Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Иванова О.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матыскиной В.В.,
при участии:
- от конкурсного управляющего должника: Иванов И.Д. по доверенности от 25.08.2015, Кузнецов В.А. по доверенности от 12.11.2015;
- от ООО УК "СКА-Инжиниринг": Косачев Н.А. по доверенности от 21.04.2015;
- от иных лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Инсайт" (рег. N 07АП-7422/2014 (13)), общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройСервис" (рег. N 07АП-7422/2014 (14)) и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СКА-Инжиринг" (рег. N 07АП-7422/2014 (15)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2015 года (судья Васютина О.М.) по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест" (ОГРН 1045402511615, ИНН 5406292032, место нахождения: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 86, офис 201) по ходатайству конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест" Горбачевой Т.А. о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства,
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.09.2014 в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест" введена процедура банкротства - наблюдение, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", временным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович.
Решением арбитражного суда от 14.04.2015 (резолютивная часть объявлена 07.04.2015) должник - ООО "Неоград-Инвест" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство на пять месяцев до 7 сентября 2015 года, конкурсным управляющим утверждена Горбачева Татьяна Альбертовна.
В Арбитражный суд Новосибирской области обратился конкурсный управляющий ООО "Неоград-Инвест" с ходатайствами о погашении требований участников строительства путем передачи жилищно-строительным кооперативам прав застройщика на объекты незавершенного строительства по адресу г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 11 стр., 12 стр., 13 стр., 16 стр.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2015 года удовлетворено ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства. Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 1 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 11 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-11" (ОГРН 1155476098590, ИНН 5405963104). Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 12 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-12" (ОГРН 1155476003924, ИНН 5410032622). Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 13 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-13" (ОГРН 1155476085753, ИНН 5406589957). Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 13 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-13" (ОГРН 1155476085753, ИНН 5406589957).
Не согласившись с вынесенным определением, ЗАО "Инсайт" в апелляционной жалобе просит его отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что он является кредитором по текущим платежам, его права нарушены обжалуемым определением, поскольку до настоящего времени требования заявителя не удовлетворены. Суд первой инстанции немотивированно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости локального источника теплоснабжения и материалов, использованных при устройстве котлована. Суд не учел правовую природу объектов оценки, поскольку оценщик не провел анализ правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект оценки, не учел ограничения, которые могут возникнуть у нового собственника в использовании земельного участка под объектом оценки. Оценщик в качестве объектов аналогов использовал объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
При определении рыночной стоимости результата работ по устройству котлована оценщик неверно определил объект оценки, так как котлован находится в границах земельного участка, который будет передан участникам строительства, жилищно-строительным кооперативам; работы по межеванию земельного участка, на котором находится котлован, не проводились. Результат работ по устройству котлована не может быть объектом оценки, объектом оценки могут быть только бетонные сваи, при расчете стоимости которых необходимо установить возможность демонтажа железобетонных свай. Отчеты об оценке не отражают действительную рыночную стоимость имущества должника, направлены на умышленное увеличение стоимости имущества.
Также с апелляционной жалобой обратился конкурсный кредитор - общество с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройСервис", в которой просит определение отменить полностью и отказать конкурсному управляющему ООО "Неоград-Инвест" в удовлетворении ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства. В обоснование заявитель апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
ООО "ЭнергоСтройСервис" в апелляционной жалобе указывает, что жилых помещений недостаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретных объектов строительства. У должника имеется пять объектов незавершенного строительства, тогда как по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего погашены требования участников строительства в отношении четырех объектов незавершенного строительства. В отношении объекта незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр. в реестре требований участников строительства содержатся требования девяти участников строительства. Решение о передаче объектов в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все участники строительства будут членами ЖСК, за исключением кредиторов, отказавшихся от получения жилых помещения, и голосовавших против передачи объектов незавершенного строительства ЖСК и отказавшихся от участия в кооперативе. Участники строительства не голосовали против передачи объектов незавершенного строительства, поэтому им должен быть передан объект незавершенного строительства, либо они должны были стать участниками ЖСК, созданных в отношении 4 объектов незавершенного строительства.
По мнению заявителя, применение статьи 201.13 Закона о банкротстве только в отношении одного объекта незавершенного строительства нарушает права кредиторов. Требования участников строительства в отношении многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр. подлежат удовлетворению посредством передачи указанного объекта или посредством вступления в ЖСК по иным объектам незавершенного строительства. Суд не исследовал доказательства, подтверждающие невозможность передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр. Объект поставлен на кадастровый учет, степень готовность объекта в кадастровом паспорте указана степень готовности объекта в размере 7%. Конкурсный управляющий по неизвестным причинам снял объект с кадастрового учета, результат работ по устройству котлована должен быть передан участникам строительства в качестве объекта незавершенного строительства.
Заявитель указывает, что у должника отсутствует имущество, которое остается для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди. Локальный источник теплоснабжения, включенный в конкурсную массу, не принадлежит должнику, а принадлежит на праве собственности ООО "ЭнергоСтройСервис", что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности. Размер имущества, оставшегося после исключения локального источника теплоснабжения, составит 11 294 200,00 рублей, что недостаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди. Суд первой инстанции не дал оценки указанным доводам.
Участник строительства ООО УК "СКА-Инжиниринг" также обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит определение отменить, принять новый судебный акт об отказе конкурсному управляющему ООО "Неоград-Инвест" Горбачевой Т.А. в удовлетворении ходатайств о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты долевого строительства созданным жилищно-строительным кооперативам.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, установленные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, полностью не соблюдены. У должника отсутствует имущество, достаточное для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. Локальный источник теплоснабжения принадлежит ООО "ЭнергоСтройСервис", что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.10.2015, договором купли-продажи N 1 от 29.12.2012, свидетельством о праве собственности.
