн. 1-7) площадью 65 кв. м к общему долевому имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: Комсомольский проспект, д. 30.
Из приказа руководителя Департамента имущества города Москвы от 23.05.2011 N 326-п "О создании Межведомственных окружных комиссий по выявлению на территориях административных округов города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему долевому имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы" (т. 1 л.д. 56) следует, что указанные комиссии созданы в целях недопущения нарушений прав граждан в отношении такого имущества.
В силу пункта 1.1 Положения о названных комиссиях (т. 1 л.д. 69), они являются органами, созданными для выявления такого имущества и принятия решения о его передаче собственникам помещений многоквартирных жилых домов.
В соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2).
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав которого определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт а) части 1 статьи 1 Правил).
В соответствии с пунктом 2 указанного Постановления, к техническим подвалам относятся помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома.
Согласно Акту обследования от 27.03.2012, подписанному представителями Управы Хамовники, ГУП ЭВАЖД, СТС, Центрального БТИ, ООО "Мартина" Баздаревой И.П., старшей по дому Ермишиной В.В., в нежилом подвальном помещении V (комн. 1-7) площадью 65 кв. м расположены трубы центрального отопления с запорной арматурой, трубы ХВС, ГВС с вентилями и кранами, канализационный стояк. Вход в помещение V осуществляется через подъезд жилого дома (т. 1 л.д. 53).
Из Акта обследования от 19.05.2015, подписанного Главным специалистом Управы Хамовники, Заместителем директора Филиала N 8 ГУП ЭВАЖД и утвержденного Первым заместителем главы Управы района Хамовники, вход в нежилое подвальное помещение V (комн. 1-7) площадью 65 кв. м осуществляется через подъезд жилого дома. В помещении проходят общедомовые разводящие сети систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, общедомовой ввод телефонной связи, канализационные задвижка и ревизия. В помещение необходим круглосуточный доступ коммунальных служб для обслуживания общедомовых коммуникаций (т. 1 л.д. 41).
Аналогичные выводы изложены в письме Главы Управы района Хамовники от 02.06.2015 с приложением фотоматериалов (т. 1 л.д. 40-52, т. 2 л.д. 7-17).
Спорное помещение передано в аренду на основании договора от 20.10.2006 (зарегистрирован 11.01.2007) на срок "с 01.08.2006 до начала реконструкции, но не более чем до 31.07.2011" (т. 4 л.д. 35).
Согласно пункту 5.4.13 договора арендатор обязан обеспечить доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания (т. 4 л.д. 37). Согласно пункту 1.1 протокола-соглашения от 08.06.2007, права и обязанности по договору в полном объеме переходят к ООО "Мартина" (т. 4 л.д. 45).
Тем самым, ответчик (арендодатель) и третье лицо (арендатор ООО "Мартина") также признают наличие в спорном помещении площадью 65 кв. м общедомовых коммуникаций и оборудования, то есть наличие признаков общего имущества данного многоквартирного дома в спорном помещении.
Однако ответчик и третьи лица ООО "Мартина" (генеральный директор Баздарев В.Н.) и Баздарева И.П., возражая против удовлетворения иска, указывают, что спорные помещения не являются техническими, индивидуально определены как помещения с самостоятельным назначением.
Для установления характеристик спорных помещений, определением арбитражного суда первой инстанции от 25.02.2016 было удовлетворено ходатайство истца и по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Городское бюро ТехноПромАудит", эксперту Касаткиной И.К. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.
Согласно протоколу судебного заседания от 20.04.2016 (т. 5 л.д. 10), по инициативе суда вызван эксперт для дачи пояснений.
В судебном заседании 02.06.2016 эксперт ООО "Городское бюро ТехноПромАудит" Касаткина И.К., предупрежденная судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ (Расписка т. 5 л.д. 103), дала необходимые пояснения по представленному заключению, а также ответила на вопросы.
