Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что фактически дом является многоквартирным, но в соответствии с правоустанавливающими документами жилой дом является индивидуальным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бычкова О.Л.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Тепляковой И.М., Кузнецовой Н.Е.,
при секретаре А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске "27" июля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя мэрии <адрес> М.Д. на решение Кировского районного суда <адрес> от 24 апреля 2017 года по иску К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> <адрес> к мэрии <адрес> о признании жилого дома многоквартирным, которым постановлено:
Исковые требования К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> <адрес> удовлетворить.
Признать многоквартирным жилой дом общей площадью 991,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Сохранить в перепланированном виде и признать жилые помещения, принадлежащие истцам по праву собственности, квартирами в многоквартирном доме со следующим составом помещений:
квартира N 1: жилая комната (29,1 кв. м), кухня-ниша (7,3 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (3,2 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 1 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 29,1 кв. м
- квартира N 2 жилая комната (36,6 кв. м), кухня-ниша (7,5 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 2 - 53,5 кв. м, в том числе жилая - 36,6 кв. м
- квартира N 3 жилая комната (35,4 кв. м), кухня-ниша (6,4 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (6,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 3 - 51,7 кв. м, в том числе жилая - 35,4 кв. м
- квартира N 4 жилая комната (29,9 кв. м), кухня (14,7 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (4,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 4 - 29,9 кв. м, в том числе жилая - 14,7 кв. м
- квартира N 5 жилые комнаты (17,0 и 9,2 кв. м), кухня-ниша (10,0 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (3,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 5 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 26,3 кв. м
- квартира N 6 жилая комната (38,1 кв. м), кухня (8,0 кв. м), санузел (4,0 кв. м) и прихожая (6,3 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 6-56,4 кв. м, в том числе жилая - 38,1 кв. м
- квартира N 7 жилые комнаты (13,9 кв. м), кухня (11,7 кв. м), санузел (3,5 кв. м) и прихожая (6,9 кв. м), коридор (2,6 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 7 - 47,2 кв. м, в том числе жилая - 22,0 кв. м
- квартира N 8 жилая комната (25,0 кв. м), кухня-ниша (6,2 кв. м), санузел (3,7 кв. м) и прихожая (2,1 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 8 - 37,0 кв. м, в том числе жилая - 25,0 кв. м
- квартира N 9 жилая комната (28,7 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 9 - 43,8 кв. м, в том числе жилая - 28,7 кв. м
- квартира N 10 жилые комнаты (20,4 и 10,1 кв. м), кухня-ниша (4,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (11,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 10 - 53,9 кв. м, в том числе жилая - 30,5 кв. м
- квартира N 11 жилая комната (34,5 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,7 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 11 - 50,0 кв. м, в том числе жилая - 34,5 кв. м
- квартира N 12 жилая комната (25,2 кв. м), кухня-ниша (6,7 кв. м), санузел (3,9 кв. м), гардеробная (3,2 кв. м), прихожая (4,2 кв. м) и коридор (6,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 12 - 38,3 кв. м, в том числе жилая - 27,7 кв. м
- квартира N 13 жилая комната (28,5 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 13 - 43,6 кв. м, в том числе жилая - 28,5 кв. м
- квартира N 14 жилая комната (37,7 кв. м), кухня-ниша (7,9 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 14 - 55,4 кв. м, в том числе жилая - 37,7 кв. м
- квартира N 15 жилая комната (33,8 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,6 кв. м).Общая площадь помещений квартиры N 15 - 49,2 кв. м, в том числе жилая - 33,8 кв. м
- квартира N 16 жилые комнаты (10,3 и 12,6 кв. м), кухня (8,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (2,2 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 16-37,2 кв. м, в том числе жилая - 22,9 кв. м.
Жилые помещения, принадлежащие К.Е.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., признать квартирами N, N, N, N, N, N, N, N, N.
Жилое помещение, принадлежащее Администрации <адрес> признать квартирой N.
- Жилое помещение, принадлежащее А.Т., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N;
- Жилое помещение, принадлежащее Ф., ДД.ММ.ГГГГ г.р. считать квартирой N;
- Жилое помещение, принадлежащее Д.. ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N;
- Жилое помещение, принадлежащее в равных долях Ч.Л., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и М.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N.
Жилое помещение, принадлежащее Ч.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р, признать квартирой N.