Заявитель полагает, что оценочная стоимость имущества является завышенной, для установления ее рыночной стоимости необходимо провести экспертизу. Согласно заключению оценщика в деле о банкротстве ООО "ЭнергоСтройСервис", рыночная стоимость локального источника теплоснабжения составляет 12 634 567 рублей, тогда как в деле о банкротстве должника источник оценен на сумму 19 555 000 рублей. Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "ЭнергоСтройСервис" об отложении судебного заседания для предоставления соответствующего доказательства; также суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Инсайт" о назначении судебной экспертизы. Результат работ по устройству котлована не является имуществом, не может быть реализован, работы по устройству котлована являются частью объекта незавершенного строительства, который должен быть передан участникам строительства. Включение указанного имущества в конкурсную массу делает невозможным и исключает пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства. Котлован является неразрывной частью целого земельного участка, сваи являются строительным материалом, вбитым в землю, котлован реализовать невозможно, а сваи не представляют экономической ценности. В реестр требований о передаче жилых помещений включены требования участников строительства в отношении 10 жилых помещений, права на которые не принадлежат должнику, конкурсный управляющий не предлагал участникам строительства возможности получить удовлетворение своих требований к застройщику путем участия в ЖСК с целью завершения строительства домов и получения квартир. От исполнения договоров участия в долевом строительстве участники строительства не отказывались, вступить в ЖСК, созданным по иным объектам, им не предлагалось. Созданные участниками строительства ЖСК не соответствуют требованиям Закона о банкротстве, поскольку в них не включены все участники строительства.
Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что конкурсный управляющий нарушил порядок принятия решений собранием участников строительства, поскольку решения о передаче объектов в ЖСК должны приниматься одновременно по всем объектам, тогда как на повестку собрания участников строительства было вынесено несколько вопросов, решения принимались отдельно по каждому из объектов незавершенного строительства. Решения, принятые на собрании участников строительства от 06.10.2015, обжалуются в Арбитражном суде Новосибирской области.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО УК "СКА-Инжиниринг" ссылается на нарушение принципа равенства при удовлетворении требований участников строительства, поскольку, исходя из пункта 16 ст. 201.10 Закона о банкротстве, решение о передаче объектов незавершенного строительства в ЖСК может быть принято только при условии, что решение принимается одновременно по всем объектам. На голосование перед всеми участниками строительства были поставлены несколько вопросов по принятию решений об обращении в суд с ходатайствами о погашении требований участников строительства, при голосовании участники строительства голосовали отдельно, а не одновременно, как предусмотрено Законом о банкротстве. Одни участники строительства фактически решили вопрос о дальнейшем участии других участников строительства в реализации их права на получение удовлетворения своих требований путем получения жилого помещения в натуре, либо путем участия в ЖСК. Иные участники строительства действовали в целях удовлетворения своих собственных потребностей за счет интересов участников строительства жилого дома N 22.
Конкурсный управляющий должника Горбачева Т.А. представила отзыв на апелляционные жалобы, в котором просила оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, поскольку у ООО "ЭнергоСтройСервис" нет прав на локальный источник теплоснабжения, договор купли-продажи является ничтожным. Стоимость имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточна для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди. Доводы о завышенной стоимости имущества не подтверждаются доказательствами, отказ в назначении экспертизы правомерен. Результаты работ по устройству котлована обоснованно включены в конкурсную массу, поскольку не являются объектом незавершенного строительства, могут быть реализованы. Заключения конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объектов незавершенного строительства не оспорены. Решения собрания участников строительства от 06.10.2015 не признаны в установленном порядке недействительными. Участники строительства многоэтажного жилого дома N 22 стр. не являются участниками строительства с правом требования передачи жилых помещений, расположенных в других объектах незавершенного строительства, но не лишены возможности на предъявление денежного требования к должнику в соответствии со статьей 201.13 Закона о банкротстве. Условия, необходимые для передачи объектов незавершенного строительства, выполнены.
Также отзыв на апелляционные жалобы представили участники строительства, в отзыве просят оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, поскольку конкурсный управляющий правомерно включил имущество, принадлежащее должнику, в конкурсную массу. Доводы о завышенной оценке не подтверждаются доказательствами. Собрание участников строительства 06.10.2015 приняло решение не создавать ЖСК "Сириус" и не передавать объект N 22 стр. Порядок принятия решений собранием кредиторов не нарушен, включение всех вопросов повестки дня в один бюллетень, как требуют заявители, некорректно. В удовлетворении заявлений о признании недействительными решений собрания участников строительства отказано.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО УК "СКА-Инжиниринг" поддержал апелляционные жалобы по изложенным в них доводам, представитель конкурсного управляющего должника против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Ходатайство ООО УК "СКА-Инжиниринг" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (отчет об оценке, подтверждение публикации отчета, письмо от 24.04.2015) рассмотрено судом апелляционной инстанции и в его удовлетворении отказано по следующим основаниям.
Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что письмо от 24.04.2015 не подписано, соответственно, не позволяет установить его достоверность (п. 1 ст. 75 АПК РФ).
В силу части 2 названой статьи при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательство, возможность их представления в суд первой инстанции, или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. Поэтому признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции").
Обоснований и доказательств, подтверждающих невозможность предоставления документов в суд первой инстанции по уважительным причинам, заявитель не представил.