В экспертном заключении эксперт пришел к следующим выводам: в нежилом помещении подвала N V площадью 65 кв. м по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 имеются обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации, кабели связи), иное оборудование (вентиль, запорная арматура), ограждающие несущие и ненесущие конструкции (наружные и внутренние стены, перекрытия). В ответе на второй вопрос эксперт указал, что к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанном помещении, требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, ремонта, а в случае возникновения аварий, и немедленный доступ для их устранения. Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в данном помещении, осуществляется со двора через подъезд N 5 жилого дома, далее через лифтовой холл и лестничную площадку подъезда, вниз по лестнице "Б". При ответе на третий вопрос эксперт сделал вывод, что указанное подвальное помещение V комнаты 1-7 является техническим, общественного назначения вспомогательного использования по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома, и по своему функциональному назначению самостоятельным не является и не предназначено для самостоятельного использования (т. 5 л.д. 123).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2016 N 09АП-38008/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-135867/15
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. N 09АП-38008/2016-ГК
Дело N А40-135867/15
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей В.Р. Валиева, Н.В. Лаврецкой
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Ермишиной Валентины Васильевны
на решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2016 года
по делу N А40-135867/2015, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой,
по иску Ермишиной Валентины Васильевны и присоединившихся к иску лиц: Юсова Николая Ивановича, Ивановой Юлии Ивановны, Башканихиной Татьяны Ивановны, Шацкой Натальи Павловны, Михайловой Галины Ивановны, Архиповой Жанны Евгеньевны, Морозовой Тамары Александровны, Караченцевой Анастасии Сергеевны
к Департаменту государственного имущества города Москвы
третьи лица: ООО "Мартина", Управление Росреестра по г. Москве, Баздарева Ирина Петровна, ООО "КАМАДА"
о признании права общей долевой собственности
при участии в судебном заседании:
от истца: Шацкая Н.П. (паспорт от 07.05.2002), Юсов Н.И. (паспорт от 11.12.2001), Ермишина В.В. (паспорт от 13.01.2003), от Ермишиной В.В. - представитель Пивоваров Н.В. (доверенность от 05.09.2016), Михайлова Г.И. (лично, паспорт), Башканихина Т.И. (лично, паспорт), Архипова Ж.Е. (лично), от Архиповой Г.И., от Михайловой Г.И., от Морозовой Т.А., от Караченцевой А.С. - Ермишина В.В. (по доверенности от 03.12.2015)
от остальных лиц - не явились, извещены.
от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015)
от третьих лиц: 1) Баздарев В.Н. (доверенность от 26.04.2015), 2) не явился, извещен 3) Баздарева И.П. (лично, паспорт) Тарасенко Т.А. (доверенность от 22.12.2015), Косых Т.Е. (по доверенности от 08.09.2016) 4) не явился, извещен.
установил:
Ермишина Валентина Васильевна и присоединившиеся лица: Юсов Николай Иванович, Иванова Юлия Ивановна, Башканихина Татьяна Ивановна, Шацкая Наталья Павловна, Михайлова Галина Ивановна, Архипова Жанна Евгеньевна, Морозова Тамара Александровна, Караченцева Анастасия Сергеевна обратились в Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 225.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение общей площадью 65,0 кв. м (подвал помещение V, комнаты 1-7), расположенное по адресу: город Москва, Комсомольский проспект, д. 30.
Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 12, 209, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 11, 36, 37, 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и мотивированы тем, что в подвале жилого дома расположены технические помещения, на которые зарегистрировано право собственности города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы.
Вместе с тем, в подвальном помещении N V находятся инженерные коммуникации и иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (что является основанием отнесения данных помещений к общей долевой собственности), а именно - трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации, кабели связи. Подвальное помещение N V по своему функциональному назначению и техническим характеристикам относится к имуществу, необходимому для обслуживания всего жилого дома, требующему постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации, ремонта и контроля.
Решением от 09.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. По мнению суда, истцом избран ненадлежащий способ защиты.
На принятое решение подана апелляционная жалоба. Истец и присоединившиеся лица в судебное заседание апелляционной инстанции явились, просили принятое по делу решение отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Третьи лица ООО "Мартина" и Баздарева И.П. в судебное заседание явились, по против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Третьи лица Управление Росреестра по г. Москве, ООО "КАМАДА" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
Повторно рассмотрев дело, выслушав представителей лиц участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 102) на нежилые подвальные помещения V комнаты 1-7 общей площадью 65 кв. м, назначением "служебные", то есть предназначенные для обслуживания данного жилого дома расположенного по адресу: город Москва, Комсомольский проспект, д. 30, зарегистрировано право собственности города Москвы 26.12.2005 N 77-77-11/258/2005-514, ограничение (обременение) права: аренда ООО "Мартина" на срок с 11.01.2007 по 30.06.2015.
В соответствии с правовой позиции, неоднократно излагавшейся судами при рассмотрении аналогичных дел, в том числе подтвержденной Верховным судом Российской Федерации в Определении от 08.08.2016 по делу N А40-133879/2014 со схожими фактическими обстоятельствами, предоставление помещения либо его части в пользование третьим лицам, не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно Выписке из протокола N 12/12 от 24.05.2012 (т. 1 л.д. 54) заседания Межведомственной окружной комиссии по выявлению на территории ЦАО города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые зарегистрировано право собственности города Москвы, подписанной начальником Управления по работе с недвижимостью ЦАО Департамента имущества города Москвы, внесена рекомендация о целесообразности отнесения нежилого подвального помещения N V (комн. 1-7) площадью 65 кв. м к общему долевому имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: Комсомольский проспект, д. 30.