Жилое помещение, принадлежащее Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения ответчика мэрии <адрес> М.Д., представителей истца К.Е.Н. - К.П.; А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф. - А.З., судебная коллегия
установила:
К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> обратились в суд с иском к мэрии <адрес>, в котором просили признать многоквартирным жилой дом общей площадью 991,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>; сохранить в перепланированном виде и признать жилые помещения, принадлежащие истцам по праву собственности, квартирами в многоквартирном доме со следующим составом помещений:
- квартира N 1: жилая комната (29,1 кв. м), кухня-ниша (7,3 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (3,2 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 1 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 29,1 кв. м
- квартира N 2 жилая комната (36,6 кв. м), кухня-ниша (7,5 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 2 - 53,5 кв. м, в том числе жилая - 36,6 кв. м
- квартира N 3 жилая комната (35,4 кв. м), кухня-ниша (6,4 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (6,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 3 - 51,7 кв. м, в том числе жилая - 35,4 кв. м
- квартира N 4 жилая комната (29,9 кв. м), кухня (14,7 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (4,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 4 - 29,9 кв. м, в том числе жилая - 14,7 кв. м
- квартира N 5 жилые комнаты (17,0 и 9,2 кв. м), кухня-ниша (10,0 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (3,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 5 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 26,3 кв. м
- квартира N 6 жилая комната (38,1 кв. м), кухня (8,0 кв. м), санузел (4,0 кв. м) и прихожая (6,3 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 6 - 56,4 кв. м, в том числе жилая - 38,1 кв. м
- квартира N 7 жилые комнаты (13,9 кв. м), кухня (11,7 кв. м), санузел (3,5 кв. м) и прихожая (6,9 кв. м), коридор (2,6 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 7-47,2 кв. м, в том числе жилая - 22,0 кв. м
- квартира N 8 жилая комната (25,0 кв. м), кухня-ниша (6,2 кв. м), санузел (3,7 кв. м) и прихожая (2,1 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 8 - 37,0 кв. м, в том числе жилая - 25,0 кв. м
- квартира N 9 жилая комната (28,7 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 9 - 43,8 кв. м, в том числе жилая - 28,7 кв. м
- квартира N 10 жилые комнаты (20,4 и 10,1 кв. м), кухня-ниша (4,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (11,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 10 - 53,9 кв. м, в том числе жилая - 30,5 кв. м
- квартира N 11 жилая комната (34,5 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,7 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 11-50,0 кв. м, в том числе жилая - 34,5 кв. м
- квартира N 12 жилая комната (25,2 кв. м), кухня-ниша (6,7 кв. м), санузел (3,9 кв. м), гардеробная (3,2 кв. м), прихожая (4,2 кв. м) и коридор (6,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 12 - 38,3 кв. м, в том числе жилая - 27,7 кв. м
- квартира N 13 жилая комната (28,5 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 13 - 43,6 кв. м, в том числе жилая - 28,5 кв. м
- квартира N 14 жилая комната (37,7 кв. м), кухня-ниша (7,9 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 14 - 55,4 кв. м, в том числе жилая - 37,7 кв. м
- квартира N 15 жилая комната (33,8 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,6 кв. м).Общая площадь помещений квартиры N 15 - 49,2 кв. м, в том числе жилая - 33,8 кв. м
- - квартира N 16 жилые комнаты (10,3 и 12,6 кв. м), кухня (8,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (2,2 кв. м).Общая площадь помещений квартиры N 16 - 37,2 кв. м, в том числе жилая - 22,9 кв. м;
- жилые помещения, принадлежащие К.Е.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., признать квартирами N, N, N, N, N, N, N, N, N.; жилое помещение, принадлежащее Администрации <адрес> признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее А.Т., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Ф., ДД.ММ.ГГГГ г.р. считать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Д., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее в равных долях Ч.Л., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и М.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Ч.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р, признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N.
В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками жилых помещений в жилом доме и собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>. Занимаемый истцами жилой дом носит статус индивидуального. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, индивидуальный жилой дом предназначен для проживания в нем одной семьей. Истцы не являются членами одной семьи и не являются родственниками по отношению друг к другу. Фактически в доме проживают несколько семей, каждая из которых занимает обособленное помещение в виде квартиры.
Жилой дом является многоквартирным, в связи с тем, что в здании жилого дома расположено шестнадцать квартир, каждая из которых имеет выход через тамбуры (коридор) непосредственно на лестничную площадку. Квартиры отделены друг от друга внутренними несущими стенами без проемов. Земельный участок с кадастровым номером 54:356053730: 402, принадлежит истцам по праву общей долевой собственности, относится к категории земель населенных пунктов и территориальной зоне Ж2, и имеет разрешенное использование Малоэтажная многоквартирная жилая застройка - Малоэтажный многоквартирный жилой дом.
