Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В ходе проверки установлено нарушение компанией, управляющей многоквартирным домом, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: на лестничных клетках имеются частичные повреждения штукатурного и окрасочного слоев стен перекрытий; на стенах нанесены несмываемые вандальные надписи; частично отсутствуют оконные рамы. Компании предписано устранить допущенные нарушения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Самсоновой Л.А., судей Асмыковича А.В., Кудина А.Г., при участии от муниципального унитарного предприятия "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Воронцова И.В. (доверенность от 11.01.2016 N ДЮДР/Н/2016), рассмотрев 29.02.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района на решение Арбитражного суда Мурманской области от 17.07.2015 (судья Варфоломеев С.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 (судьи Есипова О.И., Борисова Г.В., Лопато И.Б.) по делу N А42-3330/2015,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района, место нахождения: 184430, Мурманская обл., Печенгский р-н, г. Заполярный, пер. Ясный, д. 4, ОГРН 1075109000504, ИНН 5109003739 (далее - Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Мурманской области (далее - ГЖИ, Инспекция) от 13.02.2015 N 207/11 об обязании Предприятия устранить нарушения действующего законодательства.
Решением от 17.07.2015 суд отказал в удовлетворении требования.
Постановлением от 16.11.2015 апелляционный суд оставил решение от 17.07.2015 без изменения.
В кассационной жалобе Предприятие, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить судебные акты и вынести новое решение.
В судебном заседании представитель Предприятия поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.
Представители ГЖИ, надлежащим образом извещенной о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, поэтому кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно статье 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, в связи с поступлением жалобы жильца многоквартирного дома N 16 по улице Юбилейная города Заполярный Печенгского района Мурманской области по факту ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, находящемся в управлении Предприятия, и на основании распоряжения от 29.01.2015 Инспекцией проведена внеплановая выездная проверка, о чем составлен акт от 03.02.2015 N 159.
В ходе проверки установлены следующие нарушения пунктов 2.6.2, 3.2.8, 3.2.9, 4.5.5, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.7, 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170):
- - на 9 этаже имеются повреждения отделочного слоя стен и перекрытий в связи с протечками крыши;
- - на лестничных клетках имеются частичные повреждения штукатурного и окрасочного слоев стен перекрытий;
- - на стенах и перекрытиях нанесены несмываемые вандальные надписи;
- - частично отсутствуют оконные рамы и внутреннее остекление.
По результатам проверки Инспекция вынесла в отношении Предприятия предписание от 13.02.2015 N 207/11, которым обязала его в срок до 01.05.2015 восстановить двойное остекление на лестничных клетках и выполнить в подъезде косметический ремонт.
Предприятие оспорило предписание в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления, отметив, что указанное предписание является законным.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, действием (бездействием) прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Одним из предусмотренных частью 2 статьи 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
На основании части 3 статьи 39 ЖК РФ утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
В соответствии с пунктом 10 Правил N 491 содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечивающими наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Однако, перечисленные в статье 162 ЖК РФ работы и услуги относятся к работам и услугам, оказываемым управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10.
Требования и порядок содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены в Правилах N 170, которые изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Согласно пункту 2.6.2 Правил N 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит, помимо прочего, устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений.
Окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами (пункт 3.2.8 Правил N 170).
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9 Правил N 170).
Отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность перегородок расчищена и вновь оштукатурена раствором того же состава (пункт 4.5.5 Правил N 170).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в том числе исправное состояние окон, нормативные воздухоизоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон (пункт 4.7.1 Правил N 170).
Заполнения оконных и дверных проемов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения, коробления, разрушения в узлах и т.п.), должны заменяться новыми, проантисептированными аналогичной конструкции и формы с однотипными приборами (пункт 4.7.7 Правил N 170).
Лестничные клетки должны иметь исправное остекление, фурнитуру на окнах и дверях (ручки, скобянка) (пункт 4.8.14 Правил N 170).
В пункте 5 приложения N 7 к Правилам N 170 указан перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в том числе в отношении оконных и дверных заполнений - смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
Согласно пункту 10 приложения N 7 к указанным Правилам к текущему ремонту относится внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах. Исходя из приведенного, восстановление отделки стен (косметический ремонт, покраска), поврежденных нанесением вандальных надписей, не противоречит действующему законодательству.
Кроме того, в силу части 1.2 статьи 161 ЖК РФ состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень N 290), а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 290).
Пунктом 11 Минимального перечня N 290 установлено, что в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов выполняются работы по проверке состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.
Пунктом 13 Минимального перечня N 290 предусмотрено, что в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, выполняются следующие работы: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
На основании материалов дела суды установили, что собственники многоквартирного дома N 16 по улице Юбилейная города Заполярный Печенгского района Мурманской области протоколом от 09.11.2009 в качестве способа управления многоквартирным домом выбрали управление управляющей организацией - Предприятием (листы дела 76 - 77).