При таких обстоятельствах удовлетворение ходатайства ООО УК "СКА-Инжиниринг" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств не соответствует положениям части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим должника Горбачевой Т.А. выявлено наличие у должника объектов незавершенного строительства и земельных участков, а именно:
- - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 1 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 11 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-130/1 (т. 3, л.д. 90), разрешением на строительство от 05.05.2012 г. Ru 54303000-251-и1 (т. 3, л.д. 81), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 3, л.д. 85-88), техническим отчетом);
- - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 12 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-132/1 (т. 5, л.д. 86), разрешением на строительство от 02.08.2011 г. Ru 54303000-213 (т. 5, л.д. 78), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 5, л.д. 82-84), техническим отчетом);
- - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 13 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-133/1 (т. 1, л.д. 100), разрешением на строительство от 05.05.2012 г. Ru 54303000-251-и1 (т. 1, л.д. 91), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 1, л.д. 95-98), техническим отчетом);
- - право собственности на земельный участок общей площадью 43058 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир промплощадка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. 5-я Кирпичная Горка, на котором расположены указанные выше три объекта незавершенного строительством (наличие права собственности на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2015 г. (т. 5, л.д. 48)).
- незавершенного строительством многоэтажного жилого дома N 10 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 16 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-131/1 (т. 7, л.д. 97), разрешением на строительство от 23.05.2012 г. Ru 54303000-150 (т. 7, л.д. 88), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 7, л.д. 92-5), техническим отчетом).
- право собственности на земельный участок общей площадью 11523 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. 5-я Кирпичная Горка, на котором расположен объект незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 16 стр. (наличие права собственности на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2015 г. серии 54-54-01/065/2012-59 (т. 7, л.д. 54)).
06.10.2015 состоялось собрание участников строительства, на котором участниками строительства приняты решения (т. 57, л.д. 82-97):
- по первому вопросу - не создавать жилищно-строительный кооператив в целях передачи ему объекта незавершенного строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения N 12 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр.
- по второму вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, дом N 1 (по генплану), расположенному по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 11 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-11".
- по третьему вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 12 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-12".
- по четвертому вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, жилой дом N 2 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 13 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-13".
- по пятому вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 10 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 16 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-16".
- по шестому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 1 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 11 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-11".
-по седьмому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 12 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-12".
- по восьмому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 13 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-13".
- по девятому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 10 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 16 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:42, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-16".
- по десятому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений: N 9, общей площадью 84,26 кв. м; N 12, общей площадью 63,21 кв. м; N 29, общей площадью 84,26 кв. м; N 36 общей площадью 63,21 кв. м; N 39 общей площадью 38,86 кв. м; N 42, общей площадью 56,63 кв. м; N 70, общей площадью 38,86 кв. м; N 72, общей площадью 73,11 кв. м; N 78, общей площадью 38,86 кв. м; N 81, общей площадью 63,21 кв. м; N 93, общей площадью 63,21 кв. м; N 97, общей площадью 63,21 кв. м; N 100, общей площадью 84,26 кв. м; N 137, общей площадью 67,21 кв. м; N 161, общей площадью 84,26 кв. м; N 185, общей площадью 84,62 кв. м; N 215, общей площадью 56,63 кв. м; N 237, общей площадью 63,21 кв. м; N 258, общей площадью 38,86 кв. м; в многоквартирном доме N 14, расположенном по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский.
- по одиннадцатому вопросу - не обращаться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого со встроенными помещениями общественного назначения N 12 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
По включению дополнительных вопросов - решение по включению дополнительного вопроса не принято, по причине отсутствия кворума.
На основании решения собрания участников строительства конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства.
Стоимость имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, с учетом оценки имущества (отчеты об оценке N 220/О/15 от 22.09.2015 г., N 223/Н/15 от 30.09.2015 г., N 224/Р/15 от 30.09.2015 г.), составляет 30 826 200 рублей, что достаточно для погашения текущих платежей, совокупный размер которых составляет 23 949 031 рубль, требований кредиторов первой очереди - 196 500 рублей. Вторая очередь отсутствует.
Удовлетворяя ходатайство конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, соблюдены. Рыночная стоимость имущества должника, определенная отчетами об оценке, не опровергнута участвующими в деле лицами. Объект незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
В силу пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований статьи 201.10 Закона о банкротстве) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве устанавливает, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Как следует из материалов дела и не опровергнуто участвующими в деле лицами, указанные условия соблюдены в отношении четырех объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику, поэтому объекты незавершенного строительства подлежат передаче участникам строительства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет как основанные на неверном толковании норм права доводы апелляционных жалоб ООО "ЭнергоСтройСервис" и ООО УК "СКА-Инжиринг" о неправомерном отказе в передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, работы по сооружению фундамента на объекте по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр. не завершены (т. 60, л.д. 96, 114-125), поэтому указанный объект не может быть признан объектом незавершенного строительства и, как следствие, не подлежит передаче участникам строительства. Постановка объекта на кадастровый учет не свидетельствует о наличии у него признаков недвижимой вещи, кроме того, объект снят с кадастрового учета до вынесения обжалуемого определения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что из системного толкования подпункта 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует, что достаточность жилых помещений для удовлетворения требований участников строительства определяется по отношению к каждому отдельному объекту незавершенного строительства. Поскольку после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений в каждом из объектов будет достаточно для удовлетворения требований участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, наличие в реестре требований о передаче жилых помещений в доме по адресу: микрорайон Закаменский 22 стр. не препятствует удовлетворению требований участников строительства в отношении иных объектов.