Истцы приобретали жилые помещения в индивидуальном жилом доме. Ранее жилой дом был зарегистрирован в Управлении Росреестра в соответствии с требованиями действующего законодательства. Право собственности на дом никем не оспорено. Никаких самовольных реконструкций с момента приобретения истцами не проводилось, не менялась площадь и технические характеристики дома.
Так как фактически дом является многоквартирным, но в соответствии с правоустанавливающими документами жилой дом является индивидуальным, а действующим законодательством не предусмотрен порядок изменения статуса жилого дома, кроме как в судебном порядке, истцам необходимо признать занимаемый ими жилой дом многоквартирным в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и с целью соблюдения действующего земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель мэрии <адрес> М.Д., в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что решение суда является незаконным и необоснованным. Апеллянт указывает, что удовлетворение требований истцов фактически является признанием за ними права собственности на самовольно реконструированный многоквартирный жилой дом.
Апеллянт обращает внимание на то, что вывод суда о соответствии самовольной постройки Правилам землепользования и застройки <адрес> не соответствует обстоятельствам дела.
Истцами не представлено доказательств, что они были лишены возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости. Апеллянт указывает, что земельный участок не предназначен для строительства многоквартирных домов с количеством этажей - 5.
Представителем истцов А.З. поданы возражения на апелляционную жалобу, где указано, что решение суда является законным и обоснованным.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 136) за К.Е.Н. признано право собственности не не завершенный строительством объект, на основании решения суда выдано свидетельство о праве собственности (л.д. 138).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ К.Е.Н., является собственником жилого дома, общей площадью 1000,6 кв. м. Инвентарный N. Литер А, А1. Этажность: 4. Подземная этажность 1. Адрес (местоположение): <адрес>.
К.Е.Н. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый не завершенным строительством объектом. Площадь: 1368 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здания расположенного в границах участка: адрес ориентира: <адрес>. (л.д. 15), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
В дальнейшем истцы заключили с К.Е.Н. договоры купли-продажи жилых помещений в спорном доме (л.д. 141-181) и зарегистрировали право на часть жилого дома:
- - А.Т., является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 44, 5 кв. м. Этаж 2. Номера на поэтажном плане 17, 18. Адрес (местоположение): <адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 16);
- - Ф., является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 49,1 кв. м. Этаж 2. Номера на поэтажном плане 21, 22. Адрес (местоположение): <адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 17);
- - Д., является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 38 кв. м. Этаж: 2. Номера на поэтажном плане 23.24. Адрес (местоположение): <адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 18);
- М.В. является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 55,2 кв. м. Этаж: 3. Номера на поэтажном плане: 28,29. Адрес (местоположение): <адрес>, (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 19);
- - Ч.Л., является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 55,2 кв. м. Этаж: 3. Номера на поэтажном плане: 28,29. Адрес (местоположение): <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 20);
- Ч.Е. является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 38,4 кв. м. Номера на поэтажном плане: 32,33. Адрес (местоположение): <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 21);
- - Н. является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 38,5 кв. м. Этаж 4. Номера на поэтажном плане: 41,42 Адрес (местоположение): <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 22).
Каждый из истцов, согласно свидетельству о праве собственности, обладает на праве общей долевой собственности правом на земельный участок в размере 1\\17 доли, общей площадью 1368 кв. м, расположенном в <адрес>, кадастровый N.
Согласно техническому паспорту объекта, составленному ООО "Гео плюс" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом по адресу: <адрес>, построен в ДД.ММ.ГГГГ году, кадастровый номер здания N, количество жилых этажей 5, в том числе подземных 1, 16 квартир, общая площадь помещений 733,9 кв. м, жилая 472 кв. м, подсобная 261,9 кв. м, мест общего пользования 257,8 кв. м, итого площадь здания 991,7 кв. м.
Спорный жилой дом расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций завершенного строительством здания по адресу: <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО "СТИНЕКС", общее фактическое состояние основных строительных конструкций завершенного строительством здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, не создает угрозы жизни или здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект в качестве многоквартирного малоэтажного жилого дома на 16 квартир (л.д. 35-68).
Из заключения технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ за N, выполненного ООО "Пожарно-техническая экспертиза и безопасность" следует, что по результатам рассмотрения предоставленной документации и технического обследования "Объекта", установлено, что здание многоквартирного малоэтажного жилого дома секционного типа, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации (л.д. 69-80).