Таким образом, управляющая организация обязана соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Следовательно, Предприятие, являясь лицом, ответственным за содержание, эксплуатацию и ремонт указанного жилого дома, приняло на себя соответствующие обязательства. При этом действующее законодательство не предусматривает возможность заключения договора о частичном управлении многоквартирным домом, тем более влекущего ухудшение положения собственников и пользователей жилых помещений. Именно Предприятие как обслуживающая организация отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязано исполнять требования Правил N 170, проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.
Приняв во внимание указанные обстоятельства, положения законодательства, а также позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, отсутствие со стороны Предприятия надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого предписания упомянутым нормам законодательства, а также об отсутствии оснований для признания нарушенными прав и законных интересов заявителя.
По мнению подателя жалобы, подпунктом "б" пункта 2 Правил N 290 установлено, что конкретный перечень услуг из числа отнесенных Правилами к минимально обязательным, в каждом конкретном случае определяется и устанавливается в договоре управления многоквартирным домом. Податель жалобы исходит из того, что обязан выполнять лишь те услуги, перечисленные в Минимальном перечне N 290, которые определены собственниками.
Кассационная инстанция отклоняет данный довод жалобы в связи со следующим.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил N 290 перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В пункте 3 Правил N 290 приведены условия, определяющие подлежащий применению перечень услуг и работ.
Работы и услуги, которые в итоге содержатся в указанном перечне, обязательны для исполнения управляющей организацией.
Как было указано выше, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от перечисления в договоре соответствующих конкретных действий и наличия решения общего собрания собственников помещений по вопросу о необходимости их выполнения.
Аналогичный вывод сделан и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не содержит положений, которые противоречили бы позиции, отраженной в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в признании недействительным предписания ГЖИ от 13.02.2015 N 207/11.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 17.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 по делу N А42-3330/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.А.САМСОНОВА
Судьи
А.В.АСМЫКОВИЧ
А.Г.КУДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 09.03.2016 N Ф07-2542/2016 ПО ДЕЛУ N А42-3330/2015
Требование: О признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В ходе проверки установлено нарушение компанией, управляющей многоквартирным домом, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: на лестничных клетках имеются частичные повреждения штукатурного и окрасочного слоев стен перекрытий; на стенах нанесены несмываемые вандальные надписи; частично отсутствуют оконные рамы. Компании предписано устранить допущенные нарушения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. по делу N А42-3330/2015
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Самсоновой Л.А., судей Асмыковича А.В., Кудина А.Г., при участии от муниципального унитарного предприятия "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района Воронцова И.В. (доверенность от 11.01.2016 N ДЮДР/Н/2016), рассмотрев 29.02.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района на решение Арбитражного суда Мурманской области от 17.07.2015 (судья Варфоломеев С.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 (судьи Есипова О.И., Борисова Г.В., Лопато И.Б.) по делу N А42-3330/2015,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района, место нахождения: 184430, Мурманская обл., Печенгский р-н, г. Заполярный, пер. Ясный, д. 4, ОГРН 1075109000504, ИНН 5109003739 (далее - Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Мурманской области (далее - ГЖИ, Инспекция) от 13.02.2015 N 207/11 об обязании Предприятия устранить нарушения действующего законодательства.
Решением от 17.07.2015 суд отказал в удовлетворении требования.
Постановлением от 16.11.2015 апелляционный суд оставил решение от 17.07.2015 без изменения.
В кассационной жалобе Предприятие, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить судебные акты и вынести новое решение.
В судебном заседании представитель Предприятия поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.
Представители ГЖИ, надлежащим образом извещенной о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились, поэтому кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно статье 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, в связи с поступлением жалобы жильца многоквартирного дома N 16 по улице Юбилейная города Заполярный Печенгского района Мурманской области по факту ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, находящемся в управлении Предприятия, и на основании распоряжения от 29.01.2015 Инспекцией проведена внеплановая выездная проверка, о чем составлен акт от 03.02.2015 N 159.
В ходе проверки установлены следующие нарушения пунктов 2.6.2, 3.2.8, 3.2.9, 4.5.5, 4.7.1, 4.7.2, 4.7.7, 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170):
- - на 9 этаже имеются повреждения отделочного слоя стен и перекрытий в связи с протечками крыши;
- - на лестничных клетках имеются частичные повреждения штукатурного и окрасочного слоев стен перекрытий;
- - на стенах и перекрытиях нанесены несмываемые вандальные надписи;
- - частично отсутствуют оконные рамы и внутреннее остекление.
По результатам проверки Инспекция вынесла в отношении Предприятия предписание от 13.02.2015 N 207/11, которым обязала его в срок до 01.05.2015 восстановить двойное остекление на лестничных клетках и выполнить в подъезде косметический ремонт.