В силу пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
Как следует из материалов дела, в отношении каждого объекта незавершенного строительства создан жилищно-строительный кооператив, решение собрания участников строительство принято в отношении всех объектов одновременно.
Довод апелляционной жалобы ООО УК "СКА-Инжиниринг" о несоблюдении условия, предусмотренного подпунктом 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Пункт 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве устанавливает, что жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Исходя из норм пунктов 8, 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, членами жилищно-строительного кооператива должны являться все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта незавершенного строительства. Поскольку у должника имеется 4 объекта незавершенного строительства, то членами жилищно-строительных кооперативов должны являться все участники строительства, которые имеют требования в отношении существующих объектов, иные участники строительства могут войти в жилищно-строительный кооператив, но их вхождение не является необходимым условием для передачи объектов незавершенного строительства.
Из норм Закона о банкротстве не следует, что решения о передаче объектов незавершенного строительства должны выноситься на голосование одним вопросом. Поскольку решения о передаче 4 объектов приняты на одном собрании участников строительства, проходившем в один день, принятие решений последовательным голосованием по каждому вопросу не является основанием считать ничтожными решения собрания участников строительства от 06.10.2015.
Довод апелляционных жалоб ООО "ЭнергоСтройСервис" и ООО УК "СКА-Инжиринг" о недостаточности имущества должника для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований по текущим платежам отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела. Из представленных конкурсным управляющим должника сведений следует, что оставшегося имущества должника достаточно для удовлетворения указанных требований.
Ссылка на наличие права собственности на локальный источник теплоснабжения у ООО "ЭнергоСтройСервис" отклоняется как основанная на неверном толковании норм права.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.10.2015 признан недействительным договор купли-продажи N 1 от 29.12.2012, заключенный между ООО "Неоград-Инвест" и ООО "ЭнергоСтройСервис". Применены последствия недействительности сделки: суд обязал ООО "ЭнергоСтройСервис" возвратить ООО "Неоград-Инвест" объект недвижимости - локальный источник теплоснабжения, назначение: обеспечение тепловой энергией и горячей водой систем теплоснабжения жилых домов, кадастровый номер 54:35:071001:165, расположенный по адресу г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, дом (10).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 года определение от 02.10.2015 оставлено без изменения.
Таким образом, локальный источник теплоснабжения обоснованно учтен в составе имуществе должника при расчете достаточности имущества для погашения требований кредиторов по текущим платежам и кредиторов первой и второй очереди.
В суд первой инстанции не представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика о рыночной стоимости имущества должника, на нарушения требований законодательства при проведении оценки участвующие в деле лица не ссылаются.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что производство по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Инсайт" подлежит прекращению, поскольку жалоба подана кредитором по текущим платежам - лицом, не участвующим в деле.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует, что в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.
После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции (далее - суд апелляционной инстанции, суд) определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.
Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.
Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации разъяснил в постановлении N 60 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", что новая редакция Закона о банкротстве предоставила кредиторам по текущим платежам право участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве путем обжалования действий или бездействия арбитражного управляющего, нарушающих их права и законные интересы (пункт 4 статьи 5 и абзац четвертый пункта 2 и пункт 3 статьи 35).
Данные жалобы подлежат рассмотрению в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.
Указанное право текущих кредиторов не отменяет общего правила, в соответствии с которым кредиторы по текущим платежам не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, и их требования подлежат предъявлению в суд в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, вне рамок дела о банкротстве (пункты 2 и 3 статьи 5 Закона о банкротстве).
Поскольку ЗАО "Инсайт" как кредитор по текущим платежам не является лицом, участвующим в деле о банкротстве, апелляционная жалоба подана не по вопросам обжалования действий или бездействия арбитражного управляющего, нарушающих права и законные интересы кредиторы по текущим платежам, производство по апелляционной жалобе ЗАО "Инсайт" подлежит прекращению.
При подаче апелляционной жалобы ООО Управляющая компания "СКА-Инжиринг" уплатило государственную пошлину в размере 3000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 157 от 26.11.2015. Законодательство Российской Федерации не предусматривает уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на определение арбитражного суда о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам. На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит возврату обществу Управляющая компания "СКА-Инжиринг".
Руководствуясь статьями 104, 258, 265, 268, 271, пунктом 3 статьи 265, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2015 года по делу N А45-24311/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройСервис" и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СКА-Инжиринг" - без удовлетворения.
Производство по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Инсайт" прекратить.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СКА-Инжиринг" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению N 157 от 26.11.2015 в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
О.А.ИВАНОВ
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2016 N 07АП-7422/2014, 07АП-7422/2014(13), 07АП-7422/2014(14), 07АП-7422/2014(15) ПО ДЕЛУ N А45-24311/2013
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. по делу N А45-24311/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кудряшевой Е.В.,
судей Иванова О.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матыскиной В.В.,
при участии:
- от конкурсного управляющего должника: Иванов И.Д. по доверенности от 25.08.2015, Кузнецов В.А. по доверенности от 12.11.2015;
- от ООО УК "СКА-Инжиниринг": Косачев Н.А. по доверенности от 21.04.2015;
- от иных лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Инсайт" (рег. N 07АП-7422/2014 (13)), общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройСервис" (рег. N 07АП-7422/2014 (14)) и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СКА-Инжиринг" (рег. N 07АП-7422/2014 (15)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2015 года (судья Васютина О.М.) по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест" (ОГРН 1045402511615, ИНН 5406292032, место нахождения: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 86, офис 201) по ходатайству конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест" Горбачевой Т.А. о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства,
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.09.2014 в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью "Неоград-Инвест" введена процедура банкротства - наблюдение, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", временным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович.
