Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2017 по делу N А66-2921/2017 (судья Рощупкин В.А.),
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ИНН 6901043057; ОГРН 1036900087806; место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; далее - Департамент) обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющей компании "Пример" (место нахождения - г. Тверь; ОГРН 1136952007466, ИНН 6950166213; далее - Общество) к муниципальному образованию Город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери о взыскании 5559 руб. 58 коп. задолженности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 15.04.2015 по 10.12.2015, а также 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тверца-С" (далее - ООО "Тверца-С").
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что в спорный период времени на основании договора аренды помещение находилось у ООО "Тверца-С", в связи с этим оно является обязанным лицом по оплате спорных расходов.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился. Просил оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения от 09.04.2015 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 5, Общество является управляющей компанией данного дома, которым установлена плата за содержание дома и текущий ремонт общего имущества в размере 9,232 руб. за 1 кв. м.
Находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения общей площадью 77 кв. м (подвал N 1), расположенные в доме по вышеуказанному адресу, находились в пользовании ООО "Тверца-С" по договору аренды от 10.08.2010 N 1-1718, а впоследствии Департаментом (продавец) и ООО "Тверца-С" (покупатель) 13.10.2014 заключен договор купли-продажи N 102.
Поскольку спорная задолженность за заявленный в иске период собственником спорного помещения не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции исковые требования признаны обоснованными.
Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.
Как указано в пункте 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров, вследствие причинения вреда и из иных оснований, установленных Кодексом.
В силу статей 309, 310 названного Кодекса обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
Статьей 210 ГК РФ определено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Частью 3 статьи 30 ЖК РФ установлено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также по оплате коммунальных услуг.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включает расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходы на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Упомянутые нормы права не содержат указания на самостоятельные действия по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств тому, что не получал от истца услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, равно как и доказательств тому, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества оказывались ему другой управляющей организацией либо оказывались Обществом некачественно.
Документов, опровергающих приведенные выводы, к которым правильно пришел суд первой инстанции, ответчиком не представлено.
При этом доводы подателя жалобы не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, так как собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от отсутствия договорных отношений, актов выполненных работ, счетов-фактур, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Ссылка подателя жалобы на то, что поскольку имущество, принадлежащее ответчику, ранее находилось в аренде у ООО "Тверца-С", а в настоящее время является собственником спорного имущества на основании договора купли-продажи, то оно (ООО "Тверца-С") и обязано возмещать заявленные истцом к взысканию расходы, правомерно отклонена судом первой инстанции, так как переход права собственности покупателя на спорные нежилые помещения зарегистрирован 11.12.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП, то есть после спорного периода, заявленного в иске (до 11.12.2015 спорные помещения находились в муниципальной собственности муниципального образования - город Тверь).
Кроме того, договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Обязательство арендатора (третьего лица) заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, взятое им на себя и отраженное в выше указанных договорах, не исключает обязанность арендодателя (ответчика) погасить спорную задолженность.
Поскольку между управляющей компанией и арендатором (ООО "Тверца-С") спорного нежилого помещения прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не заключен, суд первой инстанций обоснованно удовлетворил заявленные требования Общества к Департаменту как представителю собственника спорного нежилого помещения.
Данный подход соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462.
Содержащееся в указанном судебном акте толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В силу изложенного, поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения, не допущено, судебный акт подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2017 по делу N А66-2921/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 ПО ДЕЛУ N А66-2921/2017
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. по делу N А66-2921/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Виноградова О.Н. и Козловой С.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2017 по делу N А66-2921/2017 (судья Рощупкин В.А.),
установил:
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ИНН 6901043057; ОГРН 1036900087806; место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1; далее - Департамент) обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющей компании "Пример" (место нахождения - г. Тверь; ОГРН 1136952007466, ИНН 6950166213; далее - Общество) к муниципальному образованию Город Тверь в лице Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери о взыскании 5559 руб. 58 коп. задолженности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 15.04.2015 по 10.12.2015, а также 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тверца-С" (далее - ООО "Тверца-С").
Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что в спорный период времени на основании договора аренды помещение находилось у ООО "Тверца-С", в связи с этим оно является обязанным лицом по оплате спорных расходов.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился. Просил оставить судебный акт первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения от 09.04.2015 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 5, Общество является управляющей компанией данного дома, которым установлена плата за содержание дома и текущий ремонт общего имущества в размере 9,232 руб. за 1 кв. м.
Находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения общей площадью 77 кв. м (подвал N 1), расположенные в доме по вышеуказанному адресу, находились в пользовании ООО "Тверца-С" по договору аренды от 10.08.2010 N 1-1718, а впоследствии Департаментом (продавец) и ООО "Тверца-С" (покупатель) 13.10.2014 заключен договор купли-продажи N 102.
Поскольку спорная задолженность за заявленный в иске период собственником спорного помещения не погашена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом первой инстанции исковые требования признаны обоснованными.
Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом.
Как указано в пункте 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности из договоров и иных сделок.
Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров, вследствие причинения вреда и из иных оснований, установленных Кодексом.
В силу статей 309, 310 названного Кодекса обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).
Статьей 210 ГК РФ определено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Частью 3 статьи 30 ЖК РФ установлено, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, в силу прямого указания закона на собственнике как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме лежит обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а также по оплате коммунальных услуг.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включает расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходы на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Упомянутые нормы права не содержат указания на самостоятельные действия по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества, а предусматривают участие в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств тому, что не получал от истца услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, равно как и доказательств тому, что услуги по содержанию и ремонту общего имущества оказывались ему другой управляющей организацией либо оказывались Обществом некачественно.
Документов, опровергающих приведенные выводы, к которым правильно пришел суд первой инстанции, ответчиком не представлено.
При этом доводы подателя жалобы не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, так как собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от отсутствия договорных отношений, актов выполненных работ, счетов-фактур, наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Ссылка подателя жалобы на то, что поскольку имущество, принадлежащее ответчику, ранее находилось в аренде у ООО "Тверца-С", а в настоящее время является собственником спорного имущества на основании договора купли-продажи, то оно (ООО "Тверца-С") и обязано возмещать заявленные истцом к взысканию расходы, правомерно отклонена судом первой инстанции, так как переход права собственности покупателя на спорные нежилые помещения зарегистрирован 11.12.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРП, то есть после спорного периода, заявленного в иске (до 11.12.2015 спорные помещения находились в муниципальной собственности муниципального образования - город Тверь).
Кроме того, договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Обязательство арендатора (третьего лица) заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, взятое им на себя и отраженное в выше указанных договорах, не исключает обязанность арендодателя (ответчика) погасить спорную задолженность.
Поскольку между управляющей компанией и арендатором (ООО "Тверца-С") спорного нежилого помещения прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не заключен, суд первой инстанций обоснованно удовлетворил заявленные требования Общества к Департаменту как представителю собственника спорного нежилого помещения.
Данный подход соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462.
Содержащееся в указанном судебном акте толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В силу изложенного, поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения, не допущено, судебный акт подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 19.06.2017 по делу N А66-2921/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
О.Г.ПИСАРЕВА
О.Г.ПИСАРЕВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
С.В.КОЗЛОВА
О.Н.ВИНОГРАДОВ
С.В.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)