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом по <адрес> состоит из 16-ти структурно обособленных помещений, помещения отделены друг от друга внутренними несущими стенами без проемов, каждая из квартир имеет площадь и планировочные решения, достаточные для размещения необходимого набора помещений, состоит из нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, имеют подключение к общедомовым инженерным сетям; само здание обеспечено системой центрального электроснабжения и холодным водоснабжением, горячим водоснабжением и отоплением от местной котельной на твердом топливе, вентиляцией с естественным и искусственным побуждением, канализацией в городскую сеть. С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что жилой дом по <адрес> является многоквартирным и подлежит легализации.
Судебная коллегия считает ошибочными выводы суда первой инстанции, полагает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Из материалов дела следует, что принадлежащий истцам земельный участок площадью 1368 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером N, относится к категории земель: земли населенных пунктов и имеет разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка Ж-2 (2.1.1) - малоэтажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 31-32).
Согласно ст. 37 Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Совета депутатов <адрес> ДД.ММ.ГГГГ N, зона застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2) - допускает предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений - 4 этажа.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" - 2.1.1 малоэтажная многоквартирная жилая застройка - размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.
Согласно техническому паспорту объекта, составленному ООО "Гео плюс" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом по адресу: <адрес>, построен в ДД.ММ.ГГГГ году, кадастровый номер здания N количество жилых этажей 5, в том числе подземных 1.
Пунктом 3 ст. 16 ЖК РФ предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 ФЗ от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.
Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.
Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
В п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В материалах дела отсутствует разрешение на строительство объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома общей площадью 991.7 кв. м, этажностью 4, равно как и доказательства обращения К.Е.В. в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого строительного объекта, как многоквартирного дома с подготовкой проектной документации и выполнения соответствующих инженерных изысканий, что подтверждает отсутствие попыток к легализации самовольного строения. То обстоятельство, что за К.Е.Н. было признано право собственности в ДД.ММ.ГГГГ г. по решению суда на объект незавершенного строительства и наличие у К.Е.Н. зарегистрированного в ДД.ММ.ГГГГ г. права собственности на жилой дом, ни коем образом не может свидетельствовать о легализации строения и соблюдения вышеуказанных требований закона так как: решением суда ДД.ММ.ГГГГ г. признано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 46% и площадью застройки 133.5 кв. м; регистрация права собственности была выполнена в упрощенном порядке на индивидуальный жилой дом.
Нахождение указанного строительного объекта в территориальной зоне "Ж-2" на территории земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников части жилых помещений жилого дома, не может свидетельствовать о соблюдении ответчиком градостроительных норм и правил при возведении объекта недвижимости предусмотренного ст. 49 ГрК РФ. Отсутствуют в материалах дела сведения о проектной документации и о проведении экспертизы данной документации, заключение о соблюдении экологических, санитарно-гигиенических, нормативов, соблюдение противопожарных норм и правил в части устройства газового и электротехнического оборудования, результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. В представленном в деле заключении ООО ЭКБ "СТИНЭКС" даны рекомендации о недопущении перегрузок примененных при строительстве несущих элементов; обеспечении надежного отвода атмосферных осадков от конструкций здания. Данных о выполнении указанных рекомендации в деле нет.
Определение угрозы жизни и здоровью граждан не входит в компетенцию эксперта-строителя, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений.
Определение угрозы конструктивных элементов строения и произведенных работ жизни и здоровью граждан является прерогативой административных и градостроительных органов, санитарно-эпидемиологических служб и входит в компетенцию суда.
При таких обстоятельствах совокупность условий для признания жилого дома, реконструированного как самовольное строение в многоквартирный жилой дом по правилам ст. 222 ГК РФ отсутствует, несмотря на положения заключения экспертных заключений и отсутствия нарушений прав третьих лиц. С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным, подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ с постановкой нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, постановить по делу новое решение, которым К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Апелляционную жалобу представителя мэрии <адрес> М.Д. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-6997/2017
Требование: О признании жилого дома многоквартирным, обязании сохранить дом в перепланированном виде, признании жилых помещений квартирами в многоквартирном доме.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что фактически дом является многоквартирным, но в соответствии с правоустанавливающими документами жилой дом является индивидуальным.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. по делу N 33-6997/2017
Судья: Бычкова О.Л.
Докладчик: Быкова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
Председательствующего Быковой И.В.,
Судей Тепляковой И.М., Кузнецовой Н.Е.,
при секретаре А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новосибирске "27" июля 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя мэрии <адрес> М.Д. на решение Кировского районного суда <адрес> от 24 апреля 2017 года по иску К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> <адрес> к мэрии <адрес> о признании жилого дома многоквартирным, которым постановлено:
Исковые требования К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> <адрес> удовлетворить.