Решением арбитражного суда от 14.04.2015 (резолютивная часть объявлена 07.04.2015) должник - ООО "Неоград-Инвест" признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство на пять месяцев до 7 сентября 2015 года, конкурсным управляющим утверждена Горбачева Татьяна Альбертовна.
В Арбитражный суд Новосибирской области обратился конкурсный управляющий ООО "Неоград-Инвест" с ходатайствами о погашении требований участников строительства путем передачи жилищно-строительным кооперативам прав застройщика на объекты незавершенного строительства по адресу г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 11 стр., 12 стр., 13 стр., 16 стр.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2015 года удовлетворено ходатайство о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства. Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 1 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 11 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-11" (ОГРН 1155476098590, ИНН 5405963104). Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 12 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-12" (ОГРН 1155476003924, ИНН 5410032622). Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 13 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-13" (ОГРН 1155476085753, ИНН 5406589957). Погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 13 стр. и часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:071001:1 в размере 1/5, без выделения в натуре, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-13" (ОГРН 1155476085753, ИНН 5406589957).
Не согласившись с вынесенным определением, ЗАО "Инсайт" в апелляционной жалобе просит его отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что он является кредитором по текущим платежам, его права нарушены обжалуемым определением, поскольку до настоящего времени требования заявителя не удовлетворены. Суд первой инстанции немотивированно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости локального источника теплоснабжения и материалов, использованных при устройстве котлована. Суд не учел правовую природу объектов оценки, поскольку оценщик не провел анализ правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект оценки, не учел ограничения, которые могут возникнуть у нового собственника в использовании земельного участка под объектом оценки. Оценщик в качестве объектов аналогов использовал объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
При определении рыночной стоимости результата работ по устройству котлована оценщик неверно определил объект оценки, так как котлован находится в границах земельного участка, который будет передан участникам строительства, жилищно-строительным кооперативам; работы по межеванию земельного участка, на котором находится котлован, не проводились. Результат работ по устройству котлована не может быть объектом оценки, объектом оценки могут быть только бетонные сваи, при расчете стоимости которых необходимо установить возможность демонтажа железобетонных свай. Отчеты об оценке не отражают действительную рыночную стоимость имущества должника, направлены на умышленное увеличение стоимости имущества.
Также с апелляционной жалобой обратился конкурсный кредитор - общество с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройСервис", в которой просит определение отменить полностью и отказать конкурсному управляющему ООО "Неоград-Инвест" в удовлетворении ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства. В обоснование заявитель апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
ООО "ЭнергоСтройСервис" в апелляционной жалобе указывает, что жилых помещений недостаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретных объектов строительства. У должника имеется пять объектов незавершенного строительства, тогда как по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего погашены требования участников строительства в отношении четырех объектов незавершенного строительства. В отношении объекта незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр. в реестре требований участников строительства содержатся требования девяти участников строительства. Решение о передаче объектов в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все участники строительства будут членами ЖСК, за исключением кредиторов, отказавшихся от получения жилых помещения, и голосовавших против передачи объектов незавершенного строительства ЖСК и отказавшихся от участия в кооперативе. Участники строительства не голосовали против передачи объектов незавершенного строительства, поэтому им должен быть передан объект незавершенного строительства, либо они должны были стать участниками ЖСК, созданных в отношении 4 объектов незавершенного строительства.
По мнению заявителя, применение статьи 201.13 Закона о банкротстве только в отношении одного объекта незавершенного строительства нарушает права кредиторов. Требования участников строительства в отношении многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр. подлежат удовлетворению посредством передачи указанного объекта или посредством вступления в ЖСК по иным объектам незавершенного строительства. Суд не исследовал доказательства, подтверждающие невозможность передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр. Объект поставлен на кадастровый учет, степень готовность объекта в кадастровом паспорте указана степень готовности объекта в размере 7%. Конкурсный управляющий по неизвестным причинам снял объект с кадастрового учета, результат работ по устройству котлована должен быть передан участникам строительства в качестве объекта незавершенного строительства.
Заявитель указывает, что у должника отсутствует имущество, которое остается для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди. Локальный источник теплоснабжения, включенный в конкурсную массу, не принадлежит должнику, а принадлежит на праве собственности ООО "ЭнергоСтройСервис", что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности. Размер имущества, оставшегося после исключения локального источника теплоснабжения, составит 11 294 200,00 рублей, что недостаточно для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди. Суд первой инстанции не дал оценки указанным доводам.
Участник строительства ООО УК "СКА-Инжиниринг" также обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит определение отменить, принять новый судебный акт об отказе конкурсному управляющему ООО "Неоград-Инвест" Горбачевой Т.А. в удовлетворении ходатайств о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты долевого строительства созданным жилищно-строительным кооперативам.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, условия передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства, установленные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, полностью не соблюдены. У должника отсутствует имущество, достаточное для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. Локальный источник теплоснабжения принадлежит ООО "ЭнергоСтройСервис", что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.10.2015, договором купли-продажи N 1 от 29.12.2012, свидетельством о праве собственности.
