Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу А., поступившую 17 февраля 2016 года, на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2015 года по делу по иску ООО КБ "ЯР-Банк" к М.В., Р., А., Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, восстановлении записи об ипотеке,
Истец ООО КБ "ЯР-Банк" обратился в суд с иском к М.В., Р., А. и Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, признании недействительным зарегистрированного права собственности, обязании исключить из государственного реестра запись о регистрации права собственности и о восстановлении записи об ипотеке. В обоснование заявленных требований истец указывал, что 14 мая 2007 года Р. был предоставлен кредит в размере *** на приобретение недвижимости, на срок до 12 мая 2012 года. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Р. был заключен договор об ипотеке N 1233-З от 06 августа 2007 года, предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: ***, принадлежащая Р. на праве собственности. В связи с неисполнением Р. обязательств по кредитному договору заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября 2009 года по делу N 2-1273/2009 и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря 2012 года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу. В декабре 2014 года истцу стало известно, что Р. без ведома и согласия банка продала заложенное имущество М.В. по договору купли-продажи от 21 мая 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись N 77-77-06/048/2014-388 от 14 ноября 2014 года, ограничение (обременение) права в пользу банка отсутствует. Вместе с тем, обременение с предмета залога банком снято не было. Никаких письменных одобрений на снятие или погашение записи об ипотеке банк не давал, какие-либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки отсутствуют. Справок об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства банк не выдавал. Согласие на отчуждение заложенного имущества банк также не выдавал. 22 декабря 2014 года банком было направлено в управление Росреестра по городу Москве письмо с просьбой сообщить на основании чего была погашена запись об ипотеке и с просьбой предоставить документы - основания погашения записи об ипотеке. Позже банку стало известно, что с 26 декабря 2014 года собственником предмета залога стал А., которому М.В. перепродал по договору купли-продажи от 23 декабря 2014 года заложенное имущество. Поскольку М.В. не являлся законным правообладателем предмета залога, следовательно сделка по отчуждению им квартиры А. также не основана на законе.
Уточнив требования, истец просил признать недействительными договор купли-продажи от 21 мая 2014 года, заключенный между Р. и М.В., договор купли-продажи от 23 декабря 2014 года, заключенный между М.В. и А., применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение на основании чего погасить запись о регистрации права собственности за А. на квартиру, находящуюся по адресу: ***, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на указанную квартиру и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: *** в пользу ООО КБ "ЯР-Банк".
Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 21 мая 2014 года между Р. и М.В.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 23 декабря 2014 года между М.В. и А.
Применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение.
Погасить запись о регистрации права собственности N 77-77-06/021/2014-342 от 26 декабря 2014 года за А. на квартиру, находящуюся по адресу: ***.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ***.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: ***.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2015 года решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено залогом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 14 мая 2007 года между Р. и ООО КБ "ЯР-Банк" был заключен кредитный договор N 1098-К от 14 мая 2007 года, в соответствии с которым банк предоставил Р. кредит в размере *** на приобретение недвижимости, на срок до 12 мая 2012 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств Р. предоставила банку в залог по договору об ипотеке от 06 августа 2007 года N 1233-З, квартиру, расположенную по адресу: ***.
Вступившим в законную силу заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября 2009 года по делу N 2-1273/2009 и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря 2012 года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка.
21 мая 2014 года между Р. и М.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Р. продала М.В. квартиру, расположенную по адресу: ***, за ***. Согласно п. 4 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности.
08 октября 2014 года представителем Р. и М.В. по доверенности М.С. были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности. 17 октября 2014 года Управлением Росреестра по городу Москве регистрация была приостановлена, в связи с отсутствием согласия залогодержателя - банка на отчуждение заложенного имущества.
29 октября 2014 года в Управление Росреестра по городу Москве от представителя М.С. по нотариальным доверенностям, выданным от М.В., Р. и от ООО КБ "ЯР-Банк" (доверенность 77 АА 0852344 от 20 октября 2014 года удостоверена нотариусом Г. зарегистрирована в реестре за N 2д-7758) поступили дополнительные документы: заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке. На основании данных документов Управлением Росреестра по городу Москве была погашена запись об ипотеке и зарегистрировано право собственности М.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации 77-77-06/048/ 2014-388 от 14 ноября 2014 года.