Признать многоквартирным жилой дом общей площадью 991,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Сохранить в перепланированном виде и признать жилые помещения, принадлежащие истцам по праву собственности, квартирами в многоквартирном доме со следующим составом помещений:
квартира N 1: жилая комната (29,1 кв. м), кухня-ниша (7,3 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (3,2 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 1 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 29,1 кв. м
- квартира N 2 жилая комната (36,6 кв. м), кухня-ниша (7,5 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 2 - 53,5 кв. м, в том числе жилая - 36,6 кв. м
- квартира N 3 жилая комната (35,4 кв. м), кухня-ниша (6,4 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (6,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 3 - 51,7 кв. м, в том числе жилая - 35,4 кв. м
- квартира N 4 жилая комната (29,9 кв. м), кухня (14,7 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (4,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 4 - 29,9 кв. м, в том числе жилая - 14,7 кв. м
- квартира N 5 жилые комнаты (17,0 и 9,2 кв. м), кухня-ниша (10,0 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (3,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 5 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 26,3 кв. м
- квартира N 6 жилая комната (38,1 кв. м), кухня (8,0 кв. м), санузел (4,0 кв. м) и прихожая (6,3 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 6-56,4 кв. м, в том числе жилая - 38,1 кв. м
- квартира N 7 жилые комнаты (13,9 кв. м), кухня (11,7 кв. м), санузел (3,5 кв. м) и прихожая (6,9 кв. м), коридор (2,6 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 7 - 47,2 кв. м, в том числе жилая - 22,0 кв. м
- квартира N 8 жилая комната (25,0 кв. м), кухня-ниша (6,2 кв. м), санузел (3,7 кв. м) и прихожая (2,1 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 8 - 37,0 кв. м, в том числе жилая - 25,0 кв. м
- квартира N 9 жилая комната (28,7 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 9 - 43,8 кв. м, в том числе жилая - 28,7 кв. м
- квартира N 10 жилые комнаты (20,4 и 10,1 кв. м), кухня-ниша (4,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (11,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 10 - 53,9 кв. м, в том числе жилая - 30,5 кв. м
- квартира N 11 жилая комната (34,5 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,7 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 11 - 50,0 кв. м, в том числе жилая - 34,5 кв. м
- квартира N 12 жилая комната (25,2 кв. м), кухня-ниша (6,7 кв. м), санузел (3,9 кв. м), гардеробная (3,2 кв. м), прихожая (4,2 кв. м) и коридор (6,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 12 - 38,3 кв. м, в том числе жилая - 27,7 кв. м
- квартира N 13 жилая комната (28,5 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 13 - 43,6 кв. м, в том числе жилая - 28,5 кв. м
- квартира N 14 жилая комната (37,7 кв. м), кухня-ниша (7,9 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 14 - 55,4 кв. м, в том числе жилая - 37,7 кв. м
- квартира N 15 жилая комната (33,8 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,6 кв. м).Общая площадь помещений квартиры N 15 - 49,2 кв. м, в том числе жилая - 33,8 кв. м
- квартира N 16 жилые комнаты (10,3 и 12,6 кв. м), кухня (8,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (2,2 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 16-37,2 кв. м, в том числе жилая - 22,9 кв. м.
Жилые помещения, принадлежащие К.Е.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., признать квартирами N, N, N, N, N, N, N, N, N.
Жилое помещение, принадлежащее Администрации <адрес> признать квартирой N.
- Жилое помещение, принадлежащее А.Т., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N;
- Жилое помещение, принадлежащее Ф., ДД.ММ.ГГГГ г.р. считать квартирой N;
- Жилое помещение, принадлежащее Д.. ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N;
- Жилое помещение, принадлежащее в равных долях Ч.Л., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и М.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N.
Жилое помещение, принадлежащее Ч.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р, признать квартирой N.