Заявитель полагает, что оценочная стоимость имущества является завышенной, для установления ее рыночной стоимости необходимо провести экспертизу. Согласно заключению оценщика в деле о банкротстве ООО "ЭнергоСтройСервис", рыночная стоимость локального источника теплоснабжения составляет 12 634 567 рублей, тогда как в деле о банкротстве должника источник оценен на сумму 19 555 000 рублей. Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "ЭнергоСтройСервис" об отложении судебного заседания для предоставления соответствующего доказательства; также суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Инсайт" о назначении судебной экспертизы. Результат работ по устройству котлована не является имуществом, не может быть реализован, работы по устройству котлована являются частью объекта незавершенного строительства, который должен быть передан участникам строительства. Включение указанного имущества в конкурсную массу делает невозможным и исключает пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства. Котлован является неразрывной частью целого земельного участка, сваи являются строительным материалом, вбитым в землю, котлован реализовать невозможно, а сваи не представляют экономической ценности. В реестр требований о передаче жилых помещений включены требования участников строительства в отношении 10 жилых помещений, права на которые не принадлежат должнику, конкурсный управляющий не предлагал участникам строительства возможности получить удовлетворение своих требований к застройщику путем участия в ЖСК с целью завершения строительства домов и получения квартир. От исполнения договоров участия в долевом строительстве участники строительства не отказывались, вступить в ЖСК, созданным по иным объектам, им не предлагалось. Созданные участниками строительства ЖСК не соответствуют требованиям Закона о банкротстве, поскольку в них не включены все участники строительства.
Также заявитель апелляционной жалобы полагает, что конкурсный управляющий нарушил порядок принятия решений собранием участников строительства, поскольку решения о передаче объектов в ЖСК должны приниматься одновременно по всем объектам, тогда как на повестку собрания участников строительства было вынесено несколько вопросов, решения принимались отдельно по каждому из объектов незавершенного строительства. Решения, принятые на собрании участников строительства от 06.10.2015, обжалуются в Арбитражном суде Новосибирской области.
В дополнении к апелляционной жалобе ООО УК "СКА-Инжиниринг" ссылается на нарушение принципа равенства при удовлетворении требований участников строительства, поскольку, исходя из пункта 16 ст. 201.10 Закона о банкротстве, решение о передаче объектов незавершенного строительства в ЖСК может быть принято только при условии, что решение принимается одновременно по всем объектам. На голосование перед всеми участниками строительства были поставлены несколько вопросов по принятию решений об обращении в суд с ходатайствами о погашении требований участников строительства, при голосовании участники строительства голосовали отдельно, а не одновременно, как предусмотрено Законом о банкротстве. Одни участники строительства фактически решили вопрос о дальнейшем участии других участников строительства в реализации их права на получение удовлетворения своих требований путем получения жилого помещения в натуре, либо путем участия в ЖСК. Иные участники строительства действовали в целях удовлетворения своих собственных потребностей за счет интересов участников строительства жилого дома N 22.
Конкурсный управляющий должника Горбачева Т.А. представила отзыв на апелляционные жалобы, в котором просила оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, поскольку у ООО "ЭнергоСтройСервис" нет прав на локальный источник теплоснабжения, договор купли-продажи является ничтожным. Стоимость имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточна для погашения текущих платежей и требований кредиторов первой очереди. Доводы о завышенной стоимости имущества не подтверждаются доказательствами, отказ в назначении экспертизы правомерен. Результаты работ по устройству котлована обоснованно включены в конкурсную массу, поскольку не являются объектом незавершенного строительства, могут быть реализованы. Заключения конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объектов незавершенного строительства не оспорены. Решения собрания участников строительства от 06.10.2015 не признаны в установленном порядке недействительными. Участники строительства многоэтажного жилого дома N 22 стр. не являются участниками строительства с правом требования передачи жилых помещений, расположенных в других объектах незавершенного строительства, но не лишены возможности на предъявление денежного требования к должнику в соответствии со статьей 201.13 Закона о банкротстве. Условия, необходимые для передачи объектов незавершенного строительства, выполнены.
Также отзыв на апелляционные жалобы представили участники строительства, в отзыве просят оставить определение суда первой инстанции без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, поскольку конкурсный управляющий правомерно включил имущество, принадлежащее должнику, в конкурсную массу. Доводы о завышенной оценке не подтверждаются доказательствами. Собрание участников строительства 06.10.2015 приняло решение не создавать ЖСК "Сириус" и не передавать объект N 22 стр. Порядок принятия решений собранием кредиторов не нарушен, включение всех вопросов повестки дня в один бюллетень, как требуют заявители, некорректно. В удовлетворении заявлений о признании недействительными решений собрания участников строительства отказано.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО УК "СКА-Инжиниринг" поддержал апелляционные жалобы по изложенным в них доводам, представитель конкурсного управляющего должника против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные участвующие в деле о банкротстве лица, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Ходатайство ООО УК "СКА-Инжиниринг" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (отчет об оценке, подтверждение публикации отчета, письмо от 24.04.2015) рассмотрено судом апелляционной инстанции и в его удовлетворении отказано по следующим основаниям.
Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судом апелляционной инстанции установлено, что письмо от 24.04.2015 не подписано, соответственно, не позволяет установить его достоверность (п. 1 ст. 75 АПК РФ).
В силу части 2 названой статьи при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств суд должен определить, была ли у лица, представившего доказательство, возможность их представления в суд первой инстанции, или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. Поэтому признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции").
Обоснований и доказательств, подтверждающих невозможность предоставления документов в суд первой инстанции по уважительным причинам, заявитель не представил.