Предприятие оспорило предписание в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявления, отметив, что указанное предписание является законным.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, действием (бездействием) прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Одним из предусмотренных частью 2 статьи 161 ЖК РФ способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
На основании части 3 статьи 39 ЖК РФ утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
В соответствии с пунктом 10 Правил N 491 содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечивающими наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Пунктами 16 и 17 Правил N 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Однако, перечисленные в статье 162 ЖК РФ работы и услуги относятся к работам и услугам, оказываемым управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10.
Требования и порядок содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены в Правилах N 170, которые изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Согласно пункту 2.6.2 Правил N 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит, помимо прочего, устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений.
Окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами (пункт 3.2.8 Правил N 170).
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9 Правил N 170).
Отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность перегородок расчищена и вновь оштукатурена раствором того же состава (пункт 4.5.5 Правил N 170).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать, в том числе исправное состояние окон, нормативные воздухоизоляционные, теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон (пункт 4.7.1 Правил N 170).
Заполнения оконных и дверных проемов, подвергшиеся значительному износу (вследствие гниения, коробления, разрушения в узлах и т.п.), должны заменяться новыми, проантисептированными аналогичной конструкции и формы с однотипными приборами (пункт 4.7.7 Правил N 170).
Лестничные клетки должны иметь исправное остекление, фурнитуру на окнах и дверях (ручки, скобянка) (пункт 4.8.14 Правил N 170).
В пункте 5 приложения N 7 к Правилам N 170 указан перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в том числе в отношении оконных и дверных заполнений - смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
Согласно пункту 10 приложения N 7 к указанным Правилам к текущему ремонту относится внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах. Исходя из приведенного, восстановление отделки стен (косметический ремонт, покраска), поврежденных нанесением вандальных надписей, не противоречит действующему законодательству.
Кроме того, в силу части 1.2 статьи 161 ЖК РФ состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень N 290), а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 290).
Пунктом 11 Минимального перечня N 290 установлено, что в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов выполняются работы по проверке состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.
Пунктом 13 Минимального перечня N 290 предусмотрено, что в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, выполняются следующие работы: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
На основании материалов дела суды установили, что собственники многоквартирного дома N 16 по улице Юбилейная города Заполярный Печенгского района Мурманской области протоколом от 09.11.2009 в качестве способа управления многоквартирным домом выбрали управление управляющей организацией - Предприятием (листы дела 76 - 77).
Таким образом, управляющая организация обязана соблюдать общеобязательные требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Следовательно, Предприятие, являясь лицом, ответственным за содержание, эксплуатацию и ремонт указанного жилого дома, приняло на себя соответствующие обязательства. При этом действующее законодательство не предусматривает возможность заключения договора о частичном управлении многоквартирным домом, тем более влекущего ухудшение положения собственников и пользователей жилых помещений. Именно Предприятие как обслуживающая организация отвечает за содержание и ремонт многоквартирного дома и обязано исполнять требования Правил N 170, проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устранять обнаруженные неисправности (дефекты) общего имущества в многоквартирном доме и (или) принимать меры для уменьшения их вредных последствий с целью обеспечения жильцов нормальными условиями проживания, соответствующими установленным требованиям.
Приняв во внимание указанные обстоятельства, положения законодательства, а также позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, отсутствие со стороны Предприятия надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, суды пришли к выводу о соответствии оспариваемого предписания упомянутым нормам законодательства, а также об отсутствии оснований для признания нарушенными прав и законных интересов заявителя.
По мнению подателя жалобы, подпунктом "б" пункта 2 Правил N 290 установлено, что конкретный перечень услуг из числа отнесенных Правилами к минимально обязательным, в каждом конкретном случае определяется и устанавливается в договоре управления многоквартирным домом. Податель жалобы исходит из того, что обязан выполнять лишь те услуги, перечисленные в Минимальном перечне N 290, которые определены собственниками.
Кассационная инстанция отклоняет данный довод жалобы в связи со следующим.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 2 Правил N 290 перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией.
В пункте 3 Правил N 290 приведены условия, определяющие подлежащий применению перечень услуг и работ.
Работы и услуги, которые в итоге содержатся в указанном перечне, обязательны для исполнения управляющей организацией.
Как было указано выше, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от перечисления в договоре соответствующих конкретных действий и наличия решения общего собрания собственников помещений по вопросу о необходимости их выполнения.
Аналогичный вывод сделан и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не содержит положений, которые противоречили бы позиции, отраженной в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в признании недействительным предписания ГЖИ от 13.02.2015 N 207/11.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены судебных актов.
Руководствуясь статьями 286 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Мурманской области от 17.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2015 по делу N А42-3330/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Муниципального унитарного предприятия "Жилищный сервис" муниципального образования городское поселение Заполярный Печенгского района - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.А.САМСОНОВА
Судьи
А.В.АСМЫКОВИЧ
А.Г.КУДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)