Жилое помещение, принадлежащее Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Быковой И.В., объяснения ответчика мэрии <адрес> М.Д., представителей истца К.Е.Н. - К.П.; А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф. - А.З., судебная коллегия
установила:
К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> обратились в суд с иском к мэрии <адрес>, в котором просили признать многоквартирным жилой дом общей площадью 991,7 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>; сохранить в перепланированном виде и признать жилые помещения, принадлежащие истцам по праву собственности, квартирами в многоквартирном доме со следующим составом помещений:
- квартира N 1: жилая комната (29,1 кв. м), кухня-ниша (7,3 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (3,2 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 1 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 29,1 кв. м
- квартира N 2 жилая комната (36,6 кв. м), кухня-ниша (7,5 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 2 - 53,5 кв. м, в том числе жилая - 36,6 кв. м
- квартира N 3 жилая комната (35,4 кв. м), кухня-ниша (6,4 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (6,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 3 - 51,7 кв. м, в том числе жилая - 35,4 кв. м
- квартира N 4 жилая комната (29,9 кв. м), кухня (14,7 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (4,0 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 4 - 29,9 кв. м, в том числе жилая - 14,7 кв. м
- квартира N 5 жилые комнаты (17,0 и 9,2 кв. м), кухня-ниша (10,0 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (3,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 5 - 43,4 кв. м, в том числе жилая - 26,3 кв. м
- квартира N 6 жилая комната (38,1 кв. м), кухня (8,0 кв. м), санузел (4,0 кв. м) и прихожая (6,3 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 6 - 56,4 кв. м, в том числе жилая - 38,1 кв. м
- квартира N 7 жилые комнаты (13,9 кв. м), кухня (11,7 кв. м), санузел (3,5 кв. м) и прихожая (6,9 кв. м), коридор (2,6 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 7-47,2 кв. м, в том числе жилая - 22,0 кв. м
- квартира N 8 жилая комната (25,0 кв. м), кухня-ниша (6,2 кв. м), санузел (3,7 кв. м) и прихожая (2,1 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 8 - 37,0 кв. м, в том числе жилая - 25,0 кв. м
- квартира N 9 жилая комната (28,7 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 9 - 43,8 кв. м, в том числе жилая - 28,7 кв. м
- квартира N 10 жилые комнаты (20,4 и 10,1 кв. м), кухня-ниша (4,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (11,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 10 - 53,9 кв. м, в том числе жилая - 30,5 кв. м
- квартира N 11 жилая комната (34,5 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,7 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 11-50,0 кв. м, в том числе жилая - 34,5 кв. м
- квартира N 12 жилая комната (25,2 кв. м), кухня-ниша (6,7 кв. м), санузел (3,9 кв. м), гардеробная (3,2 кв. м), прихожая (4,2 кв. м) и коридор (6,5 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 12 - 38,3 кв. м, в том числе жилая - 27,7 кв. м
- квартира N 13 жилая комната (28,5 кв. м), кухня-ниша (7,8 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (3,4 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 13 - 43,6 кв. м, в том числе жилая - 28,5 кв. м
- квартира N 14 жилая комната (37,7 кв. м), кухня-ниша (7,9 кв. м), санузел (3,9 кв. м) и прихожая (5,9 кв. м). Общая площадь помещений квартиры N 14 - 55,4 кв. м, в том числе жилая - 37,7 кв. м
- квартира N 15 жилая комната (33,8 кв. м), кухня-ниша (7,0 кв. м), санузел (3,8 кв. м) и прихожая (4,6 кв. м).Общая площадь помещений квартиры N 15 - 49,2 кв. м, в том числе жилая - 33,8 кв. м
- - квартира N 16 жилые комнаты (10,3 и 12,6 кв. м), кухня (8,5 кв. м), санузел (3,6 кв. м) и прихожая (2,2 кв. м).Общая площадь помещений квартиры N 16 - 37,2 кв. м, в том числе жилая - 22,9 кв. м;
- жилые помещения, принадлежащие К.Е.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р., признать квартирами N, N, N, N, N, N, N, N, N.; жилое помещение, принадлежащее Администрации <адрес> признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее А.Т., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Ф., ДД.ММ.ГГГГ г.р. считать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Д., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее в равных долях Ч.Л., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и М.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Ч.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р, признать квартирой N; жилое помещение, принадлежащее Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. признать квартирой N.
В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками жилых помещений в жилом доме и собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>. Занимаемый истцами жилой дом носит статус индивидуального. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, индивидуальный жилой дом предназначен для проживания в нем одной семьей. Истцы не являются членами одной семьи и не являются родственниками по отношению друг к другу. Фактически в доме проживают несколько семей, каждая из которых занимает обособленное помещение в виде квартиры.
Жилой дом является многоквартирным, в связи с тем, что в здании жилого дома расположено шестнадцать квартир, каждая из которых имеет выход через тамбуры (коридор) непосредственно на лестничную площадку. Квартиры отделены друг от друга внутренними несущими стенами без проемов. Земельный участок с кадастровым номером 54:356053730: 402, принадлежит истцам по праву общей долевой собственности, относится к категории земель населенных пунктов и территориальной зоне Ж2, и имеет разрешенное использование Малоэтажная многоквартирная жилая застройка - Малоэтажный многоквартирный жилой дом.
Истцы приобретали жилые помещения в индивидуальном жилом доме. Ранее жилой дом был зарегистрирован в Управлении Росреестра в соответствии с требованиями действующего законодательства. Право собственности на дом никем не оспорено. Никаких самовольных реконструкций с момента приобретения истцами не проводилось, не менялась площадь и технические характеристики дома.