При таких обстоятельствах удовлетворение ходатайства ООО УК "СКА-Инжиниринг" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств не соответствует положениям части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим должника Горбачевой Т.А. выявлено наличие у должника объектов незавершенного строительства и земельных участков, а именно:
- - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 1 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 11 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-130/1 (т. 3, л.д. 90), разрешением на строительство от 05.05.2012 г. Ru 54303000-251-и1 (т. 3, л.д. 81), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 3, л.д. 85-88), техническим отчетом);
- - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 12 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-132/1 (т. 5, л.д. 86), разрешением на строительство от 02.08.2011 г. Ru 54303000-213 (т. 5, л.д. 78), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 5, л.д. 82-84), техническим отчетом);
- - незавершенного строительством многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану) расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 13 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-133/1 (т. 1, л.д. 100), разрешением на строительство от 05.05.2012 г. Ru 54303000-251-и1 (т. 1, л.д. 91), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 1, л.д. 95-98), техническим отчетом);
- - право собственности на земельный участок общей площадью 43058 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир промплощадка. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. 5-я Кирпичная Горка, на котором расположены указанные выше три объекта незавершенного строительством (наличие права собственности на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2015 г. (т. 5, л.д. 48)).
- незавершенного строительством многоэтажного жилого дома N 10 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 16 стр. (наличие данного объекта подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2015 г. серии 54-54/001-54/001/270/2015-131/1 (т. 7, л.д. 97), разрешением на строительство от 23.05.2012 г. Ru 54303000-150 (т. 7, л.д. 88), выпиской из технического паспорта по состоянию на 03.07.2015 г. (т. 7, л.д. 92-5), техническим отчетом).
- право собственности на земельный участок общей площадью 11523 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местоположение): Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. 5-я Кирпичная Горка, на котором расположен объект незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, 16 стр. (наличие права собственности на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2015 г. серии 54-54-01/065/2012-59 (т. 7, л.д. 54)).
06.10.2015 состоялось собрание участников строительства, на котором участниками строительства приняты решения (т. 57, л.д. 82-97):
- по первому вопросу - не создавать жилищно-строительный кооператив в целях передачи ему объекта незавершенного строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения N 12 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 22 стр.
- по второму вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, дом N 1 (по генплану), расположенному по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 11 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-11".
- по третьему вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 12 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-12".
- по четвертому вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, жилой дом N 2 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 13 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-13".
- по пятому вопросу - вступить участникам строительства, имеющим право требования на передачу жилых помещений на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 10 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 16 стр., в члены жилищно-строительного кооператива "Закаменский-16".
- по шестому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 1 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 11 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-11".
-по седьмому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 9 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 12 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-12".
- по восьмому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, двух подземных автостоянок, распределительного пункта, трансформаторной подстанции, жилой дом N 2 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 13 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-13".
- по девятому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого дома N 10 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский, 16 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:42, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Закаменский-16".
- по десятому вопросу - обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений: N 9, общей площадью 84,26 кв. м; N 12, общей площадью 63,21 кв. м; N 29, общей площадью 84,26 кв. м; N 36 общей площадью 63,21 кв. м; N 39 общей площадью 38,86 кв. м; N 42, общей площадью 56,63 кв. м; N 70, общей площадью 38,86 кв. м; N 72, общей площадью 73,11 кв. м; N 78, общей площадью 38,86 кв. м; N 81, общей площадью 63,21 кв. м; N 93, общей площадью 63,21 кв. м; N 97, общей площадью 63,21 кв. м; N 100, общей площадью 84,26 кв. м; N 137, общей площадью 67,21 кв. м; N 161, общей площадью 84,26 кв. м; N 185, общей площадью 84,62 кв. м; N 215, общей площадью 56,63 кв. м; N 237, общей площадью 63,21 кв. м; N 258, общей площадью 38,86 кв. м; в многоквартирном доме N 14, расположенном по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, микрорайон Закаменский.
- по одиннадцатому вопросу - не обращаться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства многоэтажного жилого со встроенными помещениями общественного назначения N 12 (по генплану), расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр. и земельный участок с кадастровым номером 54:35:071001:1, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.
По включению дополнительных вопросов - решение по включению дополнительного вопроса не принято, по причине отсутствия кворума.
На основании решения собрания участников строительства конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства.
Стоимость имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, с учетом оценки имущества (отчеты об оценке N 220/О/15 от 22.09.2015 г., N 223/Н/15 от 30.09.2015 г., N 224/Р/15 от 30.09.2015 г.), составляет 30 826 200 рублей, что достаточно для погашения текущих платежей, совокупный размер которых составляет 23 949 031 рубль, требований кредиторов первой очереди - 196 500 рублей. Вторая очередь отсутствует.
Удовлетворяя ходатайство конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, соблюдены. Рыночная стоимость имущества должника, определенная отчетами об оценке, не опровергнута участвующими в деле лицами. Объект незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
В силу пункта 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований статьи 201.10 Закона о банкротстве) передачи объекта незавершенного строительства;
2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;
4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве устанавливает, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Как следует из материалов дела и не опровергнуто участвующими в деле лицами, указанные условия соблюдены в отношении четырех объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику, поэтому объекты незавершенного строительства подлежат передаче участникам строительства.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет как основанные на неверном толковании норм права доводы апелляционных жалоб ООО "ЭнергоСтройСервис" и ООО УК "СКА-Инжиринг" о неправомерном отказе в передаче участникам строительства объекта незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, работы по сооружению фундамента на объекте по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Октябрьский район, микрорайон Закаменский 22 стр. не завершены (т. 60, л.д. 96, 114-125), поэтому указанный объект не может быть признан объектом незавершенного строительства и, как следствие, не подлежит передаче участникам строительства. Постановка объекта на кадастровый учет не свидетельствует о наличии у него признаков недвижимой вещи, кроме того, объект снят с кадастрового учета до вынесения обжалуемого определения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что из системного толкования подпункта 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве следует, что достаточность жилых помещений для удовлетворения требований участников строительства определяется по отношению к каждому отдельному объекту незавершенного строительства. Поскольку после завершения строительства объектов незавершенного строительства жилых помещений в каждом из объектов будет достаточно для удовлетворения требований участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, наличие в реестре требований о передаче жилых помещений в доме по адресу: микрорайон Закаменский 22 стр. не препятствует удовлетворению требований участников строительства в отношении иных объектов.