22 декабря 2014 года истцом в Управление Росреестра по городу Москве было направлено письмо, полученное 23 декабря 2014 года N 124476/2014, с указанием на то, что банк своего согласия на снятие обременения и на продажу заложенного имущества не давал.
23 декабря 2014 года между М.В. и А. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым М.В. продал А. квартиру, расположенную по адресу: ***, по цене ***. Согласно п. 4, 5 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства не позднее одного дня после государственной регистрации перехода права собственности.
26 декабря 2014 года за А. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 77-77-06/021/2014-342.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом принято во внимание, что заключение договора купли-продажи от 21 мая 2014 года между Р. и М.В. без согласия залогодержателя существенно нарушило права ООО КБ "ЯР-Банк", в связи с чем исковые требования о признании данной сделки недействительной подлежали удовлетворению.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно ответу нотариуса Г., доверенность от банка на имя М.С. за реестровым номером N 2д-7758 ею не удостоверялась.
Судом принято во внимание, что на момент приобретения спорной квартиры М.В. было известно о том, что квартира находится в залоге, в свидетельстве о праве собственности Р. содержались данные об ипотеке в пользу банка. Согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, Р. злоупотребила своими правами, заключив договор купли-продажи с М.В. При регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи регистрация была приостановлена в связи с отсутствием согласия банка на отчуждение спорной квартиры, о чем Р. и М.В. 17 октября 2014 года государственным регистратором было направлено уведомление.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что М.В. при заключении договора купли-продажи от 23 декабря 2014 года с А. не имел право на отчуждение спорной квартиры.
Вместе с тем, оснований для признания А. добросовестным приобретателем у суда не имелось, поскольку он не проявил разумной и достаточной осторожности при приобретении квартиры, а возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Судом также обоснованно принято во внимание, что А. договор купли-продажи был заключен 23 декабря 2014 года - менее, чем через полтора месяца после оформления собственности на продавца М.В., по цене ниже рыночной почти на ***, что подтверждается отчетом независимого оценщика. Кроме того, покупателем не были проверены документы о собственности первоначального продавца, на момент сделки и подачи документов на регистрацию у покупателя отсутствовала информация о дееспособности М.В.
Доводы А. о недобросовестном поведении ООО КБ "ЯР-Банк", а также пропуске трехлетнего срока на предъявление исполнительного листа для обращения взыскания, судом обоснованно опровергнуты.
Согласно письму Гагаринского ОССП УФССП по городу Москве от 12 октября 2012 года, в Гагаринском отделе судебных приставов на исполнении находится сводное исполнительное производство N 258/12/06/77 СД от 29 июня 2012 года в отношении должника Р., одним из требований которого является обращение взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке N 12-3-3 от 06 августа 2007 года - квартиру по адресу: ***.
Срок исковой давности регулируется главой 12 Гражданского кодекса РФ, а срок предъявления исполнительного листа к исполнению ст. 21 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Судом установлено, что исполнительный лист предъявлен истцом к исполнению в пределах установленного законом трехлетнего срока. О пропуске истцом срока исковой давности ответчиками заявлено не было.
Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что А. являлся добросовестным приобретателем спорной квартиры, и основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений служить не могут. Данные доводы получили надлежащую оценку в суде обеих инстанций, выводы которых являются правильными, мотивированными и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
При вынесении оспариваемых судебных постановлений существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
в передаче кассационной жалобы А. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2015 года по делу по иску ООО КБ "ЯР-Банк" к М.В., Р., А., Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, восстановлении записи об ипотеке, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.03.2016 N 4Г-2219/2016
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2016 г. N 4г/8-2219
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу А., поступившую 17 февраля 2016 года, на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2015 года по делу по иску ООО КБ "ЯР-Банк" к М.В., Р., А., Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, восстановлении записи об ипотеке,
установил:
Истец ООО КБ "ЯР-Банк" обратился в суд с иском к М.В., Р., А. и Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, признании недействительным зарегистрированного права собственности, обязании исключить из государственного реестра запись о регистрации права собственности и о восстановлении записи об ипотеке. В обоснование заявленных требований истец указывал, что 14 мая 2007 года Р. был предоставлен кредит в размере *** на приобретение недвижимости, на срок до 12 мая 2012 года. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору между банком и Р. был заключен договор об ипотеке N 1233-З от 06 августа 2007 года, предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: ***, принадлежащая Р. на праве собственности. В связи с неисполнением Р. обязательств по кредитному договору заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября 2009 года по делу N 2-1273/2009 и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря 2012 года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу. В декабре 2014 года истцу стало известно, что Р. без ведома и согласия банка продала заложенное имущество М.В. по договору купли-продажи от 21 мая 2014 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись N 77-77-06/048/2014-388 от 14 ноября 2014 года, ограничение (обременение) права в пользу банка отсутствует. Вместе с тем, обременение с предмета залога банком снято не было. Никаких письменных одобрений на снятие или погашение записи об ипотеке банк не давал, какие-либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки отсутствуют. Справок об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства банк не выдавал. Согласие на отчуждение заложенного имущества банк также не выдавал. 22 декабря 2014 года банком было направлено в управление Росреестра по городу Москве письмо с просьбой сообщить на основании чего была погашена запись об ипотеке и с просьбой предоставить документы - основания погашения записи об ипотеке. Позже банку стало известно, что с 26 декабря 2014 года собственником предмета залога стал А., которому М.В. перепродал по договору купли-продажи от 23 декабря 2014 года заложенное имущество. Поскольку М.В. не являлся законным правообладателем предмета залога, следовательно сделка по отчуждению им квартиры А. также не основана на законе.
Уточнив требования, истец просил признать недействительными договор купли-продажи от 21 мая 2014 года, заключенный между Р. и М.В., договор купли-продажи от 23 декабря 2014 года, заключенный между М.В. и А., применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение на основании чего погасить запись о регистрации права собственности за А. на квартиру, находящуюся по адресу: ***, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на указанную квартиру и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: *** в пользу ООО КБ "ЯР-Банк".
Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 21 мая 2014 года между Р. и М.В.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 23 декабря 2014 года между М.В. и А.
Применить последствия недействительности сделок, стороны вернуть в первоначальное положение.
Погасить запись о регистрации права собственности N 77-77-06/021/2014-342 от 26 декабря 2014 года за А. на квартиру, находящуюся по адресу: ***.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации за Р. права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: ***.
Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке (право залога) квартиры, находящейся по адресу: ***.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2015 года решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального Кодекса РФ не могут повлечь их отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
В силу п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено залогом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351, пп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии со ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В ходе судебного разбирательства установлено, что 14 мая 2007 года между Р. и ООО КБ "ЯР-Банк" был заключен кредитный договор N 1098-К от 14 мая 2007 года, в соответствии с которым банк предоставил Р. кредит в размере *** на приобретение недвижимости, на срок до 12 мая 2012 года.
В качестве обеспечения исполнения обязательств Р. предоставила банку в залог по договору об ипотеке от 06 августа 2007 года N 1233-З, квартиру, расположенную по адресу: ***.
Вступившим в законную силу заочным решением Норильского городского суда Красноярского края от 20 ноября 2009 года по делу N 2-1273/2009 и определением Норильского городского суда Красноярского края о разъяснении решения от 07 декабря 2012 года на предмет залога было обращено взыскание в пользу банка.
21 мая 2014 года между Р. и М.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Р. продала М.В. квартиру, расположенную по адресу: ***, за ***. Согласно п. 4 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности.
08 октября 2014 года представителем Р. и М.В. по доверенности М.С. были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности. 17 октября 2014 года Управлением Росреестра по городу Москве регистрация была приостановлена, в связи с отсутствием согласия залогодержателя - банка на отчуждение заложенного имущества.
29 октября 2014 года в Управление Росреестра по городу Москве от представителя М.С. по нотариальным доверенностям, выданным от М.В., Р. и от ООО КБ "ЯР-Банк" (доверенность 77 АА 0852344 от 20 октября 2014 года удостоверена нотариусом Г. зарегистрирована в реестре за N 2д-7758) поступили дополнительные документы: заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке. На основании данных документов Управлением Росреестра по городу Москве была погашена запись об ипотеке и зарегистрировано право собственности М.В., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации 77-77-06/048/ 2014-388 от 14 ноября 2014 года.