Так как фактически дом является многоквартирным, но в соответствии с правоустанавливающими документами жилой дом является индивидуальным, а действующим законодательством не предусмотрен порядок изменения статуса жилого дома, кроме как в судебном порядке, истцам необходимо признать занимаемый ими жилой дом многоквартирным в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и с целью соблюдения действующего земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель мэрии <адрес> М.Д., в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что решение суда является незаконным и необоснованным. Апеллянт указывает, что удовлетворение требований истцов фактически является признанием за ними права собственности на самовольно реконструированный многоквартирный жилой дом.
Апеллянт обращает внимание на то, что вывод суда о соответствии самовольной постройки Правилам землепользования и застройки <адрес> не соответствует обстоятельствам дела.
Истцами не представлено доказательств, что они были лишены возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости. Апеллянт указывает, что земельный участок не предназначен для строительства многоквартирных домов с количеством этажей - 5.
Представителем истцов А.З. поданы возражения на апелляционную жалобу, где указано, что решение суда является законным и обоснованным.
Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 136) за К.Е.Н. признано право собственности не не завершенный строительством объект, на основании решения суда выдано свидетельство о праве собственности (л.д. 138).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ К.Е.Н., является собственником жилого дома, общей площадью 1000,6 кв. м. Инвентарный N. Литер А, А1. Этажность: 4. Подземная этажность 1. Адрес (местоположение): <адрес>.
К.Е.Н. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - занимаемый не завершенным строительством объектом. Площадь: 1368 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здания расположенного в границах участка: адрес ориентира: <адрес>. (л.д. 15), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
В дальнейшем истцы заключили с К.Е.Н. договоры купли-продажи жилых помещений в спорном доме (л.д. 141-181) и зарегистрировали право на часть жилого дома:
- - А.Т., является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 44, 5 кв. м. Этаж 2. Номера на поэтажном плане 17, 18. Адрес (местоположение): <адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 16);
- - Ф., является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 49,1 кв. м. Этаж 2. Номера на поэтажном плане 21, 22. Адрес (местоположение): <адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 17);
- - Д., является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 38 кв. м. Этаж: 2. Номера на поэтажном плане 23.24. Адрес (местоположение): <адрес>. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 18);
- М.В. является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 55,2 кв. м. Этаж: 3. Номера на поэтажном плане: 28,29. Адрес (местоположение): <адрес>, (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 19);
- - Ч.Л., является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на часть жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 55,2 кв. м. Этаж: 3. Номера на поэтажном плане: 28,29. Адрес (местоположение): <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 20);
- Ч.Е. является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая, 38,4 кв. м. Номера на поэтажном плане: 32,33. Адрес (местоположение): <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 21);
- - Н. является собственником части жилого дома, назначение: жилое, площадь: общая 38,5 кв. м. Этаж 4. Номера на поэтажном плане: 41,42 Адрес (местоположение): <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 22).
Каждый из истцов, согласно свидетельству о праве собственности, обладает на праве общей долевой собственности правом на земельный участок в размере 1\\17 доли, общей площадью 1368 кв. м, расположенном в <адрес>, кадастровый N.
Согласно техническому паспорту объекта, составленному ООО "Гео плюс" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом по адресу: <адрес>, построен в ДД.ММ.ГГГГ году, кадастровый номер здания N, количество жилых этажей 5, в том числе подземных 1, 16 квартир, общая площадь помещений 733,9 кв. м, жилая 472 кв. м, подсобная 261,9 кв. м, мест общего пользования 257,8 кв. м, итого площадь здания 991,7 кв. м.
Спорный жилой дом расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N.
Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций завершенного строительством здания по адресу: <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО "СТИНЕКС", общее фактическое состояние основных строительных конструкций завершенного строительством здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, <адрес>, не создает угрозы жизни или здоровью граждан и позволяет эксплуатировать указанный объект в качестве многоквартирного малоэтажного жилого дома на 16 квартир (л.д. 35-68).
Из заключения технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ за N, выполненного ООО "Пожарно-техническая экспертиза и безопасность" следует, что по результатам рассмотрения предоставленной документации и технического обследования "Объекта", установлено, что здание многоквартирного малоэтажного жилого дома секционного типа, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом сложившейся квартальной застройки, находится в удовлетворительном противопожарном состоянии и пригоден для дальнейшей эксплуатации (л.д. 69-80).