В силу пункта 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
Как следует из материалов дела, в отношении каждого объекта незавершенного строительства создан жилищно-строительный кооператив, решение собрания участников строительство принято в отношении всех объектов одновременно.
Довод апелляционной жалобы ООО УК "СКА-Инжиниринг" о несоблюдении условия, предусмотренного подпунктом 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм права.
Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Пункт 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве устанавливает, что жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:
1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.
Исходя из норм пунктов 8, 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве, членами жилищно-строительного кооператива должны являться все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений в отношении конкретного объекта незавершенного строительства. Поскольку у должника имеется 4 объекта незавершенного строительства, то членами жилищно-строительных кооперативов должны являться все участники строительства, которые имеют требования в отношении существующих объектов, иные участники строительства могут войти в жилищно-строительный кооператив, но их вхождение не является необходимым условием для передачи объектов незавершенного строительства.
Из норм Закона о банкротстве не следует, что решения о передаче объектов незавершенного строительства должны выноситься на голосование одним вопросом. Поскольку решения о передаче 4 объектов приняты на одном собрании участников строительства, проходившем в один день, принятие решений последовательным голосованием по каждому вопросу не является основанием считать ничтожными решения собрания участников строительства от 06.10.2015.
Довод апелляционных жалоб ООО "ЭнергоСтройСервис" и ООО УК "СКА-Инжиринг" о недостаточности имущества должника для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований по текущим платежам отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела. Из представленных конкурсным управляющим должника сведений следует, что оставшегося имущества должника достаточно для удовлетворения указанных требований.
Ссылка на наличие права собственности на локальный источник теплоснабжения у ООО "ЭнергоСтройСервис" отклоняется как основанная на неверном толковании норм права.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.10.2015 признан недействительным договор купли-продажи N 1 от 29.12.2012, заключенный между ООО "Неоград-Инвест" и ООО "ЭнергоСтройСервис". Применены последствия недействительности сделки: суд обязал ООО "ЭнергоСтройСервис" возвратить ООО "Неоград-Инвест" объект недвижимости - локальный источник теплоснабжения, назначение: обеспечение тепловой энергией и горячей водой систем теплоснабжения жилых домов, кадастровый номер 54:35:071001:165, расположенный по адресу г. Новосибирск, микрорайон Закаменский, дом (10).
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2015 года определение от 02.10.2015 оставлено без изменения.
Таким образом, локальный источник теплоснабжения обоснованно учтен в составе имуществе должника при расчете достаточности имущества для погашения требований кредиторов по текущим платежам и кредиторов первой и второй очереди.
В суд первой инстанции не представлены доказательства, опровергающие выводы оценщика о рыночной стоимости имущества должника, на нарушения требований законодательства при проведении оценки участвующие в деле лица не ссылаются.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что производство по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Инсайт" подлежит прекращению, поскольку жалоба подана кредитором по текущим платежам - лицом, не участвующим в деле.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует, что в случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ.
После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции (далее - суд апелляционной инстанции, суд) определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле.
Если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса производство по жалобе подлежит прекращению.
Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации разъяснил в постановлении N 60 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", что новая редакция Закона о банкротстве предоставила кредиторам по текущим платежам право участвовать в арбитражном процессе по делу о банкротстве путем обжалования действий или бездействия арбитражного управляющего, нарушающих их права и законные интересы (пункт 4 статьи 5 и абзац четвертый пункта 2 и пункт 3 статьи 35).
Данные жалобы подлежат рассмотрению в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.
Указанное право текущих кредиторов не отменяет общего правила, в соответствии с которым кредиторы по текущим платежам не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве, и их требования подлежат предъявлению в суд в общем порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, вне рамок дела о банкротстве (пункты 2 и 3 статьи 5 Закона о банкротстве).
Поскольку ЗАО "Инсайт" как кредитор по текущим платежам не является лицом, участвующим в деле о банкротстве, апелляционная жалоба подана не по вопросам обжалования действий или бездействия арбитражного управляющего, нарушающих права и законные интересы кредиторы по текущим платежам, производство по апелляционной жалобе ЗАО "Инсайт" подлежит прекращению.
При подаче апелляционной жалобы ООО Управляющая компания "СКА-Инжиринг" уплатило государственную пошлину в размере 3000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 157 от 26.11.2015. Законодательство Российской Федерации не предусматривает уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на определение арбитражного суда о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам. На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит возврату обществу Управляющая компания "СКА-Инжиринг".
Руководствуясь статьями 104, 258, 265, 268, 271, пунктом 3 статьи 265, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21 ноября 2015 года по делу N А45-24311/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЭнергоСтройСервис" и общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СКА-Инжиринг" - без удовлетворения.
Производство по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Инсайт" прекратить.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СКА-Инжиринг" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению N 157 от 26.11.2015 в размере 3 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Е.В.КУДРЯШЕВА
Судьи
О.А.ИВАНОВ
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)