Из приказа руководителя Департамента имущества города Москвы от 23.05.2011 N 326-п "О создании Межведомственных окружных комиссий по выявлению на территориях административных округов города Москвы спорного имущества, относящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ к общему долевому имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов, на которые в установленном порядке зарегистрировано право собственности города Москвы" (т. 1 л.д. 56) следует, что указанные комиссии созданы в целях недопущения нарушений прав граждан в отношении такого имущества.
В силу пункта 1.1 Положения о названных комиссиях (т. 1 л.д. 69), они являются органами, созданными для выявления такого имущества и принятия решения о его передаче собственникам помещений многоквартирных жилых домов.
В соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2).
В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав которого определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт а) части 1 статьи 1 Правил).
В соответствии с пунктом 2 указанного Постановления, к техническим подвалам относятся помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома.
Согласно Акту обследования от 27.03.2012, подписанному представителями Управы Хамовники, ГУП ЭВАЖД, СТС, Центрального БТИ, ООО "Мартина" Баздаревой И.П., старшей по дому Ермишиной В.В., в нежилом подвальном помещении V (комн. 1-7) площадью 65 кв. м расположены трубы центрального отопления с запорной арматурой, трубы ХВС, ГВС с вентилями и кранами, канализационный стояк. Вход в помещение V осуществляется через подъезд жилого дома (т. 1 л.д. 53).
Из Акта обследования от 19.05.2015, подписанного Главным специалистом Управы Хамовники, Заместителем директора Филиала N 8 ГУП ЭВАЖД и утвержденного Первым заместителем главы Управы района Хамовники, вход в нежилое подвальное помещение V (комн. 1-7) площадью 65 кв. м осуществляется через подъезд жилого дома. В помещении проходят общедомовые разводящие сети систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, общедомовой ввод телефонной связи, канализационные задвижка и ревизия. В помещение необходим круглосуточный доступ коммунальных служб для обслуживания общедомовых коммуникаций (т. 1 л.д. 41).
Аналогичные выводы изложены в письме Главы Управы района Хамовники от 02.06.2015 с приложением фотоматериалов (т. 1 л.д. 40-52, т. 2 л.д. 7-17).
Спорное помещение передано в аренду на основании договора от 20.10.2006 (зарегистрирован 11.01.2007) на срок "с 01.08.2006 до начала реконструкции, но не более чем до 31.07.2011" (т. 4 л.д. 35).
Согласно пункту 5.4.13 договора арендатор обязан обеспечить доступ специалистов для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания (т. 4 л.д. 37). Согласно пункту 1.1 протокола-соглашения от 08.06.2007, права и обязанности по договору в полном объеме переходят к ООО "Мартина" (т. 4 л.д. 45).
Тем самым, ответчик (арендодатель) и третье лицо (арендатор ООО "Мартина") также признают наличие в спорном помещении площадью 65 кв. м общедомовых коммуникаций и оборудования, то есть наличие признаков общего имущества данного многоквартирного дома в спорном помещении.
Однако ответчик и третьи лица ООО "Мартина" (генеральный директор Баздарев В.Н.) и Баздарева И.П., возражая против удовлетворения иска, указывают, что спорные помещения не являются техническими, индивидуально определены как помещения с самостоятельным назначением.
Для установления характеристик спорных помещений, определением арбитражного суда первой инстанции от 25.02.2016 было удовлетворено ходатайство истца и по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Городское бюро ТехноПромАудит", эксперту Касаткиной И.К. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности.
Согласно протоколу судебного заседания от 20.04.2016 (т. 5 л.д. 10), по инициативе суда вызван эксперт для дачи пояснений.
В судебном заседании 02.06.2016 эксперт ООО "Городское бюро ТехноПромАудит" Касаткина И.К., предупрежденная судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ (Расписка т. 5 л.д. 103), дала необходимые пояснения по представленному заключению, а также ответила на вопросы.
В экспертном заключении эксперт пришел к следующим выводам: в нежилом помещении подвала N V площадью 65 кв. м по адресу: г. Москва, Комсомольский проспект, д. 30 имеются обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации (трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации, кабели связи), иное оборудование (вентиль, запорная арматура), ограждающие несущие и ненесущие конструкции (наружные и внутренние стены, перекрытия). В ответе на второй вопрос эксперт указал, что к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанном помещении, требуется постоянный и периодический беспрепятственный доступ для обслуживания, осмотра, ремонта, а в случае возникновения аварий, и немедленный доступ для их устранения. Доступ к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в данном помещении, осуществляется со двора через подъезд N 5 жилого дома, далее через лифтовой холл и лестничную площадку подъезда, вниз по лестнице "Б". При ответе на третий вопрос эксперт сделал вывод, что указанное подвальное помещение V комнаты 1-7 является техническим, общественного назначения вспомогательного использования по отношению к другим помещениям данного многоквартирного дома, и по своему функциональному назначению самостоятельным не является и не предназначено для самостоятельного использования (т. 5 л.д. 123).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)