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что жилой дом по <адрес> состоит из 16-ти структурно обособленных помещений, помещения отделены друг от друга внутренними несущими стенами без проемов, каждая из квартир имеет площадь и планировочные решения, достаточные для размещения необходимого набора помещений, состоит из нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, имеют подключение к общедомовым инженерным сетям; само здание обеспечено системой центрального электроснабжения и холодным водоснабжением, горячим водоснабжением и отоплением от местной котельной на твердом топливе, вентиляцией с естественным и искусственным побуждением, канализацией в городскую сеть. С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что жилой дом по <адрес> является многоквартирным и подлежит легализации.
Судебная коллегия считает ошибочными выводы суда первой инстанции, полагает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы.
В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.
Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Из материалов дела следует, что принадлежащий истцам земельный участок площадью 1368 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> кадастровым номером N, относится к категории земель: земли населенных пунктов и имеет разрешенное использование: малоэтажная многоквартирная жилая застройка Ж-2 (2.1.1) - малоэтажный многоквартирный жилой дом, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 31-32).
Согласно ст. 37 Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных решением Совета депутатов <адрес> ДД.ММ.ГГГГ N, зона застройки малоэтажными жилыми домами (Ж-2) - допускает предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений - 4 этажа.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" - 2.1.1 малоэтажная многоквартирная жилая застройка - размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.
Согласно техническому паспорту объекта, составленному ООО "Гео плюс" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, дом по адресу: <адрес>, построен в ДД.ММ.ГГГГ году, кадастровый номер здания N количество жилых этажей 5, в том числе подземных 1.
Пунктом 3 ст. 16 ЖК РФ предусмотрено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Действующим законодательством разграничены понятия индивидуального жилого дома и многоквартирного жилого дома, для каждого из таких объектов регламентирован свой порядок и требования к созданию.
Согласно ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 ФЗ от 6.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.
В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 ФЗ от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.
Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.
Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
В п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В материалах дела отсутствует разрешение на строительство объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома общей площадью 991.7 кв. м, этажностью 4, равно как и доказательства обращения К.Е.В. в уполномоченный орган с заявлением о разрешении строительства такого строительного объекта, как многоквартирного дома с подготовкой проектной документации и выполнения соответствующих инженерных изысканий, что подтверждает отсутствие попыток к легализации самовольного строения. То обстоятельство, что за К.Е.Н. было признано право собственности в ДД.ММ.ГГГГ г. по решению суда на объект незавершенного строительства и наличие у К.Е.Н. зарегистрированного в ДД.ММ.ГГГГ г. права собственности на жилой дом, ни коем образом не может свидетельствовать о легализации строения и соблюдения вышеуказанных требований закона так как: решением суда ДД.ММ.ГГГГ г. признано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 46% и площадью застройки 133.5 кв. м; регистрация права собственности была выполнена в упрощенном порядке на индивидуальный жилой дом.
Нахождение указанного строительного объекта в территориальной зоне "Ж-2" на территории земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников части жилых помещений жилого дома, не может свидетельствовать о соблюдении ответчиком градостроительных норм и правил при возведении объекта недвижимости предусмотренного ст. 49 ГрК РФ. Отсутствуют в материалах дела сведения о проектной документации и о проведении экспертизы данной документации, заключение о соблюдении экологических, санитарно-гигиенических, нормативов, соблюдение противопожарных норм и правил в части устройства газового и электротехнического оборудования, результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. В представленном в деле заключении ООО ЭКБ "СТИНЭКС" даны рекомендации о недопущении перегрузок примененных при строительстве несущих элементов; обеспечении надежного отвода атмосферных осадков от конструкций здания. Данных о выполнении указанных рекомендации в деле нет.
Определение угрозы жизни и здоровью граждан не входит в компетенцию эксперта-строителя, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений.
Определение угрозы конструктивных элементов строения и произведенных работ жизни и здоровью граждан является прерогативой административных и градостроительных органов, санитарно-эпидемиологических служб и входит в компетенцию суда.
При таких обстоятельствах совокупность условий для признания жилого дома, реконструированного как самовольное строение в многоквартирный жилой дом по правилам ст. 222 ГК РФ отсутствует, несмотря на положения заключения экспертных заключений и отсутствия нарушений прав третьих лиц. С учетом изложенного, решение суда не может быть признано законным, подлежит отмене на основании ст. 330 ГПК РФ с постановкой нового решения об отказе в иске.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, постановить по делу новое решение, которым К.Е.Н., А.Т., Н., Ч.Е., М.В., Д., Ч.Л., Ф., администрации <адрес> в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Апелляционную жалобу представителя мэрии <адрес> М.Д. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)