22 декабря 2014 года истцом в Управление Росреестра по городу Москве было направлено письмо, полученное 23 декабря 2014 года N 124476/2014, с указанием на то, что банк своего согласия на снятие обременения и на продажу заложенного имущества не давал.
23 декабря 2014 года между М.В. и А. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым М.В. продал А. квартиру, расположенную по адресу: ***, по цене ***. Согласно п. 4, 5 договора покупатель обязуется уплатить денежные средства не позднее одного дня после государственной регистрации перехода права собственности.
26 декабря 2014 года за А. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 77-77-06/021/2014-342.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судом принято во внимание, что заключение договора купли-продажи от 21 мая 2014 года между Р. и М.В. без согласия залогодержателя существенно нарушило права ООО КБ "ЯР-Банк", в связи с чем исковые требования о признании данной сделки недействительной подлежали удовлетворению.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно ответу нотариуса Г., доверенность от банка на имя М.С. за реестровым номером N 2д-7758 ею не удостоверялась.
Судом принято во внимание, что на момент приобретения спорной квартиры М.В. было известно о том, что квартира находится в залоге, в свидетельстве о праве собственности Р. содержались данные об ипотеке в пользу банка. Согласие банка на отчуждение предмета залога получено не было, Р. злоупотребила своими правами, заключив договор купли-продажи с М.В. При регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи регистрация была приостановлена в связи с отсутствием согласия банка на отчуждение спорной квартиры, о чем Р. и М.В. 17 октября 2014 года государственным регистратором было направлено уведомление.
Суд пришел к правомерному выводу о том, что М.В. при заключении договора купли-продажи от 23 декабря 2014 года с А. не имел право на отчуждение спорной квартиры.
Вместе с тем, оснований для признания А. добросовестным приобретателем у суда не имелось, поскольку он не проявил разумной и достаточной осторожности при приобретении квартиры, а возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Судом также обоснованно принято во внимание, что А. договор купли-продажи был заключен 23 декабря 2014 года - менее, чем через полтора месяца после оформления собственности на продавца М.В., по цене ниже рыночной почти на ***, что подтверждается отчетом независимого оценщика. Кроме того, покупателем не были проверены документы о собственности первоначального продавца, на момент сделки и подачи документов на регистрацию у покупателя отсутствовала информация о дееспособности М.В.
Доводы А. о недобросовестном поведении ООО КБ "ЯР-Банк", а также пропуске трехлетнего срока на предъявление исполнительного листа для обращения взыскания, судом обоснованно опровергнуты.
Согласно письму Гагаринского ОССП УФССП по городу Москве от 12 октября 2012 года, в Гагаринском отделе судебных приставов на исполнении находится сводное исполнительное производство N 258/12/06/77 СД от 29 июня 2012 года в отношении должника Р., одним из требований которого является обращение взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке N 12-3-3 от 06 августа 2007 года - квартиру по адресу: ***.
Срок исковой давности регулируется главой 12 Гражданского кодекса РФ, а срок предъявления исполнительного листа к исполнению ст. 21 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Судом установлено, что исполнительный лист предъявлен истцом к исполнению в пределах установленного законом трехлетнего срока. О пропуске истцом срока исковой давности ответчиками заявлено не было.
Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что А. являлся добросовестным приобретателем спорной квартиры, и основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений служить не могут. Данные доводы получили надлежащую оценку в суде обеих инстанций, выводы которых являются правильными, мотивированными и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.
Положениями статей 378, 386, 387 Гражданского процессуального кодекса РФ определено, что судом кассационной инстанции не производится переоценка имеющихся в деле доказательств и установление обстоятельств, которые не были установлены судами первой и второй инстанции или были ими опровергнуты.
При вынесении оспариваемых судебных постановлений существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы А. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 06 апреля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 августа 2015 года по делу по иску ООО КБ "ЯР-Банк" к М.В., Р., А., Управлению Росреестра по городу Москве о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности, восстановлении записи об ипотеке, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)